Решение Арбитражного суда Пензенской области от 1 ноября 2016 г. по делу N А49-625/2016 (ключевые темы: ставки арендной платы - разрешенное использование - государственный кадастр недвижимости - земельный участок - прилегающая территория)

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 1 ноября 2016 г. по делу N А49-625/2016

г. Пенза

01 ноября 2016 г.

Дело N А49-625/2016

Резолютивная часть решения объявлена 25 октября 2016 года.

В полном объеме решение изготовлено 01 ноября 2016 года.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Алексиной Г.В. при ведении аудиопротокола судебного заседания помощником судьи Мясниковой С.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Управления муниципального имущества администрации города Пензы (440000, г. Пенза, пл. Маршала Жукова, 4; ОГРН 1095836002481; ИНН 5836013675)

к обществу с ограниченной ответственностью "Инвест-Евро-Пенза" (440066, г. Пенза, пр. Строителей, 1В; ОГРН 1065835035309, ИНН 5835068583)

о взыскании 118 178 194 руб. 59 коп.

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Финансового управления г. Пензы

при участии в судебном заседании:

от истца до и после перерыва - представитель Николаева Т.Г. (доверенность),

от ответчика до и после перерыва - представитель Краснобаева М.Л. (доверенность), представитель Коротаев В.О. (доверенность), представитель Фридлянд Э.Л. (доверенность),

от третьего лица до и после перерыва - представитель Тамбовцева Е.А. (доверенность),

установил:

Управление муниципального имущества Администрации города Пензы (далее - УМИА г. Пензы, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Евро-Пенза" (далее - ООО "Инвест-Евро-Пенза", ответчик), с учетом заявленного в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований, суммы 118 178 194 руб. 59 коп., представляющей собой задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства, N 110/11 от 21.04.2011 г. за период с октября 2012 г. по январь 2016 г.

Требования заявлены на основании ст.ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда от 27.09.2016 г. привлечено Финансовое управление г. Пензы.

Судебное заседание назначено на 18.10.2016 г.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении и дополнениях к исковому заявлению (том 1, л.д. 131-132, том 2, л.д. 48-49, том 3, л.д. 13-16), пояснил, что задолженность ответчика образовалась в связи с невнесением ответчиком арендной платы по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства, N 110/11 от 21.04.2011 г. за период с октября 2012 г. по январь 2016 г. в размере, установленном в уведомлении истца об изменении размера арендной платы N 9/5052 от 25.12.2015 г.

Представители ответчика иск не признали по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему (том 1, л.д. 93-94, 133-134, 187-200, том 2, л.д. 2-6, 85-86, том 3, л.д. 2-3), пояснив при этом, что истец, изменяя размер арендной платы за спорный период, необоснованно изменил величину коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора (Квд) в формуле расчета размера арендной платы, увеличив данный коэффициент с 2 до 8 (с 10.10.2012 г.) и до 9,5 (с 01.01.2015 г.). Ответчик полагает, что поскольку вид разрешенного использования земельного участка, указанный в кадастровом паспорте земельного участка ("для проектирования и строительства многофункционального торгово-развлекательного комплекса с организацией благоустройства прилегающей территории и организацией парковки") не был изменен, у истца отсутствуют основания для применения в расчете арендной платы Квд в размере 8 (с 01.01.2015 г. - 9,5), установленного в отношении вида деятельности арендатора земельного участка - "обслуживание и эксплуатация объектов торговли". Также ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период ранее 26.01.2013 г.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что Квд в формуле расчета размера арендной платы был им изменен в связи с тем, что 10.10.2012 г. ответчиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении многофункционального торгово-развлекательного комплекса "Коллаж", расположенного на арендуемом земельном участке, в связи с чем фактическое использование арендуемого ответчиком земельного участка изменилось.

