Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 февраля 2010 г. N Ф09-9657/09-С6 по делу N А60-32164/2008-С2 Суд признал недействительным договор аренды земельного участка, поскольку доказательств принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта на спорном земельном участке в материалы дела не представлено, земельный участок предоставлен обществу в аренду без проведения аукциона (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 10 февраля 2010 г. N Ф09-9657/09-С6 по делу N А60-32164/2008-С2

Дело N А60-32164/2008-С2

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 января 2008 г. N Ф09-10427/08-С1

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Мындря Д.И., судей Маликовой Э.М., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "ЮИТ Уралстрой" (далее - общество "ЮИТ Уралстрой") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.05.2009 по делу N А60-32164/2008-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

прокурора Свердловской области (далее - прокурор) - Васильева М.А. (доверенность от 12.10.2009);

общества "ЮИТ Уралстрой" - Юрьев А.В. (доверенность от 10.02.2010 N 244).

Прокурор обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации города Екатеринбурга (далее - администрация), обществу "ЮИТ Уралстрой" о признании недействительным договора аренды земельного участка от 10.05.2007 N 1-872, заключенного между ответчиками, и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения на общество "ЮИТ Уралстрой" обязанности возвратить администрации земельный участок общей площадью 4 162 кв.м, кадастровый номер 66:41:0110141:0036, расположенный в юго-восточной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Лукиных-Донбасская - Машиностроителей - 40-летия Октября в г. Екатеринбурге.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Строительное предприятие "Эльмашстройинвест" (далее - общество "СП "Эльмашстройинвест"), акционерное общество "Урепол Ою", акционерное общество "Финн-Строй Ою", общество с ограниченной ответственностью "Бизнес центр "Форт", открытое акционерное общество "Металлоштамп", общество с ограниченной ответственностью НПФ "ДатаКрат-Е", Аксенова Елена Евгеньевна, Никулин Илья Валерьевич, Черкасов Александр Сергеевич.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.05.2009 (судья Биндер А.Г., арбитражные заседатели Елисеева Л.Б., Чебыкин Е.В.) заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительным договор аренды земельного участка от 10.05.2007 N 1-872, заключенный между администрацией и обществом "ЮИТ Урал строй", в редакции дополнительного соглашения - договора о перемене лиц в обязательстве от 17.07.2007 и обязал общество "ЮИТ Уралстрой" возвратить администрации земельный участок общей площадью 4 162 кв.м, кадастровый номер 66:41:0110141:0036, расположенный в г. Екатеринбурге по ул. Лукиных, в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2009 (судьи Карпова Т.Е., Усцов Л.А., Глотова Г.И.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "ЮИТ Уралстрой" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 2, 4, 8, 9, 52, 65, 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон). По мнению заявителя, факт нарушения оспариваемым договором прав муниципального образования "Город Екатеринбург" либо иных субъектов в сфере предпринимательской деятельности прокурором не доказан и судами не установлен. Общество "ЮИТ Уралстрой" считает, что прокурором не представлено доказательств, подтверждающих, что иные лица были заинтересованы в предоставлении земельного участка и их права были нарушены администрацией, напротив, согласно имеющемуся письму Союза строителей Свердловской области иные лица не претендовали на приобретение спорного земельного участка. Кроме того, как полагает заявитель, поскольку правоотношения по предоставлению земельного участка возникли между сторонами в июле 2005 года, то есть до вступления в законную силу ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (01.10.2005), данная норма не применима к спорным отношениям, в связи с чем действия ответчиков по заключению оспариваемого договора соответствовали законодательству и у судов отсутствовали основания для признания договора аренды недействительным.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением главы города Екатеринбурга от 22.02.2007 N 583 "О предварительном согласовании обществу "СП "Эльмашстройинвест" места размещения многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по улице Лукиных" утвержден проект границ и акт выбора земельного участка площадью 4 162 кв.м, расположенного по ул. Лукиных в г. Екатеринбурге. Обществу "СП "Эльмашстройинвест" предварительно согласовано место размещения многоэтажного жилого дома с подземным паркингом на данном земельном участке.

