Купить систему ГАРАНТ Получить демо-доступ Узнать стоимость Информационный банк Подобрать комплект Семинары

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 февраля 2011 г. N КГ-А40/217-11 по делу N А40-53720/10-37-394 (ключевые темы: договор аренды - кондиционеры - объекты аренды - арендатор - неотделимые улучшения)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 7 февраля 2011 г. N КГ-А40/217-11 по делу N А40-53720/10-37-394

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего судьи Тихоновой В.К.

судей Волкова С.В., Чучуновой Н.С.

при участии в судебном заседании:

от истца - Суханова Ю.В., по доверенности от 31.12.2010 г. N 163-1/10

от ответчика - Шведова А.В. по доверенности от 01.03.2010 г.,

рассмотрев 31 января 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "Сити Экспресс" на решение от 16 августа 2010 года Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей Скачковой Ю.А., на постановление от 29 октября 2010 года N 09АП-25038/2010-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Левиной Т.Ю., по иску ЗАО "Сити Экспресс" к ЗАО "Хорус Кэпитал" о взыскании убытков, установил:

закрытое акционерное общество "Сити Экспресс" (далее - ЗАО "Сити Экспресс") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковыми требованиями к Закрытому акционерному обществу "Хорус Кэпитал" (далее - ЗАО "Хорус Кэпитал") о взыскании 820 848 руб. 96 коп. убытков в виде арендной платы, уплаченной ЗАО "Сити Экспресс" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Юг Девелопмент" во исполнение заключенного между ними договора аренды от 02.10.2009 г. за пользование помещениями по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 9, стр. 1Б, которые ЗАО "Сити Экспресс" было вынуждено арендовать в связи с невозможностью использовать ранее арендованные им у ЗАО "Хорус Кэпитал" по договору аренды от 21.12.2005 г. помещения в здании по адресу: г. Москва, Гамсоновский пер., д. 5, стр. 3, пользование которыми с 22.10.2009 г. истец был вынужден прекратить по обстоятельствам, за которые отвечает ответчик; а также 146 972 руб. убытков в виде расходов на оплату кондиционера и работ по его установке, от возврата которых ЗАО "Хорус Кэпитал" уклонилось.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке ст. 49 АПК РФ уменьшил размер требований до суммы 146 972 руб., заявив только о взыскании в виде убытков 146 972 руб., составляющих стоимость произведенных ЗАО "Сити Экспресс" отделимых улучшений объекта аренды (наружного блока кондиционера), от возврата которых ЗАО "Хорус Кэпитал" уклонилось.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то обстоятельство, что в рамках договора аренды от 21.12.2005 г. помещения в здании по адресу: г. Москва, Гамсоновский пер., д. 5, стр. 3, истец арендовал у ответчика нежилые помещения общей площадью 800,3 кв.м. Однако, ЗАО "Хорус Кэпитал" создало непреодолимые препятствия пользованию указанных помещений, в связи с чем ЗАО "Сити Экспресс" было вынуждено прекратить пользование ими с 22.10.2009 г. (то есть по обстоятельствам, за которые отвечает ответчик), при этом заявив о демонтаже и вывозе установленного им кондиционера вне границ помещений на крыше здания. ЗАО "Хорус Кэпитал" указанные действия совершать запретил, в связи с чем ЗАО "Сити Экспресс" понесло убытки в размере стоимости кондиционера, а также работ по его установке, которые первый должен возместить на основании ст.ст. 15, 620, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В подтверждение своих требований истец ссылается, в том числе, на договор аренды нежилых (офисных) помещений от 21.12.2005 года, акт приемки-передачи помещений от 02.02.2009 года, служебные и докладные записки, договор на поставку оборудования от 10.08.09, платежные поручения N 1060, 965,964, письма (л.д.80,81), акт об освобождении помещений от 21.10.09.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16 августа 2010 года по делу N А40-53720/10-37-394 иск ЗАО "Сити Экспресс" в полном объеме оставлен без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении иска ЗАО "Сити Экспресс", суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ЗАО "Сити Экспресс" в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказало обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований. При указанных обстоятельствах исковые суд первой инстанции счел требования не подлежащими удовлетворению.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 29 октября 2010 г. N 09АП-25038/2010-ГК решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 августа 2010 года по делу N А40-53720/10-37-394 оставил без изменения, поддержав выводы арбитражного суда первой инстанции.

Законность и обоснованность обжалуемых решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверяются в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с кассационной жалобой ЗАО "Сити Экспресс", в которой заявитель просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование доводов кассационной жалобы ЗАО "Сити Экспресс" ссылается на то, что суды неправильно применили нормы материального права, не установив вины ЗАО "Хорус Кэпитал" в причинении ущерба истцу, путем нарушения его права владения и пользования объектом аренды по договору аренды нежилых (офисных) помещений от 21.12.2005 года, вследствие чего пришли к неверному выводу о том, что истцом не доказан факт неоднократного нарушения ответчиком права владения и пользования истцом объектом аренды.

По утверждению заявителя кассационной жалобы, суды первой и апелляционной инстанции пришли к не соответствующему материалам дела выводу о принадлежности наружного блока кондиционера к неотделимым улучшениям объекта аренды по договору аренды нежилых (офисных) помещений от 21.12.2005 года и, соответственно, о том, что исходя из условий п.п. 6.1,6.2, 7.4.4 договора аренды право собственности на него (кондиционер) по прекращению действия договора автоматически переходят к арендодателю и затраты на производство этих улучшений арендатору не компенсируются.

Представитель ЗАО "Сити Экспресс" в судебном заседании кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель ЗАО "Хорус Кэпитал"возражал против удовлетворения кассационной инстанции по доводам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу, просил суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, жалобу ЗАО "Сити Экспресс" без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при вынесении судебных актов, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 21.12.2005 г. между ЗАО "Хорус Кэпитал" (арендодатель) и ЗАО "Сити Экспресс" (арендатор) был заключен Договор аренды (Т. 1, л.д. 8-35) в редакции последующих изменений (Т. 1, л.д. 36-40), прошедший государственную регистрацию, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок по 21.12.2010 г. включительно нежилые помещения общей площадью 800,3 кв. м в здании по адресу: г. Москва, Гамсоновский пер., д. 5, стр. 3, состоящие из комнат 1-20, 20а, 21-25 помещения II и комнаты В этажа 2.

В соответствии с п.п. 4.2, 4.3 договора аренды от 21.12.2005 г. возврат арендатором арендодателю помещений оформляется актом возврата помещений, подписанным сторонами в день истечения срока действия или досрочного расторжения договора, при условии процедуры возврата в соответствии с п.п. 4.3-4.9. При этом арендатор обязан возвратить арендодателю помещения в состоянии, соответствующему указанному в акте приема-передачи, а в случае, если арендодателем или арендатором производились какие-либо улучшения в течение срока действия договора, то также и с их учетом.

Для определения состояния помещений до подписания акта возврата стороны совместным присутствием осматривают помещения, при отсутствии претензий - подписывают совместный акт о возврате и арендатор в день его подписания вывозит все свое имущество.

В соответствии с п. 6.1, 6.2 договора под улучшениями понимаются усовершенствования помещений или их части, которые невозможно отделить без нанесения вреда помещениям или их части (неотделимые улучшения), в том числе перепланировка, переоборудование, отделка, ремонт помещений, установка, а также изменения инженерных систем и оборудования, находящихся в помещениях.

В соответствии с п. 7.4.4 договора арендатор имеет право производить с предварительного письменного согласия арендодателя улучшения, не нарушающие требования законодательства Российской Федерации. Право собственности на неотделимые улучшения по прекращению действия договора автоматически переходят к арендодателю, и затраты на производство этих улучшений арендатору не компенсируются. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора.

В обоснование своих исковых требований истец ссылается на то, что в рамках договора аренды от 21.12.2005 г. ЗАО "Сити Экспресс" пользовалось выступающими объектом аренды нежилыми помещениями, однако в январе 2009 ЗАО "Сити Экспресс" была утверждена концепция бизнес-развития на период до 2010, согласно которой ЗАО "Сити Экспресс" должно было в значительной степени изменить технологию ведения своего бизнеса, в связи с чем была запланирована замена офисного оборудования.

