Обзор судебной практики рассмотрения гражданских дел по спорам, возникающим из земельных правоотношений, рассмотренным судами Калининградской области за 2013 год

Конституция Российской Федерации гарантирует, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9).

С развитием права частной собственности на землю вопрос о правах на нее приобрел особую значимость. В связи с этим земельные споры сохраняют свою актуальность, несмотря на небольшой удельный вес дел данной категории.

Так, по данным статистической отчетности за 2013 г. земельные споры составляют около 2,2% от общего числа оконченных судами области гражданских дел. Кроме того, с учетом существенной публично-правовой специфики характера спорных правоотношений значительное число дел, связанных с применением земельного законодательства, учитывается в статистической отчетности по категории "жалобы на неправомерные действия (бездействие) должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, органов государственной власти и местного самоуправления".

По результатам рассмотрения дел в апелляционном порядке стабильность судебных решений по земельным спорам составляет 88,4%.

Следует отметить, что если ранее большая часть споров была связана с межевыми конфликтами, порядком пользования земельными участками, оборотом земель сельскохозяйственного назначения, то в настоящее время значительным является число дел, связанных с ограничением прав на землю, проведением кадастрового учета земельных участков. Такое положение может быть обусловлено необходимостью легитимизации правообладания и объекта права и возникновением связанных с этим разногласий между субъектами этих правоотношений.

В изъятие из общих правил территориальной подсудности все иски, так или иначе затрагивающие права на земельные участки, предъявляются в суд по месту их нахождения по правилам исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ).

Следует отметить, что суды по существу правильно подходят к вопросу об определении территориальной подсудности.

Например, определением судьи Центрального районного суда г. Калининграда возвращено в связи с неподсудностью данному суду исковое заявление Г.Н.В. и К.И.Я. к администрации городского округа "Город Калининград" о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка и понуждении к предоставлению земельного участка в собственность за плату. Данное исковое заявление подано в суд по месту нахождения ответчика - администрации городского округа, при этом предметом спора являлся расположенный на Московском проспекте г. Калининграда земельный участок под находящимися в собственности истцов нежилыми помещениями. Возвращая исковое заявление, судья Центрального районного суда г. Калининграда правильно исходил из того, что истцами заявлено требование о праве на получение земельного участка по основаниям, предусмотренным ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), в связи с чем спор подлежит разрешению по месту нахождения спорного земельного участка - Ленинградским районным судом г. Калининграда.

Что касается родовой подсудности, то большинство дел по спорам, связанным с землей, разрешается районными судами.

В силу требований п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ к подсудности мировых судей относятся дела об определении порядка пользования земельными участками, за исключением случаев, когда такие споры сопряжены с требованиями иного характера, относящимися к подсудности районных судов.

Кроме того, мировым судьям подсудны дела о правах на земельные участки, если их стоимость не превышает 50 000 руб. (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ). При цене иска свыше этой суммы дело рассматривается районным судом.

1. Вопросы кадастрового учета земельных участков

Правовое определение понятия "земельный участок" установлено в ст. 11.1 ЗК РФ, согласно которой земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

По смыслу приведенной нормы, земельный участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что такой земельный участок имеет установленные границы.

Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации. При этом такая индивидуализация (определение и закрепление на месте границ) означает, что земельный участок прошел кадастровый учет и ему присвоен соответствующий кадастровый номер.

Согласно Федеральному закону от 4 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в ред. от 30 декабря 2008 г.) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе (п. 3 ст. 1).

В силу требований ст. 7 указанного Федерального закона к индивидуальным характеристикам земельного участка относятся кадастровый номер, месторасположение, площадь, границы, его целевое назначение.

Между тем, на практике нередко в кадастре такие сведения отсутствуют или указаны не в соответствии с нормами действующего законодательства. Как правило, это относится к ранее учтенным земельным участкам.

В соответствии с п. 21 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 4 февраля 2010 г. N 42, решение о внесении в кадастр сведений о ранее учтенном земельном участке принимается на основании правоустанавливающих документов (свидетельства о праве собственности, праве пожизненно наследуемого владения, государственного акта, удостоверяющего право собственности на землю, и др.), которые не содержат информации о границах земельного участка.

При таких обстоятельствах перед правообладателями ранее учтенных земельных участков возникает необходимость внести в кадастр недостающие сведения о его границах.

В силу требований ст. 22 Федерального закона от 4 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" основанием для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости об уникальных характеристиках земельного участка является межевой план, устанавливающий в том числе местоположение границ земельных участков и являющийся результатом проведения кадастровых работ. Указанная процедура проводится и в отношении вновь создаваемых земельных участков, и в отношении ранее учтенных земельных участков.

Согласно ст. 38 указанного Федерального закона при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (п. 9. ст. 38).

Особым действием в составе действий по формированию границ земельного участка является согласование местоположения его границ.

Этот порядок в основном определен в ст. 39 Федерального закона от 4 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", согласно которой местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию заинтересованными лицами - правообладателями земельных участков, границы которых одновременно служат границами земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ. При этом заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.

В силу ст. 40 указанного Федерального закона результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования и является частью межевого плана. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Установление процедуры согласования местоположения границ обусловлено необходимостью учета законных прав всех заинтересованных лиц при индивидуализации земельных участков и направлено на обеспечение защиты прав в первую очередь смежных землепользователей. Акт согласования границ является неотъемлемой частью межевого плана. Нарушения, допущенные при проведении согласования, могут являться основанием для признания всего межевого плана, а также его результатов, незаконными.

Так, У.А.С. обратился в суд с иском к К.Т.В. ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области, кадастровому инженеру С.О.В. о признании незаконными действий, решений по изменению границ земельного участка К.Т.В. Истец указывал, что он является собственником земельного участка в СТ "Б." площадью <данные изъяты> кв. м с КН N. Собственником смежного земельного участка с КН N является К.Т.В. На основании составленного кадастровым инженером межевого плана от 15.01.2012 г. кадастровая палата вынесла 4.06.2012 г. решение по изменению границ и площади земельного участка К.Т.В. Такие действия истец считал незаконными, так как в результате проведения межевых работ в земельный участок ответчика включена часть земельного участка У.А.С. - полоса шириной 80 см.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда в удовлетворении заявленных требований отказано.

При этом, суд пришел к выводу, что выполнение кадастровым инженером межевых работ вызвано необходимостью уточнения границ и площади земельного участка К.Т.В. и уточнением границ смежных земельных участков, в связи с чем у кадастровой палаты отсутствовали предусмотренные законом основания для отказа во внесении изменений в кадастровые сведения о земельном участке ответчика.

В апелляционном порядке решение районного суда отменено с вынесением нового решения об удовлетворении требований У.А.С.

Апелляционной инстанцией установлено, что первоначально действия по проведению кадастрового учета изменения сведений о земельном участке К.Т.В. на основании межевого плана кадастрового инженера от 15 января 2013 г. были приостановлены. Согласно решению кадастровой палаты основанием для такого приостановления явилось неполное и не соответствующее требованиям ч. 9 ст. 39 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" выполнение кадастровым инженером требований по согласованию местоположения границ земельного участка - отсутствие надлежащего уведомления о проведении согласования. Между тем, впоследствии этот же межевой план без исправления его недостатков был принят кадастровой палатой и на его основании внесены измененные сведения о площади и новых границах земельного участка К.Т.В.

Исходя из положений статей 38 и 39 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" отсутствие надлежащего уведомления о проведении согласования границ земельного участка рассматривается как некомплектность межевого плана, что в свою очередь является основанием для приостановления осуществления кадастрового учета (ст. 26); нарушение порядка согласования уточняемых границ также является основанием для отказа в проведении кадастрового учета (ст. 27).

Установив, что недостатки межевого плана в части надлежащего уведомления о проведении согласования границ земельного участка устранены не были, апелляционная инстанция признала, что порядок согласования был нарушен. Отсутствие согласования местоположения границ свидетельствует о некомплектности межевого плана и, как следствие, о его незаконности.

С учетом изложенного, апелляционная коллегия признала незаконными как сам межевой план, так принятое на его основе решение кадастровой палаты о внесении изменений в кадастровые сведения о земельном участке.

Нарушение порядка уведомления о проведении согласования местоположения границ явилось основанием для признания решением Центрального районного суда г. Калининграда недействительными межевых планов земельных участков П.С.Н. и Е.И.А. в СНТ "Нескучное", выполненных ООО "Кадастровый инженер".

Судом установлено, что межевание земельных участков ответчиков проводилось на территории СНТ и непосредственно затрагивало его интересы. Уведомить председателя садового товарищества о проводимых работах сложности не представляло, поскольку он постоянно находился на территории СНТ, о чем было известно ответчикам. С учетом этого суд обоснованно пришел к выводу, что в данной ситуации уведомление о проведении согласования только посредством публикации объявления в газете не обеспечивало полного информирования всех заинтересованных лиц о процедуре согласования границ уточняемых земельных участков.

Согласно ст. 40 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" споры, не урегулированные в результате согласования, разрешаются в порядке установленном ЗК РФ.

Несмотря на то, что положения данной нормы прямо не указывают на судебное урегулирование разногласий при проведении процедуры согласования, фактически это единственная процедура, которая способна обеспечить правовую определенность в такой ситуации.

При этом требования могут быть сформулированы по-разному (о понуждении к согласованию границ, о признании границ согласованными и т.д.), но предметом таких требований будет являться установление границ земельного участка, которые впоследствии будут закреплены в кадастре недвижимости.

Агентство по имуществу Калининградской области обратилось в суд с иском к А.С.В., ФГБУ "ФПК Росреестра" о понуждении к осуществлению учета изменений и нечинении препятствий в осуществлении учета изменений земельного участка, указывая, что решением Зеленоградского районного суда были образованы путем раздела земельного участка А.С.В. площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного в пос. Г. Зеленоградского района, 2 земельных участка - площадью <данные изъяты> кв. м и <данные изъяты> кв. м. в границах межевого плана, выполненного ЗАО "Д.". Земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м изъят у А.С.В. путем выкупа для государственных нужд Калининградской области. Между тем, истец лишен возможности исполнить решение суда в части учета этих двух земельных участков, поскольку земельный участок <данные изъяты> кв. м состоит на кадастровом учете с декларативными границами, в связи с чем раздел этого земельного участка невозможен. По заявке истца ЗАО "Д." изготовило межевой план земельного участка А.С.В. площадью <данные изъяты> кв. м, границы которого А.С.В., являясь его правообладателем, категорически не желает согласовывать.

Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области исковые требования удовлетворены.

При этом суд исходил из того, что сведения о границах земельного участка в кадастровый учет может внести только его правообладатель, который этого сделать не пожелал. Со ссылкой на положения ст. 10 ГК РФ суд расценил такие действия ответчика как злоупотребление правом и признал такой отказ необоснованным, поскольку отсутствие сведений о границах декларативного земельного участка ответчика лишало истца возможности сформировать путем раздела свой земельный участок. Суд обязал ФГБУ "Росреестра по Калининградской области" осуществить учет изменений земельного участка, принадлежащего А.С.В.

Следует отметить, что не всегда установление местоположения границ земельного участка заканчивается положительным результатом для всех лиц, так или иначе задействованных в процессе межевания, что порождает межевые споры.

Как правило, такие споры связаны с несовпадением закрепленных в государственном кадастре недвижимости границ с фактическими границами, т.е. реально существующими на местности. При этом несовпадение границ может быть обусловлено как их противоречием друг другу (пересечением), так и отсутствием юридической или фактической границы одного из участков. При уточнении местоположения границ ранее учтенного земельного участка могут измениться как его площадь, так и конфигурация, что может вызвать несогласие как самого правообладателя, в интересах которого межевые работы проводятся, так и смежных землепользователей.

Тем не менее, большая часть таких споров рассматривается в судах именно по искам правообладателей смежных земельных участков. При этом споры о границах могут возникнуть как на этапе согласования границ, так и после завершения выполнения кадастровых процедур - при внесении изменений в кадастровые сведения о границах земельного участка.

Иногда такие споры о нарушении границ ограничиваются только требованиями негаторного характера, например, о демонтаже чужого строения или забора на своем земельном участке, возложении обязанности убрать строительные материалы и т.д. При этом статус земельных участков может быть различным: это могут быть земельные участки с геодезическими (кадастровыми) границами или без таковых (декларативные земельные участки).

Если земельные участки являются декларативными, и требования носят исключительно негаторный характер, то юридическое значение имеют обстоятельства, связанные с существованием между смежными земельными участками фактической границы. Разрешая такие споры, суды правильно выясняют, как давно существует такая граница, где она проходит, как обозначена, соблюдается ли в данной ситуации или нет.

Например, М.О.В. обратилась в Московский районный суд г. Калининграда с иском к Ч.Т.А. об устранении нарушений прав собственника земельного участка, указывая, что на основании договора купли-продажи от 11.04.2012 г. она является собственником земельного участка для ведения садоводства площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного в с/т "Ж." по адресу: <адрес>. Указанный земельный участок граничит с земельным участком N, принадлежащим Ч.Т.А. По инициативе истицы был произведен замер ее земельного участка специализированной организацией ООО "К.", которая выполнила закрепление на местности границ ее земельного участка, в ходе которого установлено, что документально установленные размеры ее участка <данные изъяты> кв. м. не соответствуют действительности, фактически участок составляет <данные изъяты> кв. м. Как полагала истица, площадь ее земельного участка изменилась (уменьшилась) в результате того, что ответчицей Ч.Т.А. было установлено ограждение, которое заходит вглубь принадлежащего М.О.В. земельного участка на 50-70 см. Истица просила обязать Ч.Т.А. не чинить препятствий в пользовании принадлежащим ей земельным участком для ведения садоводства площадью <данные изъяты> кв. м., восстановить ее право путем сноса за счет Ч.Т.А. ограждения из сетки-рабицы на металлических опорах и части сварного металлического ограждения размером 50 см. со стороны, прилегающей к ее участку.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд установил, что забор установлен в фактических границах земельных участков, существующих с момента организации садового товарищества. Каких-либо споров относительно границ земельных участков с прежним собственником земельного участка не возникало.

