Постановление Правительства Саратовской области от 24 января 2003 г. N 6-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений в Саратовской области" (утратило силу)

Постановление Правительства Саратовской области от 24 января 2003 г. N 6-П
"Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений
в Саратовской области"

ГАРАНТ:

Постановлением Правительства Саратовской области от 30 ноября 2007 г. N 423-П настоящее постановление признано утратившим силу

О результатах государственной кадастровой оценки земель в Саратовской области см.:

постановление Правительства Саратовской области от 12 февраля 2007 г. N 46-П

постановление Правительства Саратовской области от 28 марта 2005 г. N 108-П

В целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики, в соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и от 8 апреля 2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", Правительство области постановляет:

1. Утвердить результаты государственной кадастровой оценки земель поселений в Саратовской области по состоянию на 1 января 2001 года в разрезе населенных пунктов по кадастровым кварталам согласно приложению.

2. Настоящее постановление вступает в силу со дня его подписания.

Губернатор Саратовской области

Д.Ф.Аяцков

Пояснительная записка
о ходе выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель поселений в Саратовской области

Правовой основой выполнения работ являются постановления Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и от 8 января 2000 г. N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", постановление Правительства Саратовской области от 10 мая 2001 г. N 53-П "О государственной кадастровой оценке земель Саратовской области".

ГАРАНТ:

Постановлением Правительства Саратовской области от 28 июня 2004 г. N 140-П постановление Правительства Саратовской области от 10 мая 2001 года 53-П "О государственной кадастровой оценке земель Саратовской области" признано утратившим силу

ФГУП "СаратовНИИгипрозем" определен Генеральным подрядчиком по государственной кадастровой оценке земель на территории Саратовской области на основании приказа Федеральной службы земельного кадастра России (Росземкадастр) от 20 февраля 2001 года N П/21 "Об организации работ по государственной кадастровой оценке земель".

В соответствии с Правилами проведения оценки земель, утвержденных Правительством РФ, эти работы должны выполняться по единой для всей Российской Федерации методике в тесном взаимодействии подрядной организации с органами государственной власти области и органов местного самоуправления в части организации получения исходных данных для проведения оценки земель, рассмотрения хода выполнения работ и их результатов. Для этого созданы соответствующие областная и районные (городские) комиссии.

Государственная кадастровая оценка земель поселений проводилась по двум технологическим линиям.

По I технологической линии проводился расчет стоимости земли в городах и поселках городского типа с населением более 10000 человек, а по II технологической линии сельские населенные пункты и райцентры с численностью менее 10000 человек.

Работы по I и II технологической линии начинались с формирования предварительного списка поселений Саратовской области.

I технологическая линия

Для выполнения работ сотрудниками предприятия проведен сбор исходной информации в райкомземах, БТИ, ЖКХ, комитетах по охране природы, комитетах по архитектуре и градостроительству, риэлтерских фирмах.

Для проведения работ по Государственной кадастровой оценке земель поселений (ГКОЗП) была создана группа независимых экспертов в составе 11 человек. В результате обработки анкет получены коэффициенты последовательности, позволяющие оценить корректность заполнения анкет.

Проведенные результаты анкетирования позволили выделить наиболее значимые ценообразующие факторы для всех исследуемых видов функционального использования земли, а также получить количественные характеристики веса, вклада каждого из выделенных наиболее важных ценообразующих факторов в стоимости земельного участка, путем попарного сравнения:

- местоположение, доступность к центру города;

- уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения;

- состояние окружающей среды;

- эстетическая ценность застройки;

- инженерно-геологические условия строительства;

- уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройства территории;

- состояние инфраструктуры общественного транспорта;

- состояние общей транспортной инфраструктуры;

- уровень доступности центров городской активности с территории кадастрового квартала;

- наличие и доступность до локальных объектов соцкультбыта;

- загрязнение воздуха, почвы и почвенных вод вредными веществами;

- шумовое, электромагнитное, радиационное загрязнение;

- архитектурно-эстетическая и историческая ценность застройки;

- рекреационная и ландшафтная ценность территории.

