Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 февраля 2007 г. N Ф09-470/07-С6 Дело о взыскании неосновательного обогащения в виде полученной ответчиком арендной платы направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не был исследован вопрос о том, являются ли договоры аренды недвижимого имущества заключенными в части вспомогательных помещений, не выделенных в натуре (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 14 февраля 2007 г. N Ф09-470/07-С6

ГАРАНТ:

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 31 января 2008 г. N 21/08

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 ноября 2007 г. N Ф09-470/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РИЭР" (далее - общество "РИЭР") на решение суда первой инстанции от 08.09.2006 (резолютивная часть от 04.08.2006) и постановление суда апелляционной инстанции от 16.11.2006 Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-5693/06.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие представители:

Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области - Митина Т.В. (доверенность от 09.01.2007 N 03);

Закрытого акционерного общества "Региональный институт экономического развития" - Балина Т.П., генеральный директор (протокол общего собрания от 09.09.2004 N 09/1); Поваренкина Е.В. (доверенность от 10.05.2006).

Общество "РИЭР" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области (далее - Территориальное управление) о взыскании 268319 руб. 67 коп. неосновательного обогащения в виде полученной ответчиком арендной платы за период с 01.07.2004 по 28.02.2006 по ничтожным договорам аренды и 149 руб. 66 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Определением суда первой инстанции от 18.04.2006 к участию в деле в качестве ответчика привлечено Министерство финансов Российской Федерации в лице Управления Федерального казначейства по Челябинской области.

Решением суда первой инстанции от 08.09.2006 (резолютивная часть от 04.08.2006) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 16.11.2006 решение оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "РИЭР" просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами п. 3 ст. 2, п. 1 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом заявитель указывает на то, что ответчик не является собственником спорного помещения и не вправе выступать его арендодателем. Поскольку договор заключен с нарушением ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, он в силу ст. 168 названного Кодекса является ничтожной сделкой. Кроме того, общество указывает на нарушение судами п. 1 ст. 432 указанного Кодекса, полагая, что соглашение о выделении государственной доли собственности Российской Федерации по объекту незавершенного строительства от 25.02.1999 является незаключенным, так как сторонами указанного соглашения не урегулирован его предмет. Также заявитель ссылается на неправильное применение судами ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушение ст. 607, 1103, 1105 названного Кодекса.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждено материалами дела, между Территориальным управлением (арендодатель) и истцом (арендатор) были заключены договоры аренды от 15.07.1999 N 429, 16.03.2004 N 313у, 11.03.2005 N 445р, согласно которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду недвижимое имущество - нежилое помещение общей площадью 76,2 кв.м (в том числе основная площадь 48,4 кв.м, вспомогательная площадь без выдела в натуре 27,8 кв.м), расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Красная, 4 (по плану литера А, 3 этаж, к. 34). Имущество передано истцу по акту приема-передачи части здания от 15.07.1999.

В соответствии с условиями указанных договоров обществом "РИЭР" уплачивалась арендная плата.

Полагая, что у Территориального управления отсутствовали предусмотренные ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации права на передачу в аренду нежилой площади в части, превышающей площадь, установленную техническим паспортом, а также права на передачу в аренду общих помещений административного здания (коридоров, лестниц, лифтовых шахт, туалетов), принадлежащих собственникам здания на праве общей долевой собственности, в связи с чем договоры аренды от 15.07.1999 N 429, 16.03.2004 N 313у, 11.03.2005 N 445р являются ничтожными сделками, а полученная ответчиком арендная плата является неосновательным обогащением, общество "РИЭР" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что Российская Федерация является участником общей долевой собственности на весь объект недвижимого имущества, расположенный по указанному адресу, поскольку строительство производственного корпуса - пристройки к зданию Центра научно-технической информации (ЦНТИ) - общей площадью 3500 кв.м, в котором расположено спорное помещение, осуществлялось с привлечением государственных средств.

При этом, учитывая, что государственная регистрация права собственности Российской Федерации на выделенную в натуре долю общего имущества не произведена, а согласие остальных участников общей долевой собственности на распоряжение имуществом путем его сдачи в аренду отсутствует, суды пришли к выводу о том, что договоры аренды спорного помещения являются недействительными (ничтожными).

Однако, учитывая, что спорное помещение было фактически предоставлено истцу, руководствуясь ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что арендная плата, перечисленная истцом, является формой платы за право пользования переданным в аренду имуществом, а поскольку доказательств, подтверждающих, что размер перечисленной истцом платы превышал обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных помещений в данной местности, истцом не представлено, суды признали исковые требования о взыскании неосновательного обогащения необоснованными.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, полагает, что указанные судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии со ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно подп. 12. ч. 2 ст. 271 названного Кодекса в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции должны быть указаны: обстоятельства дела, установленные арбитражным судом апелляционной инстанции; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии постановления; мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Между тем в нарушение указанных норм права судами при рассмотрении спора не был исследован вопрос о том, являются ли договоры аренды недвижимого имущества от 15.07.1999 N 429, 16.03.2004 N 313у, 11.03.2005 N 445р заключенными в части вспомогательных помещений, не выделенных в натуре.

Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

По мнению истца, предмет спорных договоров аренды урегулирован сторонами только в части площади 48,4 кв.м, поскольку помещения вспомогательной площади 27,8 кв.м не выделены в натуре и являются местами общего пользования, которые вообще не могут быть сданы в аренду. Однако судами правовая оценка названным доводам истца не дана, не исследованы имеющиеся в материалах дела поэтажные планы помещений, расположенных в здании по адресу: г. Челябинск, ул. Красная, 4 (т. 1, л.д. 67,69), а также технический паспорт административного здания (т. 1, л.д. 101), позволяющие установить площадь спорного нежилого помещения и вспомогательных помещений.

Учитывая, что указанное нарушение норм процессуального права может привести к принятию неправильных судебных актов, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу ч. 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, исследовать все имеющиеся в материалах дела доказательства, дать правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, и разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение суда первой инстанции от 08.09.2006 (резолютивная часть от 04.08.2006) и постановление суда апелляционной инстанции от 16.11.2006 Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-5693/06 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.