Письмо Госарбитража РСФСР от 24 декабря 1990 г. N С-3/ОПИ-456 "О практике разрешения хозяйственных споров, связанных с арендой"

Письмо Госарбитража РСФСР от 24.12.90 N С-3/ОПИ-456
"О практике разрешения хозяйственных споров, связанных с арендой"

Государственный арбитраж РСФСР направляет для использования в практической деятельности обзор практики разрешения споров, связанных с применением Основ законодательства об аренде.

Прошу обратить особое внимание на содержащееся в обзоре положение о том, что споры об изменении условий договора аренды подлежат рассмотрению госарбитражем в общем порядке.

Зам. Главного государственного

арбитра РСФСР

В.В.Витрянский

Приложение

к письму Госарбитража РСФСР

от 24.12.90 N С-3/ОПИ-456

ОБЗОР
практики разрешения споров, связанных с применением
Основ законодательства об аренде.

В соответствии с планом работы Госарбитража РСФСР на II полугодие 1990 года и в связи с подготовкой материалов для совещаний с руководителями местных госарбитражей изучены дела, связанные с применением Основ законодательства об аренде.

ГАРАНТ:

Согласно Федеральному закону от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ Основы законодательства об аренде не применяются на территории Российской Федерации с 1 марта 1996 г. Об аренде см. Гражданский кодекс Российской Федерации

В результате проведенного обобщения отобраны характерные примеры из указанной практики, а также выявлены типичные ошибки, допущенные при разрешении споров.

Государственным арбитражем рассматриваются споры о понуждении заключить договор аренды лишь в случаях, предусмотренных п.1 ст.16 Основ законодательства об аренде.

Госарбитражами Коми ССР, Красноярского края и другими рассмотрены по существу иски о понуждении заключить договоры аренды нежилых помещений.

Вместе с тем согласно п.1 ст.7 Основ законодательства об аренде договор аренды заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон.

В порядке исключения в п.1 ст.16 Основ, регламентирующей порядок создания арендного предприятия, предусмотрено, что разногласия, возникающие при заключении договора аренды, в том числе связанные с необоснованным отказом от сдачи предприятия в аренду и просрочкой рассмотрения соответствующего предложения, рассматриваются государственным арбитражем.

Таким образом, во всех других случаях споры о понуждении заключить договор аренды органам госарбитража неподведомственны (при отсутствии соглашения сторон о передаче спора в госарбитраж).

Отсутствие перечня предприятий какой-либо отрасли, не подлежащих сдаче в аренду, не препятствует заключению предприятиями данной отрасли договоров аренды на основании п.1 ст.16 Основ.

В Госарбитраж Тамбовской области обратилось объединение "Тамбовстройтранс" с требованием понудить объединений "Тамбовстрой" заключить договор аренды в соответствии с п.1 ст.16 Основ. Ответчик возражал против сдачи имущества объединения в аренду трудовому коллективу, поскольку согласно постановлению Совета Министров РСФСР от 13.04.90 N 118 не может сдаваться в аренду часть предприятий транспорта, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централизации управления ими.

Между тем согласно ст.3 Основ законодательства об аренде аренда допускается во всех отраслях народного хозяйства и может применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности. Законодательством Союза ССР и союзных республик устанавливаются виды (группы) предприятий (объединений), организаций и виды имущества, сдача которых в аренду не допускается.

Поскольку в настоящее время законодательством не определены виды транспортных предприятий (объединений) и организаций республиканского (РСФСР) подчинения, не подлежащих сдаче в аренду, у госарбитража не было оснований признавать объединение "Тамбовстсройтранс" не подлежащим сдаче в аренду. Спор правомерно рассмотрен по существу.

В данном случае необходимо также иметь в виду, что утверждение в дальнейшем перечня транспортных предприятий республиканского (РСФСР) подчинения, сдача которых в аренду не допускается, не будет являться основанием для расторжения договора на аренду соответствующего предприятия, включенного в такой перечень, поскольку это не предусмотрено в части первой ст.13 Основ.

При рассмотрении исков организаций арендаторов о понуждении объединений (управлений, трестов) заключить договор аренды необходимо проверять правовой статус структурного образования, ан базе которого создана организация арендаторов.

