Сравнительный анализ законов об оформлении недвижимости: от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ, от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ и от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ (подготовлен экспертами компании "Гарант")

Новые правила оформления недвижимости
(сравнительный анализ Федеральных законов от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости")


С 1 января 2017 года, за исключением отдельных положений, вступает в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ, новый закон, единый закон), приходящий на смену Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон 1997 года) и Федеральному закону от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) - в соответствующей части.

Согласно пояснительной записке к проекту нового закона он разработан в целях создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости. В качестве предпосылок внедрения упомянутой системы авторы законопроекта ссылаются, в том числе, на современную международную практику развития предоставления услуг в указанных сферах, свидетельствующую "о перспективности институционального объединения рассматриваемых систем и внедрения новых информационных технологий, снижающих издержки пользователей и государства при оказании соответствующих услуг"*(1).


К наиболее значимым новеллам Закона N 218-ФЗ можно отнести следующие:

- введение единой учетно-регистрационной процедуры, исключающей необходимость подачи отдельного заявления о кадастровом учете объекта недвижимости в целях последующей регистрации прав на такой объект;

- формирование Единого государственного реестра недвижимости, который будет вестись исключительно в электронной форме и включать в себя: кадастр недвижимости, реестр прав на нее, реестр границ, реестровые дела, кадастровые карты, книги учета документов;

- закрепление оснований и правил внесения в ЕГРН сведений в порядке межведомственного взаимодействия и уведомительном порядке;

- сокращение сроков осуществления кадастрового учета и регистрации прав (в частности, 5 рабочих дней - с даты приема органом регистрации прав заявления на кадастровый учет и прилагаемых к нему документов, 7 рабочих дней - с даты приема заявления на регистрацию прав и прилагаемых к нему документов);

- отказ от оформления и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав: кадастровый учет и регистрация прав будут подтверждаться выпиской из ЕГРН, а регистрация договора или иной сделки - специальным регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки;

- изменение подхода к определению оснований для отказа в осуществлении кадастрового учета и/или регистрации прав: "самостоятельных" оснований теперь не предусмотрено и отказ будет осуществляться только в тех случаях, когда в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие процедуре;

- сокращение общего срока предоставления сведений из ЕГРН - не более 3 рабочих дней со дня получения органом регистрации прав запроса о предоставлении сведений;

- распределение ответственности за действия (бездействие) при осуществлении кадастрового учета и регистрации прав; уточнение оснований такой ответственности, а также закрепление за регистрирующим органом права регрессного требования в размере возмещенных сумм убытков.

Далее рассмотрим отдельные разделы Закона N 218-ФЗ и основные его новеллы более подробно.


1. Предмет регулирования, структура и понятийный аппарат


1.1. Предмет регулирования


Новый закон характеризуется, прежде всего, тем, что комплексно регламентирует отношения по оформлению недвижимости, охватывая сферы и кадастрового учета, и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Как установлено статьей 1 Закона N 218-ФЗ, он регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации:

- государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации,

- государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также

- ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.


Таким образом, сфера регулирования нового закона расширилась в сравнении с Законом 1997 года за счет включения в нее отношений, связанных с государственным кадастровым учетом недвижимости. В Законе N 218-ФЗ по существу объединены предметы регулирования двух самостоятельных ранее законов (Закон N 122-ФЗ и N 221-ФЗ). Поэтому вполне логично, что новый закон нередко именуется в профессиональной среде "единым" законом.

Однако, обращает на себя внимание тот факт, что формально новый закон не отменяет действия Законов N 122-ФЗ и N 221-ФЗ. Законодатель ограничился лишь общим указанием, в силу которого "законодательные и иные нормативные правовые акты до их приведения в соответствие с настоящим Федеральным законом применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону" (ч. 4 ст. 72 Закона N 218-ФЗ). Причем, первоначально проект закона предусматривал внесение изменений в Закон N 221-ФЗ. В частности, предлагалось ограничить предмет его регулирования отношениями, возникающими в связи с кадастровой деятельностью (смотрите ст. 71 Проекта федерального закона N 597863-6 "О государственной регистрации недвижимости", принятого Государственной думой РФ в первом чтении). В дальнейшем соответствующие положения из текста законопроекта исчезли.


В соответствии с расширением предмета регулирования расширился и круг участников отношений, регламентируемых новым законом. Помимо тех участников, что упоминались Законом 1997 года, в него вошли органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-исполнители (ст. 4 Закона N 218-ФЗ).


1.2. Структура и понятийный аппарат


Новый закон существенно отличается от прежнего структурой и объемом, включая 11 глав, которые объединяют 72 статьи (для сравнения - Закон 1997 года разбит на 6 глав, объединяющих 33 статьи).

В едином законе появились как новые по своему наполнению главы (например, глава 4 "Внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия"), так и те, что "выросли" из отдельных статей прежнего закона.

Например, статьей 15 Закона N 122-ФЗ затрагивались отдельные вопросы назначения на должность государственных регистраторов. Между тем, в Законе N 218-ФЗ определению правового статуса государственного регистратора посвящена уже отдельная глава 9 "Государственный регистратор прав", пусть и объединяющая только две статьи.

Надо признать, что структура единого закона и внутренняя структура отдельных его статей выглядят несколько более логичными и последовательными в сравнении с Законом 1997 года. В частности, в Законе N 218-ФЗ появился ряд глав и статей, вполне оправданно консолидирующих нормы, которые в Законе 1997 года были изложены разрозненно.


Существенные изменения коснулись терминов и определений, используемых в новом законе.

Законодатель, к примеру, вовсе отказался от термина "открытость сведений о государственной регистрации прав" (ст. 7 Закона N 122-ФЗ), продекларировав в тоже время доступность сведений ЕГРН в качестве одного из принципов ведения реестра (ч. 1 ст. 7 Закона N 218-ФЗ).

Также в едином законе отсутствуют понятия "регистрационный округ", "условный номер" (как один из прежних идентификаторов, применяемых в реестре) и целый ряд иных терминов, используемых в Законе 1997 года.

Из нового закона исчезли определения таких понятий, как "сервитут" и "ограничение (обременение)", имеющие место в Законе N 122-ФЗ. Такой подход законодателя представляется вполне обоснованным, поскольку соответствующие понятия раскрыты в Гражданском кодексе РФ и иных законодательных актах, а в Законе N 218-ФЗ сами эти термины используются в том же значении.

Некоторые прежние дефиниции уточнены, в том числе и определение такого ключевого для закона понятия как "государственная регистрация прав на недвижимое имущество".

Если оценивать понятийный аппарат Закона N 218-ФЗ в целом, то используемые в нем термины и определения не вызывают каких-либо серьезных нареканий с точки зрения юридической техники, противоречий с другими законами и т.п.


2. Единый государственный реестр недвижимости


Одним из ключевых нововведений Закона N 218-ФЗ является формирование Единого государственного реестра недвижимости, предназначенного объединить в один информационный блок сведения об учтенных объектах недвижимости (включая и те, права на которые не зарегистрированы) и зарегистрированных правах на недвижимое имущество.

Как определено в ч. 2 ст. 1 Закона N 218-ФЗ, Единый государственный реестр недвижимости является "сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений".

В свою очередь, статья 7 Закона конкретизирует содержание ЕГРН, указывая на то, что он представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из:

1) реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости);

2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость);

3) реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (далее также - реестр границ);

4) реестровых дел;

5) кадастровых карт;

6) книг учета документов.


Нельзя не отметить, что начало процессу связывания государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в единую информационную систему было положено еще в рамках правового регулирования Закона N 122-ФЗ. С 1 марта 2010 года в упомянутом законе, равно как и в Законе N 221-ФЗ появились положения, в силу которых ЕГРП на электронных носителях и государственный кадастр недвижимости на электронных носителях стали признаваться частями единой федеральной информационной системы*(2).

Единый закон, таким образом, завершает начатый ранее процесс объединения двух систем учета информации о недвижимости в единую информационную систему.

Со дня вступления в силу Закона N 218-ФЗ сведения ЕГРП и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения (ч. 6 ст. 72 Закона N 218-ФЗ).

Следовательно, формирование ЕГРН само по себе не влечет для лиц, чьи права на недвижимое имущество зафиксированы в ЕГРП, необходимости нового подтверждения ранее зарегистрированных прав (переоформления свидетельства о регистрации прав и т.п.).