По-иному может складываться ситуация, когда один или оба земельных участка размежеваны и стоят на кадастровом учете с геодезическими (кадастровыми) границами.

Как правило, такие споры возникают в случаях, когда в результате проведения межевых работ сведения о границах земельного участка, содержащиеся в кадастре недвижимости, не соответствуют фактическим либо сведения об уточняемых границах ранее учтенного земельного участка внесены в кадастр недвижимости с нарушением установленного порядка. В такой ситуации фактическая граница, хотя она и существует длительное время, может быть восстановлена только после аннулирования (исключения) сведений о "неверных" границах в кадастре недвижимости. С учетом этого, помимо негаторных требований в данном случае могут быть заявлены и требования о признании недействительными сведений, содержащихся в кадастре недвижимости, признании незаконными результатов межевания, аннулировании сведений о новых характеристиках земельного участка и т.д.

Так, Ч.В.А. обратился в Ленинградский районный суд г. Калининграда с иском к К.Л.Ф., ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области, ООО "Кадастровый инженер" о признании недействительными межевого плана и постановки земельного участка на кадастровый учет.

При разрешении спора судом установлено, что истец и ответчица являются собственниками земельных участков в садоводческом товариществе "Л.". По заказу К.Л.И. кадастровым инженером М. проведены кадастровые работы по уточнению границ и площади земельного участка ответчицы, в уточненных границах земельный участок поставлен на кадастровый учет. При этом между смежными земельными участками имелся забор, который был установлен еще в 1991-1992 гг., который существует до настоящего времени и не переносился. Ранее никаких споров относительно существования такой фактической границы между смежными землепользователями не возникало. Между тем, исполнителем кадастровых работ - кадастровым инженером существование такой фактической границы было проигнорировано, установлена новая смежная граница, в результате чего граница земельного участка К.Л.Ф. сместилась вглубь участка Ч.В.А.

С учетом этого, суд признал, что работы по межеванию спорного земельного участка проведены с существенным нарушением требований п. 7 ст. 36 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", без учета фактического землепользования, которое существует более 15 лет, в результате чего межевой план признан недействительным, а внесенные на его основании изменения в сведения о кадастром учете земельного участка К.Л.Ф. исключены из государственного кадастра недвижимости.

Следует иметь в виду, что если собственником (правообладателем) земельного участка заявлены требования о защите его права от таких нарушений, которые не соединены с лишением владения (например, передвинуть забор с границы), то к таким требованиям срок исковой давности не применяется (статьи 208 и 304 ГК РФ).

Если эти требования сопряжены с требованиями об оспаривании сведений о границах земельных участков, содержащихся в кадастре недвижимости, то к данным требованиям применяется общий срок исковой давности - 3 года (ст. 196 ГК РФ) с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушенном праве.

Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" (ст. 28) допускает внесение изменений в сведения о кадастровом учете не только в связи с уточнением границ ранее учтенных земельных участков, но и в связи с выявлением ошибок в государственном кадастре недвижимости. В зависимости от причин возникновения законодатель разделил их на технические и кадастровые. Помимо указанного Федерального закона, порядок исправления ошибок регулируется также Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42.

Ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости, считается технической ошибкой (п. 1 ч. 1 ст.28 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости"). Допущенная в сведениях о кадастровом учете опечатка, описка, грамматическая или арифметическая ошибка может быть устранена при ее обнаружении самим же органом кадастрового учета. Вместе с тем, закон допускает устранение технической ошибки в сведениях по заявлению любого лица. В случае, когда кадастровый орган по каким-то причинам отказывается корректировать обнаруженную ошибку, последняя может быть устранена в судебном порядке.

Кадастровая ошибка в сведениях - это воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (п. 2 ч. 1 ст. 28 указанного Федерального закона). Согласно ч. 4 ст. 28 данного Федерального закона кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона (то есть речь идет о той же процедуре, что и при постановке на кадастровый учет - с проведением межевания, согласования и т.д.), или в порядке информационного взаимодействия либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.

Следует отметить, что кадастровая ошибка, порядок исправления которой предусмотрен ст. 22 вышеуказанного Федерального закона, зачастую выявляется в ходе выполнения кадастровых работ, связанных с формированием земельного участка, уточнением его границ, и в основном судебные споры возникают в связи с выявлением пересечения границ со смежным земельным участком, стоящем на кадастровом учете.

Между тем, внесение изменений в сведения о кадастровом учете в порядке исправления кадастровой ошибки касается не только земельного участка правообладателя, по заказу которого изготовлялся межевой план, но и земельного участка, принадлежащего другому правообладателю.

В такой ситуации, нередко предпринимаются попытки разрешить существующий земельный спор и под видом кадастровой ошибки внести изменения в сведения о границах соседнего земельного участка. В какой-то степени это связано с тем, что исправление кадастровой ошибки отнесено к компетенции органа кадастрового учета, и достаточным в такой ситуации является составление соответствующего межевого плана. При этом именно орган кадастрового учета решает, принимать ли такой межевой план или нет, а также признавать или нет выявленные кадастровым инженером несоответствия в сведениях о земельных участках установленным им при межевании новым границам в качестве кадастровой ошибки.

Судебная практика показывает, что имеют место случаи, когда орган кадастрового учета принимает межевые планы без какой-либо критики, что является основанием для возникновения к нему претензий со стороны правообладателей земельных участков, права которых таким межеванием были нарушены.

При этом следует учитывать, что в соответствии с требованиями Приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 г. N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" в случае выявления кадастровой ошибки в межевом плане должно содержаться заключение кадастрового инженера; в случае, если в ходе кадастровых работ выявлены ошибки (пересечения, несовпадения, разрывы), в местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, в разделе должны быть приведены предложения кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок, в том числе результаты необходимых измерений.

Так, по делу по иску У.А.С. к К.Т.В., ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области, кадастровому инженеру С.О.В. о признании незаконными действий по изменению границ земельного участка, установлено, что кадастровым инженером в качестве обоснования наличия кадастровой ошибки указано на "неисправность теодолитного прибора". Очевидно, что такое обоснование кадастрового инженера носит надуманный характер, учитывая, что указанная неисправность прибора, выявленная в 2012 г., относится к работам по определению геодезических границ земельного участка, проведенных в 2007 г.

При рассмотрении судом дела по иску СНТ "Нескучное" к П.С.Н., Е.И.А. и ООО "Кадастровый инженер" о признании недействительными межевых планов, изготовленных по заказу ответчиков в 2010 г., и произведенных на их основе кадастровых действий, судом признано, что под видом исправления кадастровой ошибки в отношении геодезических координат, установленных в результате межевания 2008 г., были изменены границы земельного участка одной из ответчиц таким образом, что в состав ее земельного участка был включен земельный участок, относящийся к землям общего пользования СНТ. При этом в межевом плане отсутствовало соответствующее заключение кадастрового инженера и предложение об исправлении кадастровой ошибки.

Вместе с тем, несмотря на указанные явные недостатки самих межевых планов, изготовленных кадастровыми инженерами, и приведенных ими заключений относительно наличия кадастровых ошибок, кадастровой палатой эти межевые планы были приняты, и на их основе внесены соответствующие изменения в кадастровый учет земельных участков не только заказчиков проведения межевых работ, но и в отношении земельных участков смежных землепользователей. При этом по обоим делам суд признал, что спорные правоотношения возникли не в связи с наличием якобы кадастровой ошибки в сведениях о смежных границах, а в связи с существованием земельного спора, который в установленном порядке между сторонами не разрешен. В этой связи, указанные межевые планы были признаны судом незаконными, недействительными, а внесенные на их основании изменения в сведения о кадастровом учете земельных участков исключены из государственного кадастра недвижимости.

Хотелось бы обратить внимание судов, что Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" наделяет кадастровых инженеров определенными процессуальными правами. В частности, кадастровый инженер в соответствии с ч. 10 ст. 26, ч. 13 ст. 27 указанного Федерального закона вправе выступать в качестве истца и самостоятельно оспаривать решение органа кадастрового учета о приостановлении либо отказе в осуществлении кадастрового учета.

Между тем, наличие прав предполагает и существование обязанностей. В этой связи правильно поступают те суды, которые при споре о признании незаконными результатов межевания, межевых планов, привлекают к участию в деле в качестве ответчиков кадастровых инженеров, результаты работ которых являются предметом оспаривания. Это связано не только с тем, что будучи ответчиком кадастровый инженер наделяется процессуальными правами и обязанностями, в том числе связанными с обязанностью по доказыванию законности своих действий, но и с тем, что в случае признания межевого плана незаконным у заказчика таких работ могут появиться материальные претензий к такому исполнителю. В этом случае выводы суда относительно незаконности межевого плана в дальнейшем будут иметь преюдициальное значение.

В соответствии с ч. 2 ст. 25 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета в соответствии с установленными статьей 24 данного Федерального закона особенностями осуществления кадастрового учета при преобразовании объектов недвижимости.

Согласно ст. 45 указанного Федерального закона государственный кадастровый учет объектов недвижимости, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Особенности осуществления кадастрового учета при преобразовании объектов недвижимости предусмотрены частями 3 и 4 ст. 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", согласно которым учет изменений преобразуемого объекта недвижимости или в соответствующих случаях снятие с учета преобразуемых объектов недвижимости осуществляется без заявления на основании таких документов в срок не более чем три рабочих дня со дня их поступления в орган кадастрового учета.

Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении двух лет со дня постановки земельного участка на учет не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

Таким образом, государственный кадастровый учет прекращения существования земельного участка осуществляется в случаях:

- если земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета в соответствии с установленными ст. 24 Федерального закона особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости;

- если земельный участок имеет статус временного;

- по решению суда.

Преобразование земельных участков осуществляется путем их раздела, объединения, перераспределения или выдела из них нового земельного участка (статьи 11.4-11.7 ЗК РФ).

Решение суда может являться основанием для снятия земельного участка с кадастрового учета в том случае, когда указанные в ст. 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" условия для снятия отсутствуют, т.е. когда земельный участок не является временным и преобразуемым объектом недвижимости. В таких ситуациях, когда снять земельный участок не представляется возможным, поскольку закон напрямую этого не предусматривает, судебное решение следует рассматривать как самостоятельное основание для снятия земельного участка с кадастрового учета. При этом, снятие земельного участка в судебном порядке допустимо в том случае, когда иной способ восстановления прав истца отсутствует.

Администрация Советского городского округа, Д.С.Н. обратились в суд с иском к ФГБУ "Росреестра по Калининградской области", К.В.М. о снятии земельного участка с кадастрового учета. Земельный участок, который истцы просили снять с кадастрового учета, был поставлен на кадастровый учет 16.04.2010 г. по заявлению его правообладателя К.В.М. Право собственности К.В.М. на этот земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 1.10.2010 г., а 14.08.2013 г. право собственности К.В.М. на земельный участок прекращено в связи с добровольным отказом собственника от своих прав на земельный участок и зарегистрировано право собственности муниципального образования. Сохранение земельного участка на кадастровом учете лишало возможности администрацию расформировать земельный участок.

Удовлетворяя заявленные требования, Советский городской суд Калининградской области пришел к выводу о том, что у нового собственника земельного участка иного способа восстановления прав не имелось.

Решением Неманского городского суда Калининградской области удовлетворены требования администрации Неманского муниципального района к ФГБУ "Росреестра" о снятии с кадастрового учета земельного участка, имеющего разрешенное использование - для ведения огородничества. Указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет в целях предоставления его в арендное пользование Н., впоследствии договор аренды с Н. расторгнут по инициативе последней. Необходимость снятия земельного участка с кадастрового учета обосновывалась необходимостью формирования нового земельного участка, в том числе и за счет смежной территории с иным разрешенным использованием - для строительства индивидуального жилого дома.

В соответствии с требованиями ч. 5 ст. 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" сведения о временном земельном участке могут быть аннулированы по заявлению его собственника. Решение суда может явиться основанием для снятия такого земельного участка с кадастрового учета и в тех случаях, когда его собственник отказывается снимать земельный участок с кадастрового учета.

При рассмотрении Гурьевским районным судом Калининградской области дела по иску Г.Н.Э. к администрации Гурьевского муниципального района установлено, что на кадастровый учет поставлен сформированный муниципальным образованием земельный участок со статусом "временный" с разрешенным использованием "для строительства индивидуального жилого дома". Между тем, при уточнении границ ранее учтенного земельного участка истицы с разрешенным использованием "для ведения личного подсобного хозяйства" выяснилось, что вновь сформированный временный земельный участок пересекает границы земельного участка истицы, находящегося у нее в длительном пользовании и имеющего статус "учтенного". В добровольном порядке администрация отказалась снимать временный земельный участок с кадастрового учета. Признав права истицы нарушенными, суд вынес решение об удовлетворении требований и снятии временного земельного участка с кадастрового учета.

Вместе с тем, возможность снятия земельного участка с кадастрового учета по судебному решению не означает, что это можно делать произвольно. Если имеется земельный спор, в том числе связанный с проверкой законности формирования земельного участка, состоящего на кадастровом учете, то в качестве последствия незаконности такого формирования может явиться и снятие земельного участка с кадастрового учета. Однако вне рамок разрешения спора такое решение суда может привести к произвольному прекращению правообладания земельным участком.

Решением Черняховского городского суда удовлетворены исковые требования К.В.Е. к С.Г.Л., администрации МО "Черняховский муниципальный район" о снятии с государственного кадастрового учета трех земельных участков, принадлежащих С.Г.Л. Суд согласился с доводами истицы о том, что существование на кадастровом учете указанных земельных участков, принадлежащих ответчику, делает невозможным формирование единого земельного участка, необходимого для обслуживания жилого дома, находящегося у истицы и ответчика в долевой собственности.

Апелляционная коллегия решение суда отменила со ссылкой на то, что указанные земельные участки находятся в собственности у С.Г.Л., снятие их с кадастрового учета приведет к ликвидации объектов права собственности. Вне рамок разрешения между К.В.Е. и С.Г.Л. земельного спора относительно законности формирования земельных участков в том виде, как они стоят на кадастровом учете, и передачи их в собственность ответчику, сведения о них не могут быть прекращены.