Представитель третьего лица просил иск удовлетворить по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск и дополнении к отзыву (том 3, л.д. 23-25, 27), полагает, что введение многофункционального торгово-развлекательного комплекса "Коллаж" в эксплуатацию повлекло за собой изменение вида деятельности арендатора, в связи с чем изменение истцом размера арендной платы являлось обоснованным.

В судебном заседании судом был объявлен перерыв до 25.10.2016 г.

Судебное заседание продолжено после перерыва 25.10.2016 г.

Позиция лиц, участвующих в деле, по иску после перерыва - прежняя.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к следующему.

Постановлением администрации г. Пензы N 372 от 07.04.2011 г. был образован земельный участок площадью 158 478 кв.м (кадастровый номер 58:29:01006005:289), расположенный по адресу: примерно в 200 м по направлению на восток от ориентира велотрек, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, город Пенза (Октябрьский район), разрешенное использование - для проектирования и строительства многофункционального торгово-развлекательного комплекса с организацией благоустройства прилегающей территории и организацией парковки. Земельный участок был образован путем объединения следующих земельных участков, находящихся в аренде у ООО "Инвест-Евро-Пенза": земельного участка площадью 97 538 кв.м с кадастровым номером 58:29:01006005:110, земельного участка площадью 20 940 кв.м с кадастровым номером 58:29:01006005:253, земельного участка площадью 40 000 кв.м с кадастровым номером 58:29:01006005:222 (том 1, л.д. 14).

Между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (в настоящее время - УМИА г. Пензы, арендодателем) и ООО "Инвест-Евро-Пенза" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка, предназначенного для строительства, N 110/11 от 21.04.2011 г., по условиям которого истец предоставляет, а ответчик принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 58:29:01006005:289 площадью 158 478 кв.м, находящийся по адресу: примерно в 200 м по направлению на восток от ориентира велотрек, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, город Пенза (том 1, л.д. 15-17).

Согласно п. 1.2. договора участок предоставляется для проектирования и строительства многофункционального торгово-развлекательного комплекса с организацией благоустройства прилегающей территории и организацией парковки.

В соответствии с п. 1.3. договора участок относится к землям населенных пунктов. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение разрешенного использования земельного участка допускается в случае внесения соответствующих изменений в постановление главы администрации города Пензы о предоставлении земельного участка.

В силу п. 3.1. договора договор заключен на срок до 17 ноября 2054 г. и вступает в силу с момента его подписания. Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.01.2016 г. N 58/001/004/2016-270 договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке 27.04.2011 г. (том 1, л.д. 37-38).

Земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 21.04.2011 г. (том 1, л.д. 22).

В соответствии с п. 3.3. договора аренды арендная плата за пользование участком составляет 10 600 561 руб. 72 коп. в год, 883 380 руб. 14 коп. в месяц.

Арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендатором ежемесячно, не позднее 5-го числа месяца, за который производится платеж (п. 3.6. договора).

14.05.2012 г. сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым п. 3.6. договора был изложен в следующей редакции: "Арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж".

В связи с разделом арендуемого земельного участка и образованием двух земельных участков с кадастровыми номерами 58:29:1006005:1182 и 58:29:1006005:1183 сторонами было подписано дополнительное соглашение от 12.12.2013 г. к договору аренды, согласно которому п. 1.1. договора аренды был изложен в следующей редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельные участки кадастровый номер 58:29:1006 005:1182 площадью 38 000 кв.м, кадастровый номер 58:29:1006005:1183 площадью 120 478 кв.м, находящиеся по адресу: примерно в 200 м по направлению на восток от ориентира велотрек, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Пензенская область, город Пенза".

Согласно п. 2 дополнительного соглашения сумма арендной платы за пользование земельными участками составляет 10 600 561 руб. 72 коп. в год, 883 380 руб. 14 коп. в месяц.

