Энциклопедия судебной практики. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства (Ст. 25.1 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

Энциклопедия судебной практики. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства (Ст. 25.1 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")
1. Общие вопросы государственной регистрации договора участия в долевом строительстве

Энциклопедия судебной практики
Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства
(Ст. 25.1 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

ГАРАНТ:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (за исключением ст. 31.1) признан утратившим силу с 1 января 2017 г.

1. Общие вопросы государственной регистрации договора участия в долевом строительстве

1.1. Договор о долевом участии в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации независимо от соглашения сторон об обязанности одной из сторон обратиться за государственной регистрацией такого договора

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 09 апреля 2013 г. по делу N 33-240/13

Статьей 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве.

Таким образом, нормами закона установлено, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Из смысла приведенных правовых норм следует, что договор о долевом участии в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации в силу императивных требований закона независимо от соглашения сторон о включении условия об обязанности одной из сторон обратиться в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрации такого договора.

1.2. Договор участия в долевом строительстве, предусматривающий реконструкцию существующего объекта, не противоречит требованиям закона и подлежит государственной регистрации

Определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 18 июня 2012 г. по делу N 33-5708

Заявитель считает отказ в государственной регистрации договора незаконным и просил признать решение Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии незаконным и обязать Управление осуществить государственную регистрацию указанного договора.

Довод регистрирующего органа о том, что указанный Федеральный закон от 30.12.2004 года N 214-ФЗ не может быть применим к правоотношениям, сложившимся между сторонами по договору долевого участия в строительстве, так как застройщиком осуществляется реконструкция уже существующего объекта, а не создается новый, основан на неправильном толковании ст. 1 и ст. 2 указанного Закона.

Как следует из буквального толкования данной нормы, законодатель не предусматривает возможность применения указанных норм в зависимости от того, привлечены ли денежные средства участника долевого строительства для строительства дома на свободном земельном участке или для реконструкции объекта (в данном случае из существующего объекта создается новый за счет многоэтажных пристроев).

1.3. Закон допускает государственную регистрацию права собственности на долю в объекте незавершенного долевого строительства

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13 октября 2015 г. N 89-КГ15-10

Из смысла Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершённого строительства.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на незавершённый строительством объект (либо долю в нём).

Тот факт, что строительство спорного жилого дома до настоящего времени не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершённого строительства.

Внимание

Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу

1.4. Право собственности на недостроенный и не введенный в эксплуатацию дом не подлежит государственной регистрации

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 июня 2016 г. N Ф08-3598/16 по делу N А32-7404/2013

Поскольку незавершенный строительством жилой дом как объект недвижимости, как объект гражданского оборота на сегодняшний день не существует, так как он не зарегистрирован в установленном законодательством порядке и не может находиться в долевой собственности, определить, выделить долю в натуре в объекте, которого не существует, невозможно.

1.5. После государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства регистрирующий орган не вправе требовать представления документов, указанных в ч. 2 ст. 25.1 ФЗ N 122-ФЗ

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2014 г. N ВАС-8229/14

Установив, что Управление Росреестра произвело государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного между обществом (застройщик) и [участником долевого строительства], а также государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве в отношении помещения в блок-секции указанного выше дома, суды пришли к выводу, что после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заявители не обязаны представлять, а регистрирующий орган не вправе требовать представления документов, указанных в части 2 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ.

При этом суды разъяснили, что наличие таких документов у регистрирующего органа вытекает из факта регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства.

1.6. Несоответствие описания объекта долевого строительства в договоре и проектной документации препятствует регистрации

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 августа 2010 г. N 33-23870

Из анализа указанных норм права [п. 1, 2 ст. 25.1 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, п. 3, 4, 5 ст. 4 Закона 30.12.2004 N 214-ФЗ] следует, что существенным условием договора долевого участия в строительстве, без достижения соглашения в отношении которого невозможна его государственная регистрация, является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При таком положении дел суд, установив, что содержащееся в договоре указание на квартиру ..., по строительному адресу: г. Москва, ул. ..., на 8 этаже, не соответствует проектной документации, в соответствии с которой количество квартир в 10 этажном доме не превышает 63, пришел к правильному выводу о том, что такой договор не мог быть зарегистрирован.