Организация арендаторов СМУ "Промстсрой" обратилась в Госарбитраж Красноярского края с иском о понуждении управления строительства "Енисейгэсстрой" заключить договор аренды. Ответчик, ссылаясь на то, что СМУ "Промстрой" является внутренним подразделением УС "Енисейгэсстрой", настаивал на заключении договора арендного подряда.

Однако госарбитраж отклонил доводы ответчика и обязал его заключить договор аренды. При этом было учтено, что в соответствии с приказом об образовании управления строительства "Енисейгэсстрой" и п.10 Устава управления в составе управления действуют 8 структурных единиц, в том числе СМУ "Промстрой".

В то же время при рассмотрении аналогичного спора РСУ N 1 и треста "Горгражданстрой" Госарбитраж Красноярского края установил, что в соответствии с п.1 Положения о РСУ N 1 данное ремонтно-строительное управление является внутренним подразделением треста "Горгражданстрой".

Поскольку РСУ N 1 было не вправе создавать организацию арендаторов и требовать заключения договора аренды на основании п.1 ст.16 Основ законодательства об аренде, производство по данному делу прекращено.

Госарбитражам необходимо проверять правомочность создания организаций арендаторов, заявляющих иски в порядке п.1 ст.16 Основ.

Организация арендаторов автоколонны N 1579 обратилось в Госарбитраж Кировской области с иском о понуждении ТПО "Кировавтотранс" заключить договор аренды автопредприятия.

Согласно п.1 ст.16 Основ законодательства об аренде решение об образовании организации арендаторов принимается общим собранием трудового коллектива не менее чем двумя третями голосов его членов.

Между тем на собрании трудового коллектива автоколонны N 1579, на котором решался вопрос об образовании организации арендаторов, присутствовало менее двух третей членов коллектива. При таких обстоятельствах госарбитраж обоснованно не признал полномочия организации арендаторов автоколонны и производство по делу прекратил.

Госарбитраж Вологодской области, рассматривая спор организации арендаторов СУ "Прокатстрой - 2" и треста "Череповецметаллургстрой", понудил трест заключить договор аренды, не проверив полномочия организации арендаторов.

Из протокола общего собрания трудового коллектива СУ "Прокатстрой - 2" усматривается, что в управлении работает 143 человека, на собрании присутствовало 99 человек, т.е. более двух третей. Однако за создание организации арендаторов и заключение договора аренды на основании п.1 ст.16 Основ проголосовало только 82 человека (менее двух третей членов трудового коллектива); 13 человек высказались за переход управления на арендный подряд и 4 человека воздержались.

Таким образом, в данном случае решение госарбитража не соответствует требованиям п.1 ст.16 Основ законодательства об аренде.

Право предъявления исков в порядке п.1 ст.16 Основ законодательства об аренде принадлежит организации арендаторов, а не государственному предприятию.

Госарбитраж Чувашской ССР правомерно отказал Новочебоксарскому хлебозаводу в понуждении объединения "Чувашхлебпром" заключить договор аренды.

При этом было учтено, что согласно п.1 ст.16 Основ арендатором по договору аренды предприятия может выступать созданная в установленном порядке организация арендаторов как самостоятельное юридическое лицо, а не государственное предприятие, на базе которого создается арендное предприятие.

Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определяется в договоре аренды, исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества.

Организация арендаторов Ентаульского леспромхоза передала на разрешение Госарбитража Красноярского края разногласия в части размера арендной платы, возникшие при заключении договора аренды с объединением "Енисейхимлес".

Арендодатель требовал включения в арендную плату амортизационных отчислений на полное восстановлением основных средств и на капитальный ремонт основных средств. Между тем в соответствии с п.5 договора аренды на арендатора возложена обязанность производить затраты по полному восстановлению арендованного имущества и его ремонту за счет собственных средств.

Учитывая данное обстоятельство, госарбитраж правомерно отказал арендодателю во включении в арендную плату указанных сумм, поскольку согласно п.1 ст.8 Основ законодательства об аренде размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определяется в договоре аренды, исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества.

На арендное предприятие может возлагаться выполнение госзаказа и других обязательств лишь в объеме, не превышающем соответствующие обязательства, принятые на год его сдачи в аренду.

В Госарбитраж РСФСР обратился Нижнетагильский котельно-радиаторный завод с заявлением к Минстройматериалов РСФСР и территориальному производственному объединению "Сантехоборудование" о признании недействительным госзаказ на производство и поставку радиаторов и конвекторов.

