Продажа земельных участков: корректировка базовой величины нормативной цены земли и порядок налогообложения (Р. Габбасов, Н. Голубева, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 17, апрель 2001 г.)

Продажа земельных участков:
корректировка базовой величины нормативной цены земли
и порядок налогообложения

В том случае, если базовая величина нормативной цены земли не соответствует существующему уровню рыночных цен, могут вводиться поправочные коэффициенты. Органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации на основе материалов, поступающих из органов исполнительной власти городов, административных районов, рассматривают сложившуюся на земельном рынке ситуацию и при необходимости поручают соответствующему комитету по земельным ресурсам и землеустройству подготовить материалы для обоснования целесообразности введения коэффициентов к базовой величине нормативной цены на территории субъекта Российской Федерации. В решении о подготовке таких материалов органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации назначают комиссию по экспертной оценке нормативной цены земли. В качестве экспертов привлекаются специалисты органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации по финансам, земельным ресурсам и землеустройству, управлению имуществом, налогам, градостроительству и архитектуре; администраций районов и городов; агентств по торговле недвижимостью и организаций аукционных торгов; территориальных проектных организаций и организаций, выполняющих работы по экономической оценке территорий; органов управления ведущими отраслями хозяйственного комплекса региона; по инженерно-транспортному обустройству территории; региональных банков, осуществляющих ипотечное кредитование, а также специалисты сельского, лесного, водного хозяйства, горного дела, экологии и охраны природы, охраны памятников истории и культуры, отдыха, туризма и др.

Корректировка базовой нормативной цены земли по оценочным зонам территории субъекта Российской Федерации с помощью поправочных коэффициентов осуществляется в целях исключения неоправданного занижения или завышения цен на землю при заключении договоров купли-продажи и иных сделок. Следует напомнить, что размер нормативной цены земли должен превышать 75% рыночной цены земельных участков конкретного назначения. В Самарской области постановлением губернатора введены поправочные коэффициенты к нормативной цене земли по оценочным зонам для земель различного целевого назначения в городах и населенных пунктах, подчиненных городам области. Под эти коэффициенты подпадают земли под офисами, банками, казино, ресторанами, другими учреждениями питания, игровыми и торговыми объектами; земли промышленности, транспорта, энергетики, связи, инженерных коммуникаций, коммунально-складских объектов; земли под гаражами, объектами иного функционального назначения - здравоохранения, физической культуры и спорта, отдыха и туризма, социального обеспечения, народного образования, науки, культуры, искусства и др. Величина поправочного коэффициента в зависимости от местоположения объектов в пределах оценочных зон с жилой застройкой колеблется от 1 до 3, в пределах коммунально-складских, промышленных и транспортных зон - от 1 до 50.

В Ленинградской области утверждены коэффициенты к нормативной цене земель сельскохозяйственного назначения в зависимости от их местоположения. Так, при удаленности от ближайшего города или поселка до 5 км и от хозяйственного центра или ближайшего населенного пункта до 0,5 км коэффициент наибольший - 3. При удаленности от ближайшего города или поселка более чем на 80 км и от хозяйственного центра или ближайшего населенного пункта более 10 км коэффициент к нормативной цене земель сельскохозяйственного назначения наименьший - 1. Кроме того, определены коэффициенты к ставкам земельного налога для установления выкупной цены при продаже земельных участков собственникам приватизированных предприятий, зданий, сооружений и иных приватизированных объектов, включая объекты незавершенного строительства, расположенных на территории области. Так, например, в сельской местности коэффициент 20 установлен к ставкам земельного налога для определения выкупной цены при продаже земельных участков по предприятиям по переработке сельскохозяйственной продукции, пищевой промышленности и научно-производственным, научным, проектно-изыскательским организациям; коэффициент 30 - по предприятиям по производству лесохозяйственной продукции; 40 - по предприятиям транспорта, по производству лесопромышленной продукции, машиностроению, металлообработке, медицинской, полиграфической, металлургической, химической промышленности; 50 - по предприятиям материально-технического снабжения, сбыта, заготовок, базам, складам, легкой, стекольной, деревообрабатывающей промышленности; 60 - по предприятиям связи, строительных материалов, целлюлозно-бумажной промышленности, топливной и нефтехимической промышленности, электроэнергетики, строительно-монтажным. Самый высокий коэффициент - 90 - установлен по предприятиям по производству винно-водочных и табачных изделий.