Для того чтобы учесть в расчетах все факторы и вышеперечисленные показатели составляется электронная карта. На электронной карте присутствуют 30-35 объединенных слоев, содержащие следующую информацию:

1. Черта поселений;

2. Кадастровые кварталы, улицы;

3. Объекты соцкультбыта (детские сады, школы, дворцы культуры, дома творчества, кинотеатры, библиотеки, стадионы, тренажерные залы, бассейны, дома быта, предприятия торговли, общественного питания, больницы, аптеки и т.д.);

4. Памятники истории и архитектуры с их охранными зонами;

5. Территории с различным уровнем обеспеченности инженерным оборудованием: водоснабжение, теплоснабжение, канализация, газификация, электроснабжение, телефонизация, наличие дорог с твердым покрытием, уличное освещение;

6. Территории коммунально-складских зон, промышленных предприятий и их санитарно-защитных зон, территории гаражей;

7. Территории садоводческих массивов, земель сельскохозяйственного назначения, лесов и их охранных зон, зон рекреации (парки, лесопарки, курортных территорий);

8. Водные объекты и их водоохранные зоны;

9. Территории с неблагоприятной экологической обстановкой;

10. Маршруты автобусных сообщений и их интенсивность движения;

11. Территории с высоким уровнем залегания грунтовых вод;

12. Магистрали ведущих городских направлений, исторический центр города;

13. Железнодорожные подъездные пути, вокзалы, станции, депо;

14. Наличие препятствий для движения;

15. Уровень пешеходной доступности к центру города;

16. Малопривлекательные объекты (кладбище, психиатрические больницы, тюрьмы, лагеря беженцев). Относительная ценность кадастрового квартала определялась суммированием весов оценочных показателей, влияющих на кадастровую стоимость кадастрового квартала с учетом его функционального использования.

Анализ показывает, что в расчет включаются показатели, описывающие доступность объектов влияния и показатели, влияющие на качество кадастрового квартала своим присутствием или отсутствием. Показатели, описывающие доступность объектов, влияющих на величину удельного показателя кадастровой стоимости земли (УПКСЗ) объекта ГКОЗП, учитываются пропорционально площади кадастрового квартала попадающий в зону доступности и не учитывается при отсутствии доступности до них. Радиус доступности определялся в результате анкетирования для каждого поселения. Оценочный показатель, учитывающийся с одним радиусом доступности, учитывается как размер буферной зоны. Оценочный показатель, учитывающийся с высоким и низким уровнем доступности, учитывается как размер буферной зоны с минимальным радиусом доступности в метрах и максимальным радиусом доступности (пешеходная доступность до центра города - минимальный радиус - 1200 м, а максимальный - 2400 м и т.д.). Показатели, описывающие инженерную инфраструктуру поселения, учитываются пропорционально площади, покрываемой конкретной инфраструктурной составляющей.

Показатели, влияющие на качество кадастрового квартала своим присутствием или отсутствием (например, наличие архитектурно-планировочных ограничений) учитываются с коэффициентом 1 или 0 соответственно.

В связи с отсутствием рыночной стоимости земли расчет производится по экспертно-аналитической составляющей в разрезе 14 видов функционального использования земель:

1. Многоэтажная жилая застройка;

2. Индивидуальное жилищное строительство;

3. Земли дачных и садоводческих объединений граждан;

4. Земли гаражей и автостоянок;

5. Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания;

6. Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами;

7. Земли под промышленными объектами;

8. Земли под административно-управленческими и общественными объектами;

9. Земли под военными объектами;

10. Земли под зданиями (строениями) рекреации;

11. Земли под сельскохозяйственными зданиями (строениями) и сельскохозяйственные угодья;

12. Земли под лесами в поселениях;

13. Земли под обособленными водными объектами;

14. Прочие земли поселений.

В связи с объективной ограниченностью на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками в методике предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями), поэтому нормирующим (за основу) был взят рынок квартир в многоэтажных жилых домах.

На основе собранной информации о сделках с объектами недвижимости (информация собиралась из средств массовой информации и путем опроса жителей, а вся техническая характеристика по данным БТИ) была рассчитана рыночная стоимость 1 кв.м земли методом извлечения или методом соотнесения по формуле:

                            Ррын - СНС (1 - Кизн)

                     Рзем = ---------------------, где

                                     Кзем

Рзем - рыночная стоимость земли 1 кв.м;

Ррын - рыночная стоимость квартиры 1 кв.м;

СНС  - стоимость нового строительства;

Кизн - коэффициент износа объекта;

Кзем - удельный  показатель   земельной  доли,  приходящейся  на  1  кв.м

       общей площади жилых помещений дома застройки различной этажности

Количество этажей	2	3	4	5	6	7	8	9	12	14	16
Удельный показатель Кзем	1,5	1,18	1	0,88	0,8	0,73	0,68	0,65	0,54	0,5	0,45

Для определения УПКСЗ по всем видам функционального использования земель была рассчитана базовая постоянная тестовых кварталов. Для этого были выбраны тестовые кварталы, где количество сделок не менее 5 и распределены по возможности в разных зонах города.

                                 Сумма Рср

                                 --------

                                     Q

                       БП = -----------------,   где

                                    n

БП   - базовая постоянная;

Рср  - средняя цена сделки с земельными участками в тестовом квартале;

Q    - коэффициент относительной ценности квартала;

n    - количество кварталов.

Далее рассчитываем УПКСЗ по всем видам функционального использования по формуле:

                           Р = БП х Q х Ку, где

Р -  удельный  показатель    кадастровой    стоимости   земли   по   виду

     функционального использования;

Ку - коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования,

     по которому существует информация о сделках с земельными участками и

     другими объектами недвижимости,  к  УПКСЗ  по  виду  функционального

     использования, где отсутствует статистика рыночных сделок.

Коэффициент перехода (Ку) под домами многоэтажной застройки, гаражей, объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, землями учреждений и организацией народного образования, под объектами здравоохранения, землями под административно-управленческими и общественными объектами применяется с учетом коэффициента 1, а под землями индивидуальной жилой застройки, землями дачных и садоводческих объединений граждан, землями под объектами оздоровительного и рекреационного назначения, землями сельского хозяйства использования, под лесами, под водными объектами и прочими землями поселений применяется с учетом коэффициента 1/8, а под землями промышленности и военных объектов принимаются с учетом коэффициента 1/3.

II Технологическая линия

Для расчета кадастровой стоимости земель по сельским населенным пунктам была проведена кластеризация (группировка по однородным признакам).

Необходимость проведения кластеризации обусловлена отсутствием в достаточном объеме достоверной информации о сделках с недвижимостью и неразвитостью рынка.

Информационной основой процесса кластеризации административных районов на территории области являются показатели государственной статистики о социально-экономических характеристиках районов и кадастровая информация комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Саратовской области. На основании собранных показателей сформирован классификатор 129 параметров по 38 районам, главными из которых являются: общая площадь районов в га, площадь по различным категориям земель и угодьям, численность населения, рождаемость, смертность, среднесписочная численность работников основного вида деятельности и т.д. В результате расчета было получено несколько вариантов кластеров административных районов области, отличающихся по числу и составу районов, входящих в один кластер. Было выделено 5, 6, 7 и 8 кластеров. В результате анализа был выбран вариант с 8 кластерами на область.

В отдельные кластеры выделены пригородные районы с наиболее крупными по численности населения:

1 кластер

Энгельсский район

2 кластер

Балаковский район

3 кластер

Марксовский район

Районы с менее развитой инфраструктурой и с менее крупными по численности населения сгруппированы по 2-3 кластера:

4 кластер

Саратовский район

Татищевский район

5 кластер

Вольский район

Балашовский район

6 кластер

Ершовский район

Пугачевский район

Новоузенский район

Остальные административные районы объединены в два большие кластера:

7 кластер

Ровенский район

Советский район

Краснопартизанский район

Питерский район

Озинский район

Дергачевский район

Федоровский район

Александрово-Гайский район

Ивантеевский район

Перелюбский район

8 кластер

Самойловский район

Петровский район

Красноармейский район

Ртищевский район

Хвалынский район

Базарно-Карабулакский район

Аткарский район

Краснокутский район

Новобурасский район

Романовский район

Лысогорский район

Духовницкий район

Аркадакский район

Балтайский район

Калининский район

Воскресенский район

Турковский район

Екатериновский район.