1.7. Участие гражданина в долевом строительстве многоквартирного дома, равно как и привлечение средств граждан, после 01.04.2005 возможно только на основании ФЗ N 214-ФЗ и в соответствии с ним

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14 июня 2012 г. N 33-7645

Как усматривается из материалов дела, истица не оспаривала, что на регистрацию прав на вновь созданный объект недвижимости был представлен договор об участии в реализации инвестиционного проекта, ранее не зарегистрированный в соответствии с требованиями закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В силу п. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Представленный истицей договор государственную регистрацию не прошел, в связи с чем государственный регистратор пришел к правильному выводу о том, что истица на основании представленного ею договора не приобретает право на указанный объект недвижимости в порядке п. 1 ст. 218, ст. 408 ГК РФ как на вновь созданный объект недвижимости.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исходя из смысла указанного нормативного акта [ч. 2 ст. 27 ФЗ N 214-ФЗ], участие гражданина в долевом строительстве многоквартирного дома, равно как и привлечение средств граждан, после 01 апреля 2005 года возможно только на основании указанного закона и в соответствии с ним, таким образом, отношения между заявителем и ООО [застройщиком] подпадают под действие указанного закона.

1.8. Залог в пользу участников долевого строительства подлежит государственной регистрации без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины

Определение Конституционного Суда РФ от 15 января 2008 г. N 294-О-П

Залог в пользу участников долевого строительства является залогом недвижимого имущества (ипотекой), возникающим в силу закона, а не договора, и в соответствии с подпунктом 6 пункта 3 статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" как обременение прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, однако без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Что касается права собственности на объект долевого строительства, в отношении которого заключается договор участия в долевом строительстве, то, поскольку в момент оформления обязательственных отношений сторон этого договора самого объекта не существует, оно возникнет у участника долевого строительства по окончании строительства соответствующего объекта недвижимости, сдачи его в эксплуатацию и только после этого подлежит самостоятельной регистрации и оплачивается государственной пошлиной в соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации.

1.9. Отсутствие необходимых документов на момент подписания договора не препятствует его регистрации, если на момент регистрации данные документы получены

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 25 сентября 2013 г. по делу N 33-7816/2013

Судебная коллегия не соглашается с доводами жалоб, что отсутствие разрешения на строительство жилья на момент заключения договоров об инвестировании строительства жилья [по своей правовой природе являющихся договором участия в долевом строительстве] является основанием для признания договора недействительным.

1.10. Наличие у регистрирующего органа документов, указанных в ч. 2 ст. 25.1 ФЗ N 122-ФЗ, вытекает из факта регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2014 г. N ВАС-8229/14

Установив, что Управление Росреестра по области произвело государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного между [застройщиком] и [участником долевого строительства], а также государственную регистрации. договора участия в долевом строительстве в отношении помещения в блок-секции дома, суды пришли к выводу, что после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заявители не обязаны представлять, а регистрирующий орган не вправе требовать представления документов, указанных в части 2 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 30 ноября 2015 г. по делу N 33-4766/2015

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, именно указанные договоры, являлись основанием для государственной регистрации ипотеки права аренды на земельные участки в пользу всех участников долевого строительства. Согласно положениям пунктов 2, 2.1 ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заявители не обязаны представлять документы, указанные в части 2 статьи 25.1. Наличие таких документов у регистрирующего органа вытекает из факта регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства.

1.11. Ответственность за нарушение МФЦ сроков регистрации договора участия в долевом строительстве лежит на регистрирующем органе, допустившем незаконное бездействие, а не на МФЦ

Апелляционное определение СК по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 25 ноября 2015 г. по делу N 33а-20344/2015

В нарушение п. 2.1 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Управлением Росреестра государственная регистрация договора участия в долевом строительстве не осуществлена в пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Из письма заместителя руководителя Управления Росреестра следует, что на указанную дату регистрация договора участия в долевом строительстве не произведена в связи с невозможностью обработки всех поступающих заявок по причине значительного повышения объемов поступающих на регистрацию заявок над возможностью Управления их обработки в установленные законом сроки.

Договор участия в долевом строительстве с отметкой о государственной регистрации 30 июля 2014 года поступил в МФЦ 29 января 2015 года.

13 февраля 2015 года договор участия в долевом строительстве получен истицей, что подтверждается подписью в журнале учета выданных документов.

