Энциклопедия судебной практики
Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства
(Ст. 38.2 ЗК)
Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" ст. 38.2 ЗК признана утратившей силу с 1 марта 2015 г.
1. Требования к земельным участкам, выставляемым на торги
1.1. Статья 38.2 ЗК РФ не предусматривает обязательного разграничения государственной собственности на земельные участки, предоставляемые в аренду
Вывод суда о том, что положения ст. 38.2 Земельного кодекса РФ могут применяться только к земельным участкам, в отношении которых разграничена государственная собственность, а выставляемый на конкурс земельный участок к такой категории земель не относится, ничем не подтвержден и основан на неправильном толковании норма материального права.
1.2. В извещение о проведении аукциона не требуется включать сведения о технологическом присоединении объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и плате за подключение
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 марта 2014 г. N ВАС-2648/14
Торги проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства, гражданские права и интересы общества не нарушены. Необходимость определения технических условий подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) и включения данных сведений в извещение о проведении аукциона статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрена.
Необходимость определения технических условий подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) и включения данных сведений в извещение о проведении аукциона не предусмотрена статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (пункты 1, 3).
На основании изложенного суды сделали правильный вывод о том, что в соответствии с законодательством Российской Федерации у ответчика отсутствует обязанность указывать в извещении о проведении аукциона, а также в протоколе об итогах аукциона сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
Необходимость определения технических условий подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) и включения данных сведений в извещение о проведении аукциона ст. 38.2 Земельного кодекса РФ (п. 1, 3) не предусмотрена.
1.3. Недопустимо объединение в один лот нескольких земельных участков, прошедших в отдельности государственный кадастровый учет и имеющих различные кадастровые номера
Земельное законодательство предполагает проведение аукциона в отношении одного земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, и которому соответственно присвоен кадастровый номер.
В извещение о проведении аукциона указано участок N 1 участок N 2 участок N 3. Каждый из указанных в извещении участков прошел государственный кадастровый учет, и в соответствии с требованиями земельного законодательства аукцион по продаже права на заключение договора аренды такого земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства должен проводиться в отношении одного сформированного участка.
Объединение в один лот трех земельных участков, прошедших в отдельности государственный кадастровый учет, имеющих различные кадастровые номера, не соответствует положениям земельного законодательства, не позволяет провести торги в отношении каждого участка, предназначенного для жилищного строительства отдельного микрорайона, что в конечном счете приводит (может привести) к ограничению конкуренции в сфере землепользования. Поскольку освоение нескольких земельных участков требует значительных финансовых вложений, указанными действиями комитета созданы необоснованные препятствия претендентам на участие в торгах.
Включение в один лот двух земельных участков, расположенных в разных территориальных зонах, для продажи права на заключение договора арены этих участков с целью комплексного освоения исключает возможность принятия единого градостроительного решения по развитию территории.
Неправомерное объединение двух земельных участков в один предмет торгов значительно увеличило стоимость объекта торгов, а поэтому результаты аукциона по определению победителя не могут считаться объективными.
Выставление на торги двух земельных участков, объединенных в один лот, влечет в отношении участников, каждый из которых может стать победителем, в том числе и ООО, нарушение их прав, предусмотренных пунктом 4 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
1.4. Закон не запрещает передачу в аренду нескольких земельных участков единым лотом по одному договору аренды
Спорные земельные участки, выставленные на аукцион одним лотом, территориально расположены в разных кадастровых кварталах. Предоставление земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства обусловлено развитием конкретной территории, поэтому требуется единое градостроительное решение развития этой территории.
В связи с тем, что объединение рассматриваемых участков в один лот направлено на достижение единого градостроительного решения по развитию территории, что требует разработки документации по комплексной планировке территории, стоимость объекта торгов сама по себе не свидетельствует о нарушении положений Федерального закона "О защите конкуренции".
Помимо этого ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни Правила о торгах не содержат запрета на передачу в аренду нескольких земельных участков единым лотом по одному договору аренды.