Другим существенным изменением является переход к электронной форме ведения реестра.

Ведение ЕГРП, напомним, предусмотрено на бумажных и (или) электронных носителях. Более того, при несоответствии между записями на бумажных носителях и электронных носителях приоритет имеют записи на бумажных носителях (п. 8 ст. 12 Закона N 122-ФЗ).

Согласно п. 3 ст. 7 нового закона реестры ЕГРН, кадастровые карты и книги учета документов ведутся исключительно в электронной форме. Только реестровые дела будут храниться в электронной форме и (или) на бумажном носителе.


3. Кадастровый учет и регистрация прав: единая процедура, новые правила


В соответствие с Законом N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав выступают составными частями "единой учетно-регистрационной процедуры"*(3).

Сразу оговоримся, что термин является неофициальным и о "единой" процедуре можно говорить лишь с определенной долей условности. Все же кадастровый учет и государственная регистрация прав в ряде случаев осуществляются раздельно, а сроки проведения самих процедур и состав необходимых документов при этом отличаются.

Тем не менее, о единстве позволяет говорить тот факт, что теперь кадастровый учет и государственная регистрация прав при определенных условиях могут осуществляться одновременно и по одним основаниям. Более того, устанавливаются общие требования к представляемым заявителем документам, общие основания и сроки приостановления и прекращения учетной и регистрационной процедур, а также некоторые другие единые процессуальные требования.

Обратимся к непосредственному содержанию главы 3 единого закона ("Государственный кадастровый учет недвижимого имущества и государственная регистрация прав на недвижимое имущество").


3.1. Основания и заявители


Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляются по общему правилу на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом N 218-ФЗ порядке (ст. 14 закона).

Единый закон, как и Закон 1997 года, закрепляет в обобщенном виде документы и обстоятельства, выступающие основаниями кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Для удобства сравнения соответствующих перечней обратимся к сводной таблице:


Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

Закон N 218-ФЗ

Законы N 122-ФЗ

и N 221-ФЗ

- акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте и на момент издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение или ограничение права и обременение объекта недвижимости;


- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;


- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;


- свидетельства о праве на наследство;


- вступившие в законную силу судебные акты;


- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;


- не упоминаются, однако, по сути, охватываются другим пунктом перечня ("иные документы...")




- межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);


- иные документы, предусмотренные Законом N 218-ФЗ, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;


- наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;





- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;



- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;



- свидетельства о праве на наследство;



- вступившие в законную силу судебные акты;


- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;


- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;


- в Законе N 221-ФЗ в качестве оснований для кадастрового учета прямо не поименованы, однако приведены в составе необходимых для кадастрового учета документов







- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.







-


Как видно из приведенной таблицы, единый закон приводит по большей части те же основания для регистрации прав и кадастрового учета, что и Законы N 122-ФЗ и N 221-ФЗ.


Единым законом перечислены конкретные ситуации, когда кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно, а когда раздельно.

В соответствии с ч. 3 ст. 14 закона кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно в связи с:

1) созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, если учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного в порядке, предусмотренном статьей 19 данного закона;

2) образованием объекта недвижимости, за исключением случая, предусмотренного п. 8 ч. 5 ст. 14 данного закона;

3) прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН;

4) образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие государственной регистрации.


Согласно ч. 4 ст. 14 закона государственная регистрация прав без одновременного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с:

1) возникновением права на созданный объект недвижимости в случае, указанном в п. 1 ч. 5 той же статьи;

2) возникновением права на образованный земельный участок в случае, указанном в п. 8 ч. 5 той же статьи;

3) прекращением прав на объект недвижимости (за исключением прекращения прав в случаях, указанных в п. 3 ч. 3 той же статьи);

4) переходом права на объект недвижимости;

5) подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Закона 1997 года;

6) подтверждением прав на объект недвижимости, возникших в силу федерального закона;

7) ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.


В свою очередь, кадастровый учет без одновременной регистрации прав проводится исключительно в тех случаях, если он осуществляется (ч. 5 ст. 14 закона):

1) в связи с созданием объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, которое представлено органом государственной власти, иными лицами в порядке, предусмотренном ст. 19 данного закона;

2) в связи с прекращением существования объекта недвижимости, права на который не зарегистрированы в ЕГРН;

3) в связи с образованием, прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не подлежат государственной регистрации в ЕГРН;

4) в отношении всех помещений в здании одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета на это здание либо в случае, если право собственности на это здание уже зарегистрировано в ЕГРН;

5) в отношении здания, являющегося многоквартирным домом, и помещений, являющихся общим имуществом в таком доме, одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета расположенных в таком доме квартир;

6) в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости;

7) в отношении образуемых при выполнении комплексных кадастровых работ земельных участков, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории (в том числе в случае признания местоположения границ или частей границ такого земельного участка спорным в установленном федеральным законом порядке) и которые после образования будут относиться к землям общего пользования, территориям общего пользования, а также земельных участков, занятых зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства;

8) в отношении земельных участков, образуемых на основании решения об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;

9) в отношении земельных участков, образуемых из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с ч. 14 ст. 41 данного закона.


В отличии от Закона 1997 года в едином законе законодатель более детально подошел к определению лиц, которые правомочны выступать заявителями.

Для наглядности приводим следующую сводную таблицу:


Государственный кадастровый учет

и государственная регистрация прав осуществляются

по заявлению:

при одновременном учете и регистрации

при кадастровом учете (без одновременной регистрации)

при государственной регистрации (без одновременного учета)

1) собственника земельного участка либо лица, которому ЗУ* предоставлен для строительства на ином праве, - при учете и регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком ЗУ здание, сооружение, ОНС**, единый недвижимый комплекс;


2) лица, которому выдано разрешение на создание искусственного ЗУ либо иной документ, предусмотренный Федеральным законом от 19.07.2011 N 246-ФЗ, - при учете и регистрации прав на созданный искусственный ЗУ;


3) собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, - при учете и регистрации прав на образованные объекты недвижимости;


4) собственника здания, сооружения, ОНС, единого недвижимого комплекса, - при учете и регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРН;


5) собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости, - при учете и (или) регистрации ограничений прав и обременений объекта недвижимости, в том числе в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются соответствующие ограничения прав и обременения;


6) кадастрового инженера в случаях, установленных федеральным законом;


7) иного лица в случаях, установленных федеральным законом.

1) представленному уполномоченным органом государственной власти, местного самоуправления или уполномоченной организацией в порядке, предусмотренном ст. 19 закона, - при учете созданного объекта недвижимости;


2) собственника здания, сооружения, ОНС - при учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН;


3) собственника объекта недвижимости или лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при учете в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничение или обременение возникают независимо от момента их государственной регистрации в ЕГРН;


4) собственника объекта недвижимости - при учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости;


5) кадастрового инженера в случаях, установленных федеральным законом;


6) иного лица в случаях, установленных федеральным законом.

1) лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением возникновения прав на созданный или образованный объект недвижимости) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права;


2) правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено данным законом;


3) сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено данным законом;


4) правообладателя объекта недвижимости - при подтверждении права на учтенный в ЕГРН объект недвижимости, возникшего до дня вступления в силу Закона 1997 года либо возникшего в силу федерального закона;


5) нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1, при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия;


6) иного лица в установленных данным законом случаях.

Сокращения:

* ЗУ - земельный участок

** ОНС - объект незавершенного строительства


Если кадастровый учет и (или) регистрация прав осуществляются по заявлению представителя, ему требуется нотариально удостоверенная доверенность, если иное не установлено федеральным законом (ч. 4 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).


3.2. Представление документов


Порядок представления заявления о кадастровом учете и (или) государственной регистрации (с прилагаемыми к заявлению документами) регламентирован статьей 18 Закона N 218-ФЗ.


Определены те же, что и ранее, способы подачи документов:


в форме документов на бумажном носителе:

личное обращение

почтовое отправление


в форме электронных документов и (или) электронных образов документов

отправление в электронной форме


При этом:

- личное обращение может быть реализовано: в регистрирующий орган, к уполномоченному лицу регистрирующего органа при выездном приеме, либо через многофункциональный центр;

- почтовое отправление должно производится с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

- электронные документы (электронные образы документов) должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью, а сама отправка может осуществляться посредством сети "Интернет" через единый портал государственных и муниципальных услуг (функций) или официальный сайт.