При изложенных обстоятельствах суд, установив, что Управлением Росреестра нарушены сроки регистрации договора участия в долевом строительстве, а также срок передачи указанного договора в МФЦ (ч. 2.1 ст. 25.1 и ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), сделал правильный вывод о незаконном бездействии Управления Росреестра при осуществлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Руководствуясь приведенным положением закона, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования истицы о признании незаконными действия МФЦ, связанные с нарушением срока выдачи заявителю договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости, поскольку ответственность за соблюдение сроков государственной регистрации и передачи договора заявителю, лежит на Управлении Росреестра.

2. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, подписанного до ввода объекта в эксплуатацию

2.1. Регистрация договора участия в долевом строительстве, подписанного до ввода объекта в эксплуатацию, возможна после введения объекта в эксплуатацию

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 декабря 2014 г. N Ф07-8685/14 по делу N А56-3224/2014

Кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Закона "О регистрации" не содержат запрета на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве (дополнительного соглашения к такому договору), подписанного до ввода дома в эксплуатацию, но представленного в регистрирующий орган после завершения строительства.

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25 июля 2014 г. N Ф06-12502/13 по делу N А55-21063/2013

Положения Закона N 214-ФЗ и Закона N 122-ФЗ не содержат запрета на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, подписанного до ввода дома в эксплуатацию, но представленного в регистрирующий орган после завершения строительства.

Внимание

Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу:

2.2. Регистрация договора участия в долевом строительстве, подписанного до ввода объекта в эксплуатацию, не допускается после введения объекта в эксплуатацию

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 28 июня 2012 г. по делу N 33-7294

Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию есть действия по исполнению договора, после сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, кроме действий по передаче готового объекта дольщику.

Таким образом, из указанных выше положений приведенных нормативных актов [ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ, п. 10 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста РФ от 09.06.2005 N 82] не следует, что регистрирующий орган может регистрировать одновременно право собственности одних участников долевого строительства на помещения в построенном доме и договоры участия в долевом строительстве с другими участниками на иные помещения в этом же доме.

Буквальное содержание приведенных нормативных актов соответствует задачам, которые призвано решить положение Закона об участии в строительстве, предусматривающее, что договор долевого строительства считается заключенным с момента государственной регистрации - воспрепятствование заключению дублирующих договоров на один и тот же объект и устранение сомнений в том, когда в действительности (до или после ввода объекта в эксплуатацию) заключен договор.

3. Государственная регистрация дополнительных соглашений к договору участия в долевом строительстве

3.1. Регистрация дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве может быть произведена как в качестве самостоятельного действия с присвоением отдельного регистрационного номера, так и в рамках государственной регистрации основного договора

Апелляционное определение Московского городского суда от 22 августа 2014 г. N 33-33383/14

Регистрация дополнительного соглашения к договору, как обоснованно отметил суд, может быть произведена как в качестве самостоятельного действия с присвоением отдельного регистрационного номера, так и в рамках государственной регистрации основного договора с учетом одновременной подачи всех документов на регистрацию.

3.2. Изменение договора долевого строительства в части срока передачи объекта долевого строительства подлежит государственной регистрации

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 декабря 2015 г. N 5-КГ15-156

Изменение договора долевого строительства [в части срока передачи объекта долевого строительства] подлежит государственной регистрации.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия от 24 августа 2016 г. по делу N 33-2638/2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 11 августа 2016 г. по делу N 33-4975/2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 9 августа 2016 г. по делу N 33-2779/2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 10 мая 2016 г. по делу N 33-7507/2016

Апелляционное определение Московского городского суда от 28 июля 2016 г. N 33-29258/16

Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 5 мая 2016 г. по делу N 33-1165/2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 29 марта 2016 г. по делу N 33-6345/2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 11 февраля 2016 г. по делу N 33-519/2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 3 февраля 2016 г. по делу N 33-210/2016

3.3. Регистрация дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве об изменении срока исполнения обязательств по сделке не является регистрационным действием в отношении имущества застройщика

Определение Верховного Суда РФ от 10 ноября 2014 г. N 310-КГ14-3099

Суд кассационной инстанции, руководствуясь статьями 4, 6, 9, 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статьей 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признал, что поскольку объект долевого строительства не относится к имуществу, принадлежащему застройщику на праве собственности, за счет которого могут быть исполнены обязательства последнего перед третьими лицами, то государственная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве об изменении срока исполнения обязательств по сделке не влечет за собой правовых последствий в части изменения каких-либо прав застройщика в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества, и пришел к выводу о том, что государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, а также соглашений о внесении сторонами изменений в эти сделки не свидетельствует о совершении со стороны застройщика действий по распоряжению имуществом, на ограничение которых направлены наложенные судом обеспечительные меры в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении имущества застройщика.