29.01.2014 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды, в котором уточнили цели использования вновь образованных земельных участков, при этом п. 1.2. договора был изложен в следующей редакции: "Участок кадастровый номер 58:29:1006005:1182 предоставляется для проектирования и строительства торгового комплекса с организацией благоустройства территории и организации парковки, кадастровый номер 58:29:1006005:1183 для проектирования и строительства многофункционального торгово-развлекательного комплекса с организацией благоустройства прилегающей территории и организации парковки".

19.03.2014 г. истец направил ответчику уведомление N 9/801 (том 1, л.д. 107) об изменении размера арендной платы по договору. В соответствии с уведомлением размер арендной платы с момента получения уведомления составляет 15 080 956 руб. 65 коп. в год (1 256 746 руб. 39 коп. в месяц), с 01.01.2015 г. арендная плата составляет 18 097 147 руб. 98 коп. в год (1 508 095 руб. 67 коп. в месяц).

Увеличение размера арендной платы было вызвано увеличением кадастровой стоимости земельных участков, а также увеличением размера коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора по виду деятельности "строительство объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания" с 2 до 2,4 с 01.01.2015 г.

09.06.2014 г. ООО "Инвест-Евро-Пенза" (цедент) и ООО "Леруа Мерлен Восток" (цессионарий) заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым цедент передает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности цедента по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства, N 110/11 от 21.04.2011 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:1006 005:1182 площадью 38 000 кв.м (том 1, л.д. 135-139).

Таким образом, после заключения ответчиком с ООО "Леруа Мерлен Восток" соглашения от 09.06.2014 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, предметом договора аренды N 110/11 от 21.04.2011 г. является предоставление ответчику во временное владение и пользование земельного участка с кадастровым номером 58:29:1006005:1183 площадью 120 478 кв.м, целью использования которого в силу п. 1.2. договора является проектирование и строительство многофункционального торгово-развлекательного комплекса с организацией благоустройства прилегающей территории и организацией парковки.

25.12.2015 г. истец направил ответчику уведомление N 9/5052 (том 1, л.д. 25) об изменении размера арендной платы по договору. В соответствии с уведомлением арендная плата по договору составляет:

- с 10.10.2012 г. - 42 402 246 руб. 96 коп. в год (3 533 520 руб. 58 коп. в месяц),

- с 12.12.2013 г. - 34 776 809 руб. 76 коп. в год (2 898 067 руб. 48 коп. в месяц),

- с 29.01.2014 г. - 49 475 449 руб. 84 коп. в год (4 122 954 руб. 15 коп. в месяц),

- с 23.06.2014 г. - 45 859 324 руб. 24 коп. в год (3 821 610 руб. 35 коп. в месяц),

- с 01.01.2015 г. - 54 457 947 руб. 54 коп. в год (4 538 162 руб. 30 коп. в месяц).

Согласно почтовому уведомлению (том 1, л.д. 24) письмо истца N 9/5052 от 25.12.2015 г. было вручено ответчику 29.12.2015 г.

Согласно письменным пояснениям истца (том 1, л.д. 115-118) увеличение размера арендной платы произошло в связи с тем, что истец с 10.10.2012 г. применил в формуле расчета арендной платы в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 58:29:01006005:289 и 58:29:1006005:1183 коэффициент вида деятельности арендатора (Квд), равный 8, а с 01.01.2015 г. - равный 9,5.

Использование в расчете арендной платы Квд, равного 8 (с 01.01.2015 г. равного 9,5) истец обосновывает тем, что Квд, равный 2 (с 01.01.2015 г. - 2,4), применяется при таком виде деятельности арендатора, как строительство объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания. Однако, 10.10.2012 г. ответчиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU58304000-049 в отношении многофункционального торгово-развлекательного комплекса "Коллаж", расположенного на арендуемом земельном участке, в связи с чем применению при расчете размера арендной платы подлежит Квд, равный 8, предусмотренный для такого вида деятельности арендатора земельного участка, как "обслуживание и эксплуатация объектов торговли" (с 01.01.2015 г. Квд для данного вида деятельности арендатора стал составлять 9,5).