При обращении граждан и юридических лиц районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают акты установления нормативной цены земли конкретного земельного участка по рекомендуемой форме в соответствии с порядком, действующим на дату выдачи. При составлении такого акта не учитываются установленные обременения (сервитуты и иные права других лиц), а также ограничения, носящие природоохранный, санитарно-гигиенический, технологический и иной характер, влияющие на рыночную стоимость участка. В акте указываются местоположение или почтовый адрес, кадастровый номер участка, его категория, разрешенное использование, производится расчет нормативной цены земли.

Нормативная цена земли в целом по Российской Федерации различается в зависимости от целевого использования земельных участков. Например, в городах и поселках городского типа для земель, используемых под личное подсобное хозяйство, индивидуальное жилищное, дачное и гаражное строительство, минимальная нормативная цена составляет 0,005 руб./м2, а максимальная - 339 руб./м2; для земель, выделенных под садоводство, минимальная нормативная цена - соответственно 0,01 и 96; для земель, используемых для промышленных и коммерческих целей, - 0,8 и 2200 руб./м2. Что касается сельских населенных пунктов, то минимальная нормативная цена по землям под личным подсобным хозяйством, индивидуальным жилищным строительством составляет 0,002 руб.м2, максимальная - 82 руб./м2, по землям, используемым для садоводства, - соответственно 0,002 и 60, а используемым для иных целей, - 0,2 и 180 руб. м2. По землям вне населенных пунктов для сельскохозяйственного, промышленного, коммерческого использования, садоводства минимальная нормативная цена составляет соответственно 0,002; 0,006 и 1,7 руб./м2, максимальная - 60; 21,6 и 180 руб./м2. Самой высокой нормативная цена земли бывает при промышленном и коммерческом ее использовании в городах и поселках городского типа - 2200 руб./м2. Следует отметить, что укрупненные показатели нормативной цены земли разного целевого назначения приведены без учета дополнительных коэффициентов, например на местоположение, и без учета решений субъектов Российской Федерации, в которых нормативная цена определяется как кратная ставка земельного налога.

В случаях продажи земельных участков и проведения других операций с землей выручка, полученная от ее продажи, облагается налогом. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7.12.93 г. N 2118 "О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей" при совершении сделок купли-продажи граждане, продающие земельный участок или земельную долю, должны уплачивать налог в соответствии с Законом Российской Федерации от 7.12.91 г. N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц" (с последующими изменениями и дополнениями), а юридические лица - в соответствии с Законом Российской Федерации от 27.12.91 г. N 2116-1 "О налоге на прибыль предприятий и организаций" (с последующими изменениями и дополнениями). Согласно ст.2 Федерального закона от 5.08.2000 г. N 118-ФЗ "О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах" со дня введения в действие части второй НК РФ Закон Российской Федерации от 7.12.91 г. N 1998-1 признан утратившим силу. Поэтому в настоящее время в целях регулирования налогообложения при продаже земельных участков гражданами следует руководствоваться частью второй НК РФ (глава 23 "Налог на доходы физических лиц"), ст.208 которого устанавливает, что к доходам от источников в Российской Федерации, облагаемым налогом на доходы физических лиц, относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации.

В соответствии со ст.2 Закона Российской Федерации от 12.12.91 г. N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" (в ред. от 27.01.95 г.) этим налогом облагается стоимость имущественных и земельных долей (паев), переходящих физическим лицам в собственность в порядке наследования или дарения. Налог взимается при условии выдачи нотариусами, должностными лицами, уполномоченными совершать нотариальные действия, свидетельств о праве на наследство или удостоверения ими договоров дарения в тех случаях, когда общая стоимость такого имущества на день открытия наследства или удостоверения договора дарения превышает соответственно 850-кратный и 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

Р. Габбасов,

Н. Голубева,

советники налоговой службы I ранга