557. Наше предприятие осуществляет строительство жилья, в том числе и с привлечением средств граждан. В условиях удорожания строительства в целях выполнения своих обязательств по предоставлению застройщикам квартир мы были вынуждены на собранные у застройщиков средства купить квартиры у других физических лиц и передать их в собственность застройщикам. Как нам правильно исчислить по данным сделкам сумму НДС, подлежащую уплате в бюджет, если продажа была осуществлена после 1 апреля 1995 г.? Права ли налоговая инспекция, относя данную операцию к оптовой торговле?
В данном случае предприятие, в силу сложившихся обстоятельств не имея возможности исполнить обязательства по договору на строительство жилья, приобретает квартиры у физических лиц с целью их дальнейшей передачи застройщикам в счет расчетов с ними (по взаимной договоренности, статьи 409, 414 ГК РФ 1994 г.). Поскольку квартиры передаются физическим лицам в обмен на денежные средства, такую деятельность строительного предприятия по приобретению и реализации (передаче в собственность физическим лицам) квартир по своей сути следует признать торговой, а потому эти квартиры формально должны быть оприходованы предприятием на счет 41 в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий, утвержденной приказом Минфина СССР от 01.11.91 N 56 (в редакции от 28.12.94).
При исчислении суммы НДС, причитающейся к уплате в бюджет с каждой сделки продажи квартиры, предприятию необходимо иметь в виду, что данная деятельность не может им рассматриваться как розничная торговля.
Согласно действующему Гражданскому кодексу РФ, договоры продажи квартир (недвижимого имущества) выделены отдельно и применение к ним правил договоров купли-продажи, в том числе правил розничной купли-продажи, не предусмотрено (см. ст.130 ГК РФ 1994 г., статьи 549-558 и статьи 492 - 505 второй части ГК РФ 1996 г., вступила в действие с 1 марта 1996 г.). Таким образом, в целях определения порядка исчисления НДС по данным операциям рассматриваемое строительное предприятие относится к предприятиям, занимающимся продажей и перепродажей товаров. В соответствии с п.21 инструкции Госналогслужбы РФ от 11.10.95 N 39 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость", НДС по этим операциям должен быть исчислен как разница между суммами НДС, полученными от покупателей (с полной цены продажи), и суммами НДС, уплаченными поставщикам этих квартир (отсутствуют ввиду того, что физические лица-продавцы не являются плательщиками налога по законодательству, см. ст.2 Закона РФ от 06.12.91 N 1992-1 "О налоге на добавленную стоимость").
Следует отметить, что до вступления в действие второй части ГК РФ четкого нормативного определения розничной торговли установлено не было. В таком случае при отнесении торговых сделок предприятий к розничной продаже Госналогслужбе РФ было рекомендовано руководствоваться Инструкцией по учету розничного товарооборота и товарных запасов в предприятиях розничной торговли и общественного (массового) питания, утвержденной постановлением Государственного комитета Российской Федерации по статистике от 08.02.93 N 17, согласно которой (п.1.1) розничным товарооборотом является продажа потребительских товаров населению официально зарегистрированными предприятиями розничной торговли и общественного (массового) питания независимо от формы собственности и местонахождения (в обмен на его денежные средства), а также продажа товаров населению непосредственно на предприятиях (в том числе и на предприятиях оптовой торговли), в учреждениях, организациях (см. письмо Госналогслужбы РФ от 20.12.95 N 05-4-09/41 "О налоге на добавленную стоимость").
При такой формулировке продажа квартир (товара) физическим лицам (населению) как конечным пользователям жилого помещения формально вполне соответствует данному в целях налогообложения Госналогслужбы РФ определению розничной торговли. В таком случае требования налогового органа можно признать не соответствующими положению указанного письма Госналогслужбы РФ, которое было издано в целях обеспечения единого подхода работников налоговой