Таким образом, истец полагает, что фактическое использование ответчиком земельного участка с кадастровым номером 58:29:01006005:289 и земельного участка с кадастровым номером 58:29:1006005:1183 с 10.10.2012 г. по январь 2016 г. - под обслуживание и эксплуатацию объектов торговли.

Ответчиком арендная плата в увеличенном истцом в соответствии с уведомлением N 9/5052 от 25.12.2015 г. размере оплачена не была, в связи с чем истец числит за ответчиком задолженность в сумме 118 178 194 руб. 59 коп. за период с октября 2012 г. по январь 2016 г., за взысканием которой он обратился в арбитражный суд.

Ответчик пояснил, что арендная плата по договору аренды за спорный период им полностью оплачена в размере, указанном в договоре и уведомлении истца об изменении размера арендной платы N 9/801 от 19.03.2014 г. Применение в расчете арендной платы Квд, равного 8 (с 01.01.2015 г. - 9,5) ответчик считает необоснованным, поскольку вид разрешенного использования земельных участков изменен не был. Если исходить из фактического использования земельного участка, как это делает истец, то расчет истца также будет неверным, поскольку в соответствии с заключением судебной экспертизы N 499/16 от 26.08.2016 г., проведенной в рамках настоящего дела по ходатайству ответчика, площадь застройки и озеленения земельного участка с кадастровым номером 58:29:1006005:1183 составляет 120 478 кв.м, площадь земельного участка, занимаемая зданием, строениями и сооружениями торгово-развлекательного комплекса "Коллаж" составляет 34 164 кв.м, то есть 28,35% от общей площади земельного участка, парковочная зона и тротуар занимают 65 504 кв.м и 8 659 кв.м соответственно, что вместе составляет 74 163 кв.м или 61,56% от общей площади земельного участка, зеленые насаждения занимают 12 151 кв.м, что составляет 10,09% от общей площади земельного участка. Исходя из представленного ответчиком расчета арендной платы с учетом всех видов фактического использования земельного участка за период с 26.01.2013 г. по 25.12.2015 г. (в пределах срока исковой давности) ответчик должен был выплатить истцу 52 123 308 руб. 55 коп. (том 3, л.д. 2-3). За указанный период ответчик выплатил истцу 35 319 032 руб. 81 коп., следовательно даже если исходить из подхода истца о фактическом использовании земельного участка, максимально допустимая сумма иска, с которой мог бы обратиться истец, составляет 16 804 275 руб. 74 коп.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат. При этом суд исходит из следующего.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с п.п. 2 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015 г., если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

До 01.03.2015 г. аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 г. N 12404/09, от 15.03.2012 г. N 15117/11, от 17.04.2012 г. N 15837/11.

Принимая во внимание, что объектом арендных отношений является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, порядок определения размера арендной платы за пользование таким земельным участком подлежит публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. При этом по смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату.

На территории Пензенской области порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, был установлен Постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 г. N 940-пП "Об утверждении порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена" (действовавшим в момент заключения договора).

Соответственно, при заключении договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 110/11 от 21.04.2011 г. стороны обязаны были руководствоваться порядком определения размера арендной платы, установленным Постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 г. N 940-пП, и не вправе были применять другую арендную плату.

Согласно пункту 2.1.1. названного постановления годовой размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по формуле: А = Ксзу * НСт * Квд * Кка, где А -величина арендной платы, Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с кадастровым паспортом), Нст - ставка земельного налога, Квд - коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора, Кка - коэффициент категории арендатора.

Значения коэффициентов дифференциации в зависимости от вида деятельности арендатора земельного участка для определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории города Пензы, государственная собственность на которые не разграничена, были установлены постановлением Администрации города Пензы от 08.12.2010 г. N 1375.