Анализируя рынок недвижимости можно заметить, что в пригородных районах цены продажи недвижимости значительно выше, чем в отдаленных от крупных городов районах с менее развитым уровнем инфраструктуры. Автоматизировано выбраны тестовые районы, являющиеся центрами кластеров. Этот выбор легко проследить на диаграммах распределения районов в информационном пространстве. А в тестовом районе выбраны тестовые поселения, где развит рынок недвижимости. Так, как нет достаточного количества сведений о сделках по незастроенным земельным участкам, то использовали данные о застроенных участках в тестовых поселениях, использованные для индивидуального жилищного строительства. Для этого специалисты предприятия непосредственно в тестовом поселении путем опроса жителей и средств массовой информации собрали информацию о рыночной стоимости и техническую характеристику объектов недвижимости. Стоимость земли получена методом извлечения.

В тестовых поселениях (с количеством сделок не менее 30) производился расчет базового УПКСЗ по формуле:

                                Рср

                          БП = -----, где

                                 К

     Рср - среднеарифметическое значение  удельного  показатели  рыночной

           стоимости земель за 1 кв.м в тестовом поселении.

     К   - коэффициент влияния  ценообразующих  факторов  для поселения в

           целом.

При вычислении удельного показателя рыночной стоимости земель в расчет входили только те сделки, значения которых не являлись явными "выбросами".

Базовая постоянная рассчитанная в тестовом поселении кластера применяется во всех районах, входящих в состав этого кластера.

Затем определялся удельный показатель кадастровой стоимости земель по каждому поселению кластера в разрезе административных районов, по формуле:

                             Р = БП х К, где

     БП - базовый УПКСЗ

     К  - коэффициент   влияния  ценообразующих  факторов   для   данного

          поселения.

1. Определение коэффициента первого уровня

(Кб1) отражает влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне административного района:

                     Кб1 = Кt1 х Кн1 х Кт1 х Ка1, где

     Kt1 - коэффициент климатических условий;

     Кн1 - коэффициент населенности первого уровня;

     Кт1 - коэффициент транспортной доступности первого уровня;

     Ка1 - коэффициент административного уровня (первый уровень).

Расчет коэффициентов климатических условий производился по формуле:

                             tэ  -  tср

                       Kt = ------------ + 1, где

                                tср

     tэ  - годовая      сумма    активных   температур    по   территории

           административного района;

     tср - годовая сумма активных температур по территории области.

Расчет коэффициента населенности производился по формуле:

                            Кн1 = 0,3 _n, где

     n - плотность  населения  (городского  и  сельского)  на  территории

         района, чел./кв.м;

При расчете Кн1 использовались данные областного управления статистики.

Расчет коэффициента транспортной доступности производился по формуле:

                         Smax - Sp

                  Кт1 = (--------- + 1) х Кв, где

                            Smax

     S max - расстояние до самого удаленного  районного  центра  области,

             км;

     Sp    - расстояние до конкретного районного центра, км;

     Кв    - коэффициент  наличия  видов   общественного   транспорта  на

             территории административного района.

     Кв = 0,3 - при наличии только водного или воздушного транспорта;

     Кв = 0,6 - при наличии водного и воздушного транспорта;

     Кв = 1,0 - при наличии  автомобильного  транспорта  и  всех  других,

                кроме железнодорожного;

     Кв = 1,0 - при наличии  железнодорожного  сообщения  и  всех  других

                видов, кроме автомобильного;

     Кв = 1,2 - при наличии железнодорожного и автомобильного транспорта;

     Кв = 1,3 - при наличии всех видов общественного транспорта.

Коэффициент административного уровня (Ка1) определялся исходя из административной значимости и численности населения поселений областного и районного подчинения.

Ка1 = 2 - поселение областного подчинения;

Ка1 = 1,5 - поселение в населением более 100 тыс. человек;

Ка1 = 1 - поселение с населением менее 100 тыс. человек.

II. Коэффициенты второго уровня

Определение коэффициента второго уровня (Кб2), отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне сельского округа:

                     Кб2 = Кб1 х Кн2 х Кт2 х Ка2, где

     Кн2 - коэффициент населенности второго уровня;

     Кт2 - коэффициент транспортной доступности второго уровня;

     Ка2 - коэффициент административного уровня.

Определяются факторами влияющими на величину УПКСЗ на уровне первичных административно-территориальных образований (сельских округов), которыми являются:

- численность населения сельских округов (Кн2);

- транспортная доступность от центра сельского округа до центра района (Кт2);

- административный уровень поселения - центра сельского округа (Ка2).

При расчете коэффициента населенности (Кн2) принимается во внимание численность населения конкретного сельского округа.

Значение коэффициента населенности (Кн2) определяется по формуле:

                             Кн2 = а _N, где

     N - численность населения сельского округа, тыс. чел.

Коэффициент а - от 0,5 до 1.0 применяется в случаях, когда численность населения в конкретном сельском округе в 1,5 и более раза выше, чем среднее значение численности населения сельских округов конкретного района.

     а = 1 при Nс /N ср менее 1,5 раз

     а = 0,9 при Nс/ Nср - от 1,5 до 2 раз

     а = 0,8 при Nс/N ср - от 2 до 3 раз

     а = 0,7 при Nс/N ср - от 3 до 5 раз

     а = 0,6 при Nс/N ср - от 5 до 7 раз

     а = 0,5 при Nс/N ср - от 7 и более раз, где

     Nс   - численность населения сельского округа;

     Nср  - средняя по  административному  району  численность  населения

            сельского округа.

Расчет коэффициента транспортной доступности осуществлялся исходя из транспортной доступности от поселения - центра сельского округа до поселения - центра административного района. При расчете коэффициента транспортной доступности учитывается наличие маршрутного сообщения и возможность круглосуточного сообщения между поселениями:

                          Smax - Sс

                  Кт2  = (--------- + 1) х Ко х Кпд,  где

                             Smax

     Smax  - максимальное расстояние  от  поселения  -  центра  сельского

             округа до поселения - районного центра, км;

     Sс    - расстояние    от   центра   сельского   округа   до   центра

             административного района, км;

     Ко    - коэффициент   обеспеченности   поселения  - центра сельского

             округа  общественным транспортом из центра административного

             района

     Ко = 1,2 - наличие    двух    и  более  круглогодичного  маршрутного

                сообщения с районным центром;

     Ко = 1,0 - наличие одного круглогодичного  маршрутного  сообщения  с

                районным центром;

     Ко = 0,5 - отсутствие маршрутного сообщения с районным центром;

     Ко = 0,1 - отсутствие круглогодичного сообщения.

     Кпд - коэффициент покрытия дороги.

Значения коэффициента покрытия дороги рассчитаны на основе удорожания пассажироперевозок и грузоперевозок в зависимости от покрытия дороги:

Кпд = 0,7 - грунтовая дорога

Кпд = 1,0 - гравийная дорога

Кпд = 1,3 - асфальтированная дорога.

Коэффициент административного уровня зависит от статуса поселения:

Ка2 = 2 - районные центры

Ка2 = 1,5 - центры поселковых и сельских администраций

Ка2 = 1 - сельские населенные пункты.

Определение коэффициента третьего уровня

Коэффициент третьего уровня определяется по формуле:

                               К = Кб2 х Ку

При расчете все сельские населенные пункты оценивались как точечный объект, а районные центры оценивались по кадастровым кварталам.

При расчете коэффициента относительной ценности (Ку) объекта ГКОЗП учитывается влияние следующих групп факторов, каждой из которых присваивается определенный коэффициент:

1) доступность населения к общественному центру, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения (К1). Для этого территория поселений была разбита на зоны с получасовой доступностью - 1,5 км; с часовой - 3 км

2) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории (К2). В кварталах, где присутствуют инженерные коммуникации - вводился коэффициент влияющий положительно на кадастровую стоимость земель, где отсутствует - коэффициент не вводился.

3) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах кадастрового квартала (К3). Для этого из СНИПов были взяты радиусы обслуживания населения:

а) для детских садов - 500 м

б) для школ - 750 м

в) для объектов торговли - 2000 м.

4) историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории (К4). При наличие в кадастровом квартале архитектурных и исторических памятников вводится коэффициент повышающий кадастровую стоимость кварталов.

5) неблагоприятное состояние окружающей среды, санитарное и микроклиматические условия (К5). При наличии промышленных предприятий, малопривлекательных объектов (кладбища, свалки и т.д.) коэффициент учитывается со знаком "-".

6) неблагоприятные инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и техногенным воздействиям (К6). При наличии высокого уровня залегания грунтовых вод и подтопляемых земель коэффициент учитывается со знаком "-".

7) рекреационная ценность территории (К7). При наличии рек с водоохранными зонами и природоохранных территорий (парков, скверов и т.д.) коэффициент учитывается со знаком "+".

8) престижность населенного пункта (Кп). При расчете коэффициент престижности не учитывался. Он может меняться от 1 до 5 в зависимости от степени престижности населенного пункта и обосновывается в протоколе при согласовании материалов в межведомственных комиссиях.

Коэффициент относительной ценности объекта ГКОЗП, Ку, определяется по формуле:

             Ку = (1 + К1 + К2 + К3 + К4 + К5 + К6 + К7) х Кп

Определение УПКСЗ по видам функционального использования

Для определения удельного показателя кадастровой стоимости земель в районах экспертами были заполнены малые анкеты. В программе были рассчитаны удельные веса по 14 видам функционального использования земель.

Для объектов, где отсутствует информация о рыночных сделках по видам функционального использования земель кадастровая стоимость рассчитывается по следующей формуле:

                             ц    *

                            Р  = H  х Кц, где

                             i    i

      *

     Р УПКСЗ - по индивидуальной жилой застройке;

      i

     Кц      - коэффициент перехода от УПКСЗ  по   виду   функционального

               использования, по которому существует информация о сделках

               к   УПКСЗ    по   виду  функционального использования, для

               которого отсутствует информация о сделках.

Расчет коэффициента перехода (Кц) осуществляется по формуле:

                                 Кi

                           Кц = ----, где

                                 К*

     Ki - коэффициент вида  функционального  использования,  по  которому

          отсутствует информация о сделках;

     К* - коэффициент вида  функционального  использования,  по  которому

          существует информация о сделках.

Расчет проводился по данным экспертного опроса.

Пример расчета УПКСЗ по II технологической линии

Для примера взята с. Милорадовка Милорадовского МО Краснопартизанского района Саратовской области.

1. Определение коэффициента первого уровня

В Саратовской области 4 агроклиматических района. Кранопартизанский район входит в 3 агроклиматический район. Годовая сумма активных температур на территории района составляет 2811°. Годовая сумма активных температур по территории Саратовской области - 2787,5°, отсюда:

                 tэ - tср         2811 - 2787,5

           Кt = --------- + 1 = --------------- + 1 = 1,0084

                   tср               2787,5

Плотность населения на территории района равна 7,6 чел./кв.км, отсюда:

Кн1 = 0,3 _n = 0,3 корень 7,6 = 0,8270

Расстояние до самого удаленного районного центра области равно 372 км (р.п. Перелюб), а расстояние от г. Саратова до р.п. Горный - 251 км. В Краснопартизанском районе имеется в наличии железнодорожный и автомобильный транспорт, отсюда Кв = 1,2

                Smax - Sp                372 - 251

       Кt1 = (------------ + 1) х Кв = (---------- + 1) х 1,2 = 1,5903

                  Smax                     372

Исходя из административной значимости и численности населения района, коэффициент административного уровня Ка1 в Краснопартизанском районе равен 1 (численность населения в районе менее 100 тыс. человек):

                                 Ка1 = 1

Далее определяем коэффициент первого уровня:

   Кб1 = Кt1 х Кн1 х Кт1 х Ка1 = 1,0084 х 0,8270 х 1,5903 х 1 = 1,3264

2. Определение коэффициента второго уровня

Численность населения Милорадовского МО составляет 0,783 тыс.чел.

Так как отношение численности населения сельского округа к средней численности населения по административному району менее 1,5, то а = 1, отсюда:

                   Кн2 = а _N = 1 корень 0,783 = 0,8849

Максимальное расстояние от центра округа до райцентра составляет 64 км, а до Милорадовского округа от райцентра - 39 км. Милорадовский округ с райцентром связан одним круглогодичным маршрутным сообщением, поэтому Ко = 1. От райцентра до Милорадовского округа асфальтовое покрытие дороги, поэтому Кпд = 1,3, отсюда:

         Smax - Sc                     64 - 39

 Кт2 = (---------- + 1) х Ко х Кпд = (-------- + 1) х 1 х 1,3 = 1,8078

           Smax                         64

Так как с. Милорадовка является центром сельской администрации, то Ка2 = 1,5

Определяем коэффициент второго уровня

  Кб2 = Кб1 х Кн2 х Кт2 х Ка2 = 1,3264 х 0,8849 х 1,8078 х 1,5 = 3,1826

3. Определение коэффициента третьего уровня

Для определения коэффициента третьего уровня необходимо определить коэффициент относительной ценности объекта оценки (Ку).

1. Доступность населения к объектам соцкультбыта.

     В с. Милорадовка имеется:    средняя школа   - К = 0,14

                                  детский сад     - К = 0,14

                                  дом культуры    - К = 0,06

                                  библиотека      - К = 0,01

                                  отделение связи - К = 0,01

                                  магазин         - К = 0,06

                                  ФАП             - К = 0,09

                                  спортзал        - К = 0,02

         К1 = суммаК = 0,14 + 0,14 + 0,06 + 0,01 + 0,01 + 0,06 +

                            0,09 + 0,02 = 0,53

2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием.

     В с. Милорадовка имеются: водозаборные колонки      К = 0,02

                               электроснабжение (100%)   К = 0,05

                               телефонозация (10%)       К = 0,003

                               централизованное

                               газоснабжение (100%)      К = 0,1

                               асфальтовое покрытие

                               улиц (10%)                К = 0,01

                               наличие        остановок

                               общественного транспорта

                               (в       селе    имеется

                               остановка)                К = 0,1

       К2 = суммаК = 0,02 + 0,05 + 0,003 + 0,1 + 0,01 + 0,1 = 0,283

3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения.

     Все  объекты   соцкультбыта   находятся   в   пределах   получасовой

доступности, поэтому:           средняя школа - К = 0,08

                                детский сад   - К = 0,18

                                дом культуры  - К = 0,08

                                библиотека    - К = 0,02

                                магазин       - К = 0,08

                                ФАП           - К = 0,03

                                спортзал      - К = 0,02

   К3 = суммаК = 0,08 + 0,18 + 0,08 + 0,02 + 0,08 + 0,03 + 0,02 = 0,49

4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории.

Так как село находится в непосредственной близости с рекой (до 500 м), то К4 = 1.

5. Состояние окружающей среды.

Объектов, отрицательно влияющих на состояние окружающей среды, в с. Милорадовка не имеется, поэтому К5 = 0.

6. Неблагоприятные инженерно-геологические условия строительства.

Неблагоприятных условий строительства на территории села не имеется, К6 = 0

7. Рекреационная ценность территории.

30% территории села находится в водоохранной зоне р. Большой Узень, поэтому коэффициент К7 = 0,075.

Коэффициент престижности Кп = 1 (может меняться от 1-5 по решению межведомственных комиссий).

            Ку = (1 + К1 + К2 + К3 + К4 + К5 + К6 + К7) х Кп =

        (1 + 0,53 + 0,283 + 0,49 + 1 + 0 + 0 + 0,075) х 1 = 3,3780

                 К = Кб2 х Ку = 3,1826 х 3,3780 = 10,7509

Далее определяем удельный показатель кадастровой стоимости земли под домами индивидуальной жилой застройки по с. Милорадовка.

                                Р = БП х К

Базовую постоянную (БП) берем из тестового поселения кластера (с. Приволжское Ровенского района).

                               БП = 1,0104

                Рижс = 1,0104 х 10,7509 = 10,86 руб./кв.м

Чтобы определить УПКСЗ по всем видам функционального использования земель необходимо рассчитать коэффициенты перехода. Для этого из результатов по обработке анкет (малые анкеты) берем удельные веса по видам функционального использования. Удельный вес ИЖС = 0,0467, а удельный вес МЖЗ = 0,114994. Далее определяем коэффициент перехода.

                         Кмжз        0,114994

                  Кц = --------- = ----------- = 2,4624,

                         Кижс         0,0467

         отсюда Рмжз = 1,0104 х 10,86 х 2,4624 = 27,02 руб./кв.м.

По этой же формуле считается УПКСЗ по всем остальным видам функционального использования земель.