Решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 января 2007 г. N А60-31617/06-С7 Поскольку арендованное помещение после прекращения действия договора аренды не было возвращено арендодателю и фактически использовалось ответчиком, удовлетворение требования о взыскании задолженности по арендной плате правомерно (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 11 января 2007 г. N А60-31617/06-С7

ГАРАНТ:

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 июня 2007 г. N Ф09-4906/07-С6 настоящее решение оставлено без изменения

Резолютивная часть решения объявлена 11 января 2007 г.

Полный текст решения изготовлен 11 января 2007 г.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи, при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрел в судебном заседании дело по иску Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом к Обществу с ограниченной ответственностью "Евротранзит-С" о взыскании 1041397 руб. 75 коп. и выселении при участии в заседании:

от истца: Давыдова Е.В. - ведущий специалист, доверенность от 01.12.2005 г. N 2,

от ответчика: Галайда А.А. - юрисконсульт, доверенность от 04.04.2006 г.

Отвода судьи не заявлено. Права и обязанности сторонам разъяснены.

Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Евротранзит-С" о взыскании 1041397 руб. 75 коп., в том числе 657383 руб. 51 коп. - задолженности по арендной плате по охранно-арендному договору на пользование памятником исторического и культурного наследия N 40281491-О от 10.02.2004 г. за период с 10.02.2004 г. по 20.01.2006 и 107225 руб. 79 коп. - пени за просрочку платежа за период с 11.10.2005 г. по 25.07.2006 г.; 269130 руб. 98 коп. - сумму арендной платы за фактическое пользование помещением за период с 21.01.2006 г. по 31.07.2006 г. и 7657 руб. 47 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.02.2006 г. по 25.07.2006 г.; выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 19, литер А.

Ответчик иск не признал, сославшись на то, что обязательства по охранно-арендному договору выполнены им полностью, произведенные ООО Евротранзит-С" затраты на ремонт и реставрацию объекта аренды превышают арендную плату за спорный период на 303574 руб. 65 коп., что подтверждается подписанным сторонами актом сверки по начислению и зачету арендной платы по объекту ул. 8 Марта, 19А по состоянию на 31.07.2006 г.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил:

Между истцом (арендодателем), Екатеринбургским центром по охране и использованию исторического и культурного наследия, и ответчиком (арендатором) заключен охранно-арендный договор от 10.02.2004 г. N 40281491-0.

Согласно указанному договору ответчику по акту приема-передачи от 10.02.2004 г. передан объект муниципального нежилого фонда - нежилое помещение в здании - памятнике истории и культуры - жилом доме с лавкой на первом этаже по ул. 8 Марта, 19, литер А общей площадью 131,2 кв.м для использования под кафе на срок с 10.02.2004 г. по 31.01.2005 г.

Согласно п. 3.3.5, 4.1, 4.3 договора арендатор обязан ежемесячно до 10 числа расчетного месяца вносить арендную плату за объект в соответствии с расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с п. 8.1 договора срок его действия в связи с отсутствием возражений сторон продлен на тот же срок, то есть по 20.01.2006 г.

Согласно дополнительному соглашению от 21.01.2005 г., заключенному сторонами на основании решения городской комиссии по арендным отношениям от 19.01.2005 г. N 1, арендатор освобожден от уплаты арендной платы на срок с 10.02.2004 г. по 01.10.2005 г. для проведения ремонтно-восстановительных работ в здании-памятнике с ежеквартальным представлением арендодателю отчета о целевом использовании предоставленной льготы с приложением подтверждающих документов.

Истцом по настоящему делу предъявлено требование о взыскании с ответчика долга по арендной плате за период действия упомянутой льготы в сумме 631786 руб. 81 коп. (в том числе 291716 руб. 41 коп. за 2004 г. и 340070 руб. 40 коп. за 2005 г.) Между тем ответчиком согласно дополнительному соглашению от 21.01.2005 г. понесены затраты на ремонтно-восстановительные работы. В соответствии с договором от 05.01.2004 г. N 1-ТН подрядчик выполнял для заказчика ООО "Евротранзит-С" ремонтно-восстановительные работы на спорном объекте. Выполнение работ на основании локальных смет, согласованных подрядчиком, заказчиком и администрацией Ленинского района г. Екатеринбурга, подтверждено актами выполненных работ и справками формы КС-3. Согласно представленным ответчиком локальным сметам, актами выполненных работ, справкам КС-3 от 15.03.2005 г., 21.04.2005 г., 17.06.2005 г., 23.07.2005 г., 20.10.2005 г., 26.09.2005 г. стоимость выполненных в 2004 году работ составила 1404037 руб. В соответствии с локальными сметами, актами выполненных работ за март, июнь 2005 г., справкам формы КС-3 от 25.03.2005 г., N и от 27.06.2005 г., в 2005 году выполнены ремонтно-восстановительные работы на общую сумму 514057 руб.

Таким образом, стоимость выполненных работ покрывает сумму арендной платы за период с 10.02.2004 г. по 01.10.2005 г., в связи с чем оснований для взыскания долга за данный период не имеется.

Возражения истца о том, что ответчик не представлял ежеквартальные отчеты с приложением подтверждающих документов, в связи с чем в соответствии с дополнительным соглашением от 21.01.2005 г. льгота автоматически отменяется, не принимаются судом. Согласно дополнительному соглашению от 21.01.2005 г. в этом случае арендатор должен возместить сумму представленных льгот, а договор подлежит расторжению. Требований о расторжении договора по данному основанию истец не заявлял, договор не был расторгнут, как и дополнительное соглашение, предусматривающее предоставление льготы.

Кроме того, как отмечено выше, ремонтно-восстановительные работы были фактически выполнены, в связи с чем само по себе непредставление ежеквартальных отчетов не может служить основанием для взыскания арендной платы дополнительно к этим затратам.

Более того, как следует из имеющихся доказательств, ответчик представлял документы, подтверждающие выполнение ремонтно-восстановительных работ. Косвенным доказательством этого обстоятельства является письмо ответчика от 21.11.2005 г. N 04/11 в адрес истца с резолюцией последнего об отсутствии долга за 2005 год по спорному договору аренды. Ответчиком также представлены письма от 15.06.2006 г. N 17/06, от 20.06.2006 г. N 18/06, из которых следует, что ответчик ранее представлял документы, подтверждающие выполнение ремонтно-восстановительных работ в 2004-05 гг.

Оценивая совокупность данных обстоятельств и доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что оснований не принимать во внимание понесенные ответчиком в 2004-05 гг. затраты на ремонтно-восстановительные работы не имеется.

Довод истца об отсутствии основания для зачета затрат, так как работы, указанные в упомянутых выше сметах и актах, произведены не в период действия охранно-арендного договора, а ранее, состояние объекта на день передачи его арендатору (10.02.2004 г.) в настоящее время не изменилось, отклоняется в силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку документально не подтвержден, представленное письмо от 29.06.2006 г. N 570 таким доказательством служить не может. Ходатайств о проведении экспертизы или совместного обследования объекта истцом не заявлено. Кроме того, выполнение работ на суммы 875965 руб., 110334 руб. согласованы с администрацией Ленинского района г. Екатеринбурга лишь в декабре 2004 г., то есть в период действия охранно-арендного договора.

С учетом изложенного долг по арендной плате за период с 10.02.2004 г. по 01.10.2005 г. взысканию не подлежит.

Что касается арендной платы за октябрь-декабрь 2005 г. в сумме 113356 руб. 80 коп., то она уплачена платежным поручением N 97 от 29.12.2005 г.

Задолженность по арендной плате за январь 2006 г. в сумме 25596 руб. 70 коп. подтверждена материалами дела, ответчиком не оспаривается и подлежит взысканию на основании условий договора и ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как отмечено выше, срок действия договора на основании п. 8.1 договора продлен до 20.01.2006 г. Письмом от 29.11.2005 г. истец отказался от продолжения арендных отношений, в связи с чем в силу п. 1 ст. 610 и п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации с 21.01.2006 г. договор аренды прекращен.

Вместе с тем, поскольку арендованное помещение до настоящего времени не возвращено арендодателю, ответчик на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан вносить арендную плату за все время просрочки. В связи с указанным за период с 21.01.2006 г. по июль 2006 г. С ответчика подлежит взысканию арендная плата в сумме 269130 руб. 98 коп.

Всего требования истца о взыскании задолженности подлежат удовлетворению в сумме 294727 руб. 68 коп.

В соответствии с п. 6.2 договора несвоевременное и не в полном объеме внесение арендных платежей влечет начисление пеней в размере 1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки. Согласно расчету истца им предъявлены ко взысканию пени в сумме 57056 руб. 96 коп. за просрочку внесения арендной платы за октябрь-декабрь 2005 г. В сумме 113356 руб. 60 коп. (период просрочки с 11.102005 г. по 30.12.2005 г.)

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если он явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. В данном случае усматривается такая несоразмерность ввиду чрезмерно высокого размера пеней, предусмотренного договором, незначительного периода просрочки исполнения обязательства. С учетом изложенного и компенсационного характера гражданско-правовой ответственности неустойка взыскивается в сумме 2000 руб.

Истцом предъявлены к взысканию пени в сумме 50169 руб. 53 коп. за просрочку уплаты арендной платы за январь в сумме 25596 руб. 70 коп. в период с 11.01.2006 г. по 25.07.2006 г. По тем же основаниям неустойка подлежит уменьшению до 2000 руб.

В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации просрочка исполнения денежного обязательства влечет начисление процентов за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования, действующей на момент подачи иска или принятия решения о взыскании долга. На день предъявления настоящего иска ставка рефинансирования составляла 11,5% годовых, истцом же проценты начислены по ставке 13% годовых. В связи с указанным проценты подлежат взысканию в сумме 6773 руб. 89 коп.

Истцом также заявлено требование о выселении ответчика из арендованного помещения, поскольку срок действия договора аренды истек. Требование соответствует ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:

Взыскать с ООО "Евротранзит-С" в пользу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом 294727 руб. 68 коп. долг, 4000 руб. пеней, 6773 руб. 89 коп. процентов.

Обязать ООО "Евротранзит-С" в срок до 15.02.2007 г. освободить нежилое помещение общей площадью 131.2 кв.м на первом этаже здания - памятника истории и культуры г. Екатеринбурга "жилой дом с лавкой на 1 этаже" по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 19, литер А и передать его в освобожденном виде Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "Евротранзит-С" в доход федерального бюджета госпошлину по иску 8557 руб. 15 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (часть 1 ст. 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Настоящее решение может быть обжаловано в порядке и сроки, предусмотренные статьями 259-260, 275-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 ст. 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается в арбитражный суд кассационной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.

Согласно подпункту 2 п. 1 ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации взысканная по делу госпошлина подлежит уплате ответчиком добровольно в 10-дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда. В подтверждение добровольной уплаты госпошлины ответчик должен представить суду подлинный платежный документ с отметкой банка о его исполнении.

При непоступлении в арбитражный суд в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда доказательства добровольной уплаты госпошлины выдать исполнительный лист на ее взыскание в принудительном порядке.