Купить систему ГАРАНТ Получить демо-доступ Узнать стоимость Информационный банк Подобрать комплект Семинары

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2014 г. N 10АП-6741/14

ГАРАНТ:

Определением СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27 апреля 2015 г. N 305-КГ15-111 настоящее постановление отменено

 

г. Москва

 

08 сентября 2014 г.

Дело N А41-9819/13

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2014 года.

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,

судей: Мищенко Е.А., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Шакуровым И.И.,

при участии в заседании 28.08.2014:

от заявителя по делу - открытого акционерного общества "Инвестмент Технолоджис" - Лаврентьевой К.И. (представителя по доверенности от 11.04.2014);

от открытого акционерного общества "Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" - Бубнова Р.Г. (представителя по доверенности от 28.10.2013 N 292);

от администрации городского округа Железнодорожный Московской области - извещена, представитель не явился;

от комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области - извещен, представитель не явился;

от Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области - извещено, представитель не явился;

от Григорьевой Е.Н. - не явилась, явку представителя не обеспечила;

от Колесниковой М.В. - не явилась, явку представителя не обеспечила;

от Абросимова Э.К. - не явился, явку представителя не обеспечил;

от Бирюковой О.Н. - не явилась, явку представителя не обеспечила;

от Крайнюковой Е.Ю. - не явилась, явку представителя не обеспечила,

рассмотрев в судебном заседании 28.08.2014 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестмент Технолоджис" на решение Арбитражного суда Московской области от 22.04.2014 по делу N А41-9819/13, принятое судьей Бирюковым Р.Ш.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Инвестмент Технолоджис" (далее - ООО "Инвестмент Технолоджис") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации городского округа Железнодорожный Московской области (далее - администрация), комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области (далее - комитет) со следующими требованиями (с учетом принятых судом уточнений требований):

- признать недействительным постановление администрации от 11.02.2013 N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" в части указания в пункте 1 оспариваемого постановления объема обременения правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11780,79 кв.м. и в части указания об отсутствии залога земельного участка;

- обязать администрацию внести изменения в постановление администрации от 11.02.2013 N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка", а именно: пункт 1 оспариваемого постановления после слов "с обременением правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11780,79 кв.м." дополнить следующими словами "_а также с обременением правами ООО "Инвестмент Технолоджис" на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 1898,93 кв.м".

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют открытое акционерное общество "Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" (далее - ОАО "Холдинговая компания "ГВСУ "Центр"), Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (далее - управление), Григорьева Е.Н., Колесникова М.В., Абросимов Э.К., Бирюкова О.Н., Крайнюкова Е.Ю.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.04.2014 в удовлетворении требований отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Инвестмент Технолоджис" просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Представитель ООО "Инвестмент Технолоджис" в судебном заседании 28.08.2014 поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ОАО "Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" в данном судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в судебном заседании 28.08.2014 в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей администрации, комитета, Григорьева Е.Н., Колесникова М.В., Абросимов Э.К., Бирюкова О.Н., Крайнюкова Е.Ю.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей явившихся в судебное заседание лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Между комитетом и закрытым акционерным обществом "Модерн Индустрия" (далее - ЗАО "Модерн Индустрия") заключен договор аренды земельного участка от 20.09.2007, по условиям которого комитет передал, а ЗАО "Модерн Индустрия" приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:50:02 05 01:0008 общей площадью 70 000 кв.м.; находящийся примерно в 26 метрах по направлению на юг от ориентира жилой дом N 38 по ул. Шестая, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Железнодорожный, Московская область, ул. Шестая, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Государственная регистрация аренды как ограничения (обременение) прав на данный земельный участок в пользу ЗАО "Модерн Индустрия" произведена 04.12.2007.

Между ЗАО "Модерн Индустрия" и обществом с ограниченной ответственностью "ВЕНТА" (далее - ООО "ВЕНТА") заключен договор участия в долевом строительстве от 26.05.2008 N Жл/О-1/70/08, по условиям которого ЗАО "Модерн Индустрия" как застройщик обязалось ориентировочно до 28.02.2011 передать ООО "ВЕНТА", действующему в качестве участника долевого строительства, для оформления в собственность 45 квартир, предварительной общей площадью с учетом неотапливаемых помещений - 3022,98 кв.м. в построенном с соответствии с проектной документацией 454-квартирном 9-ти секционном многоквартирном панельном доме на земельном участке с кадастровым номером 50:50:020501:0008.