3.4. Изменение технических характеристик объекта, подлежащего передаче после ввода жилого дома в эксплуатацию, новацией не является

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25 июля 2014 г. N Ф06-12502/13 по делу N А55-21063/2013

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что дополнительным соглашением произведена замена первоначального обязательства, то есть новация, были предметом оценки судебных инстанций и правомерно отклонены.

Согласно статье 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Как установлено судами, в спорном случае дополнительное соглашение не предусматривает изменение ни предмета договора, ни способа его исполнения, а сторонами были изменены лишь технические характеристики [площадь квартиры и количество комнат]. В дополнительном соглашении не содержится указаний на то, что этим соглашением прекращаются какие-либо обязанности застройщика или дольщика.

4. Расторжение договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке

4.1. Направление уведомления о расторжении договора само по себе не свидетельствует о наличии безусловных правовых оснований для расторжения сделки и нуждается в проверке регистрирующего органа

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 мая 2010 г. по делу N А11-13599/2009

Суд пришел к обоснованному выводу о том, что Управлением не проведена надлежащая правовая экспертиза представленных участником долевого строительства документов на предмет правомерности расторжения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве, и правомерно признал действия Управления незаконными и нарушающими права и интересы Общества.

Доводы заявителя о законности регистрации расторжения договора несостоятельны, поскольку факт направления истцом Обществу уведомления о расторжении договора не свидетельствует о наличии у нее безусловных правовых оснований для расторжения сделки, однако обязанностью регистрирующего органа является проверка не только соблюдения порядка расторжения договора, но и самой сделки на предмет ее соответствия закону.

4.2. При расторжении в одностороннем порядке договора долевого участия в строительстве с участием несовершеннолетнего ребенка согласия органов опеки и попечительства не требуется

Определение Верховного Суда РФ от 9 декабря 2014 г. N 310-КГ14-6200

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, суды апелляционной и кассационной инстанций руководствовались частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходили из отсутствия у управления Росреестра правовых оснований для приостановления и отказа в государственной регистрации расторжения договора долевого участия, поскольку представленные обществом на государственную регистрацию документы соответствовали требованиям пункта 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требование управления Росреестра о предоставлении обществу сведений о согласии органа опеки и попечительства на расторжение в одностороннем порядке спорного договора [одним из участников долевого строительства является несовершеннолетний ребенок] является неправомерным.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 3 июля 2015 г. N Ф09-3213/15 по делу N А60-29684/2014

Отказывая в государственной регистрации расторжения договора, Управление Росреестра исходило из того, что вступившим в законную силу судебным актом районного суда установлены права несовершеннолетнего ребенка на приобретение объектов недвижимости в собственность и что при регистрации расторжения спорного договора органом опеки и попечительства отказано в предоставлении согласия на регистрацию расторжения спорного договора. Судами указанный отказ признан правомерным.

Однако вывод судов о том, что для государственной регистрации расторжения договора уступки прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве необходимо предоставление сведений о согласии органа опеки и попечительства на расторжение в одностороннем порядке спорного договора, является неправильным, поскольку предоставление такого согласия в случае расторжения договоров долевого участия не предусмотрено действующим законодательством.

4.3. Расторжение договора в связи с неисполнением дольщиками обязательств по оплате, осуществляемое внешним управляющим, регистрируется в соответствии с ФЗ "Об участии в долевом строительстве"

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 октября 2010 г. N Ф09-7473/10-С4 по делу N А71-2545/2010-А25

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что заявитель - общество - обратился в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве в связи с неисполнением участниками долевого строительства обязательств по оплате обусловленной договором цены, следовательно, порядок расторжения такого договора должен определяться в соответствии с нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", а не в соответствии с нормами Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", поэтому у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве со ссылкой на ст. 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Суд первой инстанции, рассмотрев спор в соответствии с предметом и основанием заявленных требований, с учетом указанных положений действующего законодательства правомерно пришел к выводу о том, что отказ от исполнения договоров заявлен обществом на основании неисполнения дольщиками обязательств по уплате цены договора, при этом внешний управляющий действовал от имени общества, исполняя полномочия по управлению делами должника.