К заявлению, если законом не установлен иной порядок, прилагаются следующие необходимые для кадастрового учета и (или) регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные Законом N 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.


Единый закон упростил требования при подаче заявления представителем юридического лица либо лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица.

Напомним, что Закон 1997 года требует от указанных лиц предоставлять, за некоторыми исключениями, учредительные документы юридического лица (смотрите абзацы 5 и 6 п. 4 ст. 16). Единый закон подобного требования не содержит. Напротив, согласно ч. 9 ст. 18 закона орган регистрации прав самостоятельно запрашивает такие документы в органе регистрации юридических лиц, а заявитель может их представить по собственной инициативе.

Другая новелла единого закона в том, что им предусмотрен обязательный перевод заявления и всех прилагаемых к нему документов, представленных на бумажном носителе, в форму электронного документа или электронного образа документа.

Бумажные документы с отметкой об их переводе в электронную форму возвращаются заявителю после осуществления государственной регистрации прав и (или) кадастрового учета вместе с иными подлежащими выдаче документами (за исключением документов, подлежащих помещению в реестровое дело, а также документов, оригиналы которых отсутствуют в иных органах власти и архивах).

Подчеркивается, что документы в электронной форме, созданные в таком порядке, заверяются усиленной квалифицированной подписью должностного лица регистрирующего органа и имеют ту же юридическую силу, что и документы на бумаге (ч. 13 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Особенности оформления и представления документов почтой практически не изменились (им посвящена ч. 12 той же статьи).


Также как и Закон 1997 года, новый закон содержит общее правило, не допускающее истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают всем установленным требованиям. Заявителю не требуется представлять и документ об оплате государственной пошлины (хотя он вправе представить его по собственной инициативе)*(4). Опять же, по собственной инициативе, заявитель вправе подать в регистрирующий орган документы, представляемые в порядке межведомственного информационного взаимодействия (ч.ч. 5-7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).


Заметим, что по сравнению с Законом 1997 года правила уведомления заявителей о приеме их документов непосредственно в тексте нового закона не вполне конкретизированы. Так, заявитель уведомляется о приеме заявления и документов, в том числе с указанием их перечня, даты и времени представления с точностью до минуты:

1) при личном обращении в орган регистрации прав и к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме - в виде расписки непосредственно при приеме заявления и документов;

2) при личном обращении в многофункциональный центр, а также посредством почтового отправления или электронной форме - в течение рабочего дня, следующего за днем приема органом регистрации прав заявления и документов, в порядке и способами, которые установлены органом нормативно-правового регулирования.


Сокращен максимальный срок передачи многофункциональным центром принятых им заявлений и иных необходимых для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов в орган регистрации прав. Теперь срок не должен превышать 1 рабочий день (ч. 18 ст. 18 Закона N 218-ФЗ). Согласно п. 8 ст. 16 Закона 1997 года такой срок составляет 2 рабочих дня.

Еще одно изменение заключается в том, что единым законом предусмотрено основание для отказа в приеме заявления о кадастровом учете и (или) регистрации прав и прилагаемых к нему документов. Закон 1997 года, как известно, указывает на недопустимость отказа в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав (смотрите п. 4 ст. 13 закона).

Согласно же новому закону отказ в приеме заявления и прилагаемых документов не допускается, за исключением случая, когда при личном обращении с документами на бумажном носителе не установлена личность лица, обратившегося за осуществлением кадастрового учета и (или) регистрации прав, в том числе не предъявлен документ, удостоверяющий его личность, или оно отказалось предъявить такой документ - в этой ситуации в приеме заявления и прилагаемых документов должно быть отказано непосредственно в момент их представления (части 14 и 15 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).


3.3. Порядок осуществления учета и/или регистрации


Содержание единой учетно-регистрационной процедуры схематично отображено в ст. 29 нового закона, согласно которой государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя:

1) прием заявления и прилагаемых к нему документов;

2) возврат прилагаемых к заявлению документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных ст. 25 данного закона;

3) проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим законом оснований для приостановления учета и (или) регистрации прав либо для отказа в осуществлении учета и (или) регистрации прав;

4) внесение в ЕГРН установленных данным законом сведений, необходимых для осуществления учета и (или) регистрации прав, либо, при наличии к тому соответствующих оснований, уведомление о приостановлении учета и (или) регистрации прав, либо уведомление об отказе в осуществлении учета и (или) регистрации прав, либо уведомление о прекращении учета и (или) регистрации прав;

5) выдачу документов после осуществления кадастрового учета и (или) регистрации прав, либо после отказа в осуществлении учета и (или) регистрации прав, либо после прекращения учета и (или) регистрации прав.


В том случае, если основания для возврата заявления и прилагаемых документов без рассмотрения отсутствуют, регистрирующий орган осуществляет одно из следующих действий:

1) государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав - в случае отсутствия оснований для отказа в учете и (или) регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали их осуществлению и наличие которых послужило основанием для приостановления учета и (или) регистрации прав;

2) уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для их приостановления;

3) уведомляет об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав - в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению учета и (или) регистрации прав и наличие которых послужило основанием для их приостановления;

4) уведомляет о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии заявления о их прекращении (ч. 4 ст. 29 Закона N 218-ФЗ).


Документы, подлежащие выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в соответствии с Законом N 218-ФЗ выдаются:

правообладателю - физическому лицу или его представителю (при наличии нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом);

правообладателю - юридическому лицу, а именно - лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо представителю организации (при наличии нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом);

представителю органа государственной власти или органа местного самоуправления (при наличии доверенности, составленной на бланке соответствующего органа власти и заверенной печатью и подписью его руководителя; нотариальное удостоверение такой доверенности не требуется);

если заявителем является нотариус - нотариусу или его уполномоченному в установленном порядке работнику;

если регистрация прав осуществляется по требованию судебного пристава-исполнителя - судебному приставу-исполнителю.

Новый закон, также как и Закон N 122-ФЗ регламентирует возможность выдачи документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав через многофункциональный центр (ч. 18 ст. 29).

Наряду с этим, нормами ч.ч. 19, 20 ст. 29 единого закона предусмотрена новая возможность для заявителей и правообладателей: подлежащие выдаче после осуществления учета и (или) регистрации прав документы (в форме документов на бумажном носителе), а также уведомление об отказе в учете и (или) регистрации прав и подлежащие выдаче подлинники представленных заявителем документов на бумажном носителе (при отказе в учете и/или регистрации) могут быть за плату доставлены регистрирующим органом посредством курьерской доставки - при наличии указания на такой способ доставки в заявлении.


Отдельного внимания заслуживает вопрос об удостоверении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Статьей 28 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что:

- кадастровый учет и государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН;

- государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Выписка из ЕГРН, равно как и документ, выражающий содержание сделки, могут иметь электронную форму.

Таким образом, новый закон предусматривает всего два вида удостоверения:

выписка из ЕГРН;

регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки.

Тем самым, единым законом предусмотрено изменение существующего порядка, которое без преувеличения можно назвать знаковым, а именно - полный отказ от оформления и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав.


3.4. Сроки учета и/или регистрации прав


Сроки осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав установлены Законом N 218-ФЗ (статья 16) в рабочих днях и отсчитываются с даты приема органом регистрации либо многофункциональным центром документов, являющихся основанием, соответственно, для государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации.

Соответствующие сроки можно наглядно отобразить в виде следующей таблицы:


Основание

Срок в рабочих днях, если документы для государственной регистрации и/или кадастрового учета представлены в:

Орган регистрации

прав

Многофункциональный центр

заявление на осуществление государственной регистрации прав (и прилагаемые к нему документы)

7

9

заявление на осуществление государственного кадастрового учета (и прилагаемые к нему документы)

5

7

заявление на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (и прилагаемые к нему документы)

10

12

заявление на осуществление государственной регистрации прав (и прилагаемые к нему документы) на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов

3

5

- по тому же основанию, если заявление и прилагаемые документы представлены в электронном виде

1

-

вступивший в законную силу судебный акт, установивший обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав

5

-

судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством РФ


либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства

3

-


Из представленной таблицы видно, во всех случаях, когда документы поступают через многофункциональный центр, срок, отводимый на осуществление регистрации увеличивается на два рабочих дня.