В дальнейшем между ООО "ВЕНТА" и ООО "Инвестмент Технолоджис" заключен договор уступки прав от 10.12.2008 N Жл/О-1/Ит/12.08, в соответствии с которым ООО "ВЕНТА" передало ООО "Инвестмент Технолоджис" свои права и обязанности по договору участия в долевом строительстве от 26.05.2008 N Жл/О-1/70/08 в части 29 квартир, общей площадью 1898,93 кв.м.

Данные договоры зарегистрированы управлением.

Вступившим в силу 13.11.2012 решением Арбитражного суда Московской области от 12.04.2011 по делу N А41-4397/11 договор аренды земельного участка от 20.09.2007 N 2847 расторгнут.

Вступившим в силу решением от 01.08.2012 по делу N А41-8400/12 Арбитражный суд Московской области обязал управление зарегистрировать расторжение названного договора аренды.

В соответствии с постановлением администрации от 11.02.2013 N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" принято решение о проведении открытого аукциона по составу участников и по форме подачи предложений (заявок) о цене аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020501:8, площадью 70 000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом N 38 по ул. Шестая, участок находится примерно в 26 метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Шестая для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства.

При этом в постановлении администрация указала, что указанный земельный участок будет предоставляться в аренду победителю аукциона с обременением правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11 780,79 кв.м., а также отметила, что этот земельный участок в залоге и под арестом не состоит.

В постановлении администрации были определены существенные условия аукциона: дата проведения аукциона - 18.03.2013; срок договора аренды земельного участка - 5 лет; начальная цена права на заключение договора аренды; сумма задатка; шаг аукциона; размер арендной платы; цена выкупа земельного участка, после утверждения документации по планировке территории; максимальный срок подготовки проекта планировки и проекта межевания; максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства; способ обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства.

Комитету поручено подготовить и провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в том числе определить существенные условия договора аренды, опубликовать извещение о проведении аукциона.

Во исполнение данного поручения комитет опубликовал информационное сообщение о проведении аукциона, а также проект договора аренды земельного участка, к которому прилагался список пострадавших граждан-соинвесторов, проинвестировавших строительство жилья по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Шестая в количестве 193 человек в объеме 11 780,79 кв.м.

Поскольку в постановлении от 11.02.2013 N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" не было указано на обременение создаваемого объекта недвижимого имущества (многоквартирный дом) на планируемом к предоставлению земельном участке правами ООО "Инвестмент Технолоджис" в объеме 1898,93 кв.м., последнее обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просило признать недействительным постановление администрации от 11.02.2013 N 440 в части указания в пункте 1 этого постановления объема обременения правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11780,79 кв.м. и в части указания об отсутствии залога земельного участка, а также обязать администрацию внести изменения в данное постановление, а именно: пункт 1 оспариваемого постановления после слов "с обременением правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11780,79 кв.м." дополнить следующими словами "_а также с обременением правами ООО "Инвестмент Технолоджис" на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 1898,93 кв.м".

Отказывая обществу в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции признал их необоснованными.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении первого требования общества (о признании частично недействительным данного постановления администрации в части указания в пункте 1 этого постановления объема обременения правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11780,79 кв.м., и в части указания об отсутствии залога земельного участка) с принятием нового судебного акта в этой части с оставлением решения суда без изменения в остальной части ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, Кодекс) предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства должны быть указаны: предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом (судебные акты по делу N А41-4397/11, в том числе постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.12.2011).

Согласно пункту 1 статьи 25 Земельного кодекса права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса (последняя включает статью 22 Кодекса "аренда земельных участков"), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно пункту 1 статьи 7 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) в выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц - участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц - участников долевого строительства.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 05.12.2012, от 14.07.2014 ООО "Инвестмент Технолоджис" являлось на момент вынесения администрацией оспариваемого постановления и является в настоящий период участником долевого строительства 454-квартирного 9-ти секционного многоквартирного панельного дома на земельном участке с кадастровым номером 50:50:020501:0008.

Следовательно, в соответствии с приведенными положениями части 1 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве право аренды данного земельного участка (на

котором будут находиться объекты долевого строительства) в силу закона считается находящимся в залоге у ООО "Инвестмент Технолоджис" как у участника долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды, в связи с чем отклоняется ссылка ОАО "Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" и комитета на расторжение договора аренды от 20.09.2007, заключенного между комитетом и ЗАО "Модерн Индустрия".