При рассмотрении заявления выяснилось, что между заводом и объединением "Сантехоборудование" заключен договор аренды. В декабре 1989 г. объединение довело до завода госзаказ на производство в 1990 г. радиаторов и конвекторов в объеме 1,9 млн.квт, что несколько превысило объем госзаказа 1989 г., когда стороны оформили арендные отношения. Несмотря на это, котельно-радиаторный завод принял это госзаказ, включил его в план производства и заключил под весь объем договоры поставки с потребителями.

Однако в феврале 1990 г. Минстройматериалов РСФСР довело непосредственно до завода новый госзаказ в объеме 2,7 млн.квт, который и был оспорен заводом в госарбитраже.

Госарбитраж РСФСР признал действия министерства незаконными, поскольку объем госзаказа был увеличен без согласования с котельно-радиаторным заводом. Решением госарбитража госзаказа, доведенный до завода Минстройматерилов РСФСР, признан недействительным.

Арендное предприятие "Кировский чугунолитейный завод" передало на разрешение Госарбитражаж Калужской области разногласия по объему подлежащей поставке продукции, возникшие при заключении договоров на поставку ванн с различными потребителями. Поставщик предлагал к поставке ванн меньше, чем требовали покупатели.

Госарбитраж обоснованно удовлетворил требования поставщика, руководствуясь следующим. До передачи в арбитраж указанных разногласий Кировский чугунолитейный завод оспорил в Госарбитраже РСФСР госзаказ на поставку ванн. Постановлением Госарбитража РСФСР объем доведенного до завода госзаказа уменьшен с 400 тыс. до 367 тыс. ванн, т.е. до уровня госзаказа, принятого на год сдачи предприятия в аренду (как это предусмотрено п.4 ст. 18 Основ законодательства об аренде). Пропорционально данному изменению поставщик уменьшил объем подлежащей поставке продукции конкретным потребителям, требования которых основывались на лимитах, выданных под первоначальный госзаказ.

В аналогичном случае Госарбитраж Орловской области удовлетворил требования объединений "Промприбор" по объему подлежащих поставке в 1991 году приборов.

Во всех случаях, кроме предусмотренных п.1 ст.16 Основ законодательства об аренде, споры, возникающие при заключении договора аренды, рассматриваются госарбитражем, если это предусмотрено соглашением сторон.

Многими госарбитражами рассматривались по существу исковые заявления арендодателей об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды нежилых помещений, при отсутствии соглашения сторон о передаче спора на разрешение госарбитража.

Однако необходимо иметь в виду следующее. В соответствии с п.2 ст.9 Правил рассмотрения хозяйственных споров госарбитражами споры, возникающие при заключении договоров, не основанных на обязательном для обеих сторон плановом задании, подлежат рассмотрению госарбитражем, если это специально предусмотрено законодательством или соглашением сторон. В соответствии с Основами законодательства об аренде подлежат рассмотрению в госарбитраже споры, возникающие при заключении договора аренды на основании п.1 ст.16 Основ, а также разногласия по условиям выкупа арендованного имущества (п.1 ст.10 Основ) при достижении сторонами соглашения по всем другим условиям договора аренды. В иных случаях споры, возникающие при заключении договоров аренды, могут разрешаться органами государственного арбитража, если это предусмотрено соглашением сторон.

Госарбитраж вправе по требованию одной из сторон установить в договоре аренды не предусмотренные законодательством санкции за нарушение обязательств.

Госарбитраж Хабаровского края при рассмотрении разногласий, возникших между производственным жилищным ремонтно-эксплуатационным трестом N 3 и базой "Госбакалея" при заключении договора аренды нежилого помещения, прекратил производство по делу в части спора об установлении в договоре ответственности арендатора за несвоевременное внесение предусмотренных договором платежей. При этом госарбитраж сослался на то, что такая ответственность законодательством не предусмотрена и может быть установлена в договоре только с согласия обеих сторон.

Данное решение неправомерно. В соответствии со ст.35 Основ гражданского законодательства стороны вправе обеспечить надлежащее выполнение обязательств установлением в договоре соответствующей ответственности, а согласно ст.18 Закона о государственном арбитраже в СССР при недостижении сторонами соглашения решение по спорному вопросу принимается государственным арбитражем.