2. Приобретение прав на земельные участки, оборот земельных участков

Различный правовой режим земельных участков предполагает наличие особенностей возникновения прав на них. В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Положения гражданского законодательства о возникновении прав закреплены в ст. 8 ГК РФ, согласно которой права на земельный участок возникают из договоров и иных сделок с земельными участками; из решений органов государственной власти и органов местного самоуправления; из судебного решения; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. По смыслу приведенных норм право собственности на земельный участок может возникнуть в связи с наступлением как оснований, установленных ст. 8 ГК РФ, так и оснований специальных норм, определяющих возникновение отдельных видов прав.

Помимо права частной собственности земельное законодательство в качестве титула, на котором граждане вправе иметь земельные участки, признает право аренды, право постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. При этом, ранее возникшее право постоянного бессрочного пользования или наследуемого владения сохраняет свое действие до переоформления такого права на право собственности.

В силу требований п. 9.1 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ", если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. Принятия органами государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельных участков в собственность граждан не требуется, если право на них может быть подтверждено документально.

Государственная регистрация права собственности на земельные участки такого рода осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно п. 1 которой если в акте, свидетельстве или ином документе, устанавливающих или удостоверяющих право на земельный участок, предоставленный гражданину до введения в действие ЗК РФ, для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

При этом в качестве документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации права собственности на земельный участок для ведения приусадебного хозяйства, признается выписка из похозяйственной книги.

Вместе с тем, следует иметь в виду, что Правила ведения похозяйственных книг (Указаний по ведению похозяйственного учета в сельских Советах народных депутатов, утвержденных Постановлением государственного комитета СССР по статистике N 69 от 25.05.1990 г.) предусматривают необходимость указания при внесении записей о предоставленных землях ссылок на правоподтверждающий документ или решение районного Совета о предоставлении гражданину земельного участка. В частности, п. 39 названных Указаний предусмотрено, что в разделе "Земля, находящаяся в личном пользовании хозяйства" по каждому хозяйству записывается вся земельная площадь, предоставленная хозяйству в установленном порядке под приусадебный участок, служебный земельный надел, а также предоставленная крестьянским хозяйствам. Данные о предоставленных землях для ведения личного подсобного хозяйства колхозникам, рабочим и служащим, а также служебных наделах граждан выписываются из соответствующего раздела земельно-кадастровых книг.

Соответствующие сведения о правоподтверждающем или правоустанавливающем документе, на основании которого в похозяйственную книгу была внесена запись о праве гражданина на земельный участок предусматривает и утвержденная Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 07.03.2012 N П/103 форма выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок.

Таким образом, выписка из похозяйственной книги должна подтверждать не фактическое занятие земельного участка, а факт пользования им на законных основаниях. При этом обязательным условием для регистрации права собственности на земельный участок в упрощенном порядке на основании выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок является предоставление ему этого земельного участка до введения в действие ЗК РФ.

Между тем, на практике возникают ситуации, когда на основании выписок из похозяйственных книг граждане пытаются закрепить за собой самовольно занятые земельные участки. При таких обстоятельствах возникает необходимость проверять сведения, содержащиеся в выписках, на соответствие их записям, содержащимся в похозяйственных книгах, в том числе и требованиям по форме и содержанию, которым эти записи должны соответствовать. В этой связи правомерными являются действия судов, которыми при разрешении таких споров истребуются и исследуются подлинные похозяйственные книги, на основании которых сомнительные выписки были сделаны.

Так, С.Г.И. обратилась в суд с иском к администрации Гурьевского муниципального района, филиалу ФГБУ "ФКП Росреестра" о снятии с кадастрового учета земельного участка, со встречным иском к С.Г.И. обратилась администрация Гурьевского муниципального района о признании недействительной выписки из похозяйственной книги и аннулировании записи о праве собственности на земельный участок. С.Г.И. требовала снять с кадастрового учета соседний земельный участок, который частично налагался на ее земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, право собственности на который было зарегистрировано на основании выписки из похозяйственной книги.

Проверяя достоверность сведений указанных в выписке из похозяйственной книги, суд установил, что в выписке отсутствует указание на правоустанавливающий документ, на основании которого сделана запись о правах С.Г.И. на земельный участок. При исследовании судом самой похозяйственной книги установлено, что книга, якобы, заведена в 1997 г., запись в похозяйственной книге о правах С.Г.И. на земельный участок сделана на основании подворного обхода в 2000 г., при этом сведения о правоустанавливающих документах, дающих основание претендовать на спорный земельный участок, отсутствовали. Более того, судом установлено, что жителем пос. П. Низовского сельского поселения С.Г.И. стала только в 2001 г., до этого проживала в Кемеровской области. Таким образом, и сама похозяйственная книга, и, соответственно, выписка из нее являлись сфальсифицированными.

С учетом изложенного, в иске С.Г.И. судом отказано, исковые требования Гурьевской администрации удовлетворены - выписка из похозяйственной книги признана недействительной, право собственности С.Г.И. на земельный участок аннулировано, земельный участок снят с кадастрового учета.

3. Предоставление земельных участков

Наиболее распространенными основаниями возникновения прав на земельные участки являются акты государственных органов и органов местного самоуправления, когда земельные участки предоставляются из государственных или муниципальных земель, принятые в пределах их компетенции, установленной в статьях 9-11 ЗК РФ.

Одним из основных принципов земельного законодательства, установленных ст. 1 ЗК РФ является платность использования земли.

Согласно ч. 2 ст. 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Вместе с тем, положениями данной нормы оговаривалась и возможность получения гражданами земельных участков бесплатно.

Такой частный случай предусмотрен положениями п. 4 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ", согласно которой граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ.

Исходя из положений ст. 36 ЗК РФ для приобретения права собственности на застроенные земельные участки заинтересованные лица обращаются с заявлением в органы государственной власти или органы местного самоуправления, которые в двухнедельный срок обязаны принять решение о предоставлении (либо об отказе в предоставлении) земельного участка в собственность заявителя.

По смыслу приведенной нормы требование должно быть заявлено в отношении не любого, а только приусадебного (придомового) земельного участка, лицом, являющимся собственником расположенного на этом участке жилого дома, в фактическое пользование которого земельный участок перешел до 1 июля 1990 г.

З.В.В. обратился в суд с иском к администрации Советского городского округа о признании права собственности на земельный участок, указывая, что в 1991 г. на основании договора приобрел жилой дом, расположенный по адресу <адрес>, расположенный на земельном участке площадью <данные изъяты> кв. м., предназначенном для эксплуатации жилого дома. Земельный участок поставлен на кадастровый учет, границы его согласованы. Истец полагал, что указанный земельный участок должен быть передан ему в собственность бесплатно.

Решением Советского городского суда Калининградской области требования З.В.В. удовлетворены.

Отменяя решение суда и принимая новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия указала, что сделка на основании которой З.В.В. приобрел право собственности на жилой дом, совершена в 1991 г. Правопредшественником являлось производственное объединение жилищно-коммунального хозяйства исполнительного комитета Советского городского Совета народных депутатов Калининградской области, которому ранее земельный участок под указанное строение не отводился. Учитывая требования п. 4 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ", а также то обстоятельство, что собственником жилого дома истец стал в 1991 г., апелляционная инстанция пришла к выводу, что у З.В.В. отсутствует право на бесплатное получение земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему жилой дом.

В собственность или аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам с учетом положений статей 15 и 22 ЗК РФ.

Земельный кодекс РФ разграничивает предоставление земельных участков для строительства и для целей, не связанных со строительством. Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства и целей, не связанных со строительством, определяется статьями 30-32, 34 ЗК РФ.

Предоставлению земельных участков предшествует выполнение комплекса работ по их формированию, которые являются обязательными. В частности, в силу требований ст. 34 ЗК РФ при предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Обязанность муниципального органа по принятию нормативного акта, регулирующего порядок предоставления таких земельных участков, обуславливается отсутствием в федеральном законодательстве четкой гражданско-правовой концепции их предоставления.

На территории Калининградской области такая обязанность реализована путем принятия соответствующих муниципальных нормативных актов, устанавливающих процедуры и критерии предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.

Основным принципом, заложенным в этих локальных актах, является принцип публичности, реализуемый через проведение торгов: в случае поступления двух и более заявлений на предоставление одного и того же земельного участка (в собственность или аренду) должны проводиться торги. Нарушение такого порядка предоставления может являться основанием для признания решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка незаконным.

К примеру, решением Черняховского городского суда признаны недействительными постановление администрации МО "Черняховский муниципальный район" о предоставлении ИП Б.Г.С. в аренду земельного участка для размещения торгового павильона площадью <данные изъяты> кв. м в пос. Р. Черняховского района, действия администрации МО "Слободненское сельское поселение" в части непринятия решения по заявлению Г.В.Л. о предоставлении ему земельного участка для размещения торгового павильона и непринятия решения о выставлении земельного участка на аукцион.

Судом установлено, что по заявлению ИП Б.Г.С. сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м в пос. Р. для размещения торгового павильона. 10.07.2012 г. в газете "Полюс" опубликована информация о предстоящем предоставлении в аренду указанного земельного участка. 01.08.2012 г. Г.В.Л. обратился в администрацию МО "Слободненское сельское поселение" с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка, однако 11.08.2012 г. его заявление по формальным основаниям ему возвращено с указанием на необходимость предоставления дополнительных документов, которые Г.В.Л. предоставил 21.08.2012 г. В дальнейшем 03.08.2012 г. такое же заявление о предоставлении земельного участка поступило от ИП Б.Г.С., а 16.08.2012 г. принято оспариваемое Г.В.Л. постановление о предоставлении ИП Б.Г.С. земельного участка в аренду без проведения торгов.

Суд признал, что порядок предоставления земельного участка был нарушен. На территории Черняховского муниципального района действует Административный регламент "Предоставление земельный участков в аренду для целей, не связанных со строительством", согласно которому основанием для начала предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельного участка является соответствующее заявление претендента; если в течение месяца со дня опубликования сообщения о предоставлении земельного участка не поступит ни одного заявления, администрация выносит постановление о предоставлении земельного участка заявителю; в случае поступления двух и более заявлений в отношении одного и того же участка администрация обязана принять решение о выставлении такого участка на аукцион.

Как установлено судом, заявления поступили от трех претендентов на один земельный участок. Помимо заявления Г.В.Л. в администрацию поступило заявление и от С., которое также было проигнорировано. В то же время, в отношении ИП Б.Г.С. допущено установление приоритета. В частности, возвращая Г.В.Л. заявление, администрация предложила представить ему дополнительный пакет документов, который от ИП Б.Г.С. истребован не был. С учетом этого, суд признал, что предоставление ИП Б.Г.С. земельного участка проведено с нарушением прав Г.В.Л., который был лишен возможности участвовать в процедуре предоставления земельного участка.

Таким образом, администрацией муниципального образования был нарушен не только административный регламент, но и требования ст. 34 ЗК РФ, а также принципы справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков. Поскольку заявления о предоставлении земельного участка поступили и от иных лиц, администрация муниципального района должна была принять решение о проведении аукциона по продаже права аренды на земельный участок. Несоблюдение указанных требований исключило возможность привлечения всех заинтересованных лиц и обеспечения им равных возможностей на приобретение спорного земельного участка, что нарушило интересы как неопределенного круга лиц, так и конкретных граждан, в том числе Г.В.Л., по иску которого суд разрешил возникший спор.

Как показало изучение дел, в отдельных случаях право на предоставление без проведения торгов земельных участков, не связанных со строительством, используется муниципальными образованиями в качестве предлога для того, чтобы скрыть фактическую цель предоставления, связанную со строительством.

Например, решением Гурьевского районного суда Калининградской области удовлетворены требования прокурора Гурьевского района в интересах неопределенного круга лиц и признаны незаконными постановления главы администрации МО "Гурьевский муниципальный район" о предоставлении В.Т.В. в аренду двух земельных участков с разрешенным использованием "для благоустройства территории, прилегающей к административному зданию", о предоставлении этих земельных участков ей в собственность, об изменении для одного из земельных участков разрешенного использования с "для благоустройства территории, прилегающей к административному зданию" на "для строительства административного здания", а также договоры, заключенные между администрацией и В.Т.В. об аренде земельных участков и передаче их в собственность.

Судом установлено, что два спорных земельных участка площадью <данные изъяты> кв. м каждый, расположенные в центре г. Гурьевска, изначально сформированы администрацией муниципального района в интересах В.Т.В. для целей, не связанных со строительством, с разрешенным использованием "для благоустройства территории, прилегающей к административному зданию". Между тем, в месте формирования земельных участков В.Т.В. не принадлежало никакой недвижимости, в том числе административных зданий, что для муниципального образования и его главы являлось очевидным. Кроме того, за полгода земельные участки перешли в собственность ответчицы, причем по цене всего <данные изъяты> руб. за каждый, с изменением разрешенного использования.

Таким образом, решения и действия администрации муниципального образования, связанные с предоставлением ответчице земельных участков в аренду, а затем в собственность, изменение вида разрешенного использования носили явно недобросовестный, незаконный характер. Необходимо обратить внимание, что такие нарушения не должны оставаться без соответствующей реакции суда в виде вынесения частных определений.

В силу ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования места размещения объекта; с предварительным согласованием места размещения объекта.

Правовое различие в проведении указанных процедур заключается в том, что предоставление земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта производится в собственность и исключительно на торгах (за некоторыми исключениями), а предоставление с предварительным согласованием - в аренду, постоянное бессрочное пользование или безвозмездное срочное пользование.

Решение о предоставлении земельного участка либо протокол о результатах торгов является основанием для государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, либо для заключения договора купли-продажи земельного участка и государственной регистрации права собственности покупателя или для заключения договора аренды земельного участка и его государственной регистрации.

Изучение дел показало, что предметом оспаривания являются как решения об отказе в предоставлении земельных участков, так и решения о предоставлении земельных участков.