В связи с этим суд первой инстанции обоснованно указал на то, что у регистрирующего органа основания для отказа в государственной регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве со ссылкой на ст. 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" отсутствовали.

4.4. Представление в регистрирующий орган заявления о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве является правом, а не обязанностью сторон договора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 июня 2013 г. N Ф07-1894/11 по делу N А21-4787/2010

При расторжении договора вследствие одностороннего отказа одной из сторон от его исполнения требование к порядку расторжения договора в этом случае сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от исполнения договора. Указанное требование должно признаваться соблюденным в случае доведения соответствующего уведомления до другой стороны договора.

Следовательно, если договор расторгнут вследствие отказа одной из сторон от его исполнения, обязательства, возникшие из такого договора, считаются прекращенными с момента получения другой стороной договора уведомления о его расторжении, а не с момента государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве. При этом пунктом 4 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ представление в орган по государственной регистрации заявления о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве является правом сторон договора, а не обязанностью.

4.5. Отсутствие государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве не свидетельствует о продолжении договорных отношений сторон

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 7 сентября 2011 г. N 33-13708/2011

Судом обоснованно не были приняты во внимание доводы ответчика об отсутствии регистрации расторжения договора, поскольку соответствующая обязанность возникает у ответчика не с момента регистрации расторжения договора, а по истечении 20 дней со дня расторжения договора, которым применительно к положениям ст. 9 ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 года должен считаться день направления застройщику соответствующего уведомления.

Суд правильно указал, что отсутствие регистрации расторжения договора не свидетельствует о продолжении договорных отношений сторон и праве ответчика на удержание внесенных истицей денежных средств. При этом ответчик в силу положений 4 ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не лишен возможности самостоятельно произвести соответствующую регистрацию расторжения договора.

4.6. В случае неспособности застройщика исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия необходимо руководствоваться положениями ГК РФ

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27 апреля 2015 г. N 305-КГ15-111

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем Закон о долевом участии в строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

5. Уклонение от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве

5.1. При уклонения одной из сторон сделки от регистрации договора долевого участия в строительстве законодательством не предусмотрено обязательного досудебного порядка урегулирования спора

Апелляционное определение Тюменского областного суда от 16 апреля 2012 г. N 33-1279/2012

Действующим законодательством не предусмотрено обязательного досудебного порядка урегулирования вопроса о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, в случае уклонения одной из сторон сделки от регистрации, в форме обращения другой стороны этой сделки в орган, осуществляющий такую регистрацию, для получения отказа в регистрации договора.

5.2. Уклонение от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве должно быть доказано

Апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 23 апреля 2013 г. по делу N 33-3376/2013

Действия истицы, оплатившей полностью стоимость долевого участия, и ЗАО, принявшего оплату и осуществившего строительство многоквартирного дома, фактически были направлены на исполнение договора.

Обстоятельство того, что в силу договора обязанность по государственной регистрации договора возложена на дольщика, не свидетельствует об обратном, а лишь подтверждает, что договор является действующим до исполнения всех обязательств сторон договора. Тем более, что в соответствии с ч. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления всех сторон договора: как участника долевого строительства, так и застройщика. В отсутствие заявления застройщика государственная регистрация договора невозможна.

Между тем, из материалов гражданского дела усматривается, что истица предпринимала меры для регистрации договора, уведомив ЗАО о необходимости участия в регистрации договора уполномоченного представителя застройщика, который телеграммой, приобщенной в судебном заседании суда второй инстанции, отказался от исполнения договора в указанной части.

5.3. Обязанность предоставления дополнительных документов на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве возложена на застройщика

Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 11 сентября 2013 г. по делу N 33-7601

В нарушение п. 3 ст. 4, ст. 17 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" ответчик не представил ему как дольщику находящиеся только у него и необходимые для регистрации договора документы и уклоняется сам от представления этих документов в УФРС, ссылаясь на то, что застройщик будет сам регистрировать договоры всех дольщиков одновременно. Таким образом, по вине застройщика заключенный между сторонами договор не прошел государственную регистрацию.