1.5. Наличие на земельном участке артезианской скважины, прохождение по его границе линии электропередач и газопровода, а также предполагаемое изменение красных линий не являются недостатками земельного участка
Наличие на земельном участке артезианской скважины, прохождение по границе участка линии электропередач и газопровода, а также предполагаемое изменение красных линий, не может рассматриваться в качестве недостатков земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Общество имело возможность обнаружить указанные обстоятельства как до заключения договора аренды земельных участков, так и непосредственно после его заключения.
2. Организация аукциона
2.1. Предметом торгов в порядке статьи 38.2 ЗК РФ является цена права на заключение договора аренды
Руководствуясь положениями пп. 3, 4, 7 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации суды правомерно указали, что на аукционе по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства предметом торгов является цена права на заключение договора аренды в отличие от аукциона, проводимого в соответствии со ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, где торги ведутся в отношении размера годовой арендной платы.
На аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства предметом торга является цена права на заключение договора аренды в отличие от аукциона, проводимого в соответствии со статьей 38.1 Земельного кодекса, где торг ведется в отношении размера годовой арендной платы.
2.2. Цена за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения является частью арендной платы
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 ноября 2013 г. N ВАС-12740/13
Цена за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения представляет собой часть арендной платы, размер которой определяется по результатам этих торгов, а не самостоятельной платой по самостоятельному договору.
2.3. Нерегулируемой признается часть арендной платы, подлежащая внесению дополнительно к периодическим платежам
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73
Допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.
Допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.
Допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 Земельного кодекса). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.
Допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.
2.4. Понятия "комплексная застройка" и "комплексное освоение" являются равнозначными
Постановление Президиума Смоленского областного суда от 01 марта 2012 г.
Доводы истца о том, что к рассматриваемым правоотношениям должны применяться положения ст. 38.1 ЗК РФ, а не 38.2 ЗК РФ несостоятельны по причине того, что в данной статье законодатель установил особенность процедуры торгов по комплексному освоению земельных участков для жилищного строительства. Указание в извещении о выставлении на аукцион земельного участка, предназначенного для "комплексной застройки", а не "комплексного освоения", основанием для неприменения положений данной статьи не является.
2.5. Законом не предусмотрено, что площадь застройки должна в полном объеме соответствовать площади предоставленного земельного участка
Из положений действующего земельного законодательства не следует, что площадь застройки должна в полном объеме соответствовать площади предоставленного земельного участка.
2.6. Организатор торгов не вправе устанавливать дополнительные требования по выполнению каких-либо работ или оказанию услуг вне границ предоставляемого застройщику земельного участка
Из буквального толкования Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе положений п. 4 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры должны осуществляться арендатором в границах предоставленного победителю торгов земельного участка.
Из содержания технических условий подключения к объектам водоснабжения и водоотведения следует обязанность победителя аукциона выполнить работы по строительству сетей инженерно-технического обеспечения за пределами границ земельного участка.
Условиями аукциона предусмотрено, что для подключения строящихся объектов капитального строительства к сетям инженерной инфраструктуры победителю торгов необходимо построить объекты инженерной инфраструктуры не только в пределах границ предоставленного ему в аренду земельного участка, а также создать восьмикилометровую сеть инженерно-технического обеспечения за его пределами и выполнить иные мероприятия, что противоречит п. 4 ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Отсутствие в земельном законодательстве прямого указания на возможность комплексного освоения, строительства объектов инженерной инфраструктуры только в пределах передаваемого по договору аренды земельного участка не свидетельствует о допустимости включения в условия аукциона требований по выполнению работ за пределами передаваемого по договору аренды земельного участка, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, в связи с чем соответствующая ссылка заявителя жалобы судом кассационной инстанции не принимается.
2.7. Нормы ст. 38.2 ЗК РФ не могут применяться по аналогии к отношениям, регулируемым ст. 38 ЗК РФ
Статьи 38.1 и 38.2 ЗК РФ устанавливают особый порядок проведения и организации аукционов и дополнительные требования применительно к земельным участкам, предназначенным для жилищного строительства, с учетом их характера и предназначения.
Применение закона по аналогии к правоотношениям возможно в том случае, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, если это не противоречит их существу. Однако в данном случае порядок проведения торгов определен статьей 38 ЗК РФ и Правилами организации и проведения торгов, утвержденными Правительством Российской Федерации.