Законом N 218-ФЗ также установлены отдельные сроки государственной регистрации, исчисляемые независимо от адресата представления документов. Речь идет о государственной регистрации:

- найма (и прекращения найма) жилого помещения - не позднее чем через 5 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (ч. 8 ст. 51);

- ипотеки земельного участка, здания, сооружения, нежилого помещения, возникающей на основании нотариально удостоверенного договора ипотеки или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки на основании закона, а также ипотеки жилого помещения - не позднее 5 рабочих дней с даты приема необходимых документов (ч. 9 ст. 53);

- передачи права по закладной в случае, если права залогодержателя удостоверяются закладной, - в течение 1 рабочего дня с даты приема документов, необходимых для осуществления такой государственной регистрации (ч. 10 ст. 53).

Таким образом, сроки осуществления государственного кадастрового учета, равно как и сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество, претерпели изменения. Сроки осуществления отдельных процедур сократились.

Напомним, что в соответствии с п. 3 ст. 13 Закона 1997 года общий срок государственной регистрации прав установлен в 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов. В свою очередь, общий срок осуществления государственной регистрации прав, предусмотренный единым законом, составляет 7 рабочих дней - с даты приема документов регистрирующим органом, либо 9 рабочих дней - с даты приема их многофункциональным центром.

Аналогичная ситуация со сроками осуществления государственного кадастрового учета. Общий срок кадастрового учета, установленный ч. 1 ст. 17 Закона N 221-ФЗ, равен 10 рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления, а по единому закону общий срок для осуществления государственного кадастрового учета составляет 5 рабочих дней - с даты приема необходимых документов регистрирующим органом, либо 7 рабочих дней - с даты приема их многофункциональным центром.

Что касается даты государственной регистрации прав, то ею признается дата внесения в ЕГРН записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости. Датой государственного кадастрового учета является дата внесения в ЕГРН записи об объекте недвижимости (ч.ч. 2 и 3 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).


3.5. Возврат документов без рассмотрения


В отличие от Закона 1997 года единый закон содержит отдельную статью, предусматривающую основания для возврата заявления о кадастровом учете и регистрации прав без рассмотрения (статья 25). Тот факт, что законодатель их консолидировал, несомненно, способствует упрощению восприятия текста закона.

Для удобства сравнения обратимся к следующей таблице:


Основания для возврата

заявления и документов без рассмотрения

по Закону N 218-ФЗ (ст. 25)

по Закону 1997 года

заявление и документы представлены в электронной форме - в формате, не соответствующем установленному (п. 1)

-

заявление и документы представлены на бумажном носителе и имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, в том числе документы, исполненные карандашом, имеют серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание (п. 2)

-

информация об уплате госпошлины за осуществление регистрации прав по истечении 5 дней с даты подачи заявления отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен заявителем (п. 3)

-

в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на регистрацию прав представлено иным лицом (п. 4)

+


аналогичное основание предусмотрено п. 2 ст. 28

заявление об учете и (или) регистрации прав не подписано заявителем в соответствии с законодательством РФ (п. 5)

-

-

при отказе в осуществлении кадастрового учета, когда заявление о регистрации прав и необходимые документы представлены или направлены одновременно с заявлением о кадастровом учете

(основание предусмотрено п. 5 ст. 13)


Таким образом, Закон N 218-ФЗ предусматривает большее число оснований возврата заявления о кадастровом учете или регистрации прав без рассмотрения, а именно - пять вместо двух. При этом четыре из пяти оснований являются новыми.

Срок возврата документов без рассмотрения - в течение 5 рабочих дней со дня их получения регистрирующим органом. Исключение составляют случаи возврата документов по основанию, закрепленному в п. 3 ст. 25 закона (отсутствие информации об уплате госпошлины в ГИС). Возврат документов в этом случае осуществляется в течение 3 рабочих дней по истечении предусмотренного указанным пунктом срока (5 рабочих дней со дня получения заявления и документов регистрирующим органом) (ч. 2 ст. 29 Закона N 218-ФЗ).

Закон также обязал регистрирующий орган уведомлять заявителя о возврате прилагаемых к заявлению документов с указанием причин возврата, а также вернуть документы тем же способом, которым они были представлены (ч. 3 ст. 29 Закона N 218-ФЗ).


3.6. Приостановление, отказ и прекращение процедуры


Единый закон предусматривает широкий перечень оснований, в силу которых осуществление учета и (или) регистрации прав приостанавливается по решению регистратора, а именно - 51 основание (ч. 1 ст. 26 закона). Тем самым, круг их существенно расширен по сравнению с Законами N 122-ФЗ и N 221-ФЗ.

Рассмотрим изменения на примере таблицы:


Основания приостановления кадастрового учета

и (или) регистрации прав по решению регистратора

Закон N 218-ФЗ

Законы N 122-ФЗ

и N 221-ФЗ

1. лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на него

-

2. с заявлением обратилось ненадлежащее лицо

-


служит основанием для отказа в регистрации прав (п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ), осуществлении кадастрового учета (п. 5 ч. 2 ст. 27 Закона N 221-ФЗ)

3. имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами

-


служит основанием для отказа в регистрации прав (п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ)

4. право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с ГК РФ или иным федеральным законом

-


служит основанием для отказа в регистрации прав (п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ)

5. не представлены документы, необходимые для осуществления кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав

-

(в части регистрации прав)

служит основанием для отказа в регистрации прав (п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ)


+

(в части кадастрового учета)

предусмотрено п. 4 ч. 2 ст. 26 Закона N 221-ФЗ

6. представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны

+


предусмотрено п. 1 ст. 19 Закона N 122-ФЗ

7. форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации

-

(в части регистрации прав)

служит основанием для отказа в регистрации прав (п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ)


+

(в части кадастрового учета)

предусмотрено п. 5 ч. 2 ст. 26 Закона N 221-ФЗ

8. представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами

-

9. не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам

+


предусмотрено п. 1 ст. 19 Закона N 122-ФЗ

10. представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных по межведомственным запросам

-


служит основанием для отказа в регистрации прав (п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ)

11. ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято

+


предусмотрено абзацем десятым п. 1 ст. 19 Закона N 122-ФЗ

12. сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке

-


имеется частично пересекающееся по объему основание для отказа в регистрации прав (п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ)

13. сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной

-

14. представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона

-

15. в представленных документах отсутствует подтверждение наличия предусмотренного законом согласия на совершение сделки, подлежащей регистрации или являющейся основанием для регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна

-

16. для осуществления регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если оно приобретено с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, не представлено совместное заявление сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца)

-

17. сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки

-

18. акт государственного органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся основанием кадастрового учета и (или) регистрации прав, изданы вне пределов компетенции издавшего его органа и (или) подписавшего его лица

-

19. объект, о кадастровом учете и (или) регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого и (или) регистрация прав на который осуществляются в соответствии с единым законом

-

(в части регистрации прав)


-

(в части кадастрового учета)

служит основанием отказа в осуществлении кадастрового учета

(п. 1 ч. 2 ст. 27 Закона N 221-ФЗ)

20. границы земельного участка, о государственном кадастровом учете которого и (или) регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости)

-

(в части регистрации прав)



+

(в части кадастрового учета)

предусмотрено п. 2 ч. 2 ст. 26 Закона N 221-ФЗ

21. границы образуемого земельного участка пересекают границы территориальной зоны, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в ЕГРН ошибка в определении местоположения границ такой территориальной зоны в документе, на основании которого внесены сведения в ЕГРН, или случая образования земельного участка для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также для размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов и иных случаев, установленных федеральным законом

+


предусмотрено п. 6 ч. 2 ст. 26 Закона N 221-ФЗ

22. созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту в случае, если правообладатель такого земельного участка вправе выбрать вид разрешенного использования этого земельного участка без согласований и разрешений

-

23. земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта

-

24. в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в орган регистрации прав поступили возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель с/х назначения, и в составе документов, представленных для осуществления кадастрового учета и (или) регистрации права, отсутствуют документы, подтверждающие снятие указанных возражений

-

(в части регистрации прав)


-

(в части кадастрового учета)

служит основанием отказа в осуществлении кадастрового учета

(п. 7 ч. 3 ст. 27 Закона N 221-ФЗ)

25. при установлении границ земельного участка нарушен установленный законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с федеральным законом не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ установленными в порядке разрешения земельного спора или признания при выполнении комплексных кадастровых работ местоположения границ земельного участка спорным