Так, М.А.К. обратился в Гвардейский районный суд Калининградской области с заявлением об оспаривании отказа администрации МО "Гвардейский район" в предоставлении ему в аренду земельного участка. Заявитель указал, что в сентябре 2011 г. администрацией были оформлены акты выбора и обследования земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м по <адрес> и земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м по <адрес> для строительства административных зданий. В марте 2012 г. главой администрации муниципального образования принято решение о согласовании места размещения объекта и утверждении актов выбора указанных земельных участков, однако в июне 2012 г. администрация отказала ему в предоставлении земельных участков.

Судом установлено, что отказ администрации муниципального образования в принятии окончательного решения о предоставлении М.А.К. в аренду испрашиваемых им земельных участков обусловлен нарушением требований ст. 31 ЗК РФ об обязательном информировании населения о возможном и предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Пункт 3 ст. 31 ЗК РФ возлагал на органы местного самоуправления городских и сельских поселений обязанность информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Такого рода информация должна обеспечивать условия для реализации права граждан, общественных организаций (объединений), религиозных организаций и органов территориального общественного самоуправления участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Хотя мнение, высказанное населением, при обсуждении возможного осуществления строительства носит рекомендательный характер, тем не менее требование к процедуре предоставления земельных участков определено законом и допущенные нарушения этой процедуры могут рассматриваться как основание для отказа в предоставлении земельного участка либо для признания незаконным решения о его предоставлении.

Оценивая обстоятельства соблюдения процедуры предоставления земельного участка М.А.К., суд признал ее нарушенной в связи с несоблюдением администрацией положений п. 3 ст. 31 ЗК РФ - не обеспечением соответствующего информирования населения о предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Такие нарушения не позволили администрации принять окончательное решение о предоставлении М.А.Г. испрашиваемых им земельных участков.

С учетом изложенного, решением районного суда в удовлетворении требований М.А.Г. отказано, в апелляционном порядке решение суда оставлено без изменения.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства определены ст. 30.1 ЗК РФ. Нормы ст. 30.1 ЗК РФ следует рассматривать в качестве специальных по отношению к правилам ст. 30 ЗК РФ, устанавливающим общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В случаях, когда указанные земельные участки предоставляются для целей жилищного строительства, положения ст. 30 применяются с учетом особенностей, предусмотренных ст. 30.1 Кодекса.

Согласно п.1 ст. 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 ст. 24 ЗК РФ, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта, т.е. исключительно на торгах.

Особое значение в процедуре предоставления земельных участков для жилищного строительства имеют следующие стадии: формирование земельного участка, определение его разрешенного использования, определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического назначения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (п. 4 ст. 30 ЗК РФ).

При этом разрешенное использование земельного участка по общему правилу должно определяться на основе градостроительного регламента, установленного для соответствующей территориальной зоны в правилах пользования и застройки - нормативном акте органа местного самоуправления.

Жилищное строительство осуществляется в жилых зонах, в состав которых могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду, могут также включаться территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Пункт 3 ст. 30.1 ЗК РФ содержит специальные правила для случая, когда земельный участок предоставляется в аренду для индивидуального жилищного строительства.

Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении такого земельного участка.

В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 Кодекса, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти, субъекта РФ, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.

Если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, то соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, заинтересованному в предоставлении земельного участка. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанным гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.

В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Следует обратить внимание на то, что положения п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ не применяются, если земельный участок предоставляется в собственность или для целей, не связанных с индивидуальным жилищным строительством (например, для строительства многоквартирного жилого дома).

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства могут предоставляться в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования, в составе которых находятся зоны застройки индивидуальными жилыми домами.

Вместе с тем, возможность предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства определяется не только регламентом территориальной зоны, но и наличием необходимых технических условий для осуществления такого строительства.

В силу требований п. 4 ст. 30 ЗК РФ процедура формирования земельного участка для этих целей включает в себя в том числе и определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического назначения.

Например, решением Ленинградского районного суда г. Калининграда оставлено без удовлетворения заявление М.А.А. о признании незаконным решения администрации ГО "Город Калининград" об отказе в предоставлении ему земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Судом установлено, что М.А.А. обращался с заявлением о предоставлении ему земельного участка под ИЖД площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по <адрес>. Между тем, хотя испрашиваемый заявителем земельный участок расположен в зоне Ж-4 - зоне застройки индивидуальными жилыми домами, однако этот земельный участок не может быть оценен как соответствующий требованиям санитарного законодательства в связи с отсутствием возможности подключения к существующим инженерным сетям централизованного водоснабжения и канализации. Строительство новых инженерных коммуникаций запроектировано и до окончания их строительства и ввода в эксплуатацию формирование земельных участков в районе ул. Т. в г. Калининграде для осуществления нового строительства исключается.

4. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на объект недвижимости

Особое место в числе споров о правах на земельные участки занимают дела о переходе прав на земельные участки при переходе права собственности на здание, строение, сооружение.

Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов действующим ЗК РФ закреплено в качестве одного из принципов земельного законодательства (п. 5 ч.1 ст. 1 ЗК РФ).

Этот принцип получил свое развитие в ст. 35 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на здания, строения, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение и сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Кроме того, принцип единства судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимого имущества закреплен в статье 552 ГК РФ, регулирующей вопросы перехода прав на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости.

Таким образом, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В частности, если прежний собственник строения имел земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, срочного пользования (в том числе и аренды), к покупателю переходит соответствующее право.

Если покупателем является юридическое лицо, то к нему не может перейти право пожизненного наследуемого владения.

Кроме того, если прежний правообладатель владел земельным участком на праве бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения, то к покупателю-гражданину переходит и право на однократную бесплатную приватизацию земельного участка без каких-либо ограничений (п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" и ст. 29 ЗК РФ).

При этом моментом возникновения права пользования земельным участком является момент возникновения права собственности на строение, сооружение, приобретаемое по договору купли-продажи.

Ц.И.Д. и П.И.Н. обратились в Центральный районный суд г. Калининграда с иском к Ш.В.И., администрации ГО "Город Калининград" о признании за ними права постоянного бессрочного пользования земельным участком и признании права собственности на него. Истцы указали, что по сделке купли-продажи приобрели у Ш.В.И. в долевую собственность индивидуальный жилой дом, переход права собственности на дом прошел государственную регистрацию. Однако земельный участок под жилым домом до настоящего времени не оформлен.

При разрешении спора судом установлено, что земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м для строительства индивидуального жилого дома был предоставлен Ш.В.И. в 1960 г.; земельный участок состоит на кадастровом учете с разрешенным использованием "для возведения жилого дома с надворными постройками", вид права - постоянное бессрочное пользование, правообладателем указан Ш.В.Т.

Удовлетворяя заявленные требования, суд признал, что в связи с переходом к истцам права собственности на жилой дом к ним перешло и право пользования земельным участком на тех же условиях, в том объеме и в том размере, в котором таковое право принадлежало бывшему собственнику недвижимости. С учетом требований п. 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" суд признал за истцами право собственности на земельный участок в порядке приватизации.

В то же время необходимо учитывать, что переход права на земельный участок тесно связан с требованиями о предельных размерах площади земельного участка, на которые вправе рассчитывать новый приобретатель.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Вместе с тем, императивность норм об определении размера земельного участка относится к покупателям недвижимости, расположенной на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. В случае, если продавец здания, строения, сооружения является также и собственником земельного участка, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК РФ).

5. Приобретение прав на земельный участок, на котором находится объект недвижимости

Одним из оснований для возникновения прав на земельный участок является наличие на земельном участке строения, сооружения, принадлежащего гражданину.

Условия приобретения прав на земельный участок, который является государственной или муниципальной собственностью, регулируются ст. 36 ЗК РФ, в соответствии с которой собственники зданий, строений, сооружений наделены исключительным правом на приобретение земельных участков, на которых находятся принадлежащие им здания, строения, сооружения в собственность или аренду. В этих целях заинтересованное лицо обращается с соответствующим заявлением в органы государственной власти или местного самоуправления, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка - обеспечивает за свой счет выполнение в отношении испрашиваемого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением о постановке такого участка на государственный кадастровый учет. При этом выбор права, на котором земельный участок будет предоставлен (собственность или аренда), принадлежит правообладателю недвижимости, за исключением случаев, установленных ЗК РФ и федеральными законами, когда земельный участок не может быть предоставлен в собственность.

В силу требований п. 3 ст. 36 ЗК РФ, если здание или помещения в нем принадлежат нескольким сособственникам, то они вправе приобрести земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание.

Например, К.Л.К. обратилась в Ленинградский районный суд г. Калининграда с иском к администрации городского округа "Город Калининград" о признании права собственности на долю в праве собственности на земельный участок с разрешенным использованием "под существующий индивидуальный жилой дом". Истица указала, что ей принадлежит кв. N д. N по <адрес>, соответствующая 39/100 доли дома. Жилой дом расположен на сформированном и состоящем на кадастровом учете земельном участке площадью <данные изъяты> кв. м. Истица полагала, что как собственник жилого помещения многоквартирного жилого дома она имеет право на получение земельного участка в собственность бесплатно пропорционально своей доле в праве собственности на жилой дом.

Решением районного суда удовлетворены исковые требования о признании права собственности на 39/100 доли в праве собственности на земельный участок.

В апелляционном порядке решение районного суда отменено и в удовлетворении заявленных требований отказано. При этом судебная коллегия признала ошибочными выводы суда относительно прав истицы на бесплатное получение в собственность земельного участка, расположенного под жилым домом.

Апелляционная инстанция исходила из того, что жилой дом находится в общей долевой собственности, и несмотря на то, что собственники этого дома фактически проживают в изолированных помещениях, дом не относится к категории многоквартирных, в связи с чем правом на приобретение земельного участка в порядке, определяемом ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", собственники жилого дома не обладают. К.Л.Н. совместно с другими собственниками долей в праве собственности на жилой дом вправе приобрести в собственность земельный участок на общих основаниях - за плату, в порядке, определенном ст. 36 ЗК РФ.

Процедура реализации права на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание закреплена в п. 5 ст. 36 ЗК РФ, в соответствии с которой граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Совместное обращение в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления граждан или юридических лиц, являющихся сособственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, для приобретения прав на данный участок, направлено на защиту прав и законных интересов всех собственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке.

Пункт 5 ст. 36 ЗК РФ, устанавливающий право сособственников на совместное обращение с заявлением о приобретении на праве долевой собственности земельного участка, не предусматривает обязанности одного из сособственников обратиться с таким заявлением и в такой ситуации возможности у другого понудить его к этому. Тем самым для недобросовестного собственника доли возникает возможность препятствовать остальным сособственникам в реализации их прав.

На практике возникает вопрос о том, на что могут рассчитывать собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, если договориться о приобретении этого земельного участка в собственность они не смогли. Более того, возникают ситуации, когда из-за нежелания одного из сособственников определиться с правами на земельный участок, другие лица лишены возможности оформить свои права на него.

Судебная практика признает за такими собственниками право на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, даже при той ситуации, когда не все на это согласны. По сути, единственным выходом из данной ситуации для добросовестных долевых собственников является реализация их волеизъявления на заключение договора аренды с условием о потенциальной возможности вступления в него иных сособственников на стороне арендатора, исходя из того, что действующее законодательство позволяет заключить договоры аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора при условии участия в нем как нескольких лиц, так и одного из них.

6. Предоставление земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В частности, порядок предоставления земельных участков под многоквартирные жилые дома регулируется ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ". В соответствии с пунктом 2 данной нормы, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Между тем, в основном судебные споры возникают в ситуациях, когда такой земельный участок не сформирован до введения в действие ЖК РФ.

Согласно п. 7 ст. 36 ЗК РФ, п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) границы и размеры земельного участка в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического пользования, красных линий, смежных земельных участков, естественных границ земельного участка, градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

В соответствии с требованиями ст. 33 п. 3, ст. 35 п. 2 ЗК РФ размер земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, устанавливается в соответствии с утвержденным в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, критериями определения размера земельного участка является не только фактическое пользование, но и действовавшие в период застройки градостроительные нормы и правила, а также возможность обслуживания жилого дома. Фактическое пользование имеет значение, но оно не может рассматриваться как неограниченное и порождающее обязанность органа местного самоуправления по формированию земельного участка придомовой территории исключительно в фактических границах.

Если в ходе формирования земельного участка выявлена сверхнормативная территория, такая территория может быть включена в придомовой земельный участок при условии, что она в соответствии с утвержденной градостроительной документацией не может быть использована в качестве самостоятельного объекта.

К примеру, М.Д.Ф., М.Х.Х. обратились в Светлогорский городской суд с иском к администрации МО "Пионерский городской округ" о признании незаконными действий по формированию земельного участка под эксплуатацию и обслуживание многоквартирного дома и формированию земельного участка за счет сверхнормативной территории для строительства гостевого дома. Истцы ссылались на то, что являются собственниками одной из квартир в трехквартирном жилом доме, жильцы которого длительное время благоустраивали придомовую территорию, в частности, на придомовой территории возведены сараи, гараж, баня, теплица, все строения носят капитальный характер. Полагали, что под их жилой дом должен быть сформирован земельный участок в размере фактического пользования - площадью <данные изъяты> кв. м, как это отражено в техническом паспорте на жилой дом. Однако администрацией земельный участок сформирован площадью <данные изъяты> кв. м, остальная часть их земельного участка вошла в территорию сформированного администрацией земельного участка <данные изъяты> кв. м для строительства гостевого дома. Действия администрации по формированию этих двух земельных участков истцы просили признать незаконными.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд признал, что формирование земельного участка под многоквартирный жилой дом, в котором проживают истцы, проведено с соблюдением требований ч.1 ст.16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", ч.1 ст.36 ЖК РФ, частей 2 и 7 ст. 36 ЗК РФ, п.4 ст.43 ГрК РФ, а также Правил землепользования и застройки муниципального образования "Пионерский городской округ", утвержденных Решением Совета депутатов Пионерского городского округа от 25.11.2010 г. N 107.