Для обеспечения указанной замены ЗАО "Сити Экспресс" в соответствии с п. 7.2.2 договора аренды от 21.12.2005 г., условиями п. 2.6 Правил пользования зданием обратилось к ЗАО "Хорус Кэпитал" о предоставлении возможности произвести указанную замену. Однако, по утверждению истца, ответчик в замене офисного оборудования немотивированно отказал, чем создал непреодолимое препятствие в пользовании объектом аренды.

Таким образом, по утверждению заявителя жалобы, с 21.10.2009 г. ЗАО "Сити Экспресс" прекратило пользование объектом аренды по договору аренды от 21.12.2005 г. по обстоятельствам, за которые отвечает ЗАО "Хорус Кэпитал", выразившихся в том, что: 2 и 3 октября 2009 года была прекращена подача электрической энергии в выстывающих объектом аренды помещениях; а также в том, что ЗАО "Хорус Кэпитал" выразило отказ в согласовании производства в выступающих объектом аренды помещениях работ по замене офисного оборудования, необходимого для изменения истцом технологии ведения своего бизнеса.

При этом, как правильно установила апелляционная инстанция, материалы дела не содержат документального подтверждения того, что временное прекращение подачи электроэнергии в выступающих объектом аренды помещения произошло вследствие действия/бездействия ответчика.

Исходя из согласованных сторонами в п. 7.4.4 договора аренды условий, в соответствии с которыми арендатор имеет право производить с предварительного письменного согласия арендодателя улучшения, не нарушающие требования законодательства Российской Федерации; право собственности на неотделимые улучшения по прекращению действия договора автоматически переходят к арендодателю, и затраты на производство этих улучшений арендатору не компенсируются, арбитражный апелляционный суд обоснованно исходил из того, что право согласования арендодателем производства в выступающих объектом аренды помещениях работ по замене офисного оборудования является исключительно правом арендодателя, в связи с чем отказ в согласовании проведения истцом как арендатором соответствующих работ по замене офисного оборудования не может квалифицироваться как ненадлежащее исполнение им обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу п. 2 ст. 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку, как верно установил суд первой инстанции, условия спорного договора аренды от 21.12.2005 г. не содержат прав арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора полностью или частично, то в силу норм ст.ст. 450, 452, 610 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации суды обоснованно исходили из возможности расторжения указанного договора аренды в судебном порядке.

Однако, в материалы дела в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ истом не представлено доказательств, обладающих признаками относимости и свидетельствующими о том, что указанный договора аренды от 21.12.2005 г. является расторгнутым в судебном порядке и на момент вынесения оспариваемых судебных актов не действовал.

При указанных обстоятельствах судебной коллегией признается правильным вывод суда первой инстанции о том, что заключенный между сторонами договор аренды от 21.12.2005 г. не прекратил свое действие на момент принятия судами обеих инстанций обжалуемых судебных актов.

Довод заявителя жалобы о том, что отношения по договору прекратились ввиду фактического освобождения помещений арендатором - ЗАО "Сити Экспресс", что следует из акта об освобождении помещений от 21.10.09 (т. 1 л.д. 107), уже были предметом исследования и оценки судов первой, апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении дела Арбитражного суда г. Москвы N А40-161341/09-23-1060 и был отклонен в связи с тем, что акт от 21.10.2009 об освобождении арендованного помещения составлен арендатором и независимым представителем третьего лица и с учетом положений п. 4.2 договора аренды не является допустимым доказательством в силу ст. 68 АПК РФ.

Таким образом, основания для вывоза имущества из арендованных помещений для истца не наступили.

Более того, в период спорных правоотношений ЗАО "Хорус Кэпитал" имело право на удержание имущества, предусмотренное ст. 359 ГК РФ, поскольку, как установлено судами при рассмотрении дела Арбитражного суда г. Москвы N А40-161341/09-23-1060, арендатор с сентября 2009 г. и по 31.12.2010 обязательства по оплате арендной платы по договору от 02.09.09 надлежащим образом не исполнил, в связи с чем образовалась задолженность.