Законом об участии в долевом строительстве возникновение и существование залога права аренды земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, обусловлено не фигурой того или иного арендатора (конкретного договора аренды), а возникновением и существованием права у участника долевого строительства на объект долевого строительства. Указанное корреспондирует требованиям к содержанию выписок из ЕГРП, содержащимся в приведенном пункте 1 статьи 7 Закона о регистрации прав.

В связи с этим постановление администрации от 11.02.2013 N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" в части указания в пункте 1 оспариваемого постановления объема обременения правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11780,79 кв.м. (без учета прав ООО "Инвестмент Технолоджис") и в части указания об отсутствии залога земельного участка (также без учета прав ООО "Инвестмент Технолоджис") нельзя признать законным.

В данном постановлении перечислены законы, на основании которых оно принималось администрацией. При этом в данном постановлении отсутствует ссылка на Закон Московской области от 01.07.2010 N 84/2010-ОЗ "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области", на который указал суд первой инстанции.

Довод ОАО "Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" и администрации о применении Закона Московской области от 01.07.2010 N 84/2010-ОЗ "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области" отклоняется и потому, что то обстоятельство, что данный Закон распространяется на граждан (согласно статье 2 этого Закона в целях настоящего Закона используется такое понятие, как "пострадавший соинвестор" - гражданин, включенный в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены) и не касается юридических лиц, не означает того, что применение этих положений названного Закона Московской области влечет прекращение прав юридических лиц как участников долевого строительства на объект долевого строительства и на утрату обеспечивающего его права залога аренды земельного участка, на котором будут возведены объекты долевого строительства.

Нельзя полностью согласиться с указанием суда первой инстанции на пункт 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в порядке производства по делам, возникающих из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Данный пункт названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не исключал оспаривание ООО "Инвестмент Технолоджис" постановления администрации от 11.02.2013 N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" как ненормативного правового акта, не соответствующего закону, равно как и признание судом этого постановления администрации недействительным.

При этом апелляционный суд учитывает правовой поход, изложенный в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12925/12.

Исходя из этого нельзя признать правильным указание суда первой инстанции (и аналогичный довод ОАО "Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" в апелляционном суде) в обоснование отказа в удовлетворении требований ООО "Инвестмент Технолоджис" на право последнего воспользоваться мерами, предусмотренными действующим законодательством, для защиты своих прав и законных интересов, в том числе путем взыскания с застройщика убытков и неустойки за нарушение обязательств по договору долевого участия: возможность заявить требование о взыскании убытков не исключало возможность оспорить постановление администрации в порядке главы 24 АПК РФ.

Вместе с тем, поскольку постановление администрации от 11.02.2013 N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" реализовано (аукцион проведен, определен новый застройщик, с которым заключен договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:50:02 05 01:0008), требование ООО "Инвестмент Технолоджис" обязать администрацию внести изменения в постановление администрации от 11.02.2013 N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" с учетом пункта 56 упомянутого постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 N 12925/12 обоснованно признано судом первой инстанции не подлежащим удовлетворению.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьей 269, пункта 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 22.04.2014 по делу N А41-9819/13 отменить в части отказа в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью "Инвестмент технолоджис" о признании недействительным постановления администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 11.02.2013 N 440 "О поведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" в части указания в пункте 1 оспариваемого постановления объема обременения правами третьих лиц на сдаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11780,79 кв.м. и в части указания об отсутствии залога земельного участка.

Данное требование общества с ограниченной ответственностью "Инвестмент технолоджис" удовлетворить: постановление администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 11.02.2013 N 440 "О поведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" в части указания в пункте 1 оспариваемого постановления объема обременения правами третьих лиц на сдаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11780,79 кв.м. и в части указания об отсутствии залога земельного участка признать недействительным.

В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 22.04.2014 по делу N А41-9819/13 оставить без изменения.

 

Председательствующий

Е.Е. Шевченко

 

Судьи

Е.А. Мищенко
М.А. Немчинова

 

Номер дела в первой инстанции: А41-9819/2013


Истец: ООО "Инвестмент Технолоджис"

Ответчик: Администрация г. Железнодорожный, Комитет по управлению имуществом г. Железнодорожного

Третье лицо: Абросимов Эдуард Константинович, Бирюкова Ольга Николаевна, Григорьева Елена Николаевна, Злотников Сергей Львович, Колесникова Марина Аркадьевна, Крайнюкова Екатерина Юрьевна, Кудикова Наталья Александровна, Новиков Олег Игоревич, Нусинова Ирина Игоревна, ОАО Холдинговая компания "ГВСУ "Центр", Управление Росреестра по Московской области, Администрация городского округа Железнодорожный Московской области, Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный