Апелляционное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 14 ноября 2018 г. по делу N 33-5252/2018

 

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Крамаренко О.А.

судей Уосис И.А, Коноваленко А.Б.

при секретаре Протас И.Н.

рассмотрела в судебном заседании 14 ноября 2018 года апелляционную жалобу Громова Константина Анатольевича на решение Московского районного суда г. Калининграда от 10 июля 2018 года, которым его исковые требования к Сорохтей Татьяне Александровне, Антроповой Марине Юрьевне о расторжении договора купли-продажи доли квартиры оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Уосис И.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Громов К.А. обратился в суд с иском, указав, что 19.11.2012 г. он заключил с Антроповой (Поляковой) М.Ю. и Сорохтей Т.А. договор купли-продажи квартиры, по которому продал принадлежащую ему 1/2 долю квартиры N в доме N по "адрес" за 1000000 руб. Оплата по договору предусматривалась следующим образом: 450000 руб. - в день сдачи документов на регистрацию договора в Управление Росреестра по Калининградской области, 550000 руб. - после его снятия с регистрационного учета и освобождения 1/2 квартиры от любых прав и претензий третьих лиц, плательщиком по договору являлась Сорохтей Т.А. Свои обязательства он выполнил, снявшись с регистрационного учета. Однако, в нарушение договора ему было выплачено только 450 руб. Денежные средства в размере 999550 руб. он не получил. В связи с неисполнением ответчиком условий сделки просит расторгнуть договор купли-продажи 1/2 доли указанной квартиры.

Судом постановлено изложенное решение.

В апелляционной жалобе Громов К.А. просит решение отменить и принять новое решение. Указывает на то, что суд неправильно установилимеющие значение для дела обстоятельства, дал неправильную оценку представленным доказательствам, неправильно применил нормы материального права, допустил нарушения норм процессуального права, в связи с чем, пришел к неправильным выводам.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Громов К.А. не явился, извещен надлежащим образом. От Громова К.А. поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с неготовностью его представителя к судебному заседанию, невозможностью участия в деле без представителя.

Судебная коллегия не усмотрела оснований для отложения судебного заседания по указанной в ходатайстве причине, поскольку доказательств невозможности явиться в судебное заседание по каким-либо объективным обстоятельствам, в том числе по состоянию здоровья, не представлено, неявка представителя не является безусловным основанием для отложения судебного заседания; и пришла к выводу о возможности рассмотреть дело в отсутствие истца и его представителя.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ - с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение подлежащим оставлению без изменения.

Как следует из ст. 307 ГК РФ - обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащей случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела - Громов К.А. являлся собственником 1/2 доли квартиры N дома N по "адрес" на основании решения Московского районного суда г.Калининграда от 29.06.2012 г.

19.11.2012 г. Громов К.А. заключил с Поляковой М.Ю. и Сорохтей Т.А. договор купли-продажи указанной доли квартиры, по которому Полякова М.Ю. приобрела указанную долю квартиры за счет денежных средств Сорохтей Т.А. (плательщика).

Стоимость доли квартиры по соглашению сторон установлена в размере 1000000 руб, которая оплачивается плательщиком в следующем порядке: 450000 руб. в день предоставления документов на регистрацию договора в Управлении Росреестра по Калининградской области, оставшуюся сумму в размере 550000 руб. плательщик уплачивает продавцу после снятия продавца с регистрационного учета и освобождения доли квартиры от любых прав и претензий третьих лиц.

Право собственности покупателя Поляковой М.Ю. зарегистрировано в установленном порядке.

В дальнейшем Полякова М.Ю. произвела отчуждение 1/4 доли квартиры дочери Шумковой А.Ю. на основании договора дарения от 30.09.2013 г.

Заявляя требования о расторжении заключенного 19.11.2012 г. с Антроповой (Поляковой) М.Ю. и Сорохтей Т.А. договора купли продажи, Громов К.А. ссылается на неисполнение ответчиком условий сделки по оплате недвижимости, поскольку ему было выплачено только 450 руб, а денежные средства в размере 999550 руб. он от плательщика в счет стоимости квартиры не получил.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Громова К.А, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый договор специальных условий его расторжения не предусматривает, а доказательств существенного нарушения условий договора покупателем и причинения ему значительного ущерба Громовым К.А. не представлено. Сама по себе невыплата покупателем денег за объект недвижимости без учета конкретных обстоятельств применительно к ст.450 ГК РФ существенным нарушением договора не является.

Вместе с тем, данные выводы судебная коллегия не может признать обоснованными.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного Кодекса.

В соответствии с указанными нормами и разъяснениями - продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться в суд как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

Из заключенного сторонами договора у ответчика Сорохтей Т.А. возникла обязанность уплатить истцу за квартиру 1 000 000 руб.

Вместе с тем, в полном объеме цена по договору Громову К.А. не выплачена.

По смыслу приведенных правовых норм, недоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Получение продавцом от покупателя цены за проданную недвижимость является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая ее и передавая в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за нее определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости Громов К.А. знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

Вместе с тем, указанные неверные выводы не привели к принятию неправильного решения. Выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Громова К.А. являются обоснованными.

Как установлено - после подачи документов сторонами сделки в регистрирующий орган регистрация приостанавливалась в связи отсутствием доказательств соблюдения положений ст.250 ГК РФ, наличием зарегистрированного обременения на долю квартиры. В дальнейшем поступило заявление Громова К.А. о прекращении регистрации в связи с неполучением от продавца и плательщика денежных средств в размере 450000 руб.

Полякова М.Ю. обращалась в суд с иском о регистрации перехода права собственности на долю квартиры на основании заключенного с Громовым К.А. договора.

Решением суда от 23.05.2013 г. указанные требования Поляковой М.Ю. удовлетворены, постановлено зарегистрировать переход права собственности на долю квартиры, принадлежащую Громову К.А, к Поляковой М.Ю. на основании договора купли- продажи от 19 ноября 2012 г.

Встречные исковые требования Громова К.А. о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки оставлены без удовлетворения.

После вступления решения суда в законную силу право собственности Поляковой М.Ю. на долю квартиры зарегистрировано в установленном порядке.

Не получив по указанному договору денежные средства в полном объеме, Громов К.А. обращался в суд с иском к Поляковой М.Ю. о взыскании денежных средств по договору в размере 550000 руб, компенсации морального вреда в связи с неисполнением ответчицей обязательств по договору. Решением Московского районного суда г.Калининграда от 09.10.2014 г. в удовлетворении исковых требований Громова К.А. отказано со ссылкой на то, что обязательства по оплате стоимости квартиры в соответствии с условиями договора купли-продажи возложены на Сорохтей Т.А.

Также Громов К.А. обращался в суд с иском к Сорохтей Т.А. о взыскании задолженности по договору купли-продажи. Решением Ленинградского районного суда г.Калининграда от 24.12.2014 г. с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 25 марта 2015 г. с Сорохтей Т.А. в пользу Громова К.А. взыскана задолженность по договору купли-продажи в размере 405000 руб.

На основании указанного судебного постановления Громову К.А. был выдан исполнительный лист, который предъявлялся им к принудительному исполнению в ОСП Ленинградского района г. Калининграда, но в дальнейшем исполнительное производство было окончено 26.10.2017 г, исполнительный лист возвращен взыскателю без исполнения на основании его заявления.

Как следует из пояснений Громова К.А. в судебном заседании - он отозвал исполнительный лист в связи с отсутствием у Сорохтей Т.А. какого-либо имущества.

Таким образом, Громов К.А, не получивший от покупателя причитающиеся по договору денежные средства, избрал предоставленный ст. 12 ГК РФ способ защиты права в виде обращения с иском о взыскании задолженности по договору. Его требования удовлетворены, права восстановлены в судебном порядке, решение вступило в законную силу.

Сам по себе факт неисполнения должником решения суда о взыскании задолженности по договору купли-продажи не свидетельствует о возможности одновременно применить и такой способ защиты права как расторжение договора купли-продажи.

Материалы дела не содержат данных, свидетельствующих о том, что у Громова К.А. утрачена возможность восстановления его прав избранным им способом - путем исполнения решения суда о взыскании задолженности. Исполнительный лист отозван самим Громовым К.А, срок его предъявления к взысканию не истек.

Исключительные обстоятельства, препятствующие исполнению указанного решения суда, или свидетельствующие о том, что исполнение решения суда невозможно, отсутствуют.

При изложенных обстоятельствах оснований для расторжения договора купли-продажи, вопреки доводам жалобы, не имелось.

Изложенные Громовым К.А. в жалобе доводы о неверном определении судом размера уплаченных ему по договору денежных средств являются несостоятельными.

Обстоятельства, связанные с расчетом между сторонами договора купли-продажи от 19 ноября 2012 г, являлись предметом судебного разбирательства в рамках дела по иску Громова К.А. к Сорохтей Т.А. о взыскании задолженности по договору купли-продажи.

Решение суда по указанном уделу вступило в законную силу, в связи с чем, установленные данным решением обстоятельства, в силу ч.2 ст.61 ГПК РФ, обязательны для суда при разрешении настоящего спора, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию.

Процессуальных нарушений, которые привели к принятию неправильного решения, в том числе тех, на которые ссылается в жалобе Громов К.А, судом первой инстанции не допущено.

Вопреки доводам жалобы, Сорохтей Т.А. привлечена к участию в деле, участвовала в одном из судебных заседаний.

Поскольку Антропова М.Ю. является стороной сделки, она правомерно привлечена к участию в деле в качестве ответчика.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием для отмены или изменения решения суда.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда г. Калининграда от 10 июля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Председательствующий:

 

Судьи:

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.