При заключении договора и впоследствии при внесении изменений в договор аренды путем подписания с ответчиком дополнительных соглашений к договору и направления уведомления об изменении размера арендной платы N 9/801 от 19.03.2014 г., истец определял размер арендной платы, используя Квд, утвержденный постановлением Администрации города Пензы от 08.12.2010 г. N 1375, равный 2 (с 01.01.2015 г. - 2,4). Данный размер Квд был установлен для такого вида деятельности арендатора, как "строительство объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания".

Данное значение Квд соответствует целевому назначению земельного участка, указанному сторонами в п. 1.2. договора аренды, - для проектирования и строительства многофункционального торгово-развлекательного комплекса с организацией благоустройства прилегающей территории и организации парковки.

Целевое назначение земельного участка с кадастровым номером 58:29:01006005:289, и впоследствии после раздела данного земельного участка - земельных участков с кадастровыми номерами 58:29:1006005:1182 и 58:29:1006005:1183, в п. 1.2. договора было указано в соответствии с видом разрешенного использования земельных участков, содержащимся в кадастровых паспортах земельных участков.

Истец использовал в расчете Квд, равный 8 (с 01.01.2015 г. - 9,5), утвержденный для такого вида деятельности арендатора земельного участка, как "обслуживание и эксплуатация объектов торговли".

Проверив правильность произведенного истцом расчета, арбитражный суд приходит к выводу, что применение коэффициентов дифференциации вида деятельности арендатора в размере 8 и 9,5 является необоснованным и противоречит нормам действующего законодательства.

Так, Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" закреплены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности. Одним из основных принципов является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Следовательно, коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора устанавливается исходя из вида разрешенного, а не фактического использования земельного участка.

В соответствии с п. 1.4. Постановления Правительства Пензенской области от 04.12.2009 г. N 940-пП коэффициент дифференциации по видам деятельности арендатора земельного участка из категории земель населенных пунктов устанавливается актами органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Пензенской области в соответствии с их полномочиями, предусмотренными уставами муниципальных образований, по форме согласно приложению N 1 к настоящему Порядку.

Значения коэффициентов для определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории города Пензы, государственная собственность на которые не разграничена, были утверждены Постановлением Администрации г. Пензы от 08.12.2010 г. N 1375 "Об утверждении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории города Пензы, государственная собственность на которые не разграничена".

Примененный истцом коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора - 8 установлен для обслуживания и эксплуатации объектов торговли.

В связи с изменениями, внесенными в Постановление Администрации г. Пензы от 08.12.2010 г. N 1375 Постановлением Администрации г. Пензы от 31.12.2013 г. N 1603, данный коэффициент увеличился и стал составлять 9,5.

Однако, согласно кадастровым паспортам земельного участка с кадастровым номером 58:29:01006005:289 и земельного участка с кадастровым номером 58:29:1006005:1183 разрешенное использование земельного участка - для проектирования и строительства многофункционального торгово-развлекательного комплекса с организацией благоустройства прилегающей территории и организацией парковки.

Постановлением Администрации г. Пензы от 08.12.2010 г. N 1375 для данного вида деятельности арендатора установлен Квд, равный 2. Постановлением Администрации г. Пензы от 31.12.2013 г. N 1603 были внесены изменения в Постановление Администрации г. Пензы от 08.12.2010 г. N 1375, и данный коэффициент увеличился и стал составлять 2,4.

Арендная плата, исчисленная с применением Квд, установленного для разрешенного вида использование земельных участков, указанного в кадастровых паспортах земельных участков, ответчиком полностью оплачена.

В соответствии с п. 3.5. договора аренды арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей, а также при изменении вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с п. 1.2. договора). Новый размер арендной платы устанавливается с момента, указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор, либо с момента опубликования в СМИ соответствующих изменений в нормативных правовых актах. Изменение размера арендной платы в связи с изменением вида деятельности арендатора производится, в том числе, на основании материалов проверок органов государственного муниципального контроля за использованием земельных участков.

Согласно п. 1.2. договора земельный участок с кадастровым номером 58:29:01006005:289 и земельный участок с кадастровым номером 58:29:1006005:1183 предоставляются для проектирования и строительства многофункционального торгово-развлекательного комплекса с организацией благоустройства прилегающей территории и организации парковки.

В соответствии с п. 1.3. приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение разрешенного использования земельного участка допускается в случае внесения соответствующих изменений в постановление главы администрации города Пензы о предоставлении земельного участка.

Доказательств внесения изменений в постановление главы администрации города Пензы о предоставлении земельного участка в части установления вида разрешенного использования в материалы дела не представлено.

Предусмотренная пунктом 3.5. договора аренды проверка органов государственного муниципального контроля за использованием земельных участков, материалы которой могут являться основанием для пересмотра арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке, истцом также проведена не была.

Таким образом, поскольку изменений в постановление главы администрации города Пензы о предоставлении земельного участка в части установления вида разрешенного использования внесено не было, проверка органов государственного муниципального контроля за использованием земельных участков проведена не была, основания для одностороннего изменения размера арендной платы в части применения в расчете арендной платы иного коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора, предусмотренные пунктом 3.5. договора аренды, отсутствуют.

В качестве основания для применения иного коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора истец ссылается на то обстоятельство, что 10.10.2012 г. ответчиком было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU58304000-049 (том 1, л.д. 124-125) в отношении многофункционального торгово-развлекательного комплекса "Коллаж", расположенного на арендуемом земельном участке, в связи с чем применению при расчете размера арендной платы подлежит Квд, равный 8, предусмотренный для такого вида деятельности арендатора земельного участка, как "обслуживание и эксплуатация объектов торговли" (с 01.01.2015 г. Квд для данного вида деятельности арендатора стал составлять 9,5).

Однако, данное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было подписано главой администрации г. Пензы. Таким образом, о вводе объекта в эксплуатацию истцу стало (или должно было быть) известно 10.10.2012 г., поскольку истец в соответствии с п. 1 Положения об Управлении муниципального имущества администрации г. Пензы, утвержденного Решением Пензенской городской Думы от 29.05.2009 г. N 55-6/5, является структурным подразделением администрации города Пензы.

При этом истец не воспользовался имеющимся у него правом на внесение соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в части изменения вида разрешенного использования земельного участка. Разрешенным использованием земельного участка до настоящего времени продолжает оставаться "проектирование и строительство многофункционального торгово-развлекательного комплекса с организацией благоустройства прилегающей территории и организацией парковки".

Арбитражный суд Поволжского округа в Постановлении от 27.10.2015 г. N Ф06-1854/2015 по делу N А65-31500/2014 указал следующее:

"Кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (часть 5 статьи 1 Закона о кадастре).

При этом согласно статье 7 указанного Закона в составе сведений государственного кадастра недвижимости об уникальных характеристиках объекта недвижимости вносятся, в том числе категория земель и разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок.

Следовательно, надлежащим доказательством отнесения земельного участка к той или иной категории, вида его разрешенного использования являются сведения государственного кадастра недвижимости.

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и используются для определения налоговых и иных платежей".

Суд кассационной инстанции со ссылкой на указанные нормы права признал необоснованным изменение арендодателем при расчете размера арендной платы величины коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка, в отсутствие внесенных изменений в государственный кадастр недвижимости в отношении вида разрешенного использования земельного участка.

Также арбитражный суд обращает внимание на то, что использование истцом в расчете размера арендной платы коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора, установленного для вида деятельности "обслуживание и эксплуатация объектов торговли", и кадастровой стоимости земельного участка, определенной для земельного участка, видом разрешенного использования которого является "проектирование и строительство объекта торговли", является в данном случае принципиально неверным.

