Решение Арбитражного суда Пензенской области от 12 ноября 2015 г. по делу N А49-5954/2015 (ключевые темы: ставки арендной платы - муниципальная собственность - раскрытие информации - арендная плата - срок исковой давности)

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 12 ноября 2015 г. по делу N А49-5954/2015

г. Пенза

12 ноября 2015 г.

Дело N А49-5954/2015

Резолютивная часть решения объявлена 05 ноября 2015 г.

Решение изготовлено в полном объеме 12 ноября 2015 г.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Каденковой Е.Г., при ведении протокола помощником судьи Горбаченко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Управления муниципального имущества администрации города Пензы (440000, г. Пенза, ул. Пушкина, д.2; ОГРН 1095836002481; ИНН 5836013675)

к Обществу с ограниченной ответственностью "РенКапСтройПенза" (440011, г. Пенза, пр-кт Победы, 39; ОГРН 1085834004541; ИНН 5834043586)

о взыскании 13 813 784 руб. 97 коп.,

при участии:

от истца после перерыва: Вахтина М.А. - представитель по доверенности от 15.09.2015 N 6/3413,

от ответчика: Пронькина Т.В. - представитель по доверенности от 19.06.2015, Заливнова О.Д. - представитель по доверенности от 04.08.2015, Зотов Р.А. - представитель по доверенности от 01.06.2015,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества администрации города Пензы (далее - УМИ администрации г.Пензы) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РенКапСтройПенза" (далее - ООО "РенКапСтройПенза") о взыскании 13 813 784 руб. 97 коп., в том числе задолженность за период с января 2011 г. по март 2015 г. в сумме 13 783 288 руб. 27 коп., 30 496 руб. 70 коп. - пени за период с 11.01.2010 по 26.03.2015.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации.

30.09.2015 от истца поступило ходатайство об уменьшении исковых требований до суммы 12 632 686 руб. 63 коп., в том числе 12 602 189 руб. 93 коп. - основной долг за период с января 2011 г. по март 2015 г., 30 496 руб.70 коп. - пени за период с 11.01.2010 по 26.03.2015.

В порядке ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании 02.11.2015 объявлен перерыв до 05.11.2015 для предоставления дополнительных доказательств и уточнения исковых требований.

В судебном заседании 05.11.2015 после перерыва в соответствии со ст.49 АПК РФ судом принято уменьшение исковых требований до суммы 12 632 686 руб. 63 коп.

Представитель истца поддержал уменьшенные исковые требования, уточнив период начисления пени - с 11 января 2015 г. по 26 марта 2015 г. (аудиопротокол от 05.11.2015). В соответствии со ст.49 АПК РФ изменение периода взыскания пени судом принято.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск (том 1, л.д.106-107, 127-128, том 2, л.д.12-13). Ссылаясь на разъяснения в Постановлении Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011, Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13, ответчик полагает, что истцом неправомерно произведено увеличение размера арендной платы более одного раза в год. Поскольку истец дополнительным соглашением от 18.02.2013 года увеличил размер арендной платы с 31.01.2013 года до 3 432 139 руб. 90 коп., а также уведомлением 20.03.2014 года увеличена арендная плата с момента получения уведомления до суммы 7 722 304 рублей 57 коп. в год (643 525,38 руб. в месяц), с 01.01.2015 - до 9 112 319,41 руб. в год (759 359,95 руб. в месяц), ответчик усматривает увеличение арендной платы дважды в год (увеличение арендной платы в 2013 году и в 2014 году). Считая, что размер арендной платы увеличен истцом неправомерно, ответчик поясняет, что не имеет задолженности перед истцом, поскольку по неувеличенным размерам арендная плата внесена в полном объеме. Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности за период с января 2011 г. по 12.05.2012 г. в части взыскания основного долга в сумме 5 095 025 руб., и в части взыскания пени за период с 11.01.2010 по 12.05.2012 в сумме 11 009 руб. 70 коп., а также ходатайство о снижении размера пени на основании ст.333 ГК РФ. В удовлетворении исковых требований ответчик просит отказать в полном объеме.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

В части 1 статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Между Комитетом по управлению муниципального имущества г.Пензы (Продавцом) и ООО "Ренкапстрой-Астрахань" (Покупателем) в соответствии с результатами торгов (протокол результатов аукциона от 30.06.2008) заключен договор купли-продажи N 13 от 09.07.2008, по условиям которого продавец передал покупателю право на заключение договора аренды земельного участка площадью 67 929 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира г.Пенза. севернее мкр. N2 жилого района Сосновка, расположенного в границах участка, с кадастровым номером 58:29:02 009 005:0151.

На основании указанного договора купли-продажи 17 июня 2008 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Пензы (правопредшественником истца - п. 2 решения Пензенской городской Думы от 29.05.2009 N 55-6/5) (арендодателем) и ООО "Ренкапстрой-Астрахань" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, предназначенного для строительства, N 226/08 (том 1, л.д.15-16).

Предметом договора является предоставление в аренду земельного участка площадью 67 929 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира г.Пенза. севернее мкр. N 2 жилого района Сосновка, расположенного в границах участка, с кадастровым номером 58:29:02 009 005:0151.

Земельный участок предоставляется для строительства жилой застройки (комплексное освоение) (п.1.2).

Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 17.07.2008 (том 1, л.д.20).

Пунктом 3.1 договора установлен срок его действия - с момента его подписания до 09 июля 2011. Дополнительным соглашением от 18.12.2008 (п.3) настоящий договор аренды продлен до 09 июля 2014 г. (том 1, л.д.22). Дополнительным соглашением от 14.08.2014 договор аренды продлен до 01 июня 2019 года (том 1, л.д.31).

Названный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в материалы дела представлено уведомление о проведении регистрации ограничения (обременения) права (том 1, л.д.21).

02 марта 2009 г. между ООО "Ренкапстрой-Астрахань" (арендатором) и ООО "РенКапСтройПенза" (ответчиком по настоящему делу) заключен договор о передаче прав и обязанностей, по условиям которого ООО "Ренкапстрой-Астрахань" передает ООО "РенКапСтройПенза" все свои права и обязанности арендатора (арендные права) по вышеуказанному договору аренды земельного участка N 226/08 от 17.07.2008, заключенного с истцом.

Указанный договор уступки также зарегистрирован в установленном законом порядке (п.1.2. - л.д.26).

Исходя из п.2.7 договора, арендная плата за пользование земельным участком с 01 апреля 2009 года оплачивается принимающей стороной - ООО "РенКапСтройСервис" и составляет с 09.07.2008 - 1 914 816 руб. 62 коп. в год, 159 568 руб. 05 коп. в месяц, которая вносится арендатором в срок не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж (п.3.6. договора в редакции дополнительного соглашения от 23 мая 2012 - л.д.25).

В пункте 3.5 договора аренды земельного участка от 17.06.2008 N 226/08 стороны согласовали, что арендная плата может рассматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов РФ, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей, а также при изменении вида деятельности арендатора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента, указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор, либо с момента опубликования в СМИ соответствующих изменений в нормативных правовых актах.

Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом.

18 февраля 2013 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому размер арендной платы с 31.01.2013 г. установлен в сумме 3 432 139 руб. 90 коп. в год (286 011, 66 руб. в месяц) (том 1, л.д.114-115).

Письмом N 9/826 от 20.03.2014 г. истец уведомил ответчика об установлении размера арендной платы с момента получения настоящего уведомления в размере 7 722 304 руб. 57 коп. в год (643 525, 38 руб. в месяц), с 01.01.2015 г. - 9 112 319 руб. 41 коп. в года (759 359, 95 руб. в месяц) (том 1, л.д. 110-111).

Письмом от 10.03.2015 N 9/1016 истец уведомил ответчика об увеличении размера арендной платы с 14.01.2011 до 3 432 139 руб. 90 коп. в год (286 011 руб. 66 коп. в месяц), с 17.07.2011 - 6 864 279 руб. 79 коп. в год (572 023 руб. 32 коп. в месяц), с 29.01.2014 по 13.04.2014 - 7 722 304 руб. 58 коп. (643 525 руб. 38 коп. - в месяц).

На основании дополнительного соглашения от 14.10.2014 в связи с образованием 22 земельных участков путем раздела земельного участка площадью 67 929,00 кв.м. (кадастровый номер 58:29:2009005:151), расположенного по адресу: г.Пенза, установлено относительно ориентира г. Пенза, севернее мкр. N 2 жилого района Сосновка, пункт 1.1. договора аренды N 226/08 от 17 июля 2008 г., определяющий предмет договора, изложен в новой редакции (том 1, л.д. 32-33).

Пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: Участок предоставляется:

"- кадастровый номер 58:29:2009005:12948 площадью 439,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12949 площадью 4682,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005: 12966 площадью 3379,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12965 площадью 3874,00 кв.м., 58:29:2009005:12947 площадью 439,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12964 площадью 4819,00 кв.м., под паркинги, в том числе многоэтажные;

- кадастровый номер 58:29:2009005:12950 площадью 1818,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12946 площадью 2055,00 кв.м. под магазины торговой площади не более 3 000 кв.м., аптеки, аптечные пункты, оптики, объекты объекты коммунально-бытового обслуживания, в том числе жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы, отделения связи;

- кадастровый номер 58:29:2009005:12959 площадью 241,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12957 площадью 224,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12953, площадью 191 кв.м. под объект (сооружение) инженерно-технического обеспечения (РП,ТП, ГРП, НС, АТС и т.д.), для размещения которого требуется отдельный земельный участок;

- кадастровый номер 58:29:2009005:12963 площадью 4274,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12962 площадью 4288,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12961, площадью 4985,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12960 площадью 5284,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12958 площадью 3769,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005612956, площадью 4 399 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12955 площадью 5160,00 кв.м., 58:29:2009005:12954 площадью 5121,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12952, площадью 4733,00 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009005:12951 площадью 3762,00 кв.м. под многоквартирные жилые дома выше 5 этажей".

Сумма арендной платы в соответствии с редакцией названного дополнительного соглашения (пункт 4) изменена с 09.10.2014 до 6 149 907,18 рублей в год (512 492,27 рублей в месяц), с 01.01.2015 - до 7 086 590,03 рублей в год (590 549,17 рублей в месяц).

Ссылаясь на то, что обязательства по внесению арендных платежей ООО "РенКапСтройПенза" исполнялись ненадлежащим образом, УМИ администрации г.Пензы числит за Обществом задолженность в сумме 12 602 189 руб. 93 коп. за период с января 2011 г. по март 2015 г.

Также, истец на сумму задолженности начислил пени в сумме 30 496 руб. 70 коп. за период с 11.01.2015 по 26.03.2015.

Наличие у ответчика долга по арендной плате послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, суд находит требования истца обоснованно заявленными, исходя из следующего.

В силу ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно п.2 ст.22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды (п.4 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 статьи 614 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то, согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ, условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Спорный договор аренды земельного участка заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (25.10.2001), следовательно, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 19 вышеназванного постановления Пленума ВАС РФ, следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно п.18 постановления Пленума ВАС РФ N 73, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ - цена за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Абзацами 2 и 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей до 01.03.2015 г.) полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлены органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, а по установлению порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование названных земельных участков - органам государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 N 940 - пП (действующего в спорный период), принятого во исполнение ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, утвержден Порядок определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктом 1.2 Порядка предусмотрено, что годовой размер арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Пензенской области на основании кадастровой стоимости земельных участков и по результатам торгов (конкурсов, аукционов).

Порядком также предусмотрено право органов местного самоуправления муниципальных районов устанавливать коэффициент дифференциации по видам деятельности арендатора земельного участка из категории земель населенных пунктов.

Таким образом, исходя из приведенных положений действующего законодательства и обстоятельств дела, учитывая, что договор аренды был заключен на основании договора купли - продажи права на заключение договора аренды земельного участка, следовательно, арендная плата по настоящему договору, подлежащая оплате периодически, относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, может изменяться по требованию арендодателя без внесения изменений в договор аренды.

Как следует из материалов дела и установлено судом, размер арендной платы с 14.01.2011 был исчислен арендодателем в соответствии с вышеназванными требованиями действующего законодательства, на основании кадастровой стоимости, установленной Постановлением Правительства Пензенской области от 27.11.2009 N 918-пП, с применением коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора земельного участка из категории земель населенных пунктов, установленного постановлением Администрации г.Пензы от 08.12.2010 N 1375 "Об утверждении коэффициентов для определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории города Пензы, государственная собственность на которые не разграничена" (вступило в законную силу 14.01.2011), а также ставки земельного налога, установленного решением Пензенской городской Думы от 25.11.2005 г. N 238-16/4 "О введении земельного налога на территории города Пензы" (том 1, л.д. 136).

Основанием для изменения размера арендной платы с 17.07.2011 г. послужили положения абз. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ и п.1.6 постановления Правительства Пензенской области N 940-пП, согласно которым, в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством. В связи с этим, в расчете применена двукратная налоговая ставки земельного налога = 0,6%.

С 29.01.2014 размер арендной платы был увеличен арендодателем в связи с изменением кадастровой стоимости на основании Постановления Правительства Пензенской области от 15.11.2013 г. N 850-пП.

Примененная истцом методика расчета размера арендной платы признается судом соответствующей требования законодательства.

Изменение размера арендной платы с 09.10.2014 и с 01.01.2015 было согласовано сторонами в допсоглашении от 14.10.2014 г. и произошло в связи с образованием новых земельных участков путем раздела земельного участка площадью 67 929,00 кв.м. на 23 участка.

Между тем, ссылаясь на допсоглашение от 18.02.2013 г., 14.10.2014 г. и уведомления арендодателя от 20.03.2014 и 10.03.2015 г., ответчик заявляет о том, что размер арендной платы в 2013 и 2014 годах был изменен дважды в течение года, что свидетельствует о нарушении истцом положений ст. 614 ГК РФ. Данный довод ответчика суд отклоняет, как основанный на неверном толковании норм права и не соответствующий фактическим обстоятельствам дела.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

В пункте 21 Постановления от 17.11.2011 N 73 Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации разъяснил, что данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды N 226/08 от 17.07.2008, при заключении договора годовой размер арендной платы был исчислен по формуле: АП = Кл * Бс * Sзу, где АП - размер арендной платы, Кл - коэффициент льгот, Sзу - площадь земельного участка, Бс - базовый размер арендной платы, и составил с 09.07.2008 - 1 914 816, 62 руб. в год (159 568, 05 руб. в месяц) (том 1, л.д. 18).

Таким образом, при заключении договора аренды стороны определили арендную плату не в твердой денежной сумме, а согласовали механизм ее расчета.

Из пункта 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендой платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Как следует из всех вышеназванных уведомлений арендодателя об изменении размера арендной платы и допсоглашений, размер арендной платы по договору аренды земельного участка N 226/08 от 17.07.2008 изменялся и составлял: с 14.01.2011 по 16.07.2011 в размере 3 432 139 руб. 90 коп. в год (286 011 руб. 66 коп. в месяц), с 17.07.2011 по 28.01.2014 г. - 6 864 279 руб. 79 коп. в год (572 023 руб. 32 коп. в месяц), с 29.01.2014 по 08.10.2014 - 7 722 304 руб. 58 коп. (643 525 руб. 38 коп. - в месяц), с 09.10.2014 по 31.12.2014 - 6 149 907 руб. 18 коп. в год (512 492 руб. 27 коп. в месяц), с 01.01.2015 - 7 086 590 руб. 03 коп. в год (590 549 руб. 17 коп. в месяц).

Расчет размера арендной платы с 14.01.2011 в сумме 3 432 139 руб. 90 коп. в год произведен истцом по формуле: А=Ксзу*НСт*Квд*Кка, где А - величина арендной платы, Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка - 228 809 326 руб. 44 коп., Нст - ставка земельного налога - 0,3%, Квд - коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора - 5, Кка - коэффициент категории арендатора (том 1, оборот. сторона л.д. 108).

То есть, в настоящем случае арендодателем расчет арендной платы был приведен в соответствие с требованиями действующего законодательства и произведен в соответствии с методикой расчета, утвержденной Постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 N 940-Пп, вступившим в законную силу 23.12.2009.

В соответствии с положениями данного нормативного правового акта субъекта Российской Федерации, устанавливающего новый механизм расчета арендной платы, в том числе за пользование землями государственная собственность на которые не разграничена, в спорный период размер арендной платы в рамках договора аренды N 226/08 от 17.07.2008 г. представляет собой арифметическое произведение размеров кадастровой стоимости земельного участка, ставки земельного налога и коэффициента вида деятельности арендатора, т.е. также состоит из отдельных компонентов, установленных самостоятельными нормативными правовыми актами, возможность изменения которых в одностороннем порядке согласована сторонами в пункте 3.5 договора аренды.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и собственность на которые не разграничена, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11, от 25.02.2014 N 15534/13, регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Таким образом, применять иную цену, подлежащую нормативному регулированию, арендодатель был не вправе, в связи с чем, им была изменена методика расчета с 14.01.2011 г.