Постановлением главы города Екатеринбурга от 26.02.2007 N 766 обществу "СП "Эльимашстройинвест" предоставлен в аренду сроком на три года вышеназванный земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома. Обществу "СП "Эльмашстройинвест" предписано установить на местности границы земельного участка и провести его государственный кадастровый учет в установленном порядке в течение двух месяцев с момента подписания постановления, а также заключить с администрацией договор аренды земельного участка и обеспечить государственную регистрацию в установленном порядке.

На основании указанного постановления 10.05.2007 между администрацией (арендодатель) и обществом "СП "Эльмашстройинвест" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1-872 сроком на три года для строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом. По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору.

Вышеназванный договор аренды 31.05.2007 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы 31.05.2007.

Между обществом "СП "Эльмашстройинвест" и обществом "ЮИТ Уралстрой" 17.07.2007 заключен договор N 2/07 о перемене лиц в обязательстве, согласно которому общество "СП "Эльмашстройинвест" передало все свои права и обязанности по договору аренды от 10.05.2007 N 1-872 обществу "ЮИТ Уралстрой". По акту приема-передачи от 17.07.2007 земельный участок передан обществу "ЮИТ Уралстрой". Договор зарегистрирован 20.08.2007.

Прокурор, полагая, что договор аренды от 10.05.2007 N 1-872 земельного участка, предоставленного для целей строительства жилых домов без проведения аукциона, не соответствует требованиям, установленным п. 2 ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Вводного закона, нарушает права и законные интересы граждан, организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что оспариваемый договор аренды земельного участка заключен с нарушением установленного порядка предоставления земельного участка для жилищного строительства (ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Вводного закона), в силу чего на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.

В соответствии со ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и вступившей в силу с 01.10.2005 (ст. 18 данного Федерального закона), земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Абзацем 4, 5 п. 15 ст. 3 Вводного закона установлено, что до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

В силу п. 6 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 названного Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, указанных в данном Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Судами установлено, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта на спорном земельном участке принято администрацией 22.02.2007 (распоряжение главы г. Екатеринбурга от 22.02.2007 N 583).

Доказательств принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта на спорном земельном участке ранее 01.10.2005 в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом суды правомерно отклонили ссылку ответчиков на то, что место размещения объекта было согласовано разрешительным письмом Главархитектуры администрации от 15.08.2005 N 482, указав, что оно не может быть признано решением органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта.

С учетом установленных обстоятельств дела и приведенных норм права суды сделали обоснованный вывод о том, что указанный земельный участок не мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона.

При таких обстоятельствах суды, установив, что земельный участок предоставлен обществу "СП "Эльмашстройинвест" (впоследствии обществу "ЮИТ "Уралстрой") в аренду без проведения аукциона, правомерно признали оспариваемый договор аренды земельного участка недействительным (ничтожным) и в соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации возложили на общество "ЮИТ Уралстрой" обязанность возвратить администрации спорный земельный участок.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что правоотношения по поводу спорного земельного участка возникли ранее принятия Вводного закона, с июля 2005 года, в связи с чем абз. 5 п. 15 ст. 3 Вводного закона не подлежит применению к указанным правоотношениям, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку в силу п. 8 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства является решение о предварительном согласовании места размещения объекта, принятое 22.02.2007.

Ссылка общества "ЮИТ Уралстрой" на отсутствие доказательств нарушения оспариваемой сделкой чьих-либо прав и законных интересов была предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и признана несостоятельной как основанная на неверном толковании норм права.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, оснований для отмены решения суда первой и постановления суда апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.05.2009 по делу N А60-32164/2008-С2 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2009 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "ЮИТ Уралстрой" - без удовлетворения.