Предъявляя к ответчику требование о взыскании в виде убытков 146 972 руб., составляющих стоимость произведенных ЗАО "Сити Экспресс" отделимых улучшений объекта аренды (наружного блока кондиционера), от возврата которых ЗАО "Хорус Кэпитал" уклонилось, заявитель ссылается на то, что ЗАО "Сити Экспресс" с согласия ответчика установило в выступающих объектом аренды помещениях наружный блок кондиционера стоимостью 146972 руб., являющийся отделимым улучшением объекта аренды, а поэтому в силу п. 1 ст. 623 ГК РФ является собственностью арендатора.

Согласно п. 1 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из смысла данной статьи следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором: во-первых, - при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества; во-вторых, только при условии прекращения договора аренды.

Как следует из согласованных сторонами условий п. 7.4.4 договора аренды, арендатор имеет право производить с предварительного письменного согласия арендодателя улучшения, не нарушающие требования законодательства РФ. Право собственности на неотделимые улучшения по прекращению действия договора автоматически переходят к арендодателю, и затраты на производство этих улучшений арендатору не компенсируются. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора.

Как правильно установил суд апелляционной инстанции, межблочная трасса кондиционера (межблочный кабель, медные трубки фреонового контура, дренажная трасса), проходящая от наружного до внутреннего блоков кондиционера, является принадлежностью наружного и внутреннего блоков кондиционера, поскольку предназначена для их обслуживания и связана с ними общим назначением (ст. 135 ГК РФ).

В этой связи апелляционная инстанция правильно указала на то, что квалифицировать кондиционер в качестве отделимого улучшения объекта аренды можно лишь в том случае, когда все его составные части могут быть отделены от выступающего объектом аренды имущества без вреда для последнего.

Однако документального подтверждения того, все составные части наружного и внутреннего блоков кондиционера могут быть отделены от выступающего объектом аренды имущества без вреда для последнего в материалы дела не представлено.

Ссылка заявителя жалобы на то обстоятельство, что межблочная трасса кондиционера не вмонтирована в стены, а проходит в вентиляционной шахте, само по себе не свидетельствует о том, что установка наружного блока кондиционера на крыше здания и установка внутреннего блока кондиционера на стене здания не была сопряжена с их монтированием в соответствующие части здания, т.е. что наружный блок кондиционера соединен с крышей здания, а внутренний блок кондиционера соединен с стеной здания способом, не нарушающим их целостность.

При таких обстоятельствах действия ЗАО "Хорус Кэпитал", препятствующего истцу отделить соответствующие улучшения объекта аренды, прав заявителя жалобы не нарушают, поскольку права на указанные улучшения у ЗАО "Сити Экспресс" не имеется.

Кроме того, в отсутствии на момент принятия судами обжалуемых судебных актов в материалах дела доказательств прекращения действия заключенного между сторонами договора аренды от 21.12.2005 г. судебная коллегия, исходя из императивных требований норм пунктов 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий п. 7.4.4 договора аренды, находит обоснованными выводы судов нижестоящих инстанций об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований о возмещении ЗАО "Хорус Кэпитал" стоимости неотделимых улучшений - наружного блока кондиционера или компенсации затрат на их создание.

Соответственно, установленных ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для возложения на ответчика обязанности возместить истцу стоимость кондиционера не имеется.

Заявитель жалобы при рассмотрении дела по существу судами нижестоящих инстанций в нарушение требований ст. 65 АПК РФ также не подтвердил довод о том, что необходимость вывоза оборудования возникла в связи с утверждением новой бизнес-концепции развития, не представил доказательств уведомления арендодателя об утверждении такой концепции.

Как следует из материалов дела, истец обратился к ЗАО "Хорус Кэпитал" непосредственно с требованием обеспечить вывоз имущества без какого-либо предварительного уведомления относительно смены бизнес - концепции.

Таким образом, ЗАО "Сити Экспресс" не доказало обстоятельства, на которые оно ссылается как основание своих требований.

Другие доводы кассационной жалобы, изученные кассационным судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судами обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражными судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено.

При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции не имеется, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судами при рассмотрении дела судебной ошибки.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 августа 2010 года по делу N А40-53720/10-37-394 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

 

Председательствующий судья

В.К. Тихонова

 

Судьи

С.В. Волков

 

 

Н.С. Чучунова

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.