Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 марта 2011 г. N Ф05-950/2011 по делу N А40-66035/10-91-548

г. Москва

117 марта 2011 г.

N КГ-А40/1045-11 Дело N А40-66035/10-91-548

Резолютивная часть постановления объявлена 3 марта 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 17 марта 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Русаковой О.И.

судей Волкова С.В. и Комаровой О.И.

при участии в заседании:

от истца ФГУП "Центрреставрация" - Гуваков В.Ю., доверенность от 25.0.2011, адвокат, уд. N 6736;

от ответчика ООО "Никита и Ко" - Манукян В.В., доверенность от 17.02.2011 г., адвокат, уд. N 28909, Нехамкин И.Р., доверенность от 09.09.2010

от третьего лица - ТУ ФАУГИ в г. Москве - Тихонов А.В., доверенность от 06.09/2010 N Д-453

рассмотрев 03.03.2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Никита и Ко" , ответчик на решение от 08.10.2010 г. Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Шудашовой Я.Е. на постановление от 24.12.2010 г. Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Савенковым О.В., Красновой С.В., Тихоновым А.П. по иску ФГУП "Центрреставрация" об изменении условий договора к ООО "Никита и Ко"

третье лицо: ТУ Росимущества по городу Москве установил:

Федеральное государственное унитарное предприятие "Центрреставрация" (далее - ФГУП "Центрреставрация", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Никита и Ко" (далее - ООО "Никита и Ко", ответчик) о внесении изменений в договор аренды от 02.12.1997 г. N 01-3/18, заключенный с ООО "Никита и Ко".

Иск заявлен на основании ст.ст. 451, 452, ч. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и мотивирован тем, что действующий размер арендной платы, согласованный сторонами, в связи с резким повышением цен фактически делает договор аренды безвозмездным и влечет для арендатора неосновательное обогащение в виде сбереженной части арендной платы. Истец указывает на наличие у него правовых оснований для внесения изменений в договор аренды от 02.12.1997 г. N 01-3/18 в соответствии со ст. 451 ГК РФ и условиями договора (п. 3.3 и п. 5.1 договора), обосновывая причины внесения изменений в договор от 02.12.1997 г. N 01-3/18 и существенными изменениями обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть на момент заключения договора аренды. В обоснование иска истец ссылается на ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" как правовую основу для перехода к рыночным ставкам арендной платы, ч. 3 ст. 614 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.10.2010 г. исковые требования удовлетворены в части внесения изменений в преамбулу договора аренды от 02.12.1997 г. N 01-3/18, которая изложена в следующей редакции: "Федеральное государственное унитарное предприятие "Центрреставрация", именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице и.о. Директора Маркаряна А.С., действующего на основании Устава, и Общество с ограниченной ответственностью "Никита и Ко", именуемое в дальнейшем "арендатор", в лице генерального директора Князевой Т.П., действующего на основании Устава, с согласия Территориального управления Росимущества в городе Москве, действующего от имени собственника в отношении арендуемого федерального недвижимого имущества, именуемого в дальнейшем "Территориальное управление", в лице заместителя руководителя Коробова А.В., действующего на основании Приказа от 13.04.2009 г. N 29, и именуемые в дальнейшем "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем": п. 1.1. договора аренды изложить в следующей редакции: "Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: 109544, г. Москва, ул. Школьная, д. 11/3, стр. 1 для использования в уставных целях. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 552 кв. м., в том числе, 172,7 кв. м. подвальных помещений. Состав передаваемых помещений (приложение N 1), расчет арендной платы (приложение N 3) прилагаются к договору"; по всему тексту договора, за исключением п. 1.1 и подпункта 2.2.7 договора, слово "Министерство" заменить словами "Территориальное управление" с учетом соответствующего падежа; по всему тексту договора, за исключением п. 1.1. Договора, слово "Балансодержатель" заменить словом "Арендодатель" с учетом соответствующего падежа; - п. 1.7 договора изложить в следующей редакции: "Если помещения, сданные в аренду, выбывают из строя ранее полного амортизационного срока службы по вине Арендатора, то Арендатор возмещает Арендодателю недовнесенную им арендную плату, а также иные убытки в соответствии с действующим законодательством РФ"; - п. 1.8 договора изложить в следующей редакции: "Если состояние возвращаемых помещений по окончании договора хуже предусмотренного, то Арендатор возмещает Арендодателю причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации"; - изменить нумерацию подпункта, следующего после подпункта 2.2.5 Договора, с "2.2.5" на "2.2.6"; - подпункт 2.2.7 договора изложить в следующей редакции: "Ежемесячно не позднее 10 числа оплачиваемого месяца представлять Арендодателю копии платежных поручений, подтверждающих перечисление денежных средств на расчетный счет Арендодателя"; - п. 3.1 договора изложить в следующей редакции: "в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком, сумма ежемесячной арендной платы за аренду помещений, указанных в Приложении N 1 к настоящему договору, вместе с суммой налога на добавленную стоимость, подлежащие оплате Арендатором, составляет 1.015.220 (Один миллион пятнадцать тысяч двести двадцать) руб. 00 коп. - подпункт 4.2.2 договора изложить в следующей редакции: "В случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,7% с просроченной суммы за каждый день просрочки, которые перечисляются на расчетный счет Арендодателя". В удовлетворении остальной части требований оказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2010 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные инстанции в части удовлетворенных требований согласились с правовой позицией истца и исходили из отсутствия у последнего при заключении им договора аренды возможности предвидеть резкое повышение цен; из фактической безопасности договора, поскольку отсутствует принцип эквивалентности сделки (ст.ст. 423,606 ГК РФ), что нарушает баланс интересов, недопустимый в соответствии с основными началами гражданского права и влечет для арендатора неосновательное обогащение в виде сбереженной части арендной платы; из причинения в связи с этим ущерба имущественным интересам истца и возможности пересмотра арендной платы в случае изменения цен и тарифов, а также в других случаях, предусмотренных законодательством (п. 3.3 договора).