Споры об изменении условий договора аренды рассматриваются органами госарбитража в общем порядке.

Значительное количество рассмотренных госарбитражем по существу исков касалось изменения условий договоров аренды.

В соответствии с п.1 ст.13 Основ законодательства об аренде изменение условий договора аренды допускается по соглашению сторон. Данное положение означает, что договор не может быть изменен арендатором или арендодателем в одностороннем порядке. Требования одной из сторон об изменении условий договора подлежат рассмотрению госарбитражем в общем порядке.

Вместе с тем следует учитывать, что п.3 ст.8 Основ предусматривает, что по требованию одной из сторон могут быть досрочно пересмотрены размеры арендной платы в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Союза ССР и союзных республик.

Договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон только в случае нарушения другой стороной условий договора.

Решение о расторжении договора может быть принято с учетом изучения всех обстоятельств споры. В частности, нецелесообразно расторгать договор в том случае, если требование истца основано лишь на несущественных нарушениях условий договора, которые могут быть устранены без ущерба интересам сторон.

Госарбитраж Татарской ССР правомерно отказал в удовлетворении требований Казанского завода "Полимерфото" о расторжении договора аренды оборудования, заключенного с кооперативом "Рекорд". В обоснованности исковых требований завод ссылался на отсутствие в необходимом количестве сырья и материалов и невозможность обеспечения ими кооператива, как это было предусмотрено договором, а также на невыполнение кооперативом в полном объеме обязательств по поставкам продукции в счет обязательств завода.

Между тем при изучении материалов дела госарбитраж установил, что существенных нарушений в деятельности кооператива нет. Недопоставка продукции отдельным потребителям в счет обязательств завода допущена из-за невыполнения заводом своих обязанностей по обеспечению кооператива сырьем и другими ресурсами.

С учетом изложенного, у госарбитража не было оснований расторгнуть договор аренды по требованию завода.

В другом случае Госарбитраж Тульской области по требованию Тульского опытного завода технологического инвентаря расторг договор аренды литьевого участка, заключенный заводом с научно-производственной фирмой "Диапазон" ПГКО "Ант". Основанием для расторжения данного договора явилось невыполнение ответчиком ряда предусмотренных договором работ в установленные сроки, а также нарушение некоторых других условий договора.

По всем спорным условиям договора, переданным на разрешение госарбитража, решение должно быть принято по существу.

Производственный жилищный ремонтно-эксплуатационный трест N 2 г.Комсомольска-на-Амуре и фабрика по ремонту и пошиву одежды передали на разрешение Госарбитража Хабаровского края разногласия, возникшие при заключении договора аренды нежилого помещения, в частности, по размеру арендной платы.

В связи с тем, что стороны не представили по требованию госарбитража надлежащих доказательств в подтверждение своих расчетов размера арендной платы, госарбитраж в этой части иск оставил без рассмотрения, приняв в отношении других условий договора решение по существу.

Между тем согласно п.2 ст.7 Основ законодательства об аренде условие о размере арендной платы является одним из основных условий договора аренды, а в соответствии со ст.160 ГК РСФСР договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его пунктам.

Поэтому в данном случае госарбитражу следовало принять решение в части размера арендной платы по существу.

С арендного предприятия не могут быть взысканы необоснованно полученная прибыль и штраф за нарушение государственной дисциплины цен.

В Госарбитраж Башкирской ССР обратился комитет по ценам с требованием взыскать с Учалинского арендного предприятия нерудных материалов необосновано полученную прибыль в связи с завышением цен и штраф за нарушение государственной дисциплины цен. Само нарушение было допущено государственным предприятием, на базе которого в дальнейшем создано Учалинское арендное предприятие нерудных материалов.

Однако указанные исковые требования не подлежали удовлетворению по следующим от основаниям.

Основы законодательства об аренде не предусматривают возможность взыскания с арендных предприятий необоснованно полученной прибыли и штрафа за нарушение государственной дисциплины цен, которые списываются с государственных предприятий на основании п.8 ст.17 Закона СССР о государственном предприятии (объединении).

Кроме того, в соответствии с п.1.1 Инструкции Госкомцен СССР и Минфина СССР "О порядке применения экономических санкций за нарушения государственной дисциплины цен" действие данной Инструкции на арендные предприятия не распространяется.

Отдел обобщения арбитражной

практики и инструктирования