Так, указанными Правилами землепользования и застройки определены размеры земельных участков под строительство объектов, в т.ч. существующих жилых домов различной этажности, и установлено, что площадь приквартирного участка в застройке многоквартирных 2-4 этажных домов (в том числе только для квартир первых этажей) без площади застройки составляет 30-60 кв. м. Сформированный администрацией для обслуживания и эксплуатации жилого дома, в котором проживают истцы, земельный участок данным требованиям соответствует.

С учетом этого, судом сделан правильный вывод о том, что формирование смежного земельного участка, в который частично вошла территория фактического пользования жильцами существующего жилого дома, их прав и законных интересов не нарушает.

7. Сделки с земельными участками

Земельные участки являются объектами гражданских прав, хотя и обладающими определенными особенностями.

Общие положения о праве собственности на землю регулируются ст. 260 ГК РФ, согласно которой лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками являются договоры купли-продажи. При этом должны соблюдаться общие правила этого договора.

Так, при купле-продаже доли в праве общей собственности на земельный участок должны быть соблюдены требования гражданского законодательства о преимущественном праве сособственников на приобретение отчуждаемой доли в праве общей собственности. Как любая сделка с недвижимостью, сделка купли-продажи земельного участка должна соответствовать установленным законом требованиям.

Ленинградским районным судом г. Калининграда отказано в иске О.Т.И. к Ж.А.А. о признании права собственности на земельный участок, расположенный в СТ "Ф.", по тем основаниям, что договор купли-продажи земельного участка не был оформлен в надлежащем порядке. Вместо договора имелась расписка, датированная 1 ноября 2008 г., из содержания которой следовало, что ответчица получила от истца за проданный земельный участок <данные изъяты> руб.

При этом суд сделал правильный вывод о том, что указанная расписка не соответствует требованиям ст. 554 ГК РФ, определяющей условия, которым должен отвечать договор купли-продажи недвижимости.

Статья 64 ЗК РФ предусматривает, что земельные споры рассматриваются в судебном порядке. Согласно ст. 59 ЗК РФ судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием для государственной регистрации права на землю или сделки с землей.

Таким образом, судебное решение является одним из способов установления права собственности на земельный участок. Вместе с тем, под судебным спором следует понимать наличие разногласий между субъектами спорных правоотношений по вопросу факта или права в отношении земельного участка. Недопустимой является ситуация, когда под видом спора стороны пытаются легализовать свои правоотношения в обход установленной законом процедуры.

К примеру, К.В.Д. обратился в Гусевский городской суд Калининградской области с иском к Л.С.А о признании права собственности на земельные участки по договору купли-продажи от 11.04.2011 г. Истец указывал на то, что зарегистрировать переход права на земельные участки по указанному договору не представляется возможным, поскольку продавец уклонялся от явки на регистрацию.

Судом установлено, что в декабре 2012 г. судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства о взыскании с Л.С.А. задолженности по кредитному договору вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении спорных земельных участков, а в апреле 2013 г. (до обращения К.В.Д. в суд) постановление о наложении ареста на имущество должника Л.С.А. При этом Л.С.А. явился в суд и признал иск К.В.Д., факт его уклонения от явки на регистрацию не установлен.

С учетом этого, суд пришел к выводу, что такое поведение ответчика свидетельствовало о том, что между сторонами отсутствует спор относительно сделки купли-продажи и правах на земельные участки. Отсутствие возможности у истца в настоящее время зарегистрировать право собственности на земельные участки ввиду наложения на них ареста не является основанием для вынесения судебного решения о признании за ним соответствующего права.

По другому делу Гусевским городским судом отказано в иске К.Л.А. к К.Н.В. о признании права собственности на земельный участок и долю в праве собственности на жилой дом на основании договора купли-продажи от 14 апреля 1997 г. Как установлено судом, спор между сторонами (продавцом и покупателем по договору) отсутствует, что явно следует из поведения ответчицы и ее пояснений в суде. Кроме того, договор был нотариально удостоверен, и суд признал, что он в полной мере соответствует требованиям статей 550, 554, 555 ГК РФ.

С учетом изложенного, условием предоставления судебной защиты лицам, обратившимся в суд с соответствующим требованием, является установление факта нарушения ответчиком их прав и законных интересов. По приведенным выше делам оснований для судебной защиты прав истцов не имелось, поскольку ответчиками их права нарушены не были.

8. Ограничения оборотоспособности земельных участков, ограничения прав на землю

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и положениями ЗК РФ.

Согласно п.1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Таким образом, под оборотоспособностью подразумевается возможность свободно распоряжаться объектами гражданских прав путем их передачи другим лицам. Понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных отношений.

Все земельные участки, в отношении которых существуют ограничения оборота, подразделяются на два вида (ст. 27 ЗК РФ).

К первому виду относятся земли, изъятые из оборота. Такие земли не могут приватизироваться и являться объектами гражданско-правовых сделок.

Например, предметом сделки не могут являться земли историко-культурного наследия; государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов; предоставленные для нужд обороны; общего пользования в населенных пунктах.

Ко второму виду отнесены земли, ограниченные в обороте. Эти земли также не передаются в частную собственность, однако возможны исключения из этого правила, которые могут быть установлены федеральными законами.

Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще. Земли, ограниченные в обороте, могут приобретать лишь отдельные участники гражданских и земельных правоотношений при определенном целевом назначении земель.

Решением Светлогорского городского суд по иску Территориального управления агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области к А.Е.Н. признано отсутствующим право собственности ответчика на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв. м по <адрес> и признано право собственности Российской Федерации на указанный земельный участок.

При разрешении спора судом установлено, что право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м. с разрешенным использованием "строительство индивидуального жилого дома" зарегистрировано ответчиком в упрощенном порядке, в порядке приватизации права постоянного бессрочного пользования. Между тем, спорный земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения Светлогорск-Отрадное, который относится к особо охраняемой природной территории, ограниченной в обороте и не подлежащей передаче в частную собственность.

В соответствии с требованиями п.п. 1, 5 ст. 25.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок не допускается, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законодательством не может быть предоставлен в частную собственность. С учетом этого, суд признал, что государственная регистрация права собственности ответчика в отношении спорного земельного участка не соответствует закону. В этой связи право собственности А.Е.Н. признано отсутствующим, а запись о государственной регистрации права аннулирована.

Необходимо обратить внимание на то, что в дальнейшем Федеральным законом от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов были исключены из состава земель особо охраняемых природных территорий, оборот которых ограничен (ст. 27 ЗК РФ). Соответственно, в настоящее время, законодательство не исключает возможность предоставления в собственность земельных участков, расположенных в границах курортов.

Особый статус земельного участка может являться основанием для ограничения прав землепользователей, в том числе и собственников земли, которые могут заключаться в ведении особого режима хозяйственной деятельности на таких земельных участках.

Так, решением Центрального районного суда г. Калининграда удовлетворены требования Военного прокурора Пионерского гарнизона о признании незаконным и отмене постановления Правительства Калининградской области "О разрешении деятельности по строительству жилого дома на земельном участке, расположенном в границах запретного района".

Судом установлено, что земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м в пос. Х. Зеленоградского района предоставлен Г.Е.Ю. постановлением главы МО "Зеленоградский район" в аренду для ведения личного подсобного хозяйства сроком на 5 лет. В постановлении и в договоре аренды содержалось указание на то, что земельный участок находится в запретном районе объекта (военных складов), находящегося в ведении Балтийского флота Минобороны РФ. Запретный район пос. Х. утвержден Постановлением Губернатора Калининградской области N от 25.05.2001 г. "Об утверждении границ запретных зон и районов при арсеналах, базах и складах Вооруженных сил РФ, других войск, воинских формирований и органов, расположенных на территории Калининградской области". Положением "Об установлении запретных зон и запретных районов при арсеналах, базах и складах Вооруженных сил РФ", утвержденным Постановлением Правительства РФ от 17.02.2000 г. N установлено, что на территории запретного района запрещается строительство объектов производственного, социально-бытового назначения; такое строительство может разрешаться в случае особой необходимости в каждом конкретном случае органами исполнительной власти по согласованию с органами военного управления, в ведении которых они находятся.

Признавая незаконным Постановление Правительства Калининградской области о разрешении строительства жилого дома на земельном участке, расположенном в границах запретного района, суд установил, что строительство на земельном участке жилого дома с командованием Балтийского флота Г.Е.Ю. не согласовывалось. Кроме того, Правительством области не установлена особая необходимость строительства жилого дома на земельном участке, предоставленном в краткосрочную аренду для ведения личного подсобного хозяйства.

В апелляционном порядке решение районного суда было оставлено без изменения.

Одним из видов ограничения правомочий собственника земельного участка является сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком).

Порядок установления сервитута регулируется ст. 274 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ. При этом действующим законодательством предусмотрено два вида сервитута: публичный и частный.

В соответствии с п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Согласно п. 3 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут может устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке и т.д.

Таким образом, целью установления публичного сервитута является обеспечение публичных интересов, то есть при решении вопроса об установлении такого сервитута основополагающим является факт наличия интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Частый сервитут устанавливается на основе сервитутного соглашения, а в случае спора - на основе судебного решения (ст. 274 ГК РФ).

Поводом для установления частного сервитута является необходимость обеспечения нужд собственника недвижимости для предоставления прохода, проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации.

Основанием для разрешения соответствующих требований в суде является отказ собственника соседнего земельного участка от установления сервитута либо недостижение соглашения об его условиях.

В удовлетворении требований об установлении сервитута может быть отказано при недоказанности невозможности нормального хозяйственного использования истцом собственного земельного участка. Кроме того, по смыслу закона сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях и быть наименее обременительным для ответчика.

Например, решением Зеленоградского районного суда Калининградской области отказано в иске Н.М.Ю. к Х.В.Г. об установлении постоянного частного сервитута на часть земельного участка ответчика шириной 6 м и длиной 37,5 м вдоль всей северо-западной границы для прокладки труб, ремонта и эксплуатации системы канализации к дому истца.

Суд пришел к выводу о том, что устройство канализационных труб в зоне действия требуемого истцом сервитута существенно нарушит права ответчика, приведет к порче его имущества: может быть нарушена целостность подпорной стенки, а также целостность уже существующих подземных коммуникаций. При этом истцом не представлено бесспорных и убедительных доказательств отсутствия иной (без установления сервитута) объективной возможности обеспечения его интересов, связанных с обустройством канализационной системы.

В апелляционном порядке такое решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ, п. 9 ст. 23 ЗК РФ сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Порядок государственной регистрации сервитутов определен ст. 27 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 2 которой предусмотрено, что если сервитут относится к части земельного участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого участка, на котором отмечена сфера действия сервитута; если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставления кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписке о земельном участке не требуется.

Таким образом, при наличии спора лицо, заинтересованное в установлении сервитута, при обращении в суд должно представить сведения о границах земельного участка, в пределах которого, по мнению такого лица, должен быть установлен сервитут.

К примеру, решением Светловского городского суда отказано в иске Д.А.Д. об обязании заключения частного сервитута для целей обслуживания гаража, расположенного на чужом земельном участке. Суд исходил из того, что истицей не представлено проекта границ, отражающего конкретную площадь сферы действия сервитута, об установлении которого она просила.

В то же время следует отметить, что такой проект границ суд вправе был потребовать от истицы еще на стадии принятия искового заявления, поскольку отсутствие соответствующих сведений о границах земельного участка расценивается как недостаток искового заявления, влекущий оставление иска без движения.

Одним из основных принципов земельного законодательства, установленных ст. 1 ЗК РФ является платность использования земли. Этот принцип заложен и в институт сервитута.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату за сервитут в зависимости от его вида:

- в случае установления частного сервитута - если иное не установлено законом (п. 5 ст. 274 ГК РФ, п. 6 с. 23 ЗК РФ);

- в случае установления публичного сервитута - если установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

При этом в последнем случае при невозможности использования земельного участка, обремененного публичным сервитутом, собственник такого земельного участка вправе требовать его изъятия, в том числе путем выкупа.

При разрешении судебного спора вопрос о цене - плате за установление сервитута, относится к вопросам, разногласия по которому наиболее часто являются основанием для обращения в суд. При этом порядок установления платы за установление частного или публичного сервитута гражданским и земельным законодательством не установлен.

В этой связи, при возникновения спора о размере платы наиболее распространенным доказательством соразмерности платы и определения ее размера является заключение экспертизы, которая может быть назначена судом как по ходатайству истца, так и ответчика. Возможно принятие во внимание Временных методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут (утв. Росземкадастром 17.03.2004), которые хотя и имеют рекомендательное значение, но вместе с тем представляют собой единственный документ, которым заложены критерии определения величины соразмерной платы.

9. Приватизация земельных участков в садоводческих товариществах, оборот земельных участков для садоводства и огородничества

Статьей 28 Федерального закона от 15.04.1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих организациях" (в редакции Федерального закона от 30.06.2006 г. N 93-ФЗ) было предусмотрено право граждан на приватизацию (за плату или бесплатно) садовых, огородных и дачных земельных участков, получивших такие земельные участки из земель, находившихся государственной и муниципальной собственности.

В соответствии с первоначальной редакцией данной статьи в отношении приватизации земельных участков членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, созданного до вступления в силу настоящего Федерального закона, акцент сделан на коллективную приватизацию земельных участков, составляющих территорию такого некоммерческого объединения.

Так, решение о приватизации земельных участков принимало общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрание уполномоченных) либо правление такого объединения на основании поступивших от членов СТ заявлений и заключения комиссии по подготовке материалов для приватизации.

Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ статья 28 названного Федерального закона изложена в новой редакции, в основу которой положено индивидуальное оформление права собственности на закрепленный земельный участок. Впоследствии редакция указанной статьи неоднократно корректировалась и уточнялась, но заложенный в ней принцип - право на индивидуальное оформление права собственности в порядке приватизации остался неизменным.

И в случае коллективной и в случае индивидуальной приватизации земельных участков в садоводческих товариществах правоустанавливающим документом для оформления права собственности являлось соответствующее решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, обладающего правом предоставления таких земельных участков.

Пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 15.04.1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих организациях" было предусмотрено, что граждане, которым предоставлены садовые, огородные или дачные земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется.