Законность и обоснованность судебных актов проверяются в порядке ст. 284 АПК РФ в связи с кассационной жалобой ООО "Никита и Ко", в которой ответчик просит их отменить в части изменения п. 3.1 договора аренды от 02.12.1997 N 01-3\18 и принять решение об отказе в удовлетворении требований истца, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. В кассационной жалобе приводятся доводы о том, что изменение договора в принудительном порядке возможно только в исключительных случаях при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора; судами не учтено, что само по себе изменение стоимости оценки аренды не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть, в связи с чем изменение порядка определения арендной ставки нельзя признать существенным обстоятельством, которое стороны не могли предвидеть при заключении договора. По мнению заявителя, истец не доказал основания применения ст. 451 ГК РФ, суд не учел, что в спорном договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы только по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке; предусмотренное обязательное проведение оценки при вовлечении в сделку не является для сторон обязательным условием при заключении ими договора, в том числе и в отношении федерального имущества. Суд применил ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не подлежащий, как полагает заявитель, применению к спорным правоотношениям, связанным с уже вовлеченным в гражданский оборот имуществом. Суд не принял во внимание разъяснение Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащееся в п. 1 Информационного письма Президиума от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" относительно рекомендательного характера обязательности проведения оценки имущества, в данном случае арендных услуг. Вывод суда об обязательном применении оценки при заключении договора и применении его условий не основан на правильном применении положений Постановления Правительства РФ от 23.03.2006 N 156, поскольку п. 3 Постановления Правительства от 30.06.1998 N 685 "О мерах по поступлению в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", в который были внесены изменения предыдущим постановлением, не действовал на момент рассмотрения настоящего спора в связи с утратой силы (Постановление Правительства от 05.11.2009 N 901). Кроме того, заявитель считает, что названные постановления Правительства РФ и Программа социально-экономического развития РФ на среднесрочную перспективу не относятся к законам и не могут быть применены в качестве обязательного основания для изменения размера арендной ставки по спорному договору. При рассмотрении спора суд не принял во внимание все условия спорного договора, в том числе условие о возложении на арендатора обязанности по восстановлению переданного в аренду здания, при том, что истцом не оспаривались обстоятельства, связанные с необходимостью осуществления ответчиком реставрации и капитального ремонта здания, а также фактическим восстановлением здания в соответствии с условиями договора аренды и его приемки истцом в эксплуатацию. Суд не дал оценку доводам ответчика о том, что вместо компенсации арендодателем понесенных арендатором расходов по капитальному ремонту, стороны договорились о неизменяемом размере арендной платы с учетом затрат на восстановление спорного здания. По мнению заявителя, сама по себе рыночная оценка аренды восстановленного арендатором здания без оценки и толкования условий договора о действительном размере арендной платы и фактически сложившихся между сторонами отношений без представления истцом расчета ущерба не подтверждают факт того, что дальнейшее исполнение спорного договора нарушает соотношение имущественных интересов сторон. Суд не оценил довод ответчика о понесенных им затратах на восстановление объекта аренды и неправомерно указал на то, что обстоятельства, на которые ссылается ответчик, могут служить основанием для подачи ответчиком самостоятельного иска, в то время как на данные обстоятельства ссылался ответчик в подтверждение отсутствия существенно изменившихся условий и эквивалентного характера договора аренды. При толковании условий договора суд не применил ст.ст. 611 и 614 ГК РФ, нарушил ст. 431 ГК РФ, и не дал оценку условиям спорного договора в совокупности и взаимосвязи его пунктов 3.4, 2.2.2, 2.2.8, 3.1 и 5.1. В обоснование своей позиции заявитель указывает на нарушение судом ст. 65 АПК РФ, необоснованно возложившим бремя доказывания на ответчика величины стоимости спорного здания, ч. 1 ст. 67 АПК РФ об относимости Отчета оценки рыночной стоимости имущества как доказательства в рамках спора об обязательности изменения договора в части арендной платы, ст.ст. 71, 75 АПК РФ о достоверности доказательств и оценки судом представленных доказательств в их совокупности и взаимосвязи.

В судебном заседании представители ООО "Никита и Ко" поддержали доводы кассационной жалобы. Представитель ФГУП "Центрреставрация" возражал против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в судебных актах и представленном в порядке ст. 279 АПК РФ отзыве на кассационную жалобу.

ТУ Росимущества в городе Москве отзыв на кассационную жалобу в суд не представило. Представитель 3-го лица оставил вопрос о разрешении кассационной жалобы ответчика на усмотрение суда.

Обсудив доводы кассационной жалобы и возражения относительно этих доводов, выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права при вынесении судебных актов, Федеральный арбитражный суд Московского округа находит обжалованные судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела, 2 декабря 1997 г. между Министерством государственного имущества Российской Федерации, ГУП "Центрреставрация" (Балансодержателем) и ООО "Никита и Ко" (Арендатором) заключен договор аренды помещений в зданиях и сооружениях, являющихся федеральной собственностью N 01-3/18 (далее - договор), по условиям которого Министерство и Балансодержатель сдают, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 552 кв.м., расположенные по адресу: 109544, г. Москва, ул. Школьная, д. 11/3, сроком до 31.12.2012 г. для использования в уставных целях.

Названный договор прошел государственную регистрацию, о чем свидетельствует регистрационная запись 77-01/00-02/1999-29681.

Факт передачи объекта аренды ответчику подтверждается приложением N 1 к спорному договору аренды.

Истец владеет спорным зданием на праве хозяйственного ведения, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.04.2010 г. N 19/075/2010-364.

Согласно справки Центрального ТБТИ N 10-001198 от 27.02.2009 г. указанное в договоре аренды от 02.12.1997 г. N 01-3/18 и выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.04.2010 г. N 19/075/2010-364 здание по адресу: г. Москва, ул. Школьная, д. 11/3, стр. 1, и здание по адресу: г. Москва, ул. Б.Андроньевская, д. 3/11, стр. 1, соответственно - являются одним и тем же объектом.