В силу части 2 статьи 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется лишь на основании заявления сторон договора - как застройщика, так и участника долевого строительства. При этом указанной нормой Закона именно на застройщика, а не на участника долевого строительства возложена обязанность предоставления дополнительных документов на государственную регистрацию наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

5.4. При уклонении застройщика от государственной регистрации недопустим отказ участнику долевого строительства в регистрации соответствующего договора по мотиву непредоставления документов, которые в силу ст. 25.1 ФЗ N 122-ФЗ должен предоставить только застройщик

Апелляционное определение СК по административным делам Алтайского краевого суда от 30 сентября 2015 г. по делу N 33-9132/2015

Согласно пп. 2, 3 п. 2 ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязанность по предоставлению проектной декларации и плана создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений возложена на застройщика.

Поскольку застройщик уклоняется от государственной регистрации договора долевого участия, заключенного с истицей, решением районного суда постановлено произвести регистрацию спорного договора. При принятии данного решения судом обстоятельств, препятствующих регистрации договора, установлено не было. В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к правильному выводу о незаконности отказа Управления Росреестра краю в государственной регистрации вышеназванного договора.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что судебное решение в данном случае заменяет заявление и иные необходимые документы, не представленные на регистрацию другой стороной по договору, в том числе и второй подлинный экземпляр договора, который хранится у застройщика. Доводы жалобы об обратном основаны на ином толковании закона.

6. Понуждение к заключению договора участия в долевом строительстве

6.1. Понуждение к заключению договора участия в долевом строительстве в отношении объекта, на который зарегистрированы права третьих лиц, не допускается

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 ноября 2011 г. N Ф08-6709/11 по делу N А53-14887/2009

Действия компании [застройщика] по повторному обременению части квартир, которые являются предметом договора участия в долевом строительстве, правами третьих лиц не могут служить основанием для отказа в защите прав общества путем понуждения к заключению договора участия в долевом строительстве в отношении оставшихся квартир. Таким образом, вывод суда первой инстанции о невозможности удовлетворения иска о понуждении заключить договоры долевого участия в строительстве в отношении квартир, обремененных правами физических лиц, признан судом апелляционной инстанции обоснованным.

6.2. Понуждение к заключению договора участия в долевом строительстве в отношении объекта, на который отсутствует разрешение на строительство, не допускается

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 20 февраля 2014 г. по делу N 33-1887/2014

Отказывая в удовлетворении исковых требований [о понуждении заключить договор долевого участия в строительстве и произвести его государственную регистрацию], суд исходил из того, что на день вынесения решения у застройщика отсутствовало разрешение на строительство жилого дома и договор аренды земельного участка, в связи с чем заключение договора долевого участия в строительстве и его государственная регистрация не представляются возможными. Доказательств уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости с истицей не представлено. Как следует из пояснений представителя ответчика, договор не заключается в связи с отсутствием разрешения на строительство.

При наличии указанных обстоятельств суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истицы к застройщику о понуждении заключить договор долевого участия в строительстве и произвести его государственную регистрацию.

7. Заключение договора участия в долевом строительстве в отношении одного и того же объекта

7.1. Отсутствие регистрации договора, обусловленное бездействием дольщика, не препятствует заключению и регистрации договора с другим дольщиком на тот же объект

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 21 января 2014 г. по делу N 33-767/2014

Заключенный с истцом [участником долевого строительства] договор зарегистрирован в установленном порядке не был и не исполнен сторонами. Денежные средства возвращены истцу, что последним не оспаривается.

Отсутствие регистрации договора обусловлено бездействием самого истца.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции, разрешая спор, пришел к правильному выводу, что отсутствие регистрации договора позволяло считать его незаключенным, вследствие чего у ответчика [застройщика] не имелось препятствий к заключению договора участия в долевом строительстве жилого дома с дольщиком, который был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем произведена запись о регистрации.

7.2. Последующее заключение договора участия в долевом строительстве в отношении одного и того же объекта не свидетельствует о ничтожности более поздней сделки

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 марта 2012 г. N Ф01-404/12 по делу N А79-15161/2009

Юридический центр посчитал, что односторонний отказ Общества от исполнения обязательств по договору с последующим заключением договора с Предпринимателем не соответствует требованиям Закона о долевом строительстве и нарушает его права и законные интересы, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с иском.

Суд установил, что предупреждение о необходимости исполнения обязательства и уведомление об отказе от исполнения договора направлялись Обществом по иному адресу, чем указал Юридический центр в письме, адресованном Обществу, обоснованно счел, что застройщик отказался от исполнения договора с нарушением установленного законом порядка и правомерно признал договор участия в долевом строительстве действующим.