Действующее законодательство предъявляет определенные требования к порядку изменения характеристик земельных участков и учета этих изменений для использования земельных участков в гражданском обороте. Учитывая принцип актуальности и непрерывности сведений государственного кадастра недвижимости, в случае изменения вида разрешенного использования кадастровая стоимость земельного участка также будет изменена с момента внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости сведений о новом виде разрешенного использования на будущее время в связи с применением удельного показателя, соответствующего новому виду разрешенного использования (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 г. N 818/14).

В силу ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи (определения рыночной стоимости земельного участка).

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. N 316 (далее - Правила N 316), установлено, что государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (п. 4 Правил N 316).

При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель (п. 13 Правил N 316).

Порядок определения кадастровой стоимости в случае изменения вида разрешенного использования земельных участков регулируется Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2006 N 222 (далее - Методические указания).

В соответствии с п. 2.3.2 названных Методических указаний в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

При этом кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости (абз. 2 п. 2.6 Методических указаний).

Таким образом, исходя из положений указанных нормативных актов, определение кадастровой стоимости земельного участка в случае изменения его вида разрешенного использования осуществляется непосредственно при проведении государственного учета изменения вида разрешенного использования.

Ст. 16 Закона о государственном кадастре предусматривает, что кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 ч.2 ст.7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Как следует из положений ст. 7 Закона о государственном кадастре помимо сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в государственный кадастр недвижимости вносятся также дополнительные сведения об объекте недвижимости, в том числе сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, и разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок (п.п. 11, 14 ч. 2 ст. 7 названного Закона).

В силу ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости за исключением случаев указанных в данной статье.

Таким образом, использование истцом при определении размера арендной платы кадастровой стоимости земельного участка, определенной для вида разрешенного использования земельного участка - проектирование и строительство объекта торговли, и коэффициента дифференциации вида деятельности арендатора, определенного для иного вида деятельности - обслуживание и эксплуатация объектов торговли, арбитражный суд признает необоснованным и не соответствующим положениям Постановления Правительства Пензенской области от 04.12.2009 г. N 940-пП "Об утверждении порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена" и Постановления Администрации г. Пензы от 08.12.2010 г. N 1375 "Об утверждении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории города Пензы, государственная собственность на которые не разграничена".

На основании вышеизложенного, арбитражный суд приходит к выводу, что арендная плата за земельные участки подлежала определению исходя из установленного в государственном кадастре недвижимости вида разрешенного использования земельных участков. Поскольку вид разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами 58:29:01006005:289 и 58:29:1006005:1183 в установленном порядке изменен не был, основания для применения при расчете размера арендной платы коэффициентов дифференциации видов деятельности арендатора 8 (с 01.01.2015 г. - 9,5), установленных для иного вида разрешенного использования земельного участка, отсутствуют.

Также ответчик было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период с октября 2012 г. по 25.01.2013 г.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец обратился в суд 26 января 2016 года.

Арбитражный суд признает истекшим срок исковой давности по требованиям истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с октября 2012 г. по 25.01.2013 г. Исковые требования, заявленные за указанный период, удовлетворению не подлежат также в связи с истечением срока исковой давности.

На основании вышеизложенного исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения в полном объеме.

В силу ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Ответчиком по настоящему делу были понесены судебные издержки, связанные с оплатой стоимости судебной экспертизы, в сумме 90 000 руб., что подтверждается платежным поручением N 597 от 17.06.2016 г. на сумму 37 000 руб. (том 2, л.д. 98) и платежным поручением N 831 от 17.08.2016 г. на сумму 53 000 руб. Данная сумма подлежит взысканию с истца в пользу ответчика.

Поскольку истец в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, госпошлина в доход федерального бюджета взысканию с истца не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления муниципального имущества администрации города Пензы оставить без удовлетворения, судебные расходы отнести на истца.

Взыскать с Управления муниципального имущества администрации города Пензы в пользу общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Евро-Пенза" судебные расходы, связанные с оплатой стоимости судебной экспертизы, в сумме 90 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня изготовления его в полном объеме в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области.

Судья

Г.В. Алексина