Согласно п. 3.1. спорного договора аренды и с учетом Указа Президента РФ N 822 от 04.08.1997 г. "Об изменении нарицательной стоимости российских денежных знаков и масштаба цен" арендная плата, включая НДС, составляла 115.456 руб. за все арендуемые помещения в год и 9.621,33 руб. - в месяц.

Уведомлением от 02.02.2009 г. N 43 истец информировал ответчика об изменении условий договора аренды в части увеличения арендной ставки до 18.703 руб. за 1 кв. м. в год, без учета НДС и коммунальных платежей с установлением ежемесячной арендной платы за арендуемые помещения в здании в целом в размере 860.338 руб. В уведомлении ФГУП "Центрреставрация" ссылалось на Постановление Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по поступлению в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет об оценке рыночной величины годовой арендной платы за аренду помещений, указанных в Приложении N 1 к договору аренды от 02.12.1997 г.

Ответчик письмами от 16.03.2009 г. N 8 и от 12.05.2009 г N 26 отказался от внесения изменений в спорный договор и от подписания дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы.

Сославшись на резкое повышение цен на рынке арендных услуг, несоответствие установленного в рамках названного договора размера арендной платы, не превышающего, как полагает истец, стоимости содержания услуг, реальной стоимости арендных услуг, существенное изменение обстоятельств, а также на недостижение соглашения об увеличении договорной цены, ФГУП "Центрреставрация" обратилось в арбитражный суд с требованием об изменении условий договора.

Разрешая спор, суды признали обоснованными доводы истца, в том числе в части п. 3.1 договора, полагая, что в данном случае договор аренды подлежит изменению в судебном порядке.

При этом суды первой и апелляционной инстанций применили к спорным правоотношениям положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришли к выводу о том, что увеличение стоимости арендных услуг привело к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки.

Между тем, абзац второй пункта 1 этой статьи признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующих изменений настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет,

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота,

3) исполнение договора без изменений его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора,

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменяя условия договора, судебные инстанции исходили из того, что рыночная арендная ставка более чем в 89 раз превышает согласованную сторонами в спорном договоре ставку, что фактически, как утверждает суд, свидетельствует о безвозмездности данной сделки и при отсутствии возможности изменения ставки арендной платы, определенной сторонами в 1997 году, не только повлечет за собой ущерб для собственника, значительно превышающий затраты, но и противоречит общественным интересам, поскольку не способствует социально-экономическому развитию Российской Федерации, для целей которого предусмотрена передача федерального имущества в аренду. В связи с этим суд первой инстанции посчитал, а с ним согласился суд апелляционной инстанции, что исполнение договора без изменения его условий в части размера арендной платы нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Между тем, сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Следовательно, резкое повышение цен на рынке арендных услуг, несоответствие установленного в рамках названного договора размера арендной платы, не превышающего стоимости содержания услуг, реальной стоимости арендных услуг не являются тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Данная правовая позиция не противоречит сложившейся судебно-арбитражной практике по вопросам применения положений ст. 451 ГК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 апреля 2010 г. N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767 Арбитражного суда города Москвы, которым отменены принятые по делу судебные акты и в удовлетворении иска о внесении изменений в условия договора относительно увеличения арендной платы в связи инфляционными процессами отказано; Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 июля 2010 г. N ВАС-8602/10 по делу N А40-81247/09-28-616 Арбитражного суда города Москвы; постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 марта 2010 г. N КГ-А40/1515-10 по делу N А40-81247\09-28-616 Арбитражного суда города Москвы; постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 7 сентября 2010 г. по делу N А12-4264/2009 Арбитражного суда Волгоградской области, постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14 сентября 2010 г. по делу N А68-13310/09 Арбитражного суда Тульской области).

При этом суд кассационной инстанции учитывает, что даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Наличие вышеназванных оснований истцом не доказано и судами первой и апелляционной инстанций не установлено.

Следовательно, упомянутый договор аренды не подлежал изменению судом в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В нарушение ч. 4 ст. 170, ч. 2 ст. 271 АПК РФ суд не обосновал вывод о фактической безвозмездности спорного договора, не указал, каким образом отсутствие возможности изменения ставки арендной платы, определенной сторонами в 1997 году, причинит собственнику ущерб, значительно превышающий затраты, вступит в противоречие с общественными интересами.

Таких доказательств истец в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил.

При этом суды не учли, что в соответствии с условиями договора аренды все эксплуатационные и коммунальные услуги оплачивает арендатор (п. 3.5 договора).

Истцом не представлено доказательств, в каких размерах им понесены расходы на содержание здания, переданного в аренду ответчику.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается истцом, что в соответствии с пунктом 2.2.2 договора аренды ответчик (арендатор) произвел за счет собственных средств комплекс работ по восстановлению и реконструкции переданного в аренду здания в соответствии с требованиями Балансодержателя в согласованном сторонами объеме с учетом сметы затрат (Приложение N 2).

Истцом также не оспаривались обстоятельства, связанные с необходимостью осуществления ответчиком реставрационных и капитальных работ по ремонту переданного в аренду здания, фактическое его восстановление в соответствии с условиями договора и его приемка истцом в эксплуатацию, что также подтверждается актом рабочей комиссии о готовности законченного строительством объекта от 31.05.2000 г.

Сама по себе рыночная оценка аренды уже восстановленного арендатором своими силами и средствами здания без оценки и толкования условий договора аренды о действительном размере арендной платы и фактически сложившихся между сторонами отношений при непредставлении истцом расчета ущерба не подтверждают то обстоятельство, что дальнейшее исполнение спорного договора нарушает соотношение имущественных интересов сторон.

В судебных актах не нашло отражение, на основании каких установленных судами обстоятельствах суды пришли к выводу о противоречии общественным интересам невозможности изменения размера арендной ставки по оспариваемому договору, что не соответствует требованиям процессуального законодательства, регламентирующего вопросы содержания решения, постановления судов (ч. 4 ст. 170, ч. 2 ст. 271 АПК РФ).

Не опровергнут довод ответчика о том, что взаимное соглашение сторон о проведении им капитального ремонта и освобождение арендодателя от обязанности возмещения арендатору стоимости затрат последнего по восстановлению здания при его возврате по окончании действия договора свидетельствует о том, что вместо компенсации арендодателем понесенных арендатором расходов по ремонту здания стороны договорились о неизменном размере арендной платы с учетом затрат на восстановление переданного в аренду здания. Истец, вступая в договорные отношения с ответчиком и возлагая на него бремя восстановления объекта аренды, не мог не предвидеть изменение арендной ставки в связи с восстановлением непригодного для эксплуатации здания, и, соответственно, не мог исключать вероятность роста арендной платы в период действия спорного договора аренды именно с учетом стоимостной оценки восстановленного здания.

При этом ни из договора аренды, ни из справки о состоянии здания в момент его передачи, ни из акта приема- передачи здания, а также пояснений истца в процессе судебных разбирательств не следует, что переданное в аренду здание находилось в пригодном для его использования состоянии.

Соглашаясь с доводом ответчика, суд кассационной инстанции учитывает требования ст. 611 ГК РФ, согласно которым арендодатель предоставляет арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также принимает во внимание разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащиеся в Информационном письме ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" относительно состояния передаваемого в аренду помещения и арендной платы, которая не должна уплачиваться арендатором, если переданное в аренду имущество не может использоваться по назначению.

Судами при толковании условий договора не были учтены вышеназванные положения, а также нормы ст. 616 ГК РФ об обязанности арендодателя производить капитальный ремонт переданного в аренду здания, если иное не предусмотрено законом или договором.

В данном случае ответчик произвел своими силами и за счет собственных средств комплекс работ по полному восстановлению переданному ему по договору аренды здания в соответствии с требованиями Балансодержателя и в объеме, предусмотренном сметой затрат (Приложение N 2) на 2 848 433 764 руб. (п. 2.2.2 договора аренды).