-

(в части регистрации прав)


-

(в части кадастрового учета)

служит основанием отказа в осуществлении кадастрового учета

(ч. 5 ст. 27 Закона N 221-ФЗ)

26. доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления кадастрового учета)

+


предусмотрено ч. 2.1 ст. 26 Закона N 221-ФЗ

27. границы земельного участка пересекают границы населенного пункта, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в ЕГРН ошибка в определении местоположения границ такого населенного пункта в документе, на основании которого вносились сведения в ЕГРН

-

(в части регистрации прав)


+

(в части кадастрового учета)

предусмотрено п. 7 ч. 2 ст. 26 Закона N 221-ФЗ

28. размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах, не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным размерам земельных участков

-

(в части регистрации прав)


-

(в части кадастрового учета)

служит основанием отказа в осуществлении кадастрового учета

(п. 2 ч. 3 ст. 27 Закона N 221-ФЗ)

29. земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев

-

(в части регистрации прав)


-

(в части кадастрового учета)

служит основанием отказа в осуществлении кадастрового учета

(п. 6 ч. 3 ст. 27 Закона N 221-ФЗ)

30. площадь земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхозназначения, отличается от площади такого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания земельного участка или земельных участков, более чем на 10 процентов

-

(в части регистрации прав)


-

(в части кадастрового учета)

служит основанием отказа в осуществлении кадастрового учета

(п. 8 ч. 3 ст. 27 Закона N 221-ФЗ)

31. изменение площади земельного участка и (или) изменение описания местоположения его границ не обусловлены образованием земельного участка или уточнением его границ

-

(в части регистрации прав)


-

(в части кадастрового учета)

служит основанием отказа в осуществлении кадастрового учета

(ч. 4 ст. 27 Закона N 221-ФЗ)

32. в результате кадастрового учета в связи с уточнением сведений о площади земельного участка такая площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ЕГРН

-

(в части регистрации прав)


-

(в части кадастрового учета)

служит основанием отказа в осуществлении кадастрового учета

(п. 1 ч. 5 ст. 27 Закона N 221-ФЗ)

33. земельный участок, в отношении которого представлено заявление о его снятии с кадастрового учета, не является преобразуемым и не подлежит снятию с такого учета в соответствии с новым законом

-


служит основанием отказа в осуществлении кадастрового учета

(ч. 6 ст. 27 Закона N 221-ФЗ)

34. помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении

-

(в части регистрации прав)


-

(в части кадастрового учета)

служит основанием отказа в осуществлении кадастрового учета

(ч. 7 ст. 27 Закона N 221-ФЗ)

35. объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями

-


служит основанием отказа в осуществлении кадастрового учета

(п. 3 ч. 2 ст. 27 Закона N 221-ФЗ)

36. существует судебный спор в отношении прав на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или в отношении обращения взыскания на такое имущество

-

37. в регистрирующий орган поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать с ним определенные действия, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством РФ

+


предусмотрено п. 4 ст. 19 Закона N 122-ФЗ

38. на государственную регистрацию прав представлен другой договор участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства

-


пунктом 3.1 ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ предусмотрено такое основание отказа в регистрации, как "наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства"

39. лицом, которому земельный участок, находящийся в федеральной собственности и в отношении которого Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" выполняет функции агента РФ, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и которым указанный фонд распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, передан в безвозмездное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены упомянутым законом, заключен договор участия в долевом строительстве жилья экономического класса, договор купли-продажи жилья экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этих договоров, либо с нарушением иных требований, предусмотренных указанным законом

-

служит основанием отказа в регистрации договора участия в долевом строительстве

(подп. 3 п. 3.1 ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ)

40. при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником (кроме случаев продажи с публичных торгов, продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенных на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в этих здании или сооружении), к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности

+

предусмотрено (без указания случаев-исключений) п. 1 ст. 24 Закона N 122-ФЗ

41. не представлено заявление о прекращении кадастрового учета и (или) регистрации прав всеми лицами, представившими заявление для осуществления кадастрового учета и (или) регистрации прав, либо не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения регистрации прав, в том числе в случаях, когда заявление на регистрацию прав может быть представлено одной из сторон договора

-

42. площадь земельного участка, определенная с учетом установленных требований, отличается от площади земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания территории, схеме расположения участка на кадастровом плане территории, проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков, более чем на 10 процентов

-

(в части регистрации прав)


+

(в части кадастрового учета)

частично пересекается с основанием, предусмотренным п. 8 ч. 2 ст. 26 Закона N 221-ФЗ

43. границы земельного участка пересекают границы муниципального образования, за исключением случая, если выявлена воспроизведенная в ЕГРН ошибка в определении местоположения границ такого муниципального образования в документе, на основании которого вносились сведения в ЕГРН

-

(в части регистрации прав)


+

(в части кадастрового учета)

предусмотрено п. 7 ч. 2 ст. 26 Закона N 221-ФЗ

44. не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Закона 1997 года перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного закона сделки с объектом недвижимого имущества

-

45. местоположение объекта недвижимости, определяемое согласно описанию местоположения границ земельного участка или контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, не соответствует адресу объекта недвижимости (при его наличии) или иному описанию местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса)

-

46. при продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу к заявлению о регистрации прав не приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом комнаты собственников остальных комнат в коммунальной квартире

-

47. в ответ на уведомление, направленное в соответствии с ч. 20 ст. 18 настоящего закона, поступило возражение правообладателя, указывающее на действие заявителя против воли правообладателя

-

48. назначена временная администрация финансовой организации, являющейся правообладателем или стороной сделки, в предусмотренных Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" случаях

+

(в части регистрации прав)

предусмотрено п. 4 ст. 19 Закона N 122-ФЗ

-

(в части кадастрового учета)

49. имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения ЕГРН о таком объекте недвижимости)

-

(в части регистрации прав)


+

(в части кадастрового учета)

предусмотрено п. 1 ч. 2 ст. 26 Закона N 221-ФЗ

50. местоположение помещения, в отношении которого представлено заявление, в соответствии со сведениями ЕГРН частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения (за исключением случаев, если другое помещение является преобразуемым объектом недвижимости, а также если совпадает местоположение квартиры и комнаты в ней)

-

(в части регистрации прав)


+

(в части кадастрового учета)

предусмотрено п. 3 ч. 2 ст. 26 Закона N 221-ФЗ

51. на момент подачи заявления в отношении земельного участка истек срок действия утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при условии, что образование земельного участка, в отношении которого представлено заявление, осуществляется на основании данной схемы

-

(в части регистрации прав)


-

(в части кадастрового учета)

служит основанием отказа в осуществлении кадастрового учета

(п. 9 ч. 2 ст. 27 Закона N 221-ФЗ)


Что касается как таковой процедуры приостановления кадастрового учета и (или) регистрации прав, то в отличие от порядка, предусмотренного Законом 1997 года, то уведомление о приостановлении процедуры теперь должно направляться заявителю непосредственно в день приостановления (п. 5 ст. 29 Закона N 218-ФЗ).

Существенно изменились и сроки приостановления кадастрового учета и (или) регистрации прав.

Общий срок приостановления регистрации прав по решению регистратора - до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на 3 месяца (ст. 26 единого закона). Данный срок аналогичен тому, что был установлен для приостановления кадастрового учета. Однако срок приостановления регистрации прав увеличился, поскольку согласно п. 2 ст. 19 Закона 1997 года прежний срок составляет не более чем 1 месяц.

Специальные сроки приостановления соответствующей процедуры определены в зависимости от конкретного основания приостановления частями 3-8 ст. 26 единого закона.

Также следует отметить, что в Законе N 218-ФЗ содержится прямое указание на возможность обжалования не только отказа в учете и (или) регистрации прав, что законодательно предусматривалось и ранее, но и приостановления соответствующей процедуры (ч. 12 ст. 29). Напомним, что прежде законодатель предоставлял право обжаловать решение о приостановлении кадастрового учета (ч. 10 ст. 26 Закона N 221-ФЗ), в отношении приостановления регистрационной процедуры подобного правила не предусматривалось.


Приостановление учетно-регистрационной процедуры в заявительном порядке регламентируется в едином законе специальной статьей.

В соответствии с ч. 1 ст. 30 закона кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав могут быть приостановлены не более чем на 6 месяцев однократно на основании заявления лиц, указанных в ст. 15 того же закона (то есть, лиц, правомочных выступать заявителями).