Судебная практика свидетельствует о том, что в Калининградской области большая часть садоводческих товариществ воспользовалась правом на коллективную приватизацию путем подачи в компетентные органы коллективных списков членов товарищества, выразивших намерение получить закрепленные за ними земельные участки в собственность. В отношении таких обществ администрациями соответствующих муниципальных образований были вынесены постановления о предоставлении в собственность земельных участков членам садоводческих товариществ, указанных в списках.

Более того, на территории Калининградской области существуют садоводческие товарищества, члены которых воспользовались правом на бесплатное получение в собственность земельных участков еще в период действия ст. 7 Земельного кодекса РСФСР. Данной нормой, действовавшей до 24 декабря 1993 г., предусматривалось право на бесплатное получение в собственность земельных участков, предназначенных, в том числе, и для ведения садоводства.

Характер рассмотренных судами споров о правах на земельные участки в СНТ свидетельствует о том, что в основном эти споры касаются земельных участков, в отношении которых уже имеются принятые решения органов местного самоуправления о передаче таких земельных участков в собственность членам садоводческих товариществ. Это в первую очередь связано с тем, что несмотря на наличие постановлений о передаче земельных участков в собственность, права собственности на них оформлены не были. При этом в товариществах сложилась такая практика, при которой купля-продажа многими гражданами осуществлялась способом, который законным назвать нельзя. Покупатель отдавал деньги продавцу, а тот сообщал председателю садоводческого товарищества о передаче своего участка в товариществе новому владельцу, которого на основании протокола общего собрания членов садоводческого товарищества принимали в члены такого товарищества и выдавали членскую книжку. Такие сделки, связанные с отчуждением земельных участков оформлялись либо ненадлежащим образом, либо не оформлялись вообще. При этом препятствием для оформления права собственности для такого нового члена СНТ являлось ранее принятое постановление о передаче земельного участка в собственность прежнему правообладателю земельного участка - члену СНТ.

Разрешая такие споры, суды правильно исходили из того, что правовое значение в данной ситуации имеет обстоятельство, связанное с тем, является ли истец, претендующий на спорный земельный участок, надлежащим членом СНТ, то есть, был ли он принят в члены товарищества взамен выбывшего члена такого товарищества, и на основании каких взаимоотношений с прежним членом СНТ к нему перешло право пользования земельным участком.

При этом, правовой основой для признания за истцом права на членство в СНТ является Устав соответствующего товарищества (общества), регулирующий вопросы принятия, исключения из членов товарищества (общества), а также положения ст. 18 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Данная норма предусматривает, что членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения могут стать в соответствии с гражданским законодательством наследники членов такого некоммерческого объединения, в том числе малолетние и несовершеннолетние, а также лица, к которым перешли права на земельные участки в результате дарения или иных сделок с земельными участками.

Например, Г.Л.И. обратилась в Зеленоградский районный суд Калининградской области с иском к Ш.З.Л., администрации МО "Зеленоградский район", СНТ "Сосновка" о признании права собственности на земельный участок, указав, что постановлением главы администрации Зеленоградского района от 17 мая 1993 г. членам СНТ "Сосновка", являющимся таковыми на момент принятия указанного постановления, земельные участки, находящиеся в пользовании, переданы в собственность. В 1996 г. истица приобрела у Ш.З.Л. принадлежащий последней земельный участок в СНТ "Сосновка" общей площадью <данные изъяты> кв. м. и с этого времени была принята в члены СНТ, стала обрабатывать земельный участок и выплачивать членские взносы. Администрацией муниципального образования истице отказано в приватизации земельного участка со ссылкой на наличие постановления от 17 мая 1993 г. и указание в списках на приватизацию прежнего землепользователя Ш.З.Л.

Решением районного суда заявленные требования были удовлетворены, за истицей признано право собственности на спорный земельный участок в СНТ.

При этом суд установил, что Ш.З.Л., несмотря на наличие постановления главы администрации от 17 мая 1993 г., право собственности на земельный участок не оформляла - свидетельство о праве собственности на землю не получала, в 1996 г. вышла из членов СНТ, написав в правление садоводческого товарищества соответствующее заявление, одновременно обратившись к правлению с просьбой о переоформлении земельного участка на Г.Л.И. Истица принята в члены СНТ в 1996 г., в подтверждение чего ей была выдана членская книжка. Помимо заявлений Ш.З.Л. и Г.Л.И. о выходе из членов СНТ и принятии в члены в материалах дела имелись лицевые счета садоводов: на Ш.З.Л. - погашенный в 1996 г., на Г.Л.И. - открытый в 1996 г., а также выписка из решения собрания уполномоченных СНТ "Сосновка" от 15.11.1996 г. о принятии Г.Л.И. в члены товарищества. Суд согласился с доводами Г.Л.И. о том, что истица как член СНТ вправе была претендовать на бесплатную передачу в собственность находящегося у нее в пользовании земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 28 Федерального закона от 15.04.1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

В данной ситуации, хотя договор купли-продажи, на который ссылалась истица, отсутствовал, тем не менее суд по существу правильно согласился с доводами Г.Л.И. о том, что переход к ней права пользования спорным земельным участком состоялся. Истица была принята в члены СНТ взамен выбывшего члена, этому решению предшествовало заявление бывшего землепользователя об отказе от прав на земельный участок в пользу истицы.

Между тем, по-другому может сложиться ситуация, когда вопрос о принятии в члены СНТ оформлен ненадлежащим образом и отсутствует волеизъявление прежнего землепользователя о выходе из членов СНТ и отказе от прав на свой земельный участок.

Следует отметить, что само по себе членство в СНТ не предоставляет такому члену абсолютного права на приватизацию принадлежащего ему земельного участка. Возможность передачи в собственность земельного участка в СНТ может быть ограничена его статусом - отнесением к землям, ограниченным в обороте.

Зеленоградским районным судом Калининградской области отказано в иске Ш.В.В. о предоставлении в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в СНТ "Ц.". Суд исходил из того, что весь земельный участок садового товарищества входит в третью зону санитарной охраны курортов Светлогорск-Отрадное и Пионерск Калининградской области, сведения о которой занесены в государственный кадастр недвижимости. Земельный участок, на который претендовала истица, отнесен к землям особо охраняемых территорий и в силу п.1 ч.2 ст. 94 ЗК РФ не подлежал передаче в собственность.

Согласно ст. 18 Федерального закона от 15.04.1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих организациях" членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения могут стать в соответствии с гражданским законодательством наследники членов такого некоммерческого объединения. В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 21 данного Федерального закона к исключительной компетенции общего собрания членов садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) относятся вопросы приема в члены такого объединения и исключения из его членов.

Так, Л.И.А. обратилась в суд с иском к администрации МО "Гусевский муниципальный район" о признании в порядке наследования права собственности на земельный участок в СОТ "Ч.", указывая, что ее отец Ш. являлся членом указанного садово-огородного товарищества с момента его создания в 1976 г. Постановлением главы администрации Гусевского района N от 29.01.1993 г. земельный участок, ранее предоставленный садоводческому обществу "Ч.", был закреплен за ним на праве бессрочного (постоянного) пользования. Ш. умер в 2012 г., вплоть до своей смерти пользовался спорным земельным участком.

Отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из того, что земельный участок в собственность отца истицы не передавался, а право постоянного бессрочного пользования, на котором земельный участок находился у ее отца, не наследуется. Установив, что Л.И.А. решением СОТ принята в члены общества как наследник члена общества, суд указал на то, что она вправе воспользоваться возникшим у нее самостоятельным правом на приватизацию земельного участка.

Такая позиция суда согласуется с требованиями п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", согласно которому оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.

В случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу настоящего Федерального закона было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом.

Для приватизации Л.И.А. земельного участка имеет значение то обстоятельство, что земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования закреплен за садовым обществом до вступления в силу ЗК РФ, при этом тот факт, что членом этого общества она стала только в 2012 г., правового значения не имеет.

При разрешении споров, связанных с требованиями наследников о признании права собственности на земельные участки в садоводческих товариществах, право собственности на которые за наследодателями не были зарегистрированы, суды правильно руководствуются разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 9 от 29.05.2012 г. "О судебной практике по делам о наследовании", в частности, пунктом 82, согласно которому суд вправе признать за наследниками право собственности в порядке наследования на земельный участок, предоставленный наследодателю, являвшемуся членом садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, в случае, если составляющий его территорию земельный участок предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" оно было создано (организовано), в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим в нем распределение земельных участков документом, при условии, что наследодателем в порядке, установленном п. 4 ст. 28 названного Федерального закона, было подано заявление о приобретении такого земельного участка в собственность бесплатно (если только федеральным законом не установлен запрет на предоставление земельного участка в частную собственность).

Так, Центральный районный суд г. Калининграда удовлетворил исковые требования М.В.М. к администрации городского округа "Город Калининград" о признании права собственности на земельный участок в СТ "Щ.", находившийся в пользовании его супруги А., наследником которой он является.

Судом установлено, что между его супругой и мэрией г. Калининграда был заключен договор о передаче земельного участка в СТ "Щ." площадью <данные изъяты> кв. м. в собственность А., однако государственная регистрация права собственности А. произведена не была.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что наследодателем было выражено волеизъявление на приватизацию земельного участка, более того заключен договор на бесплатную передачу земельного участка. Отсутствие регистрации перехода права собственности на такой земельный участок не является препятствием для включения земельного участка в наследственную массу.

Имущество, в том числе и земельные участки в садоводческих товариществах, не имеющее наследников, считается выморочным. Порядок наследования такого имущества определяется правилами ст. 1151 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 данной нормы (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 г. N 223-ФЗ) земельные участки, как выморочное имущество, переходят в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования. Прежняя редакция названной нормы предусматривала переход всего выморочного имущества в собственность Российской Федерации.

Приведенные положения закона не всегда правильно применяются судами при рассмотрении споров, предметом которых является выморочное имущество.

Так, садоводческое товарищество "Октябрьское" обратилось в суд с иском к администрации городского округа "Город Калининград" о признании права собственности на земельный участок, расположенный в садоводческом некоммерческом товариществе, включения его в состав земель общего пользования. Истец указывал, что собственником спорного земельного участка являлся И., который умер в 2003 г.

Признавая спорный земельный участок выморочным имуществом, суд тем не менее признал право собственности на него за садовым товариществом. Решение суда не обжаловалось.

Следует отметить, что данный спор разрешен судом к ненадлежащему ответчику. В качестве ответчика суд привлек администрацию ГО "Город Калининград", которая к моменту открытия наследства (в 2003 г.) в соответствии с требованиями ст. 1151 ГК РФ (в прежней редакции) не могла быть привлечена к наследованию выморочного имущества. Правом на наследование указанного имущества обладала Российская Федерация, тем не менее, соответствующее территориальное агентство Госкомимущества России к участию в деле не привлекалось.

Значительное количество споров в отношении садовых, огородных и дачных земельных участков возникает в связи с заключением сделок купли-продажи.

Согласно ст. 31 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" оборот садовых, огородных и дачных земельных участков регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.

С учетом этого, договоры в отношении таких земельных участков должны соответствовать требованиям статей 549-557 ГК РФ. Несоблюдение этих требований может повлечь негативные последствия для участников таких сделок - отказ в признании права, признание сделок недействительными.

Например, Ленинградским районным судом г. Калининграда отказано в иске О.Т.И. к Ж.А.А. о признании права собственности на земельный участок, расположенный в СТ "Ф.", по тем основаниям, что договор купли-продажи земельного участка не был оформлен надлежащим образом. Вместо договора имелась расписка, из содержания которой следовало, что Ж.А.А. получила от О.Т.И за проданный земельный участок <данные изъяты> руб.

Разрешая спор, суд сделал правильный вывод о том, что указанная расписка не отвечает требованиям ст. 554 ГК РФ, определяющей условия, которым должен отвечать договор купли-продажи недвижимости.

11. Прекращение прав на земельные участки

Прекращение земельных правоотношений (как собственности, так и иных вещных прав) включает в себя ряд разновидностей, в том числе:

1. отчуждение имущества в результате сделок;

2. добровольный отказ от своего права;

3. принудительное прекращение права на земельный участок, в том числе как санкция за совершенное правонарушение в сфере земельных отношений;

4. изъятие земельного участка.

Наиболее распространенными случаями прекращения прав на земельный участок являются либо его отчуждение (если земельный участок находится в собственности), либо отчуждение имущества, находящегося на таком земельном участке. При этом судебные споры, связанные с прекращением прав на земельные участки, как правило, возникают в трех остальных случаях.

Нередко такие споры связаны с принудительным изъятием земельных участков.

Так, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд - это действия органов государственной власти или органов местного самоуправления, направленные на принудительное прекращение в судебном порядке права собственности граждан и юридических лиц, осуществляемые в исключительных случаях для удовлетворения публичных интересов при недостатке необходимой площади для проведения общеполезных мероприятий в требуемом месте. Прекращение права собственности при изъятии земельного участка носит возмездный характер и осуществляется указанными в законе субъектами для общеполезной цели.

Согласно ст. 49 ЗК РФ к государственным или муниципальным нуждам относятся случаи изъятия земельных участков в связи с выполнением международных обязательств Российской Федерации, для размещения объектов государственного или муниципального значения, включая объекты энергосистем, обороны и безопасности, путей сообщения, автомобильных дорог общего пользования, коммунального снабжения муниципального значения и т.п.

Данный перечень не является исчерпывающим, он может быть дополнен законами субъектов РФ в отношении земель, находящихся в их собственности и собственности муниципальных образований. Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд регулируются главным образом гражданским и земельным законодательством.

Согласно п. 2 ст. 279 и ст. 283 ГК РФ решение об изъятии земельного участка, принадлежащего лицу на праве собственности, принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления; в случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным ст.ст. 279-282 ГК РФ.

Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, определяется по правилам ст. 281 ГК РФ, п. 2 которой устанавливает, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Кроме того, по соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену (п. 3).

При этом может быть изъят как весь земельный участок, так и его часть путем преобразования и формирования нового земельного участка. В случаях, когда соглашение по разделу, выделу или иному преобразованию между правообладателями (собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами, залогодержателями) земельных участков не достигнуто и имеется конфликт, образование новых земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда. Положения п. 6 ст. 11.2 ЗК РФ допускают возможность образования земельных участков на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия правообладателей земельных участков, из которых предполагается образование новых.

