Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 2 февраля 2010 г. N Ф09-6/10-С6 по делу N А50-9235/2009 Суд признал незаконным отказ муниципалитета в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого предпринимателем муниципального имущества, поскольку заявитель является субъектом малого и среднего предпринимательства, спорное имущество находилось в непрерывном владении и пользовании заинтересованного лица на основании договоров аренды в течение установленного срока, на дату обращения с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение объекта задолженность по арендной плате у него отсутствовала (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 2 февраля 2010 г. N Ф09-6/10-С6 по делу N А50-9235/2009

Дело N А50-9235/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Соколовой Н.П., судей Семеновой З.Г., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (далее - Департамент имущественных отношений) на решение Арбитражного суда Пермского края от 20.08.2009 по делу N А50-9235/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим Образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени й месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальной предприниматель Бормотова Лариса Васильевна обратилась в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к администрации г. Перми о признании незаконным решения Постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов Департамента имущественных отношений администрации г. Перми от 27.02.2009 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ею муниципального имущества - встроенного нежилого помещения на 2-м этаже в 4-этажном панельном здании по ул. Веденеева, 29 (дом быта "Топаз") общей площадью 1 238 кв.м (из них основной 28,7 кв.м, 1 209,3 кв.м находятся в совместном пользовании с третьими лицами). Кроме того, заявитель просил суд обязать Департамент имущественных отношений устранить допущенные нарушения его прав и законных интересов, а также взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в сумме 25 000 руб. (с учетом уточнений заявленных требований, сделанных в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1, л.д. 143).

Определением суда от 25.05.2009 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечен Департамент имущественных отношений (т. 1, л.д. 1, 2). Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена Постоянно действующая комиссия по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов (далее - Постоянно действующая комиссия).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 20.08.2009 (судья Торопицин С.В.) заявленные требования удовлетворены частично, решение

Постоянно действующей комиссии от 27.02.2009 об отказе предпринимателю Бормотовой Л.В. в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ею муниципального имущества в виде встроенных нежилых помещений на 2-м этаже в 4-этажном панельном здании, расположенным по адресу: г. Пермь, ул. Ак. Веденеева, 29, общей площадью 828,8 кв.м (из них основной 28,1 кв.м), в том числе 800,7 кв.м из общей площади, находящейся в совместном пользовании с третьими лицами. В удовлетворении остальной части требований отказано. На Департамент имущественных отношений возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. С названного Департамента в пользу предпринимателя Бормотовой Л.В. также взысканы судебные издержки в сумме 10 000 руб.

В связи с отказом заявителя от требований к администрации г. Перми производство по делу в отношении указанного лица прекращено на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2009 (судьи Панькова Г.Л., Зеленина Т.Л., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Департамент имущественных отношений просит судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), нарушение положений ст. 309, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. По мнению заявителя, обжалуемый отказ соответствует закону, поскольку предприниматель Бормотова Л.В. не имеет права на выкуп спорного имущества. В обоснование своих доводов Департамент ссылается на то, что она ненадлежащим образом исполняла обязанность по своевременному внесению арендной платы, в связи с чем не может быть признана добросовестным арендатором, а также полагает, что спорное помещение находилось в ее владении и пользовании менее 3-х лет. При этом Департамент указывает на то, что договор аренды от 18.11.2005 N 4178-05-ОП, заключенный им с предпринимателем на срок с 01.11.2005 по 30.10.2006, был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, о чем арендатор был уведомлен 26.08.2006. Следующий договор аренды был заключен сторонами 22.01.2008 на срок с 19.12.2007 по 17.12.2008, помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 19.12.2007. Таким образом, Департамент имущественных отношений полагает, что в период с 27.11.2006 по 19.12.2007 между сторонами не имелось арендных отношений.

Как установлено судами, между Департаментом имущественных отношений (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Дом быта "Топаз" (балансодержатель) и предпринимателем Бормотовой Л.В. (арендатор) 22.10.2001 заключен договор N 1330-010П аренды нежилых помещений (т. 1, л.д. 94 - 101). По условиям п. 1.1, 1.2 нарванного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 1 268, 6 кв.м (из них основной 59,30 кв.м, а 1209,30 кв.м сдаются арендатору в совместное пользование с третьими лицами), расположенное на 2-м этаже здания по адресу: г. Пермь, ул. Ак. Веденеева, 29, для использования в качестве ювелирного магазина.

Названный договор аренды вступает в силу с момента государственной регистрации, срок аренды установлен с 01.10.2001 по 28.10.2002 (п. 5.1 договора).