При этом у арендатора отсутствует право на возмещение стоимости неотделимых улучшений по окончании срока аренды. Так, пунктом 2.2.8 договора стороны предусмотрели передачу Балансодержателю по окончании срока действия договора, а также при досрочном прекращении договорных отношений всех произведенных в арендуемом помещении перестроек и переделок, а также улучшений, составляющих принадлежность помещений и неотделимых без вреда для конструкции помещений.

Таким образом, право требовать уменьшения арендной платы обусловлено в данном случае распределением в рамках спорного договора обязанностей между арендодателем и арендатором.

Принимая во внимание условия договора аренды, с учетом имеющихся в материалах дела документов, подтверждающих понесенные ответчиком расходы по восстановлению и ремонту здания, технического состояния переданного в аренду здания, до его ремонта и после (т. 1 л.д. 129, 140, 2 л.д. 68-158, т. 3 л.д. 1-130, т. 4 л.д. 126-129), суд кассационной инстанции соглашается с доводами ответчика, что именно с учетом капиталовложений арендатора и было определено сохранение согласованной сторонами в ст. 3 договора, приложении N 3 к договору арендной платы, которая остается фиксированной в течение срока действия договора либо до внесения по соглашению сторон изменений в условия договора.

В силу п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

По смыслу статей 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендные отношения носят возмездный характер, то есть одной из обязанностей арендатора является оплата им арендных платежей за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.3. договора стороны согласовали условие, при котором арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон - в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов. Однако такое изменение арендной платы возможно только в порядке, определяемом в п.п. 5.1 и 5.2 настоящего договора.

Таким образом, стороны предусмотрели условия, при которых возможно изменение условий договора, в том числе относительно арендной платы - это изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов при наличии соглашения сторон (п. 5.1 договора), что не противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Суды, принимая во внимание условия п. 3.4 спорного договора, в нарушение требований ст. 431 ГК РФ не дали толкование названным условиям договора в целом, а также путем их сопоставления с другими условиями, в том числе п.п. 2.2.2 , 2.2.8, 3.1, 5.1 на основе ст.ст. 611, 614, 616 ГК РФ.

При таких обстоятельствах правовых оснований для увеличения размера арендной платы, а значит, и оснований для удовлетворения требований истца о внесении изменений в п. 3.1. спорного договора аренды не имелось.

В данном случае исходя из условий договора, трактуемых по правилам ст. 431 ГК РФ, изменение размера арендной платы в сторону увеличения по требованию одной из сторон возможно лишь при наступлении условий, перечисленных в п. 3.3 договора, либо на основании дополнительного соглашения к договору (абз. 2 п. 5.1).

Однако, ни одного из вышеназванных условий - централизованное изменение цен и тарифов, другие случаи, предусмотренные законодательными актами, в рамках правоотношений сторон не возникло.

Соответствующего соглашения об изменении размера аренды в материалы дела не представлено.

Вывод судов о том, что новый размер арендной платы установлен на основании отчета об оценке рыночной стоимости здания от 30 июля 2010 года N 44/10-О в соответствии с требованиями ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", судебная коллегия находит ошибочным исходя из следующего.

В силу п. 1, 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. Юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 421 данного Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

По смыслу статьи 424 Кодекса, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Ни истец, ни суд первой, ни апелляционной инстанций не привели ни одной нормы закона, в соответствии с которой арендная ставка при сдаче в аренду федерального имущества устанавливается уполномоченным государственным органом.

Суд кассационной инстанции находит довод истца, с которым согласились суды первой и апелляционной инстанций, об обязательности для сторон результатов оценки величины арендной платы за пользование федеральным имуществом не состоятельным.

В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при передаче принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям объектов в аренду.

В пунктах 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.05 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что названной нормой предусмотрена не обязательность для сторон по договору аренды величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, а обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки).

