Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 ноября 2004 г. N Ф08-5608/04 "При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением юридических лиц, указанных в п.1 ст.20 Земельного кодекса РФ) на праве постоянного пользования, это право подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность. При неисполнении этого требования собственник земли вправе взыскать неосновательное обогащение (сбережение)" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 декабря 2005 г. N Ф08-6005/05

Муниципальное учреждение "Комитет имущественных отношений Туапсинского района" обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО "Строительно-монтажное предприятие" о взыскании 1 328 275 рублей неосновательного обогащения и 292 079 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения иска). Исковые требования основаны на том, что ответчик приобрел объекты недвижимости детского оздоровительного лагеря на земельном участке, расположенном по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, п. Новомихайловский, и в период с 2002 года по 1, 2 квартал 2004 года использовал земельный участок без оформления договора аренды и не платил установленную арендную плату за земельный участок.

Решением от 16.07.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.09.04, в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на то, что при покупке объектов недвижимости ответчик приобрел право на земельный участок на том же титуле, что и продавец - постоянное (бессрочное) пользование, поэтому правомерно оплачивал земельный налог.

В кассационной жалобе муниципальное учреждение "Комитет имущественных отношений Туапсинского района" просит решение от 16.07.04 и постановление апелляционной инстанции от 17.09.04 отменить, исковые требования удовлетворить. Жалоба мотивирована следующим:

- ответчик неосновательно обогатился на сумму сбереженной арендной платы, так как уклонялся от заключения договора аренды земельного участка;

- необоснован вывод суда о том, что ЗАО "Строительно-монтажное предприятие" приобрело право на спорный земельный участок на том же титуле (постоянное пользование), что и прежний собственник недвижимости, поскольку в силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" земельный участок с момента приобретения находящихся на нем объектов недвижимости мог быть предоставлен акционерному обществу только на праве аренды;

- ЗАО "Строительно-монтажное предприятие" не вправе приобрести земельный участок в собственность, так как земельный участок относится к землям особоохраняемых территорий, передача которых в собственность запрещена статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и выслушав представителя муниципального учреждения "Комитет имущественных отношений Туапсинского района", Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, право собственности на объекты недвижимости детского оздоровительного лагеря, расположенного в п. Новомихайловском, Туапсинского района ЗАО "Строительно-монтажное предприятие" приобрело на основании договора купли-продажи от 20.12.01. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 26.02.02.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене как незаконные и необоснованные.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.91 N 1103-1 при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком. Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. При покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.01 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства").

Таким образом, до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.01 N 136-ФЗ (30.10.01) законодательство допускало возможность перехода к приобретателю недвижимости (здания, строения, сооружения) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Вместе с тем на момент существования спорных отношений вступил в действие Земельный кодекс Российской Федерации. Кодекс ограничил круг субъектов, которые могут иметь и приобретать (получать) земельные участки на указанном вещном праве (пункт 1 статьи 20).

При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением юридических лиц, указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации) на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений (абзац третий пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации не предусматривает возможность перехода права постоянного (бессрочного) пользования к приобретателю здания, строения или сооружения, если он не входит в перечень лиц, указанных в пункте 1 статьи 20 Кодекса. ЗАО "Строительно-монтажное предприятие" не входит в указанный перечень, поэтому не вправе пользоваться участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В связи с тем, что после 30.10.01 право постоянного (бессрочного) пользования не было переоформлено в соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 N 137-ФЗ "О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и недвижимость, расположенная на данном земельном участке, отчуждена в пользу ответчика, то собственник земли (муниципальное образование в лице уполномоченного органа - МУ "Комитет имущественных отношений Туапсинского района") имеет право взыскать с приобретателя недвижимости неосновательное обогащение в форме арендной платы (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако, так как ответчик уплачивал земельный налог, неосновательное обогащение подлежит возмещению в виде разницы между арендной платой и земельным налогом (статья 1108 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, не установленные в судах первой и апелляционной инстанций.

С учетом указанного, суду при новом рассмотрении следует оценить, представленный истцом расчет неосновательного обогащения и установить соразмерность обогащения ответчика сумме заявленных требований истца.

При взыскании процентов за пользование денежными средствами, суду следует дать оценку отношениям сторон по заключению договора аренды, поскольку в материалах дела имеются документы, свидетельствующие о намерении ответчика заключить договор аренды земельного участка (письма от 01.04.03, 07.04.04). В случае, если будет установлено, что истец злоупотребил правом, препятствуя заключению договора аренды и предъявляя к возмещению заявленные денежные требования, суд вправе уменьшить размер взыскиваемых процентов.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 16.07.04 и постановление апелляционной инстанции от 17.09.04 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-12925/2004-49/299 отменить. Передать дело на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.