Кардинально изменился подход законодателя к установлению оснований отказа в осуществлении кадастрового учета и (или) регистрации прав.

В осуществлении этих процедур, как предусмотрено ст. 27 Закона N 218-ФЗ, может быть отказано только в тех случаях, когда в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению кадастрового учета и (или) регистрации прав, указанные в статье 26 данного закона. Тем самым, новый закон вовсе не содержит "самостоятельных" оснований для отказа.


4. Кадастровый учет и регистрация прав без участия правообладателя


4.1. Внесение сведений в ЕГРН в порядке межведомственного взаимодействия


Одним из ключевых изменений, которые вносятся единым законом в сферу оформления недвижимости, является закрепление специального порядка внесения сведений в ЕГРН путем межведомственного информационного взаимодействия. Внесение сведений при этом происходит без участия правообладателей.

Сам порядок регламентирован главой 4 закона и содержит, помимо прочего, исчерпывающий перечень решений (актов), о принятии которых соответствующие субъекты обязаны предоставлять информацию в регистрирующий орган.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 32 закона органы государственной власти и местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов):

1) об утверждении результатов кадастровой оценки объектов недвижимости;

2) об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка;

3) об утверждении правил землепользования и застройки либо о внесении изменений в правила землепользования и застройки, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента;

4) об утверждении документации по планировке территории или о внесении изменений в такую документацию, если в случаях, предусмотренных законом, разрешенное использование земельных участков определяется на основании документации по планировке территории;

5) о переводе жилого помещения в нежилое, нежилого помещения в жилое (если не требуется проведение работ по перепланировке) или об утверждении акта приемочной комиссии (в случае проведения работ по перепланировке);

6) об установлении или изменении прохождения Государственной границы Российской Федерации;

7) об установлении или изменении границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципального образования;

8) об установлении или изменении границ населенного пункта;

9) об установлении, изменении границ территориальной зоны, а также об установлении, изменении или о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территорий;

10) об установлении или изменении границ особо охраняемой природной территории;

11) об отнесении к определенной категории земель или о переводе земельного участка из одной категории земель в другую;

12) об установлении или изменении границ охотничьих угодий;

13) об утверждении проекта межевания территории;

14) об установлении или изменении границ территорий опережающего социально-экономического развития;

15) об установлении или изменении границ зон территориального развития в Российской Федерации;

16) об установлении или изменении границ игорных зон;

17) о результатах проведения государственного земельного надзора;

18) об установлении или изменении границ лесничеств, лесопарков.


В том случае, если аналогичные решения принимаются Правительством РФ, документы (содержащиеся в них сведения), необходимые для внесения сведений в ЕГРН, направляют уполномоченные Правительством РФ федеральные органы исполнительной власти.


Помимо этого Закон N 218-ФЗ перечисляет случаи возникновения обязанности по предоставлению документов (сведений) в Росреестр у конкретных органов власти и иных лиц.

В целях удобства такие случаи можно отразить в виде следующей таблицы:


Основания предоставления документов и сведений органу регистрации прав

Субъект предоставления информации

Основания предоставления

информации

Сроки и форма предоставления

Суд

вступление в законную силу судебного акта:

- о признании гражданина ограниченным в дееспособности или признанным недееспособным


Срок: не более чем 3 рабочих дня со дня вступления в силу судебного акта

Форма: копия вступившего в законную силу судебного акта

Суд или иной уполномоченный орган

принятие акта:

- о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество;

- об установлении (снятии) запрета на совершение определенных действий с недвижимым имуществом;

- об избрании залога недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством РФ; либо

- о возврате залога залогодателю;

- об обращении залога в доход государства.


Срок: не более чем 3 рабочих дня со дня принятия акта

Форма: заверенная копия акта

Министерство культуры РФ

принятие Правительством РФ решения:

- об исключении объекта культурного наследия из реестра объектов культурного наследия

Срок: не более чем 15 рабочих дней со дня принятия решения

Форма: решение

Органы охраны объектов культурного наследия

принятие решения (акта):

- о включении объекта недвижимости в реестр объектов культурного наследия;

- об отнесении объекта недвижимости к выявленным объектам культурного наследия, подлежащим государственной охране до принятия решения о включении его в реестр объектов культурного наследия, или об отказе включить его в данный реестр;

- об отказе включить выявленный объект культурного наследия в реестр объектов культурного наследия;

- об утверждении или изменении границ территории объекта культурного наследия и зон охраны объектов культурного наследия.

Срок: не более 5 рабочих дней со дня принятия решения (акта):

Форма: документы (сведения), необходимые для внесения сведений в ЕГРН

Федеральная налоговая служба (как оператор федеральной информационной адресной системы)

внесение в государственный адресный реестр сведений:

- о присвоении адресов объектам адресации;

- об изменении или аннулировании адресов объектов адресации.

Срок: не более чем 5 рабочих дней со дня внесения в реестр сведений

Форма: сведения

Орган, осуществляющий ведение государственного лесного реестра


Орган, осуществляющий ведение государственного водного реестра

Внесение в Государственный лесной реестр, Государственного водный реестр, сведений, соответственно:

- о лесах;

- водных объектах.

Срок: не более чем 5 рабочих дней со дня внесения сведений в реестры

Форма: документы (сведения), необходимые для внесения сведений в ЕГРН

Федеральная миграционная служба


внесения изменений в сведения о физическом лице

Срок: не более чем 5 рабочих дней со дня внесения изменений

Форма: соответствующие сведения

Орган опеки и попечительства

- установление опеки или попечительства

(в регистрирующий орган направляются сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника помещения, находящихся под опекой или попечительством);


- органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии попечения родителей

(в регистрирующий орган направляются сведения о несовершеннолетних членах семьи собственника жилого помещения, оставшихся без попечения родителей).

Срок: не более чем 3 рабочих дня со дня установления опеки или попечительства либо со дня, когда органу опеки стало известно об отсутствии попечения родителей

Форма: сведения

Федеральная налоговая служба (как орган власти, осуществляющий госрегистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей)







внесение в ЕГРЮЛ или в ЕГРИП изменений в содержащиеся в них сведения, соответственно, о юридическом лице или об индивидуальном предпринимателе

Срок: не более чем 5 рабочих дней со дня внесения изменений в реестр

Форма: соответствующие сведения

Органы местного самоуправления

Возникновение оснований для постановки здания, сооружения, помещения на учет как бесхозяйного недвижимого имущества.

Срок: не указан

Форма: документы для постановки объектов на учет

Орган записи актов гражданского состояния

составление записи акта гражданского состояния (в порядке, установленном Федеральным законом "Об актах гражданского состояния"):

- о государственной регистрации смерти

Срок: не более чем 3 рабочих дня со дня составления записи

Форма: сведения о регистрации смерти

Нотариус

выдача свидетельства о праве на наследство

(сведения направляются с указанием сведений о лице, получившем свидетельство, кадастровых номерах объектов недвижимости, включенных в состав наследуемого имущества, номере и дате регистрации нотариального действия в реестре нотариальных действий. Порядок направления сведений устанавливается Основами законодательства о нотариате.

Срок: в течение 3 рабочих дней с даты выдачи свидетельства

Форма: сведения о выдаче свидетельства

Высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (или высшие исполнительные органы государственной власти субъектов РФ), на территории которого (на территориях которых) создается ОЭЗ

1) заключение соглашения о создании ОЭЗ или принятие Правительством РФ решения об увеличении площади ОЭЗ





2) принятие Правительством РФ решения о досрочном прекращении существования ОЭЗ


Сроки: 1) не более чем 3 месяца со дня заключения соглашения или принятия решения

2) не более чем 5 рабочих дней со дня принятия решения о досрочном прекращении существования ОЭЗ

Форма:

1) документы (сведения), необходимые для внесения сведений в ЕГРН

2) уведомление

Сокращения:

1) Реестр объектов культурного наследия - Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

2) ЕГРЮЛ - Единый государственный реестр юридических лиц.

3) ЕГРИП - Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей.

4) Федеральный закон "Об актах гражданского состояния" - Федеральный закон от 15 ноября 1997 года N 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния".

5) Основы законодательства о нотариате - Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1.

6) ОЭЗ - Особая экономическая зона.