Между этими же лицами 07.10.2002 заключен договор N 1916-020П аренды нежилых помещений (т. 1, л.д. 86 - 93), согласно которому предпринимателю Бормотовой Л.В. в аренду передано нежилое помещение общей площадью 1 238 кв.м (из них основной 28,70 кв.м, а 1209,30 кв.м сдаются арендатору в совместное пользование с третьими лицами), расположенное на 2-м этаже здания по адресу: г. Пермь, ул. Ак. Веденеева, 29. Срок аренды помещения установлен с 01.10.2002 по 28.09.2003 (п. 5.1 договора).

Новый договор аренды указанных помещений заключен сторонами 21.10.2003, срок аренды установлен с 01.10.2003 по 29.09.2004.

В дальнейшем помещение площадью 1238 кв.м (из них основной 28,70 кв.м) использовалось предпринимателем Бормотовой Л.В. на основании договора аренды от 01.11.2004 N 3578-04ОП (т. 1, л.д. 10 - 13), срок аренды помещения согласно условиям названного договора был установлен с 30.09.2004 по 28.09.2005.

Департаментом имущественных отношений, предприятием "Дом быта "Топаз" и предпринимателем Бормотовой Л.В. 18.11.2005 заключен договор аренды N 4178-050П1330-01ОП (т. 1, л.д. 14 - 17). Предметом данного договора также являлись встроенные нежилые помещения общей площадью 1 238 кв.м (из них основной 28,70 кв.м, а 1209,30 кв.м сдаются арендатору в совместное пользование с третьими лицами), расположенные на 2-м этаже 4-этажного панельного здания по адресу: г. Пермь, ул. Ак. Веденеева, 29. Срок аренды помещения в данном договоре установлен с 01.11.2005 по 30.10.2006 (п. 1.3 договора).

Письмом от 23.08.2006 N 19-19-4701/06 Департамент имущественных отношений уведомил предпринимателя Бормотову Л.В. об отказе в продлении договора аренды от 18.11.2005 N 4178-05ОП, а также о необходимости освободить занимаемый ей объект в 3-дневный срок и передать его по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 107). Названное уведомление получено предпринимателем Бормотовой Л.В. 26.08.2006 (т. 1, л.д. 108).

Между тем 22,01.200$ между Департаментом имущественных отношений и предпринимателем Бормотовой Л.В. заключен договор N 1094-080 аренды нежилых помещений 2-ого этажа вышеуказанного здания (т. 1, л.д. 18-21). По условиям названного договора арендатору передано нежилое помещение общей площадью 828,80 кв.м (из них основной 28,10 кв.м, а 800,70 кв.м сдаются арендатору в совместное пользование с третьими лицами). Названный договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, срок аренды установлен с 19.12.2007 по 17.12.2008 (п. 1.3 договора). Названный объект считается переданный с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

Предприниматель Бормотова Л.В., полагая, что у нее в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ возникло преимущественное право на приобретение арендуемого им нежилого помещения в собственность, 05.02.2009 обратилась в Департамент имущественных отношений с заявлением о выкупе арендуемого ей объекта недвижимости (т. 1, л.д. 22). Указанное заявление согласно отметке поступило в Департамент имущественных отношений в этот же день, то есть 05.02.2009.

По результатам рассмотрения данной заявки Постоянно действующей комиссией вынесено решение об отказе предпринимателю Бормотовой Л.В. в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества на основании ч. 1, 2 ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (т. 1, л.д. 9). Данное решение 27.02.2009 утверждено начальником Департамента имущественных отношений.

В обоснование отказа данная комиссия сослалась на то, что арендуемое имущество находится во временном владении и пользовании арендатора на основании договора аренды от 22.01.2008 N 1094-080 с 19.12.2007, то есть менее 3-х лет (арендные отношения прерывались с 27.08.2006 по 18.12.2007). Кроме того, Постоянно действующая комиссия указала на то обстоятельство, что арендная плата перечислялась предпринимателем Бормотовой Л.В. ненадлежащим образрм, за что ей были начислены пени в размере 2 865,75 руб. (с июня 2002 года по апрель 2006 года).

Предприниматель Бормотова Л.В., полагая, что решение Постоянно действующей комиссии противоречит ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и нарушает ее права и законные интересы как субъекта малого предпринимательству на основании ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилась в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

Согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действующей на момент обращения предпринимателя с заявлением) субъекты малого и среднего предпринимательству при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такогс имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимый оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона oт 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 указанной статьи;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ч. 2 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 указанного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, а также учитывая положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о том, что спорное имущество находилось в непрерывном владении и пользовании предпринимателя Бормотовой Л.В. на основании договоров аренды более трех лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

При этом судами сделан вывод о том, что, несмотря на направление арендатору 23.08.2006 уведомления об отказе в продлении договора аренды от 18.11.2005 N 4178-Ф5ОП, названный договор в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был продлен на неопределенный срок.