Например, Агентство по имуществу Калининградской области обратилось в суд с иском к Петрову А.А. об изъятии путем выкупа земельного участка для государственных и муниципальных нужд Калининградской области. Ответчику принадлежал на праве собственности земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м. с разрешенным использованием "для ведения крестьянского фермерского хозяйства". Изъятие у ответчика земельного участка обуславливалось необходимостью строительства для нужд Калининградской области второго газопровода, которое предусмотрено Федеральной целевой программой развития Калининградской области на период до 2015 г., утвержденной постановлением Правительства РФ от 07.12.2001 г. N 866, а также Законом Калининградской области от 28.12.2006 г. N 115 "Об утверждении программы социально-экономического развития Калининградской области на 2007-2016 гг.". При этом изъятие всего земельного участка являлось нецелесообразным, поскольку под строительство газопровода необходима только часть земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м. В добровольном порядке не удалось урегулировать с ответчиком вопросы выкупа, переформирования земельного участка и создания нового земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м.

Решением Неманского городского суда Калининградской области исковые требования были удовлетворены, образован путем раздела земельного участка П.А.А. площадью <данные изъяты> кв. м земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, указанный земельный участок изъят у ответчика путем выкупа по цене <данные изъяты> руб. Цена выкупа определена на основании отчета об оценке, составленного независимым оценщиком.

К случаям принудительного изъятия земельных участков у собственников относится изъятие земельного участка, который не используется в связи с его назначением (ст. 284 ГК РФ) и который используется с нарушением земельного законодательства (ст. 285 ГК РФ). Изъятие земельного участка при грубом нарушении собственником правил рационального использования земли, установленных законодательством, можно рассматривать как санкцию за совершение земельного правонарушения. При этом, и в случае изъятия земельного участка в связи с его неиспользованием и в случае его изъятия в связи с нарушением земельного законодательства, такое изъятие производится не безвозмездно, а путем его принудительной продажи с торгов.

Прекращение прав на земельные участки, принадлежащие лицам, которые не являются их собственниками, осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 45-47 ЗК РФ.

Согласно п. 2 ст. 45 ЗК РФ право постоянного бессрочного пользования и право наследуемого владения может быть прекращено принудительно при ненадлежащем использовании земельного участка, в случае его изъятия для государственных и муниципальных нужд, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В частности, право постоянного бессрочного пользования может быть прекращено в случае перехода к покупателю прав на объект недвижимости, расположенной на земельном участке, а также в случае смерти правообладателя земельного участка.

Решением Черняховского городского суда Калининградской области удовлетворены исковые требования администрации муниципального образования "Черняховский муниципальный район" о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком Е.

Установив, что находившийся ранее на спорном земельном участке жилой дом полностью разрушен, суд исходил из того, что в настоящее время какой-либо объект недвижимости на земельном участке отсутствует. Согласно правилам ст. 39 ЗК РФ при разрушении строений право постоянного бессрочного пользования на земельный участок сохраняется за его правообладателем при условии начала восстановления в установленном порядке соответствующего строения в течение трех лет. Судом установлено, что дом был разрушен в 2000-2002 гг., не восстанавливался, собственник дома и правообладатель земельного участка умер.

Что касается прекращения права аренды земельного участка, то наряду с основаниями для такого прекращения, предусмотренными ст. 46 ЗК РФ, аренда может быть досрочно прекращена и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

При этом по смыслу ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Л.М.Н. обратился в суд с иском к администрации МО "Багратионовский муниципальный район" о признании действий арендодателя по расторжению договора аренды незаконными. В арендном пользовании истца с 18 октября 2011 г. находился земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, предоставленный ему в аренду на срок пять лет для комплексного освоения в целях жилищного строительства. 27 сентября 2012 г. истец получил из администрации уведомление о досрочном расторжении с ним договора аренды.

Решением Багратионовского районного суда Калининградской области в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Судом установлено, что основанием для принятия арендодателем решения о досрочном расторжении договора аренды явилось невыполнение арендатором условий договора в части уплаты арендной платы, по условиям которого арендная плата должна была вноситься ежеквартально. При этом договором предусмотрено, что в случае систематического (два раза подряд и более) невнесения арендатором арендной платы договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке. Установив факт нарушения условий договора в части внесения арендатором арендной платы, суд правомерно признал за администрацией право на досрочное расторжение договора аренды.

В связи неуплатой арендной платы за пользование земельным участком досрочно расторгнут договор аренды решением Краснознаменского районного суда Калининградской области по делу по иску администрации МО "Краснознаменский муниципальный район" к К.Г.И.

При разрешении споров, связанных с досрочным расторжением договоров аренды необходимо учитывать, что п. 2 ст. 452 ГК РФ по существу установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора: требование может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

С учетом положений приведенной нормы при решении вопроса о принятии искового заявления о расторжении договора аренды земельного участка следует проверять соблюдение истцом такого досудебного порядка, поскольку в силу п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора является основанием к возвращению искового заявления.

12. Самовольное занятие земельного участка

Самовольное занятие земельного участка предполагает пользование земельным участком при отсутствии оформленного в установленном порядке права собственности, владения, пользования или аренды земли.

Статья 60 ЗК РФ раскрывает содержание способов защиты гражданских прав, закрепленных в ст. 12 ГК РФ, применительно к земельным правоотношениям.

Согласно п. 1 данной статьи, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в том числе и в случае самовольного занятия земельного участка.

В соответствии с требованиями ст. 301 ГК РФ, собственник или лицо, право которого нарушено самовольным занятием земельного участка, вправе обратиться в суд с требованием о возврате земельного участка из чужого незаконного владения.

Незаконное пользование земельным участком может рассматриваться и как основание для привлечения ответчика к гражданской ответственности. В соответствии с ч. 2 и ч. 3 ст. 76 ЗК РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их правообладателям без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их самовольном занятии, снос строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Как показало изучение дел, как правило, такие споры инициируют органы местного самоуправления по фактам нарушений, выявленным в ходе осуществления муниципального контроля за использованием земель поселений. Требования о возврате земельного участка зачастую связаны и с требованиями о сносе возведенных на таких земельных участках строений, сооружений. Это касается не только самовольных построек, но и объектов временного характера.

К примеру, Администрация ГО "Город Калининград" обратилась в Московский районный суд г. Калининграда с иском к А.С.Ю. об освобождении самовольно занятой части территории кадастрового квартала, прилегающей к южной границе земельного участка ответчика, ссылаясь на то, что в ходе осуществления муниципального земельного контроля выявлено незаконное занятие ответчиком части территории кадастрового квартала. На занятой ответчиком территории находятся нестационарное металлическое строение для хозяйственных нужд и фрагмент металлического каркаса для ограждения, установленные А.С.Ю. на расстоянии 9 м от границ его земельного участка. А.С.Ю. обратился в суд со встречными требованиями о признании права собственности на самовольно возведенные строения.

Удовлетворяя требования администрации муниципального образования, суд обоснованно исходил из того, что возведенные Архиповым С.Ю. строения находятся на земельном участке, который ему в установленном законом порядке не предоставлялся; часть территории квартала ответчик занимает без каких-либо правовых оснований, то есть самовольно.

Аналогичные дела по искам администрации городского округа рассматривались Ленинградским и Центральным районными судами г. Калининграда.

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области удовлетворены требования администрация МО "Пионерский городской округ" к П.В.А. об освобождении самовольно занятого земельного участка и сносе возведенных на нем самовольных строений.

Судом установлено, что за пределами собственного земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м, на котором расположен жилой дом, ответчик самовольно установил забор, по существу захватив земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, на котором начал строительство нежилых объектов. При этом самовольно занятый ответчиком земельный участок вообще не предназначен для возведения на нем объектов недвижимости, поскольку находится в зоне Р-5, предназначенной для организации скверов, бульваров, садов, используемых для проведения кратковременного отдыха, проведения досуга населения.

Таким образом, обобщение показало, что удовлетворение требований об освобождении земельного участка путем сноса самовольной постройки является устоявшейся судебной практикой. Вместе с тем, следует учитывать, что снос таких строений возможен только в пределах самовольно застроенного ответчиком земельного участка истца, но не за его границами.

13. Правовой режим земельных участков

Одним из принципов регулирования земельных отношений, установленных ст. 1 ЗК РФ, является деление земель по целевому назначению на категории.

В соответствии с этим принципом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, и по сути устанавливает ограничение для правообладателей земельных участков использовать их в иных целях.

Действующим законодательством предусмотрено семь категорий земель (ст. 7 ЗК РФ):

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Отнесение земель или земельных участков к одной из установленных ЗК РФ категорий земель является обязательным.

Для каждой категории земель существует свой правовой режим, закрепленный ЗК РФ (статьи 77-103 ЗК РФ). При этом, особый правовой режим использования земель указанных категорий может быть установлен специальным законодательством.

В частности, правовое регулирование земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Федеральным законом от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", Федеральным законом от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве"; земель лесного фонда - Лесным кодексом РФ; земель водного фонда - Водным кодексом РФ и т.д.

Каждая категория земель предназначена для определенных целей, и использование земель должно осуществляться с учетом того предназначения, которое законодатель определил в правовых нормах для данной категории. Нарушение этого принципа может привести к принудительному прекращению прав на землю.

Так, Калининградский межрайонный природоохранный прокурор обратился в суд с иском в интересах Российской Федерации к администрации МО "Багратионовский муниципальный район", Я.О.А. о признании недействительными постановлений администрации МО "Багратионовский муниципальный район" "О предоставлении Я.О.А. в аренду земельного участка, расположенного восточнее пос. О." категория земель - земли сельхозназначения, а также заключенного с Я.О.С. договора аренды указанного земельного участка. При этом прокурор ссылался на то, что спорный земельный участок частично расположен на землях лесного фонда, и категория этих земель на земли сельскохозяйственного назначения не изменялась, при этом муниципальное образование не вправе распоряжаться землями, находящимися в федеральной собственности.

Решением Багратионовского районного суда исковые требования прокурора удовлетворены.

Судом установлено, что 17 августа 2010 г. сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, имеющий разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенный восточнее пос. О. Багратионовского района Калининградской области. Впоследствии данный земельный участок предоставлен в арендное пользование Я.О.А. на срок 49 лет. Однако большая часть этого земельного участка располагается на землях лестного фонда. Ранее спорные территории, относящиеся к категории лесов, находились в ведении колхоза "У." (ныне ОАЗТ "Э."). В 1999 г. состоялась их передача в ведение Багратионовского лесхоза. Изложенные обстоятельства, в том числе и то, что данные леса были фактически включены в состав Багратионовского лесничества, с 1999 г. обслуживались лесхозом, подтверждены документально. Наложение спорного земельного участка, предоставленного Я.О.А., на земли лесного фонда также усматривалось из публичной кадастровой карты территории. При этом земельный участок лесного фонда был впервые сформирован в 2012 году.

Удовлетворяя требования природоохранного прокурора, суд правомерно исходил из того, что в силу ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Лесного кодекса РФ" и п. 1 ст. 8 Лесного кодекса РФ земли лесного фонда, а также лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Земли лесного фонда подлежат использованию исключительно для целей ведения лесного хозяйства и не могут использоваться для иных целей, не предусмотренных законом. Распоряжение указанными землями может осуществляться только их собственником - Российской Федерацией в лице соответствующих уполномоченных органов.

Несмотря на то, что на момент формирования спорного земельного участка в 2010 г. в данном месте не был сформирован лесной участок в составе земель лесного фонда, и что такой участок создан только в 2012 г., орган местного самоуправления, реализуя свои полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, не вправе произвольно без учета государственных интересов, формально ссылаясь на отсутствие сформированного лесного участка, распоряжаться землями лесного фонда, находящимися в собственности Российской Федерации.

При таких обстоятельствах изданные главой МО "Багратионовский муниципальный район" постановления, а также заключенный администрацией МО "Багратионовский муниципальный район" и Я.О.А. договор аренды земельного участка признаны судом противоречащими закону, недействительными, и право аренды Я.О.А. спорным земельным участком прекращено.

Если правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории, то разрешенное использование определяет цель использования земельных участков.

Виды такого использования, как это предусмотрено требованиями градостроительного законодательства, устанавливаются нормативным актом, принятым в результате зонирования земель.

Согласно ст. 1 ГрК РФ градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Документом территориального зонирования являются правила землепользования и застройки поселений, полномочия по принятию которых возложены на органы местного самоуправления. При этом, исходя из положений ст. 31 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются применительно к территориям поселений и городских округов; применительно к межселенным территориям подготовка правил землепользования и застройки может осуществляться в случае планирования застройки таких территории.

Кроме того, согласно ч. 6 ст. 36 ГрК РФ градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.

В правилах землепользования и застройки устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты для каждой из них, соответствующие виды разрешенного использования земельных участков, предельные размеры земельных участков, а также параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и другие вопросы землепользования и застройки.

Разрешенное использование земельного участка устанавливается при его предоставлении.

В соответствии с частями 1-5 ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

При этом, устанавливаемое при предоставлении земельного участка разрешенное использование не может вступать в противоречие с требованиями установленных в отношении конкретной территории градостроительных регламентов. Если испрашиваемое разрешенное использование не соответствует требованиям таких регламентов, это обстоятельство является основанием для отказа в формировании и предоставлении земельного участка с таким разрешенным использованием.

К примеру, решением Гвардейского районного суда Калининградской области отказано в иске П.М.И. к администрации МО "Гвардейский район" о понуждении к формированию и предоставлению в аренду земельного участка с разрешенным использованием "для ведения садоводства".

Как установлено судом, испрашиваемый истицей земельный участок расположен между двумя домами на первой линии застройки. В соответствии с Правилами землепользования и застройки МО "Озерковское сельское поселение" данная территория относится к зоне жилой застройки, при этом установленный в отношении нее градостроительный регламент не содержит ведение садоводства в качестве основного и вспомогательного вида использования.