Расчет размера арендной платы с 17.07.2011 в сумме 6 864 279 руб. 79 коп. в год произведен истцом по той же формуле: А=Ксзу*НСт*Квд*Кка, где А - величина арендной платы, Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка - 228 809 326 руб. 44 коп., Нст - ставка земельного налога - 0,6%, Квд - коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора - 5, Кка - коэффициент категории арендатора (том 1, л.д. 109).

В настоящем случае при сохранении методики (механизма) расчета арендной платы истцом на основании ст. 65 Земельного кодекса РФ и п.1.6 Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы, утв. постановлением Правительства Пензенской области N 940-пП, увеличена налоговая ставка земельного налога в два раза.

В материалах дела отсутствует информация о введении в эксплуатацию на спорном земельном участке построенного объекта недвижимости по истечении трех лет со дня предоставления земельного участка. При этом, данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

При указанных обстоятельствах применение истцом двукратной налоговой ставки земельного налога суд признает законным и обоснованным в силу абз 4 п.3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, учитывая условия п.3.3 договора и дату предоставления в аренду земельного участка по договору аренды и акту приема - передачи (17.07.2008), а также дату фактического перехода земельного участка в пользование арендатора (09.07.2008).

Расчет размера арендной платы с 29.01.2014 в сумме 7 722 304 руб. 58 коп. произведен истцом по той же формуле, где А - величина арендной платы, Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка - 257 410 152 руб. 60 коп., Нст - ставка земельного налога - 0,6%, Квд - коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора - 5, Кка - коэффициент категории арендатора (том 1, оборот. сторона л.д.109). Как указано выше, изменение произошло в связи с установлением новой кадастровой стоимости земельного участка.

Из вышеизложенного следует, что порядок (механизм) исчисления размера арендной платы был изменен арендодателем в одностороннем порядке единожды, с 14.01.2011. В остальных случаях происходило изменение одной из составляющих размера арендной платы, один раз в 2011 году и один раз в 2014 г.

Таким образом, учитывая, что в договоре аренды N 226/08 от 17.07.2008 сторонами согласован механизм исчисления арендной платы и условиями договора предусмотрено право арендодателя изменять размер подлежащей внесению арендной платы в связи с изменением нормативных правовых актов, устанавливающих компоненты такой арендой платы, то фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия уполномоченными органами соответствующих нормативных правовых актов не является изменением условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 ГК РФ. Такое изменение представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Иных доказательств увеличения размера арендной платы в тот же период в материалах дела не имеется, в связи с чем, суд не усматривает увеличения размера арендой платы чаще одного раза в год.

При этом изменение размера арендной платы на основании допсоглашения, заключенного между сторонами в октябре 2014 г., не может быть признано в качестве изменения размера арендной платы в 2014 г. еще и потому, что общая сумма арендной платы, подлежащая внесению ответчиком за год, была изменена фактически в связи с изменением предмета договора путем раздела его на множество земельных участков и установления в отношении каждого из них своего размера арендной платы.

Таким образом, доводы ответчика об отсутствии у него обязанности по внесению арендной платы, увеличенной в связи с принятием уполномоченными органами субъекта Российской Федерации и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих методику расчета и нормативно установленные ставки арендной платы, суд признает несостоятельными.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (ст. 310 ГК РФ).

Учитывая вышеуказанное, а также то, что требования истца о взыскании с ответчика долга в сумме 12 602 189 руб. 93 коп. подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, суд признает их законными и обоснованными.

Доказательств оплаты долга в полном объеме ответчиком не представлено. При этом, суд отмечает, что с учетом возражений ответчика о произведенных оплатах истцом были уменьшены исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате. Представленный истцом с заявлением об уменьшении исковых требований от 30.09.2015 г. расчет задолженности ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен (том 2, л.д. 19-22).

Между тем, суд учитывает заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, в связи с чем, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части требований за период с января 2011 г. по май 2012 г.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности в соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ установлен в три года.

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Исходя из п.2 ст. 200 ГК РФ, по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Как указано выше, арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж (пп.3.6 п.3 договора в редакции допсоглашения от 23.05.2012).

Таким образом, учитывая, что срок оплаты за июнь 2012 года по спорному договору наступил 10 июня 2012 года, то и требование о взыскании арендной платы за июнь 2012 г. могло быть предъявлено истцом не ранее 11.06.2012 г. Истец обратился в Арбитражный суд Пензенской области 27.05.2015, следовательно, истец пропустил срок исковой давности по требованию за период с 11.01.2011 г. по 11.05.2012 г. В части требований истца о взыскании арендной платы за период с июня 2011 г. по март 2015 г. исковая давность истцом не нарушена и в данной части требования истца подлежат рассмотрению в рамках настоящего дела.