Поскольку на момент заключения договора от 02.12.1997 г. стороны не могли знать о законодательном требовании проведения оценки в отношении арендуемого имущества, в связи с чем в договоре предусмотрели иной способ индексации (изменения) арендной платы, то указанное обстоятельство, уже существовавшее на момент заключения договора, не может рассматриваться как обстоятельство, существенно изменившее ситуацию и влекущее возможность изменения стоимости аренды при несоблюдении установленного п. 5.1 и п. 5.2 порядка изменения условий договора и его досрочного расторжения.

Постановление Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156, внесшего изменения в Постановление Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по поступлению в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" и установившего, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, не может быть принято во внимание.

По смыслу приведенной нормы требование о заключении договоров аренды с определением стартового размера арендной платы на основании отчета об оценке распространяется на вновь заключаемые договоры аренды и не содержит положения об обратной силе данной нормы.

Из Постановления Правительства РФ от 23.03.2007 N 156, на которое сослался суд в обоснование вывода об обязательности применения нового порядка определения арендных ставок, не следует обязательного применения оценки при заключении договора.

Названным Постановлением внесены изменения в ряд принятых Правительством РФ актов по вопросам управления федеральным имуществом, в том числе, в Постановление от 30.06.1998 N 685.

Пункт 3 Постановления N 685, на который сослался суд, касался вопросов заключения договоров аренды недвижимого федерального имущества на конкурсной основе и стартового размера арендной платы и на момент рассмотрения спора не действовал.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает ссылки судов на вышеназванные акты ошибочными.

Установление судами величины арендной платы за пользование спорным зданием без учета НДС и коммунальных платежей основано на применении Закона, не подлежащего применению к спорным правоотношениям и без учета того, что Отчет об оценке рыночной стоимости здания от 30 июля 2010 года не относится к доказательству, подтверждающему обязательность изменения договора в части арендной платы.

Материалами дела не подтверждается заключение сторонами в соответствии с пунктом 5.1 договора дополнительного соглашения об изменении арендной платы или методики ее определения.

Пунктами 3.3, 5.1 спорного договора возможность пересмотра размера арендной платы в судебном порядке условиями договора аренды не предусмотрена.

Само по себе включение в договор аренды вышеназванных условий не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Суды не учли, что в рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключали соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При названных обстоятельствах у судов не имелось оснований для удовлетворения искового требования. Принятые по настоящему делу решение от 08.10.2010 г. и постановление от 24.12.2010 г. подлежат отмене по основаниям ч.ч. 1, 2, 3 ст. 288 АПК РФ.

Поскольку не требуется устанавливать дополнительные обстоятельства и оценивать новые доказательства по делу, суд кассационной инстанции находит возможным, не направляя дело на новое рассмотрение, принять решение об отказе в удовлетворении требований ФГУП "Центрреставрация" о внесении изменений в договор аренды от 02.12.1997 г. N 01-3/18, заключенный с ООО "Никита и Ко" в части п. 3.1 договора.

Государственная пошлина взыскивается в соответствии со ст. 106, 110 ГК РФ, ст. 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 8 октября 2010 года Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 24 декабря 2010 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу А40-66035/10-91-548 отменить в части внесения изменений в п. 3.1 договора аренды от 2 декабря 1997 года N 01-3/18, заключенного между Министерством государственного имущества Российской Федерации, Государственным унитарным предприятием (ГУП) "Центрреставрация" и Обществом с ограниченной ответственностью "Никита и Ко".

В удовлетворении иска в части внесения изменений в п. 3.1 договора аренды отказать.

В остальной части решение и постановление судов оставить без изменения.

Взыскать с ФГУП ""Центрреставрация" в пользу ООО "Никита и Ко" государственную пошлину в размере 2000 (две тысячи) рублей.

Отменить введенное определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 февраля 2011 года N КГ-А40/1045-11 приостановление исполнение судебных актов по настоящему делу.

Председательствующий-судья:

О.И. Русакова

Судьи:

С.В. Волков

О.И. Комарова