В данном случае нарушение последующей сделкой прав и законных интересов других лиц не свидетельствует о ничтожности сделки, а является основанием для привлечения нарушителя к гражданско-правовой ответственности и обращения лица в суд за защитой нарушенного права с иском о возмещении убытков, вызванных невозможностью исполнения договора участия в долевом строительстве.

8. Земельные участки, на которых возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства

8.1. Арест земельного участка, являющегося объектом преступного посягательства, препятствует государственной регистрации договора участия в долевом строительстве расположенного на нем объекта

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 2 апреля 2015 г. N 306-КГ14-6218

Как следует из постановления районного суда, земельный участок признан по уголовному делу, расследуемому по факту причинения ущерба администрации города в особо крупном размере, объектом преступного посягательства. Арест наложен в целях обеспечения приговора в части гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества.

Указанное обстоятельство, по мнению судов первой и апелляционной инстанций, препятствует государственной регистрации первого договора долевого участия, поскольку это в соответствии со статьей 25.1 Закона о регистрации, устанавливающей порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, пунктом 1 статьи 13 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" повлечет за собой внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка. Между тем возникновение на основании произведенной государственной регистрации договора долевого участия обременения земельного участка является нарушением наложенного судом ареста земельного участка.

Судебная коллегия изложенные выводы судов считает обоснованными, учитывающими не только принудительный и обязательный для исполнения характер введенных уголовно-процессуальных мер, но и их значение для гражданско-правовых отношений, установленных в связи с этим ограничений в распоряжении арестованным имуществом.

Исходя из назначения и содержания наложенного судом ареста земельного участка, а также предусмотренных законом последствий государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, суды обоснованно пришли к выводу о наличии препятствий для регистрации такого договора.

8.2. В регистрации уступки прав требования на нежилые помещения не может быть отказано по причине ликвидации земельного участка в связи с его преобразованием

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 июня 2014 г. N ВАС-7173/14

Суды первой и апелляционной инстанций, признавая отказ управления [в государственной регистрации договора уступки права требования (цессии)] правомерным, исходили из того, что на момент обращения общества в управление с заявлением о регистрации договора уступки права требования земельный участок, являющийся местом расположения объекта недвижимости, уже был ликвидирован в связи с его преобразованием, в связи с чем пришли к выводу о невозможности идентификации предмета договора уступки на момент его представления на государственную регистрацию.

Суд кассационной инстанции, отменяя указанные судебные акты, руководствуясь статьями 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сделал вывод об обоснованности заявленных требований, ссылаясь на то, что судами не учтено то обстоятельство, что предметом вышеназванного договора уступки права требования являлись спорные нежилые помещения, предусмотренные договором участия в долевом строительстве, а не земельный участок. Кроме того, требование об обязательности регистрации уступки требования по данной сделке, требующей государственной регистрации, основано на положениях пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которая не содержит ограничения на уступку такого права требования.

8.3. Внесение изменений в ЕГРП о ликвидации земельного участка может быть проведено не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 января 2009 г. N А72-2530/2008

Судебные инстанции правомерно указали, что договор аренды земельного участка, договоры участия в долевом строительстве и уступки прав по ним, подлежащие государственной регистрации, взаимосвязаны и на момент обращения заявителя в Управление за регистрацией дополнительного соглашения не завершено строительство запланированных объектов недвижимого имущества по договорам участия в долевом строительстве. Таким образом, внесение изменений в ЕГРП - ликвидации земельного участка с погашением записей о регистрации ипотеки и других записей раздела может быть проведено не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Правомерно отклонены судебными инстанциями доводы заявителя о возможности переноса актуальных записей подраздела III раздела ЕГРП в связи с прекращением существования объекта недвижимого имущества в новые разделы реестра без одновременной регистрации соглашений о внесении изменений в зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве и уступки прав, поскольку данный перенос противоречит действующему законодательству, а также нарушает права участников долевого строительства.

8.4. При отсутствии в ЕГРП записи на соответствующий земельный участок невозможно внести в ЕГРП запись о регистрации договора о долевом участии

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 2 марта 2012 г. по делу N 33-7481

При отсутствии в ЕГРП записи о праве аренды на соответствующий земельный участок в подразделе III-1 не представляется возможным внести в ЕГРП запись о залоге права аренды в подразделе III-2, возникающего в силу п. 1 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве, а также запись о регистрации договора о долевом участии в строительстве в подразделе III-4 ЕГРП.