За указанный период (с июня 2011 г. по март 2015 г.) задолженность ответчика по арендной плате составила 7 507 163 руб. 96 коп. Соответственно, исковые требования УМИ администрации г.Пензы о взыскании с ООО "РенКапСтройПенза" арендной платы в сумме 7 507 163 руб. 96 коп. на основании ст.ст. 307, 309, 606, 614 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 22, 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени в сумме 30 496 руб. 70 коп. за период с 11 января 2015 г. по 26 марта 2015 г. Не возражая против методики расчета пени, ответчик заявляет о применении ст. 333 ГК РФ и снижении подлежащей взысканию неустойки в пользу истца.

В случае неуплаты арендатором арендных платежей в установленные договором сроки, пунктом 5.1 договора аренды земельного участка N 226/08 от 17.07.2008 (в редакции дополнительного соглашения от 23.12.2012 г.) предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,1% невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки (том 1, л.д.29).

Арендодатель за просрочку оплаты начислил ответчику неустойку в сумме 30 496 руб. 70 коп. за период с 11.01.2015 по 26.03.2015, применив в расчете 0,1% от невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Расчет пени судом проверен.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств помимо прочего может обеспечиваться неустойкой.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Судом установлен факт несвоевременного исполнения ответчиком денежного обязательства по внесению арендной платы, что привело к просрочке, в связи с чем, ответчик должен нести ответственность за неисполнение денежного обязательства в виде уплаты договорной неустойки.

При этом, суд находит обоснованными возражения ответчика о несоразмерности заявленной суммы неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Соразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной. Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) основаниями для уменьшения неустойки по ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации быть не могут (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11680/10 от 13.01.2011).

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

При оценке последствий для применения ст.333 ГК РФ судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора и т.п.). Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и п.2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Размер неустойки, установленный договором (0,1% от суммы неоплаты за каждый день просрочки платежа), соответствует 36% годовых, что явно несоразмерно последствиям нарушения обязательства ответчиком, так как в период просрочки ответчика ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации не превышала 8,25 % годовых (максимальное значение).

Принимая во внимание заявление ответчика об уменьшении суммы пени, а также учитывая чрезмерно высокий процент установленной договором неустойки, превышающий максимальную ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в периоде просрочки в 4,5 раза, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям неисполнения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суд с учетом конкретных обстоятельств дела на основании разъяснений, изложенных в п.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации" считает необходимым исходить из двукратной учетной ставки Банка России (16,5%) на момент принятия судом решения.

Исключительных обстоятельств для уменьшения размера неустойки до однократной ставки рефинансирования судом не установлено.

Исходя из этого, неустойка подлежит снижению судом до суммы 13 862 руб. 14 коп.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика пени также подлежит удовлетворению частично в размере 13 862 руб. 14 коп. за период с 11.01.2015 г. по 26.03.2015 г.

При этом, суд отклоняет заявление ответчика о применении к требованию о взыскании пени на сумму 11 009 руб. 70 коп. срока исковой давности за период с 11.01.2010 по 12.05.2012, поскольку в настоящем судебном заседании, учитывая ранее произведенные ответчиком оплаты в счет погашения пени, истец уточнил исковые требования в части периода взыскания пени и просил взыскать их за период с 11.01.2015 г. по 26.03.2015 г.

В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно ч.3 ст.110 АПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Кроме того, из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ", следует, что рассматривая вопросы о распределении между сторонами расходов по уплате государственной пошлины, в случаях уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки арбитражным судам необходимо учитывать, что согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса РФ в цену иска включаются указанные в исковом заявлении суммы неустойки (штрафов, пеней) и проценты. При этом в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с этим, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, т.е. в сумме 51 298 руб. 21 коп.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд, -

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления муниципального имущества администрации г.Пензы удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РенКапСтройПенза" в бюджет муниципального образования город Пенза основной долг в сумме - 7 507 163 руб. 96 коп., пени по договору в сумме - 13 862 руб. 14 коп., а всего в сумме 7 521 026 руб. 10 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "РенКапСтройПенза" в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 51 298 руб. 21 коп.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Г. Каденкова