Вместе с тем, установление градостроительного регламента в отношении конкретной территории не влечет изменение ранее установленного разрешенного использования земельного участка, входящего в эту территорию. Правообладатель такого земельного участка вправе осуществлять свои права в отношении него в соответствии с тем разрешенным использованием, которое было установлено в момент предоставления.

Как установлено п. 8 ст. 36 ГрК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Так, при рассмотрении требований Р.И.В. к Комитету архитектуры и строительства ГО "Город Калининград" о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство, Центральный районный суд г. Калининграда установил, что истица является собственником земельного участка с разрешенным использованием "под обслуживание индивидуального жилого дома". Жилой дом, который был расположен на этом земельном участке, в результате пожара был уничтожен. Истица намерена восстановить жилой дом, однако ей было отказано в выдаче разрешения на строительство по тем основаниям, что в связи с принятием Правил землепользования и застройки г. Калининграда планируемый к восстановлению жилой дом истицы находится в зоне "Ж-2" - зоне застройки среднеэтажными жилыми домами, возведение индивидуальных жилых домов в этой зоне не предусмотрено.

Удовлетворяя исковые требования, суд указал, что в силу ст. 209 ГК РФ собственник вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Согласно ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и с его разрешенным использованием. Истица является собственником земельного участка, на котором расположен сгоревший дом, разрешенное использование земельного участка не менялось; право собственности Р.И.В. не оспорено, земельный участок у нее не изъят, каких-либо ограничений прав на земельный участок, зарегистрированных в установленном порядке, не установлено. Кроме того, органом местного самоуправления суду не представлено доказательств невозможности сочетания строительства индивидуального жилого дома с установленным в отношении указанной территории градостроительным регламентом, при том, что принадлежащей истице земельный участок согласно карте градостроительного зонирования территориально находится в районе преимущественно застроенной индивидуальными жилыми домами.

Пунктом 3 статьи 30 ГрК РФ установлено, что порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков определяется правилами землепользования и застройки.

До принятия правил землепользования и застройки применительно к муниципальным районам до 30 июня 2013 г., к городским поселениям и городским округам до 31 декабря 2013 г., к сельским поселениям до 1 июня 2014 г. действует норма п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ", которой предусмотрено, что решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешённого использования земельных участков на другой вид разрешённого использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных п. 5 ч. 1 ст. 4 и ст. 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ, с учетом результатов публичных слушаний.

Так, обращаясь в Черняховский городской суд Калининградской области с иском к администрации МО "Черняховское городское поселение" о понуждении к изменению вида разрешенного земельного участка, Г.А.И. ссылался на то, что у него в арендном пользовании находится земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по <адрес>, с разрешенным использованием "для огородничества". На этом земельном участке истцом возведено жилое строение, легализовать которое он не может, в связи с чем просил изменить разрешенное использование арендуемого земельного участка на "для индивидуальной жилой застройки". Обращение истца по этому вопросу к главе администрации осталось без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении требований Г.А.И., суд указал, что в период обращения истца с указанным заявлением к главе администрации Правила землепользования и застройки на территории городского поселения не приняты, а положения п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" не предоставляют главе администрации полномочий на принятий решений об изменении одного вида разрешенного использования на другой, предусматривающий жилищное строительство.

Если в отношении соответствующей территории установлен градостроительный регламент, то в силу требований ч. 2 ст. 7 ЗК РФ, ч. 4 ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно. Для осуществления таких действий предусмотрен упрощенный порядок, который не требует принятия органом местного самоуправления какого-либо распорядительного документа.

В соответствии с п. 3 ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" с заявлением об учете изменений объектов недвижимости (в том числе разрешенного использования) вправе обратиться собственники таких объектов или, в случаях предусмотренных федеральным законом, иные лица. Основанием для внесения изменений в кадастровые сведения о земельном участке является документ, определяющий местоположение границы территориальной зоны, в состав которой входит земельный участок заявителя, а также сведения о градостроительном регламенте с перечнем видов разрешенного использования земельных участков, установленном для указанной территориальной зоны.

Вместе с тем, если собственник земельного участка вправе самостоятельно изменить разрешенный вид использования принадлежащего ему земельного участка в соответствии с градостроительными регламентами при условии соблюдения требований технических регламентов, то в отношении арендуемого земельного участка одного лишь решения арендатора недостаточно.

Предметом договора аренды земельного участка является земельный участок со всеми его индивидуальными характеристиками, к которым в том числе относится и вид разрешенного использования. В силу требований ст. 432 ГК РФ предмет договора не может быть изменен в одностороннем порядке. Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик предмета договора, изменение вида разрешенного использования арендатором самостоятельно невозможно. Аналогичным образом, арендодатель также не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка в рамках действующего договора аренды.

При таких обстоятельствах, если арендатор или арендодатель не согласны на изменение вида разрешенного использования, такое изменение при несогласии стороны договора не допускается.

Особое место среди споров по вопросам изменения вида разрешенного использования занимают споры, связанные с изменением вида разрешенного использования, в результате которого земельный участок приобретает статус, предусматривающий жилищное строительство.

При разрешении таких споров существенное значение имеет вопрос о соответствии принимаемых решений об изменении вида разрешенного использования требованиям земельного законодательства, регулирующего вопросы предоставления земельных участков для целей жилищного строительства.

Так, в соответствии с положениями статей 36 и 37 ГрК РФ, ст. 7 ЗК РФ правообладателям земельных участков предоставлено право самостоятельно выбирать основные и вспомогательные виды использования земельных участков, и это право фактически распространяется в том числе и на возможность изменения вида разрешенного использования. При этом, вопросы правового регулирования изменения вида разрешенного использования отнесены к компетенции органов местного самоуправления.

Согласно ст. 30 ГрК РФ этот порядок должен устанавливаться правилами землепользования и застройки.

Например, действующими на территории городского округа "Город Калининград" Правилами землепользования и застройки, по сути, предусмотрен уведомительный характер изменения одного вида разрешенного использования на другой. При этом достаточно, чтобы "новый" вид разрешенного использования соответствовал установленным для данной территории градостроительным регламентам, а возможность возведения соответствующего объекта - техническим регламентам. Арендаторы, как и собственники земельных участков, вправе в соответствии с требованиями статей 40 и 41 ГрК РФ возводить на своих земельных участках жилые, бытовые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения, в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных экологических и иных правил и нормативов. "Упрощенная" процедура изменения вида разрешенного использования по сути позволяет лицу, имеющему в аренде земельный участок для строительства, например, гаража (склада, здания административного назначения, производственного либо иного другого) изменить назначение своего земельного участка - для строительства многоквартирного жилого дома, что достаточно часто происходит.

Между тем, существенное значение в таких ситуациях имеет то обстоятельство, что ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировалась ст. 30.1 ЗК РФ согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством аукциона.

В этой связи изменение вида разрешенного использования, в результате которого земельный участок приобретает статус, предназначенный для жилищного строительства, фактически вступает в противоречие с требованиями земельного законодательства, регулирующего вопросы предоставления земельных участков для таких целей. Между тем, судебная практика показывает, что при разрешении таких споров суды признают приоритетными именно нормы земельного законодательства.

Так, решением Светлогорского городского суда Калининградской области удовлетворены требования прокурора в интересах неопределенного круга лиц о признании недействующим и не подлежащим применению с момента издания постановления главы МО городское поселение "Город Светлогорск" об изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде у ООО "Алмаз", с "для эксплуатации нежилого здания" на "для размещения многоквартирного жилого дома", а также о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды в части изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Как установлено судом, с ноября 2010 г. у ООО "Алмаз" в арендном пользовании на срок 49 лет находится земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, с разрешенным использованием земельного участка для эксплуатация нежилого здания (гаража), расположенного на нем. В марте 2011 г. вид разрешенного использования изменен с внесением соответствующих изменений в договор аренды. В обоснование законности изменения вида разрешенного использования администрация МО и ООО "Алмаз" ссылались на то, что спорный земельный участок входит в территориальную зону, относящуюся к зоне жилой застройки, в связи с чем изменение разрешенного использования земельного участка соответствует требованиям градостроительного регламента, распространяемого на данную территорию. Между тем, суд пришел к правильному выводу о том, что такое произвольное изменение вида разрешенного использования противоречит требованиям ст. 30.1 ЗК РФ и фактически позволило ООО "Алмаз" получить в свое распоряжение земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома без проведения торгов. В апелляционном порядке решение городского суда оставлено без изменения.

Аналогичное дело рассмотрено Ленинградским районным судом г. Калининграда по иску прокурора о признании незаконным постановления главы администрации ГО "Город Калининград" об изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в арендном пользовании у ООО "РусИнвест-2004" с "под строительство производственно-складской базы" на "под строительство многоквартирных домов" и соглашения к договору аренды в части изменения вида разрешенного использования.

Удовлетворяя требования прокурора, суд первой инстанции также указал на незаконность изменения вида разрешенного использования, предусматривающего жилищное строительство, и нарушение требований земельного законодательства, регулирующего эти вопросы.

Следует отметить, что по данному вопросу имеется правовая позиция Верховного Суда РФ, которую судам необходимо учитывать при разрешении аналогичных споров.

Так, в Определении от 06.08.2013 г. по делу N Верховный Суд РФ указал на невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе в рамках предусмотренных градостроительных регламентов для каждой территориальной зоны, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель. Возможность использования земельного участка с иным разрешенным использованием предполагает необходимость получения на это необходимых согласований и соблюдения процедур, предусмотренных законом.

Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования обусловлено необходимостью прохождения процедуры, предусмотренной ст. 39 ГрК РФ. В соответствии с требованиями приведенной нормы разрешение на условно разрешенный вид использования выдается органом местного самоуправления по результатам публичных слушаний.

Хотя результатам проведения публичных слушаний придается значение рекомендательных, тем не менее, отрицательное заключение публичных слушаний может явиться основанием для отказа в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.

К.М.С. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным постановления администрации МО "Нивенское сельское поселение" "Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков", ссылаясь на то, что она является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м из категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для звероводства, расположенного по адресу: <адрес>, ТОО "Ю.". Из этого земельного участка в результате раздела образованы 9 земельных участков площадью от <данные изъяты> до <данные изъяты> кв. м. 26 декабря 2012 г. утвержден Генеральный план МО "Нивенское сельское поселение", в соответствии с которым границы населенного пункта п. Я. расширены за счет земель сельскохозяйственного назначения, в том числе за счет указанных выше земельных участков, которые стали располагаться на землях населенных пунктов. Кроме того, 26 декабря 2012 г. утверждены Правила землепользования и застройки МО "Нивенское сельское поселение", согласно которым данные земельные участки вошли в территориальную зону СИ-1, предусматривающую в качестве одного из условно разрешенных видов их использования - дачный земельный участок.

В апреле 2013 г. К.М.С. обратилась в комиссию по подготовке Правил землепользования и застройки МО "Нивенское сельское поселение" с заявлением о выдаче разрешения на указанный условно разрешенный вид использования в отношении ее земельных участков как дачных. По этому заявлению в мае 2013 г. проведены публичные слушания, по результатам которых комиссия указала на нецелесообразность предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования участков. На основании данного заключения комиссии администрация МО "Нивенское сельское поселение" приняла постановление об отказе в предоставлении К.М.С. разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков, которое заявительница считала незаконным.

Удовлетворяя требования заявительницы, Багратионовский районный суд Калининградской области признал, что оспариваемое постановление не мотивировано и не основано на заключении комиссии по подготовке правил землепользования и застройки МО "Нивенское сельское поселение", содержащем недостоверные сведения о наличии оснований для отказа в выдаче К.М.С. разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков.

Отменяя решение районного суда, апелляционная инстанция исходила из того, что согласно Генеральному плану МО "Нивенское сельское поселение", утвержденному 26 декабря 2012 г., принадлежащие К.М.С. земельные участки расположены на землях населенных пунктов (пос. Я.). Соответствующие изменения, касающиеся категории земель, на которых находятся данные земельные участки, внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно утвержденным Правилам землепользования и застройки МО "Нивенское сельское поселение" принадлежащие К.М.С. земельные участки находятся в территориальной зоне сельскохозяйственных угодий и размещения объектов сельскохозяйственного использования (СИ-1).

Основными видами разрешенного использования земельных участков, находящихся в вышеназванной территориальной зоне, являются их использование как земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями, объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенными для ведения сельского хозяйства, как земельных участков для размещения объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств, а также как земельных участков, имеющих природоохранное значение. Кроме того, данными Правилами в качестве одного из условно разрешенных видов использования земельных участков, находящихся в территориальной зоне СИ-1, предусмотрена возможность их использования как садовых, огородных и дачных земельных участков.

Заявление К.М.С. о выдаче ей разрешения на условно разрешенный вид использования принадлежащих ей земельный участков, как дачных было внесено на публичное обсуждение и получило отрицательное заключение. По результатам публичных слушаний комиссия подготовила рекомендации об отказе в предоставлении К.М.С. разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков. Как правомерно указала апелляционная инстанция, положения статьи 39 ГрК РФ не обязывают орган местного самоуправлении при наличии отрицательного заключения о результатах публичных слушаний принимать положительное решение по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.

С учетом изложенного, апелляционной инстанцией принято новое решение об отказе в удовлетворении требований К.М.С.

Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка разрешаются в порядке, установленном статьями 37, 39, 40 ГрК РФ, и решения соответствующих органов могут быть предметом проверки суда как в порядке, установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и в порядке искового производства в случае заявления таких требований.

При этом, если заинтересованным лицом оспариваются распорядительные действия органа местного самоуправления и спор не затрагивает вопросов права, дело подлежит разрешению по правилам главы 25 ГПК РФ с учетом всех процессуальных особенностей, предусмотренных положениями данной главы.

Судебная коллегия по гражданским делам обращает внимание судей на указанные в обзоре недостатки, необходимость постоянного изучения судьями земельного и гражданского законодательства и более тщательного подхода при определении обстоятельств, имеющих значение для дел данной категории, а также правильного применения материального и процессуального закона.

Судебная коллегия по гражданским делам

Калининградского областного суда