Т.е. при отсутствии в ЕГРП записи на соответствующий земельный участок не представляется возможным внести в ЕГРП запись о регистрации договора о долевом участии.

Наличие в ЕГРП записи о земельном участке при государственной регистрации договора долевого участия, в соответствии с вышеуказанными нормами закона является необходимым условием для проведения государственной регистрации вышеуказанного договора.

8.5. Расхождение в кадастровом номере и площади земельного участка в заявлении и договоре уступки права требования на помещения не является препятствием для регистрации

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 апреля 2014 г. N Ф06-4577/13 по делу N А65-10817/2013

В рассматриваемом случае основание отказа Управления Росреестра в государственной регистрации договора уступки права требования (цессии), которое признано судами обоснованным, явилось то, что в заявлении общества указан земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, имеет один кадастровый номер, в то время как в договоре уступки права требования указан земельный участок с кадастровым другим номером.

Вместе с тем предметом договора уступки права требования являются нежилые помещения, предусмотренные договором участия в долевом строительстве. При этом данная уступка не обусловлена передачей истцу иных прав и обязанностей, основанных на договоре участия в долевом строительстве.

Отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора уступки со ссылкой на пункт 3 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ, в соответствии с которым запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена Федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел 3 раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав, не может быть признан правомерным, поскольку в указанном пункте уточняется, в какой именно раздел Единого государственного реестра прав вносится запись об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве.

8.6. Предоставление разрешения на строительство на смежных участках с указанием кадастрового номера одного из них препятствует регистрации долевого участия в строительстве

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27 ноября 2014 г. N Ф10-4183/14 по делу N А35-9851/2013

Суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что у должностного лица Росреестра отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации по причине несоответствия разрешения на строительство сведениям, внесенным в ЕГРП, так как представленное обществом разрешение на строительство составлено по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", в нем указана общая площадь земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома и кадастровый номер одного из земельных участков, задействованного в строительстве.

Из совокупности правовых норм, содержащихся в статьях 30-32 Земельного кодекса РФ, следует, что для строительства многоквартирного жилого дома предоставляется земельный участок, а не земельные участки.

Суд кассационной инстанции считает, что указанные обстоятельства [существование двух смежных участков по данным ЕГРП и разрешение на строительство, в котором указана общая площадь земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома и кадастровый номер одного из земельных участков, задействованного в строительстве] обоснованно послужили основанием для приостановления регистрационных действий.

8.7. При отсутствии сведений о погашении в ЕГРП записи о договоре аренды земельного участка отказ в регистрации договора долевого участия в строительстве по причине истечения его срока является незаконным

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 декабря 2014 г. N Ф01-5088/14 по делу N А82-17432/2013

Из материалов дела видно, что Управление отказало в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов ввиду прекращения действия договора аренды земельного участка. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что на момент принятия спорного решения регистрирующий орган располагал сведениями о погашении в Едином государственном реестре прав записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка. Суд установил, что на момент принятия оспариваемого рушения в регистрирующий орган арендатор предоставил копию заявления о намерении продолжить арендные отношения.

В связи с указанным суд пришел к правильному выводу о том, что на государственную регистрацию в компетентный орган ООО [заявитель] предоставило все необходимые документы и обоснованно признало оспариваемый отказ Управления незаконным ввиду отсутствия правовых оснований для вынесения решения.

Довод заявителя об истечении срока действия договора аренды земельного участка на момент принятия оспариваемого решения регистрирующего органа суд кассационной инстанции отклонил, как несостоятельный, поскольку доказательства, позволяющие считать данный договор прекратившим свое действие и подтверждающие погашение в Едином государственном реестре прав записи о его государственной регистрации, в материалах дела отсутствовали.

8.8. Запись об ипотеке земельного участка погашается только после регистрации соответствующего права собственности последнего участника долевого строительства

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 августа 2010 г. N ВАС-8683/10

Поскольку судами установлено, что обществом не было представлено доказательств того, что у него полностью отсутствовали какие-либо обязательства перед дольщиками, исполнение которых согласно Закону об участии в долевом строительстве обеспечивалось залогом соответствующих помещений, регистрация обременения соответствовала закону.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.