Перечень документов и состав содержащихся в них сведений, направляемых или предоставляемых в орган регистрации прав, равно как и порядок их направления (предоставления), и требования к формату документов в электронной форме устанавливаются Правительством РФ.


Закреплены также случаи, когда ввиду того, что сведения не внесены в ЕГРН в порядке межведомственного взаимодействия, заинтересованное лицо вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении подобных сведений. Регистрирующий орган в течение 3 рабочих дней должен самостоятельно запросить необходимые документы (сведения) в соответствующих органах власти или местного самоуправления. Однако, если такой орган власти (или местного самоуправления) уведомит об отсутствии необходимых документов (или сведений), регистрирующий орган отказывает во внесении сведений в ЕГРН по заявлению заинтересованного лица (ст. 33 Закона N 218-ФЗ).

Согласно ст. 34 закона регистрирующий орган в срок не позднее 15 рабочих дней с даты поступления в порядке межведомственного информационного взаимодействия документов (содержащихся в них сведений), вносит соответствующие сведения в ЕГРН. Далее, в течение 5 рабочих дней со дня внесения сведений, регистрирующий орган обязан уведомить правообладателя (правообладателей) об указанных изменениях.


4.2. Внесение сведений в реестр в уведомительном порядке


Главой 5 Закона N 218-ФЗ установлены правила внесения сведений в ЕГРН в уведомительном порядке.

В уведомительном порядке в ЕГРН вносятся следующие записи (сведения):

- о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости;

- о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя;

- о наличии правопритязаний в отношении объекта недвижимости;

- о наличии прав требований в отношении зарегистрированного права;

- о признании граждан недееспособными или ограниченно дееспособными;

- о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством;

- о несовершеннолетних членах семьи собственника жилого помещения, оставшихся без попечения родителей;

- о том, что сделка (при регистрации такой сделки или регистрации прав на ее основании) совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (если сделка в силу закона не является ничтожной);

- об адресе электронной почты и (или) о почтовом адресе, по которым осуществляется связь с лицом, чье право на объект недвижимости зарегистрировано (лицом, в пользу которого зарегистрировано ограничение права и обременение объекта недвижимости);

- о назначении единого недвижимого комплекса;

- о назначении предприятия как имущественного комплекса.


Все перечисленные записи вносятся в ЕГРН на основании заявлений либо в связи с поступлением заявлений, а также на основании сведений, поступивших в порядке межведомственного взаимодействия. Какие бы то ни было уведомления в регистрирующий орган не представляются. Формулировка "в уведомительном порядке", по всей видимости, использована по причине того, что она отражает сам характер установленной процедуры.

Правила, установленные относительно внесения в ЕГРН записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости (ст. 35) и о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя (ст. 36) практически полностью повторяют аналогичные положения ст. 28.1 Закона 1997 года. Изменения коснулись срока внесения записи о наличии возражения в отношении зарегистрированного права - теперь он конкретизирован в законе (не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления, ч. 1 ст. 35).

Помимо этого, в правила погашения подобной записи в ЕГРН внесено логичное уточнение о том, что она погашается без заявления предшествующего правообладателя на основании решения регистратора по истечении 3 месяцев со дня ее внесения, если предшествующий правообладатель не оспорил данное право в суде (копия соответствующего судебного акта, свидетельствующего о принятии судом заявления к рассмотрению, в орган регистрации прав в указанный срок не поступила из суда или не была представлена этим лицом) (ч. 3 ст. 35 закона).

Статья 37 единого закона объединила нормы о внесении в ЕГРН записей о наличии правопритязаний и прав требований в отношении зарегистрированного права, которые ранее предусматривались и Законом 1997 года, но в структуру единого закона вписаны уже более упорядоченно.

В свою очередь, статья 38 закона посвящена правилам внесения в ЕГРН отдельных записей о правообладателе и отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости. При этом, если положения, относящиеся к внесению в ЕГРН записей об адресе электронной почты, о назначении единого недвижимого комплекса и о назначении предприятия (части 1-3 указанной статьи) вписаны в нее вполне логично, то в отношении частей 4 и 5 статьи такой уверенности нет. Как представляется, все же более логичным было бы включение соответствующих норм в главу 4 Закона N 218-ФЗ.


5. Предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН


Порядок предоставления сведений из ЕГРН урегулирован отдельной главой единого закона (глава 8 "Предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости").

В отличие от Закона N 122-ФЗ, упомянутая глава и закон в целом не содержат понятия "открытость" (применительно к сведениям реестра).

Однако в ч. 5 ст. 7 единого закона закреплено, что сведения, содержащиеся в ЕГРН, являются общедоступными, если иное не установлено законом. Если же обратиться к непосредственному содержанию главы 8 закона, то становится очевидным, что уровень "открытости" и доступности сведений принципиально не изменился. Также, как и в Законе 1997 года, в ней предусмотрено, что за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, сведения ЕГРН должны предоставляться по запросам любых лиц (ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Многие положения, определяющие условия и порядок предоставления сведений ЕГРН, в основном повторяют аналогичные положения Закона N 122-ФЗ. Тем не менее, имеются и важные изменения. Остановимся на наиболее значимых из них.

Сокращен срок предоставления сведений из ЕГРН. По общему правилу, они должны предоставляться в срок не более 3 рабочих дней со дня получения органом регистрации прав запроса о предоставлении сведений (ч. 9 ст. 62 Закона N 218-ФЗ). Ранее общий срок составлял 5 рабочих дней.

Определены новые (наряду с прежними) формы предоставления сведений ЕГРН:

- в форме электронного документа;

- в форме документа на бумажном носителе в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в ЕГРН;

- в форме выписки из ЕГРН;

- в ином виде, установленном органом нормативно-правового регулирования.


Некоторые изменения внесены в перечень сведений, предоставляемых строго определенным законом лицам, а также круг таких лиц.

В соответствии с ч. 13 ст. 62 Законов N 218-ФЗ только правообладателям и некоторым иным, прямо перечисленным в данной норме лицам, предоставляются сведения (выделены совпадения с перечнем по Закону 1997 года):

- о дате получения регистрирующим органом заявления о кадастровом учете и (или) регистрации прав и прилагаемых к нему документов,

- о содержании правоустанавливающих документов,

- обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости,

- сведения в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в ЕГРН,

- о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

Как видно, перечень расширился относительно прежнего (смотрите п. 3 ст. 7 Закона N 122-ФЗ).

Что касается круга лиц, которым такие сведения предоставляются наряду с уже упоминавшимися правообладателями, то значительных изменений он не претерпел.

Тем не менее, единым законом в него дополнительно внесены:

- руководитель, заместители руководителя государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (если соответствующие сведения необходимы для осуществления полномочий данной государственной корпорации, предусмотренных статьей 12.1 Федерального закона от 23 декабря 2003 года N 177-ФЗ "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации");

- органы, осуществляющие в установленном федеральным законом порядке оперативно-розыскную деятельность по основаниям, установленным статьей 7 Федерального закона от 12 августа 1995 года N 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности".

Обращаем внимание, что Закон N 122-ФЗ, равно как и новый закон, предоставляют возможность получения упомянутых сведений правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями. Однако отсутствие законодательного определения понятия "правоохранительные органы" наряду с имеющимся в норме ограничительным условием нередко приводят к отказам в предоставлении сведений реестра правоохранительным органам*(5).

Прямое упоминание в рассматриваемом перечне органов, осуществляющих оперативно-розыскную деятельность, безусловно, упростит процедуру получения ими соответствующей конфиденциальной информации, что позволит эффективнее осуществлять возложенные на них полномочия.


Также конкретизирована принадлежность объектов недвижимости, сведения о которых предоставляются арбитражным управляющим в деле о банкротстве (смотрите п. 8 ч. 13 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Еще одно дополнение, привнесенное единым законом выражается в том, что при поступлении в регистрирующий орган запроса о предоставлении сведений ЕГРН об объекте недвижимости (за исключением случаев поступления таких запросов от органов, осуществляющих оперативно-разыскную деятельность) собственник объекта недвижимости уведомляется о поступлении запроса посредством электронной почты или передачи коротких текстовых сообщений (при наличии сведений об адресе электронной почты или об абонентском номере такого правообладателя в ЕГРН) - не позднее 1 рабочего дня, следующего за днем поступления запроса (ч. 18 ст. 62).


В части взимания платы за предоставление сведений ЕГРН единый закон не несет каких-то кардинальных изменений.

