Продажа земельных участков:
корректировка базовой величины нормативной цены земли
и порядок налогообложения
В том случае, если базовая величина нормативной цены земли не соответствует существующему уровню рыночных цен, могут вводиться поправочные коэффициенты. Органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации на основе материалов, поступающих из органов исполнительной власти городов, административных районов, рассматривают сложившуюся на земельном рынке ситуацию и при необходимости поручают соответствующему комитету по земельным ресурсам и землеустройству подготовить материалы для обоснования целесообразности введения коэффициентов к базовой величине нормативной цены на территории субъекта Российской Федерации. В решении о подготовке таких материалов органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации назначают комиссию по экспертной оценке нормативной цены земли. В качестве экспертов привлекаются специалисты органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации по финансам, земельным ресурсам и землеустройству, управлению имуществом, налогам, градостроительству и архитектуре; администраций районов и городов; агентств по торговле недвижимостью и организаций аукционных торгов; территориальных проектных организаций и организаций, выполняющих работы по экономической оценке территорий; органов управления ведущими отраслями хозяйственного комплекса региона; по инженерно-транспортному обустройству территории; региональных банков, осуществляющих ипотечное кредитование, а также специалисты сельского, лесного, водного хозяйства, горного дела, экологии и охраны природы, охраны памятников истории и культуры, отдыха, туризма и др.
Корректировка базовой нормативной цены земли по оценочным зонам территории субъекта Российской Федерации с помощью поправочных коэффициентов осуществляется в целях исключения неоправданного занижения или завышения цен на землю при заключении договоров купли-продажи и иных сделок. Следует напомнить, что размер нормативной цены земли должен превышать 75% рыночной цены земельных участков конкретного назначения. В Самарской области постановлением губернатора введены поправочные коэффициенты к нормативной цене земли по оценочным зонам для земель различного целевого назначения в городах и населенных пунктах, подчиненных городам области. Под эти коэффициенты подпадают земли под офисами, банками, казино, ресторанами, другими учреждениями питания, игровыми и торговыми объектами; земли промышленности, транспорта, энергетики, связи, инженерных коммуникаций, коммунально-складских объектов; земли под гаражами, объектами иного функционального назначения - здравоохранения, физической культуры и спорта, отдыха и туризма, социального обеспечения, народного образования, науки, культуры, искусства и др. Величина поправочного коэффициента в зависимости от местоположения объектов в пределах оценочных зон с жилой застройкой колеблется от 1 до 3, в пределах коммунально-складских, промышленных и транспортных зон - от 1 до 50.
В Ленинградской области утверждены коэффициенты к нормативной цене земель сельскохозяйственного назначения в зависимости от их местоположения. Так, при удаленности от ближайшего города или поселка до 5 км и от хозяйственного центра или ближайшего населенного пункта до 0,5 км коэффициент наибольший - 3. При удаленности от ближайшего города или поселка более чем на 80 км и от хозяйственного центра или ближайшего населенного пункта более 10 км коэффициент к нормативной цене земель сельскохозяйственного назначения наименьший - 1. Кроме того, определены коэффициенты к ставкам земельного налога для установления выкупной цены при продаже земельных участков собственникам приватизированных предприятий, зданий, сооружений и иных приватизированных объектов, включая объекты незавершенного строительства, расположенных на территории области. Так, например, в сельской местности коэффициент 20 установлен к ставкам земельного налога для определения выкупной цены при продаже земельных участков по предприятиям по переработке сельскохозяйственной продукции, пищевой промышленности и научно-производственным, научным, проектно-изыскательским организациям; коэффициент 30 - по предприятиям по производству лесохозяйственной продукции; 40 - по предприятиям транспорта, по производству лесопромышленной продукции, машиностроению, металлообработке, медицинской, полиграфической, металлургической, химической промышленности; 50 - по предприятиям материально-технического снабжения, сбыта, заготовок, базам, складам, легкой, стекольной, деревообрабатывающей промышленности; 60 - по предприятиям связи, строительных материалов, целлюлозно-бумажной промышленности, топливной и нефтехимической промышленности, электроэнергетики, строительно-монтажным. Самый высокий коэффициент - 90 - установлен по предприятиям по производству винно-водочных и табачных изделий.
При обращении граждан и юридических лиц районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают акты установления нормативной цены земли конкретного земельного участка по рекомендуемой форме в соответствии с порядком, действующим на дату выдачи. При составлении такого акта не учитываются установленные обременения (сервитуты и иные права других лиц), а также ограничения, носящие природоохранный, санитарно-гигиенический, технологический и иной характер, влияющие на рыночную стоимость участка. В акте указываются местоположение или почтовый адрес, кадастровый номер участка, его категория, разрешенное использование, производится расчет нормативной цены земли.
Нормативная цена земли в целом по Российской Федерации различается в зависимости от целевого использования земельных участков. Например, в городах и поселках городского типа для земель, используемых под личное подсобное хозяйство, индивидуальное жилищное, дачное и гаражное строительство, минимальная нормативная цена составляет 0,005 руб./м2, а максимальная - 339 руб./м2; для земель, выделенных под садоводство, минимальная нормативная цена - соответственно 0,01 и 96; для земель, используемых для промышленных и коммерческих целей, - 0,8 и 2200 руб./м2. Что касается сельских населенных пунктов, то минимальная нормативная цена по землям под личным подсобным хозяйством, индивидуальным жилищным строительством составляет 0,002 руб.м2, максимальная - 82 руб./м2, по землям, используемым для садоводства, - соответственно 0,002 и 60, а используемым для иных целей, - 0,2 и 180 руб. м2. По землям вне населенных пунктов для сельскохозяйственного, промышленного, коммерческого использования, садоводства минимальная нормативная цена составляет соответственно