Применяя по аналогии закона положения статьи 38.1 и статьи 38.2 ЗК РФ к рассматриваемым в рамках настоящего дела правоотношениям и обязывая организатора торгов размещать извещение на официальном сайте Российской Федерации, антимонопольный орган устанавливает дополнительные требования, не предусмотренные законом для данных правоотношений, что является неправомерным.
3. Права и обязанности участников аукциона
3.1. Документ, содержащий предложения по планировке, межеванию и застройке территории, не может составляться в произвольной форме
Кассационная инстанция не принимает довод жалобы о том, что требования к содержанию предложений по планировке территории не установлены в законодательном порядке, что позволяет представлять любой документ различного наполнения. Формулируя положения пункта 5 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, законодатель прямо указал на наличие в предложениях сведений, связанных с планировкой, межеванием и застройкой земельного участка, выставленного на торги. Формат документа должен соответствовать правилам землепользования и застройки и нормативам градостроительного проектирования.
Иной правовой подход исказит основную идею законодателя, установившего обязательное предоставление предложений по планировке территорий конкретного земельного участка при подаче заявки для участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Судами установлено, что представленный истцом документ не является предложением по планировке, межеванию и застройке территории, поскольку выполнен без учета данных о конкретном земельном участке и не соответствует действующим правилам землепользования и застройки и нормативам градостроительного проектирования.
Кассационная инстанция не принимает довод жалобы о том, что требования к содержанию предложений по планировке территории не установлены в законодательном порядке, что позволяет представлять документ произвольного содержания. Формулируя положения пункта 5 статьи 38.2 ЗК РФ, законодатель прямо указал на наличие в предложениях сведений, связанных с планировкой, межеванием и застройкой земельного участка, выставленного на торги. Формат документа должен соответствовать правилам землепользования и застройки и нормативам градостроительного проектирования.
3.2. Документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории, могут изготавливаться за счет заявителей
Часть 5 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ предусматривает, что документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории, в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования предоставляются заявителями, что не исключает их изготовления за счет последних.
3.3. С победителем торгов заключается договор аренды земельного участка, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 ноября 2013 г. N ВАС-12740/13
По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства с победителем заключается именно договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права.
По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства с его победителем заключается договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора.
3.4. Сумма задатка, внесенного лицом, выигравшим торги, может быть зачтена в счет исполнения обязательств по заключенному договору
Положения ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации об особенностях проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства не содержат запрета на зачет в счет исполнения обязательств по заключенному договору суммы задатка, внесенного лицом, выигравшим торги.
3.5. Условие о возмещении убытков прежнему землепользователю не создает для данного лица каких-либо финансовых преимуществ
Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 ноября 2007 г. N А49-4519/06
Условие о возмещении убытков прежнему землепользователю, содержавшееся в извещении о проведении торгов, не может рассматриваться как создающее какие-либо преимущества для общества с ограниченной ответственностью как прежнего землепользователя. Поскольку расходы действительно были понесены обществом с ограниченной ответственностью при освоении земельного участника, выставленного на торги, то условие о возмещении их победителем торгов не может расцениваться как создающее финансовое преимущество для ООО.
Необоснованна ссылка заявителя на пункт 4 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации о том, что запрещается установление дополнительных требований для участия в аукционе на право заключения договора аренды, кроме установленных статьей 38.1 и частью 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона. Возмещение убытков прежнему землепользователю не является выполнением работ или оказанием услуг.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
В "Энциклопедии судебной практики. Земельный кодекс РФ" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Земельного кодекса РФ.
Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.
Материал приводится по состоянию на 1 июля 2017 г.
См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики
См. Содержание материалов Энциклопедии судебной практики
При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Земельный кодекс РФ" использованы авторские материалы, предоставленные Н. Абакумовой, Ю. Безверховой, М. Беликовой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, Ю. Гусаковой, Р. Давлетовым, Н. Даниловой, Е. Ефимовой, Н. Иночкиной, А. Исаковой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, М. Орловой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной.