Долевое строительство жилья: работа в обмен на деньги или строим вместе
Договоры о долевом участии в строительстве объектов недвижимости, заключаемые с целью удовлетворения социально-бытовых, жилищных, производственных и иных хозяйственных нужд граждан и организаций, в поcледние годы получили широчайшее распространение. Вместе с тем само название "договор о долевом участии в строительстве" имеет скорее экономическое, нежели юридическое значение, поскольку указывает на экономическую цель возникающих в его рамках правоотношений и не дает информации о виде договора.
При этом гражданским законодательством такой вид гражданско-правового договора, как договор о долевом участии в строительстве объектов недвижимости, не предусмотрен. Однако учитывая принцип свободы договора, стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный ГК РФ (п.2 ст.421 ГК РФ). Более того, в силу п.3 ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор, содержащий элементы различных договоров, предусмотренных ГК РФ (смешанный договор). При этом к таким отношениям будут применяться в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа заключенного договора.
Таким образом, поскольку заключаемые договоры не только создают обязательство, но и определяют его содержание, стороны свободны в формировании его условий и определении взаимных прав и обязанностей.
Название договора не определяет его содержание
При многообразии вариантов наименований соглашений, связанных со строительством объектов недвижимости на долевых началах (от договора долевого инвестирования строительства до договора о сотрудничестве с целью купли-продажи квартиры), их содержание, как правило, не соответствует наименованию и сводится к следующему. Одно лицо - дольщик, инвестор (гражданин или организация) - обязуется передать деньги или иной имущественный взнос для строительства жилого дома или административного здания другому лицу (как правило, строительной организации), которое принимает на себя обязательства осуществлять своими силами либо с помощью субподрядчиков строительно-монтажные работы, по окончании которых, после ввода в эксплуатацию, в оговоренный срок передать построенный объект в собственность гражданина или организации.
Наиболее часто встречающимся вариантом оформления подобных отношений является именно договор о долевом участии в строительстве. Как было отмечено выше, такой вид гражданско-правового договора ГК РФ не предусмотрен, однако по своему содержанию, специфике возникающих в его рамках отношений, а также по закрепленному в них волеизъявлению сторон такой договор наиболее схож с договором о совместной деятельности (договором простого товарищества).
Поэтому долевое участие в строительстве объектов недвижимости на практике принято отождествлять с совместной деятельностью, целью которой является создание и эксплуатация объекта недвижимости за счет объединения материальных и нематериальных ресурсов сторон. Президиум ВАС РФ в "Обзоре практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами об участии в строительстве" (информационное письмо от 25.07.2000 N 56), рассматривая спорные моменты, связанные с исполнением договоров об участии в строительстве, исходит из того, что речь идет о договорах о совместной деятельности, связанных со строительством и эксплуатацией объектов недвижимости, что косвенно подтверждает сделанный выше вывод.
Между тем детальный анализ возникающих в данной связи отношений приводит к следующему заключению: строительные организации, выступая с инициативой совершения подобных сделок, изначально дают неверную юридическую квалификацию складывающихся отношений, поскольку названия таких договоров в большинстве своем не соответствуют их содержанию. Между тем общеизвестно, что название договора не определяет его сути, и при необходимости судебного толкования договора суд будет исходить не из названия договора, а из его сущности и условий, изложенных в нем.
При этом суд будет принимать во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений и в случае неясности установит значение этих слов и выражений, сопоставив с другими условиями и смыслом договора в целом (ст.431 ГК РФ). Более того, если и эти правила не позволят определить содержание договора, то суд будет вынужден выяснить действительную общую волю сторон с учетом конечной цели договора. При этом им будут оцениваться совершенные сторонами в период действия договора конкретные действия и хозяйственные операции сторон, а также фактические обстоятельства, прямо в договоре не названные, но по своему смыслу направленные на получение желаемого сторонами результата.
Общий интерес участников - квалифицирующий признак договора о совместной деятельности
Договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) представляет собой обязательство, по которому двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели (ст.1041 ГК РФ). В этой связи существенными условиями данного договора являются:
1) общая не противоречащая закону цель;
2) объединение вкладов для ее достижения;
3) обязательства сторон действовать для достижения цели совместно;
4) соглашение сторон о величине и порядке внесения вкладов, а также о размере и порядке покрытия расходов и убытков совместной деятельности;
5) соглашение о распределении обязанностей при ведении общих дел товарищества, а также о порядке их осуществления.
Таким образом, квалифицирующим признаком договора о совместной деятельности является единая цель всех ее участников.
Отсутствие у сторон договора простого товарищества разнонаправленных интересов - основное отличие договора о совместной деятельности (договора простого товарищества) от других гражданско-правовых обязательств, в которых интересы сторон (кредиторов и должников), как правило, противопоставлены друг другу.
Поскольку интересы участников данного договора не исключают друг друга, ни одна из сторон простого товарищества не вправе требовать от другой исполнения в свою пользу, равно как и производить такое исполнение непосредственно для другой стороны.
Особенности договорных отношений при совместной деятельности
Общецелевой характер отношений в простом товариществе предопределил специфику правового регулирования отношений внутри него, которая выражается в особенностях порядка формирования общего имущества; системе совместного ведения общих дел, механизме распределения прибылей и убытков; ответственности товарищей по своим обязательствам; основаниях, условиях и порядке прекращения договора.
Недопонимание, а порой сознательный уход от этого принципиального момента регулирования договорных отношений ведут к тому, что стороны часто заключают юридически некорректные договоры, которые по своему содержанию не имеют ничего общего с договорами простого товарищества. Как следствие, стороны совершают грубейшие ошибки при определении круга взаимных прав и обязанностей, приводящие к тому, что истинная воля сторон, положенная в основу договорных отношений, полностью расходится с зафиксированными в договоре условиями. В конечном итоге стороны сталкиваются с массой трудностей, в том числе в применении мер ответственности к контрагенту, не исполнившему или ненадлежаще исполнившему обязательства по такому договору.
Во-первых, поскольку по договору о совместной деятельности участники обязуются соединить свои вклады для достижения единой цели, характерным признаком простого товарищества является внесение вкладов в совместную деятельность всеми его участниками.
В частности, договор о долевом участии в строительстве жилья предполагает, что каждый его участник (дольщик) вносит определенный имущественный взнос на строительство объекта недвижимости с целью получения по его окончании обусловленного количества жилой и (или) нежилой площади. При этом, поскольку имущественный взнос дольщика может выражаться не только в виде денег и иного имущества, но и в виде профессиональных или иных знаний, навыков, умений, деловой репутации, связей (п.2 ст.1042 ГК РФ), выполненные работы или оказанные услуги (в частности, строительно-подрядные работы) также могут рассматриваться в качестве вклада в совместную деятельность.
Во-вторых, в связи с тем, что участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в содержании и сохранении общего имущества (статьи 1046, 249 ГК РФ), каждый участник простого товарищества обязан погашать соответствующую его доле часть общих затрат. При этом соглашение, полностью освобождающее кого-либо от участия в покрытии общих расходов и убытков, ничтожно (ст.1046 ГК РФ).
Соответственно ни одна из сторон договора о долевом участии в строительстве жилья не должна возмещать другой стороне расходы, понесенные в результате осуществления совместной деятельности, в том числе связанные с выполнением подрядных строительных работ, а тем более "содержать" ее за счет собственных средств.
В-третьих, поскольку стороны совместной деятельности преследуют единую цель и их обязательства не носят встречного характера, никто из участников простого товарищества не вправе требовать от другого какого-либо встречного представления, как то: оплата стоимости внесенного вклада или оплата причитающейся части созданного в результате совместной деятельности имущества.
В этой связи, поскольку по договору о долевом участии в строительстве жилья стороны объединяют свои средства и усилия для создания и получения в собственность общего объекта недвижимости, ни одна из них не может в рамках этого договора ни приобретать у другой, ни реализовывать другой стороне созданный в результате совместного строительства объект. Соответственно участник простого товарищества, вносящий свой вклад путем выполнения строительных работ, не вправе требовать от других участников их оплаты, а построенное жилье не может быть предметом реализации внутри товарищества, так как оно уже является общей долевой собственностью товарищей (п.1 ст.1042 ГК РФ).
В-четвертых, поскольку взаимные права и обязанности участников простого товарищества наполнены общей целью и опосредованы необходимостью ее достижения, стороны этого договора не выступают по отношению друг к другу как должники и кредиторы и соответственно не несут ответственности друг перед другом за нарушение обязательств по договору.
Поэтому наличие в договоре простого товарищества положений о штрафных санкциях, пенях, неустойках и пр. противоречит как сущности, так и обычаям делового оборота, предполагающим доверительную основу отношений между товарищами. Соответственно условия договора о долевом участии в строительстве жилья о взаимной ответственности инвесторов друг перед другом юридически несостоятельны, не имеют должного нормативного подкрепления, в связи с чем к ним применимы нормы ст.180 ГК РФ о недействительности части сделки.
Таким образом, общецелевой характер отношений по договору о совместной деятельности прослеживается во всех его элементах. При этом достоверно определить, на возникновение какого правоотношения - общецелевого или встречного - была направлена воля сторон при заключении договора, можно только путем установления волеизъявления контрагентов, которое зафиксировано в каждом конкретном договоре. В то же время анализ большинства заключаемых в современной практике договоров о долевом участии в строительстве жилья показывает, что закрепленная в них воля сторон не соответствует воле сторон договора простого товарищества.
Вполне очевидно, что правоотношения, возникающие из договора, по условиям которого гражданин или организация инвестируют строительство жилого дома, а строительная организация выполняет подрядные работы по его возведению с последующей передачей в собственность инвесторов, не носят общецелевого характера, а значит, не отвечают главному квалифицирующему признаку договора простого товарищества.
Исходя из сути фактически складывающихся отношений, а также принимая во внимание содержание прав и обязанностей их участников, можно заключить, что они по своей правовой природе аналогичны отношениям, возникающим из договора строительного подряда, предметом которого как раз и является строительство нового