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, по общему правилу предоставляются за плату, размер которой, порядок ее взимания и возврата устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. Как и прежде, сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости (только теперь в виде выписки из ЕГРН, а не кадастровой справки) будут предоставляться бесплатно по запросам любых лиц.

Перечень лиц, которым сведения ЕГРН предоставляются по их запросам бесплатно, определен частью первой ст. 63 единого закона.


6. Ответственность при осуществлении кадастрового учета и регистрации прав


Единый закон распределяет ответственность за действия (бездействие) при осуществлении кадастрового учета и регистрации прав между органом регистрации прав (ст. 66) и регистратором (ст. 67).


6.1. Ответственность регистрирующего органа


Орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных единым законом, правилами ведения ЕГРН, иными нормативными правовыми актами РФ, в том числе за:

1) несоответствие осуществления кадастрового учета и (или) регистрации прав требованиям единого закона, правил ведения ЕГРН, иных нормативных правовых актов РФ;

2) за утрату или искажение сведений, содержащихся в ЕГРН;

3) за полноту и достоверность предоставляемых сведений, содержащихся в ЕГРН;

4) за незаконный отказ в осуществлении кадастрового учета и (или) регистрации прав, установленный решением суда, вступившим в законную силу;

5) за уклонение от осуществления кадастрового учета и (или) регистрации прав, в том числе необоснованный возврат заявителю представленных им документов без рассмотрения;

6) за невнесение или несвоевременное внесение в ЕГРН сведений о правах на объекты недвижимости, правообладателях и об объектах недвижимости, поступивших в регистрирующий орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия;

7) за внесение в ЕГРН сведений, содержащих технические ошибки в записях, повлекшие нарушение прав и законных интересов правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в ЕГРН;

8) за несоответствие сведений публичных кадастровых карт сведениям, содержащимся в ЕГРН;

9) за необоснованный отказ в предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН.


Возмещение убытков, причиненных регистрирующим органом в результате ненадлежащего исполнения полномочий, как и прежде, предусматривается в полном объеме - за счет казны Российской Федерации.


Однако теперь за регистрирующим органом закреплено право регресса.

Согласно ч. 4 ст. 66 Закона N 218-ФЗ при компенсации Российской Федерацией ущерба, причиненного личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица правомерными действиями, за исключением случая, предусмотренного ч. 3 той же статьи (когда регистрирующий орган не несет ответственности за убытки), регистрирующий орган имеет право регрессного требования в размере возмещенных сумм:

- к органу государственной власти или органу местного самоуправления, если убытки возникли в результате признания судом незаконным акта соответствующего органа;

- к лицу, выполнившему кадастровые работы, если убытки возникли в результате реестровой ошибки и предоставления этим лицом недостоверных данных и документов для внесения записи об объекте недвижимости в ЕГРН. Данное требование не может быть обращено к организации или гражданину, заключившим договор о проведении кадастровых работ с лицом, их выполнившим;

- к иному физическому лицу или юридическому лицу, незаконные действия которых привели к возникновению таких убытков.


6.2. Ответственность государственного регистратора прав


Государственный регистратор прав несет ответственность за несоответствие сведений, внесенных им в ЕГРН, представленным на кадастровый учет и (или) регистрацию прав документам, сведениям, за исключением сведений, внесенных в ЕГРН из других государственных информационных ресурсов.

Регистратор обязан возместить убытки, причиненные регистрирующему органу своими незаконными действиями (бездействием). Причем, в случае умышленного причинения вреда убытки возмещаются в полном объеме.

Кроме того, регистратор несет ответственность, установленную федеральным законом, за необоснованное приостановление кадастрового учета и (или) регистрации прав и необоснованный отказ в их осуществлении, а также за уклонение от осуществления кадастрового учета и регистрации прав.


Помимо этого, также как и в Законе 1997 года, законодатель поместил в главу, посвященную ответственности в сфере кадастрового учета и регистрации прав, статью о компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

В статье 68 нового закона с некоторыми изменениями и более детально, нежели в прежнем, определены условия и основания выплаты однократной компенсации физическому лицу - собственнику единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по не зависящим от него причинам не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также физическому лицу - добросовестному приобретателю, от которого было истребовано подобное жилое помещение.

В частности, теперь установлено, что компенсация производится в сумме, установленной вступившим в законную силу решением суда о возмещении данным лицам третьими лицами вреда, причиненного в результате утраты упомянутого имущества, если в соответствии с этим решением взыскание по исполнительному документу прекращено в порядке, установленном законодательством, в случае:

1) смерти должника-гражданина, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим, если установленные судебным актом, актом другого органа или должностного лица требования или обязанности не могут перейти к правопреемнику и не могут быть реализованы доверительным управляющим, назначенным органом опеки и попечительства;

2) внесения записи об исключении юридического лица (должника-организации) из единого государственного реестра юридических лиц.

Также закреплено право Российской Федерации в лице органа регистрации прав предъявить регрессные требования в размере возмещенных сумм.


К сожалению, в едином законе так же, как и в Законе 1997 года, прямо не уточняется, подлежит ли выплате компенсация при отсутствии вины со стороны регистрирующего органа. А между тем, напомним, что Конституционный Суд РФ в постановлении от 4 июня 2015 г. N 13-П признал положения ст. 31.1 Закона N 122-ФЗ не соответствующими Конституции РФ в той мере, в какой они не допускают выплату добросовестному приобретателю, от которого было истребовано жилое помещение, разовой компенсации по мотиву отсутствия оснований для привлечения компетентного государственного органа к ответственности за незаконные действия (бездействие), связанные с производившейся им государственной регистрацией прав на указанное жилое помещение*(6).

В этой связи, как представляется, будет логично, если данная правовая позиция найдет отражение непосредственно в тексте закона.


Обобщив нормы Закона N 218-ФЗ об ответственности, можно сформулировать следующие выводы:

- новый закон более детально регламентирует ответственность в сфере кадастрового учета и регистрации прав;

- орган регистрации прав несет ответственность за ненадлежащее исполнение закрепленных за ним полномочий и приведенный в законе перечень конкретных нарушений не является исчерпывающим;

- государственный регистратор несет ответственность за несоответствие внесенных им в ЕГРН сведений представленным документам, а также за необоснованное приостановление или отказ в осуществлении кадастрового учета и (или) регистрации прав, либо уклонение от их осуществления;

- в определенных законом случаях регистрирующему органу предоставлено право регрессного требования в размере возмещенных сумм, если ущерб гражданину или организации был причинен правомерными действиями.


Подводя итог проведенному исследованию заметим, что представленный Вашему вниманию материал, несомненно, не претендует на полноту обзора. Во-первых, единый закон является довольно объемным законодательным актом, всестороннее исследование которого требует более глубокого подхода и другого по-своей масштабности изложения. Во-вторых, закон вступит в силу только 1 января 2017 года и оценить его новеллы в полной мере станет возможным лишь по прошествии определенного времени - с учетом практики правоприменения.


Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

______________________________

*(1) Пояснительная записка к проекту федерального закона N 597863-6 "О государственной регистрации недвижимости".

*(2) Соответствующие дополнения внесены Федеральным законом от 21 декабря 2009 г. N 334-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (п. 9 ст. 1, п. 2 ст. 2).

*(3) Термин предложен авторами проекта закона - в тексте пояснительной записки к нему. Также используется официальными лицами Росреестра (смотрите, к примеру интервью руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Игоря Васильева: "Росреестр ставит коррупции электронные барьеры" // "Московский Комсомолец" N 148 (26.860) от 16 июля 2015 г.).

*(4) Важно помнить, что представление документа об уплате госпошлины может предотвратить возврат заявления без рассмотрения, если по каким-либо причинам информация об уплате госпошлины по истечении 5 дней с даты подачи заявления отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах (смотрите п. 3 ст. 25 единого закона).

*(5) Ввиду существования данной проблемы в Закон 1997 года вносились изменения, однако полностью ее решить не удалось (смотрите, в частности, подп. "б" п. 4 ст. 1 Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ; текст пояснительной записки к проекту федерального закона N 9790-6 "О внесении изменений в статьи 7 и 8 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статью 14 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

*(6) Постановление Конституционного Суда РФ от 4 июня 2015 г. N 13-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 31.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с жалобой граждан В.А. Князик и П.Н. Пузырина"


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.