Так, из материалов дела усматривается, что после направления арендатору уведомления Департаментом имущественных отношений в дальнейшем не было предпринято никаких действий, направленных на прекращение арендных отношений и выселение арендатора из занимаемых им помещений.

Судами также установлено, что в период, когда, по мнению Департамента имущественных отношений, предприниматель использовал помещения без договора аренды (с 21.08.2006 по 18.12.2007), названный Департамент направлял арендатору уведомления o размере платежа за использование помещением по адресу: г. Пермь, ул. Ак. Веденеева, 29 (т. 1, л.д. 47, 49, 51, 53, 55, 57, 59, 61, 63, 65, 67). В этих же уведомлениях Департаментом указывалось на необходимость правильного оформления платежных документов, (в частности, указывать номер договора аренды), а также проведения страхования недвижимого имущества в соответствии с условиями договора аренды.

В платежных поручениях арендатора было указано назначение платежа с указанием конкретного периода, за который производится оплата, а также имелась ссылка на договор аренды от 18.11.2005 N 4178-050П (т. 1, л.д. 58, 60, 62, 64, 66).

В материалах дела имеется свод начисленной и уплаченной предпринимателем Бормотовой Л.В. арендной платы, в том числе и в период с 27.08.2006 по 18.12.2007,1 в котором также имеется ссылка на договор от 18.11.2005 N 4178-03ОП (т. 1, л.д. 128, 129).

Учитывая изложенное, следует согласиться с выводом судов об отсутствии со стороны Департамента имущественных отношений волеизъявления на прекращение арендных отношений с предпринимателем Бормотовой Л.В.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что в дальнейшем между сторонами заключен новый договор аренды спорных помещений для использования в тех же целях.

Таким образом, судами сделан правильный вывод об отсутствии у Департамента имущественных отношений оснований для отказа предпринимателю Бормотовой Л.В. в реализации права на выкуп арендуемого ей имущества по причине несоблюдения установленного законом 3-годичного срока.

Отказывая предпринимателю Бормотовой Л.В. в выкупе спорного имущества, Департамент также ссылался на ненадлежащее исполнение обязанностей по внесению арендной платы за пользование помещениями, за что ей были начислены пени.

Отклоняя указанный Довод, судами учтено, что в Законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ не установлено однозначных критериев оценки такого условия как "перечисление арендной платы надлежащим образом", в связи с чем при решении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на выкуп арендованного имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы.

При этом суды правильно исходили из того, что в целях применения названного Закона критериями для решения вопроса о том, перечислялась ли арендная плата надлежащим образом, являются в том числе отсутствие у арендатора задолженности по арендной плате и начисленной пени на день принятия решения о приватизации имущества либо обращения хозяйствующего субъекта за выкупом имущества, малозначительный характер допущенных нарушений, а также отсутствие в течение всего срока аренды факта взыскания арендных платежей и пени в принудительном порядке.

В соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса РФ лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Соответственно, при отсутствии фактов привлечения хозяйствующего субъекта - арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор может быть признан надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что на дату обращения в Департамент имущественных отношений с заявлением о реализации преимущественного правда на приобретение арендуемого имущества задолженности по аренднрй плате у предпринимателя Бормотовой Л.В. не имелось. Факт взыскания в период действия договоров аренды задолженности по арендной плате и цени в принудительном порядке судами также не был установлен.

С учетом условий договоров аренды о порядке и сроках внесения арендной платы судами установлено, что просрочки по внесению арендной платы имели непродолжительный характер, а пени за нарушение сроков внесения арендной платы были уплачены предпринимателем Бормотовой Л.В. добровольно до того момента, когда она (обратилась в Департамент имущественных отношений с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Указанный подход соответствует смыслу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, целью принятия которого является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Довод Комитет по управлению имуществом о ненадлежащем исполнении обязательств по внесению арендной платы подлежит отклонению в силу вышеизложенного.

Участвующими в деле; лицами не оспаривается, что заявитель подпадает под критерии субъекта малого и среднего предпринимательства; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили требования, обязав Департамент имущественных отношений устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Взыскивая с Департамента имущественных отношений в пользу предпринимателя Бормотовой Л.В. судебные расходы в сумме 10 000 руб., суды приняли во внимание характер спора, количество судебных заседаний и иные значимые обстоятельства (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Судебные акты в части взыскания с Департамента имущественных отношений судебных расходов заявителем не обжалуются и в силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации их законность в данной части судом кассационной инстанции не проверяется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Пермского края от 20.08.2009 по делу N А50-9235/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации г. Перми - без удовлетворения.