Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 января 2019 г. N 03АП-6835/18

г. Красноярск

24 января 2019 г.

Дело N А33-23851/2018

Судья Третьего арбитражного апелляционного суда Петровская О.В.,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПРОМКОМПЛЕКТ" (ИНН 2443047900, ОГРН 1162468101476, Красноярский край, г. Ачинск)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 29 октября 2018 года по делу N А33-23851/2018, рассмотренному в порядке упрощённого производства судьёй Мальцевой А.Н.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ПРОМКОМПЛЕКТ" (ИНН 2443047900, ОГРН 1162468101476, далее - ООО "ПРОМКОМПЛЕКТ", истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному образованию город Ачинск в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска (ИНН 2443005530, ОГРН 1022401153807,далее - КУМИ Администрации г.Ачинска ответчик) о взыскании 196 364 рублей 98 копеек стоимости затрат по капитальному ремонту.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29 октября 2018 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:

-использование арендуемого нежилого здания без системы электроснабжения невозможно, истец в целях использования объекта по целевому назначению вынужден был с согласия собственника объекта произвести капитальный ремонт электрической сети.

-производство капитального ремонта электрической сети вызвано неотложной необходимостью.

-ответчиком не оспаривается факт выполнения истцом работ капитального характера, указанных в локальном сметном расчете в арендуемом объекте.

-о необходимости выполнения указанных работ истцом свидетельствует отчет N 59/16(1) об оценке рыночной стоимости права пользования нежилыми помещениями общей площадью 376,5 кв.м., расположенными по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, микрорайон 1, стр.57А, по состоянию на 01.12.2016.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2018 года апелляционная жалоба принята к производству.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 N 220-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти" предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы на решение арбитражного суда по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, от 21 ноября 2018 года, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://.kad.arbitr.ru/).

В соответствии с пунктом 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без вызова сторон.

На основании приведенной нормы права, с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 47, 49 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2017 N 10 "О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве" апелляционная жалоба рассмотрена судьей единолично без осуществления протоколирования и без составления резолютивной части постановления.

От ответчика поступил отзыв, согласно которому отчет об оценке рыночной стоимости N 59-16(1) от 07.12.2016 не содержит выводы о том, что спорное нежилое здание находилось в аварийном состоянии, оценщиком не проводилась оценка технического состояния здания. При передаче спорного имущества в аренду стороны согласовали все существенные условия сделки, договора подписаны контрагентами без разногласий и дополнений, по акту приема-передачи от 06.02.2017 объект аренды передан арендатору в надлежащем состоянии и пригоден для использования в целях его предоставления, каких-либо претензий со стороны арендатора относительно передаваемого здания (части здания) не имелось. Истец на стадии подачи заявки на участие в аукционе и последующего заключения договора аренды воспользовался правом ознакомления с техническими характеристиками выставленного на торги имущества, указанные в иске недостатки не носят скрытый характер и при должной осмотрительности не могли остаться незамеченными. Истцом не соблюден порядок согласования с ответчиком строительных работ по капитальному ремонту здания. Указанные в локальном сметном расчете работы связаны с улучшениями арендуемого помещения, произведенными в интересах арендатора, а не в целях неотложной необходимости и в связи с поддержанием помещения в надлежащем состоянии.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.12.2013 24ЕЛ 154638, нежилое здание, расположенное по адресу: г. Ачинск, микрорайон 1, стр. 57А, общей площадью 376,5 кв.м., находится в собственности муниципального образования город Ачинск Красноярского края

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды от 27.10.2016 N 2521 (далее - договор N 2521), по условиям которого арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает от арендодателя в аренду часть нежилого здания (далее -объект аренды), расположенного по адресу: г. Ачинск, микрорайон 1, стр. 57А, комн.15, общей площадью 65,20кв.м., в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, для размещения гаража (пункт 1.1).

Срок аренды в пункте 8.2 договора N 2521 установлен с 27.10.2016 по 25.11.2016.

Пунктом 1.2 договора N 2521 предусмотрено, что объект аренды передается по акту приема-передачи, с приложением его технического плана (схемы) и указанием недостатков сданного в аренду имущества. Акт приема-передачи и технический план (схема) объекта аренды являются неотъемлемыми частями договора.

Арендодатель обязался предоставить арендатору объект аренды по акту приема-передачи с указанием недостатков сданного в аренду имущества и отражением технического состояния объекта аренды на момент передачи его в пользование арендатору (пункт 2.1.1 договора N 2521).

Арендатор обязался содержать объект аренды в технической исправности н санитарном состоянии, в соответствии с требованиями санитарных, строительных норм и правил, обеспечивать сохранность и пожарную безопасность объекта аренды (пункт 2.2.2 договора N 2521), производить за счет собственных средств текущий ремонт объекта аренды по мере необходимости его проведения, но не реже одного раза в год, производить работы по ремонту фасадов зданий и сооружении, в соответствии с утвержденными правилами благоустройства города Ачинска (пункт 2.2.5 договора N 2521), в течение 10 календарных дней о даты принятая объекта аренды от арендодателя в пользование по акту приема-передачи заключить в пользу третьего лица (управляющей организации) договор на содержание и текущий ремонт общего имущества собственников многоквартирного дома, а также нести расходы на коммунальные услуги, предоставляемые в арендованное помещение, соразмерно занимаемой площади (включая места общего пользования) путем оформления договоров с соответствующими организациями, нести расходы по оплату указанных дополнительных обязательств, а также расходы по установке приборов учета и устройству инженерных коммуникаций (пункт 2.2.11 договора N 2521).

В случае возникновения необходимости производить за счет собственных средств работы капитального характера только после согласования таких работ с арендодателем. Порядок возмещения таких расходов предусмотрен пунктом 2.2.8 договора (пункт 2.2.6 договора N 2544).

В силу пункта 2.2.8 договора N 2544, арендатор обязался не производить перепланировок, переоборудования, реконструкции (работы капитального характера) объекта аренды без письменного разрешения арендодателя. Порядок, условия и сроки проведения работ капитального характера на объекте аренды устанавливаются дополнительным соглашением сторон к договору. При этом все неотделимые улучшения объекта аренды становятся собственностью арендодателя. Компенсация затрат по работам капитального характера, произведенным арендатором, проводится в размере не свыше 50% стоимости фактически выполненных арендатором работ по капитальному ремонту объекта аренды (за исключением НДС) путем зачета в счет арендной платы.

По акту приема-передачи от 27.10.2016 указанная в пункте 1.1 договора N 2521 часть нежилого здания передана арендатору. Согласно данному акту, техническое состояние на момент его передачи истцу удовлетворительное, пригодно для использования в качестве гаража, стороны взаимных претензий к техническому состоянию объекта не имеют.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды от 06.02.2017 N 2544 (далее - договор N 2544), по условиям которого арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает от арендодателя в аренду нежилое здание (далее - объект аренды), расположенное по адресу: г. Ачинск, микрорайон 1, стр. 57А, общей площадью 376,5 кв.м., в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, для осуществления предпринимательской деятельности, размещения офиса, оказания услуг (пункт 1.1).

Срок аренды в пункте 9.1 договора N 2544 установлен с 06.02.2017 по 05.02.2022.

Пунктом 1.2 договора N 2544 предусмотрено, что объект аренды передается по акту приема-передачи, с приложением его технического плана (схемы) и указанием недостатков сданного в аренду имущества. Акт приема-передачи и технический план (схема) объекта аренды являются неотъемлемыми частями договора.

Арендодатель обязался предоставить арендатору объект аренды по акту приема-передачи с указанием недостатков сданного в аренду имущества и отражением технического состояния объекта аренды на момент передачи его в пользование арендатору (пункт 2.1.1 договора N 2544).

Арендатор обязался содержать объект аренды в технической исправности н санитарном состоянии, в соответствии с требованиями санитарных, строительных норм и правил, обеспечивать сохранность и пожарную безопасность объекта аренды (пункт 2.2.2 договора N 2544), производить за счет собственных средств текущий ремонт объекта аренды по мере необходимости его проведения, но не реже одного раза в год, производить работы по ремонту фасадов зданий и сооружении, в соответствии с утвержденными правилами благоустройства (пункт 2.2.5 договора N 2544), в течение 10 календарных дней о даты принятая объекта аренды от арендодателя в пользование по акту приема-передачи заключить в пользу третьего лица (управляющей организации) договор на содержание и текущий ремонт общего имущества собственников многоквартирного дома, а также нести расходы на коммунальные услуги, предоставляемые в арендованное помещение, соразмерно занимаемой площади (включая места общего пользования) путем оформления договоров с соответствующими организациями, нести расходы по оплату указанных дополнительных обязательств, а также расходы по установке приборов учета и устройству инженерных коммуникаций (пункт 2.2.11 договора N 2544).

В случае возникновения необходимости производить за счет собственных средств работы капитального характера только после согласования таких работ с арендодателем. Порядок возмещения таких расходов предусмотрен пунктом 2.2.8 договора (пункт 2.2.6 договора N 2544).

В силу пункта 2.2.8 договора N 2544, арендатор обязался не производить перепланировок, переоборудования, реконструкции (работы капитального характера) объекта аренды без письменного разрешения арендодателя. Порядок, условия и сроки проведения работ капитального характера на объекте аренды устанавливаются дополнительным соглашением сторон к договору. При этом все неотделимые улучшения объекта аренды становятся собственностью арендодателя. Компенсация затрат по работам капитального характера, произведенным арендатором, проводится в размере не свыше 50% стоимости фактически выполненных арендатором работ по капитальному ремонту объекта аренды (за исключением НДС) путем зачета в счет арендной платы.

По акту приема-передачи от 27.10.2016 указанное в пункте 1.1 договора N 2544 нежилое здание передано арендатору. Согласно данному акту, здания передано истцу в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, для осуществления предпринимательской деятельности, размещения офиса, оказания услуг, стороны взаимных претензий к техническому состоянию объекта не имеют.

В письме от 28.02.2017 N 5 (получено ответчиком 01.03.2017, согласно штампу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска) истец просил ответчика согласовать выполнение работ по капитальному ремонту арендуемого здания: 1) отопление помещений с монтажом приборов отопления и полной заменой трубной разводки от узла регулирования (старая система отопления пришла в полную непригодность); 2) монтаж холодного и горячего водоснабжения от узла регулирования (старший узел и разводка была демонтирована прежним арендатором); 3) монтаж электропроводки по помещениям с полной заменой (старая выполнена 2-х жильным алюминиевым проводом и одножильным проводом под подвесным потолком и на сегодня не соответствует СНИП и ПЭУ); 4) согласовать работы по монтажу пожарно-охранной сигнализации по помещениям здания, находящегося по адресу г. Ачинск, м-он 1, стр. 57 "а" (старая была полностью демонтирована прежним арендатором).

Ответчик в письме от 01.03.2017 N К-04-19-1296 сообщил истцу, что не возражает относительно проведения капитального ремонта в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Ачинск, микрорайон 1, стр.57А, общей площадью 376,5 кв.м., включающего в себя ремонт и замену систем отопления, водоснабжения, водоотведения и электропроводки. Однако, для согласования проведения капитального ремонта нежилого помещения, переданного по договору аренды N 2544, кроме заявления арендатора, в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска необходимо представить следующие документы: а) дефектную ведомость на выполнение капитального ремонта, согласованную с муниципальным казённым учреждением "Управление капитального строительства"; б) локальньй сметный расчет, согласованный с муниципальным казённым учреждением "Управление капитального строительства"; в) проектно-сметную документацию на выполнение капитального ремонта, выполненную организацией, осуществляющей свою деятельность в соответствии с действующим законодательством; г) согласование отдела архитектуры и градостроительства в случае выполнения капитального ремонта фасада.

В указанном письме ответчик отметил также, что замена вышедших из строя датчиков, проводки и оборудования пожарной и охренной сигнализации относится к работам по текущему ремонту.

В письме от 08.09.2017 (получено ответчиком 11.09.2017, согласно штампу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска), истец просил ответчика проверить и утвердить смету и дефектную ведомость на электромонтажные работы, пояснив, что старая проводка была выполнена одножильным алюминиевым проводом без второй изоляции, без заземления, что не соответствует СНиП и ПУЭ, правилам пожарной безопасности, провода были проложены в подшивном потолке, под панелями стен, без крепления и защиты, это могло привести к пожару гибели муниципального имущества.

В письме от 14.11.2017 (получено ответчиком 14.11.2017, согласно штампу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска) истец обратился к ответчику с просьбой о направлении специалистов для проверки и приемки выполненных работ согласно локального-сметного расчета, проверенного и согласованного с муниципальным казённым учреждением "Управление капитального строительства", с просьбой о составлении актов осмотра и приемки выполненных робот, а также с просьбой о проверке выполненных работ по ремонту кровли (осенью появились протечки кровли, в связи с чем пришлось заменить поврежденные - лопнувшие листы шифера, все остальные ласты шифера были закреплены специальными саморезами по всей кровле) и просьбой проверить косметический (текущий) ремонт помещений, заливку бетонного пола во втором гараже, выполненную пожарно-охранную сигнализацию строения 1 -57А.

В материалы дела представлен локальный сметный расчет на электромонтажные работы, согласно которому стоимость работ составила 392 729 рублей 96 копеек.

Платежным поручением от 29.06.2018 N 71 истец перечислил ООО "СВЭМ" 392 729 рублей 96 копеек оплаты за выполнение электромонтажных работ по зданию микрорайон 1, стр.57А по договору N 3 от 10.04.2017.

В письме от 16.07.2018 (получено ответчиком 17.07.2018, согласно штампу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска) истец просил ответчика согласовать и утвердить локальный сметный расчет на электромонтажные работы, произведенные ответчиком в арендуемом по договору N 2544 помещении, и компенсировать затраты по работам капитального характера, произведенные истцом, в размере 50% от стоимости фактически выполненных работ, что составляет 196 364 рубля 98 копеек, путем зачета в счет арендной платы по договору.

В письме от 01.08.2018 N К-04-19-3266 ответчик сообщил истцу, что в соответствии с решением Ачинского городского Совета депутатов от 30.06.2017 N 23-131р "Об утверждении положения по передаче прав владения и пользования муниципальным имуществом на возмездной основе", в случае передачи прав владения и пользования муниципальным имуществом, требующим проведения капитального ремонта, затраты пользователя по произведенным работам капитального характера, в размере не свыше 50% (за исключением НДС), по решению комитета зачитываются в счет арендной платы (пункт 2.8 Положения). Поскольку арендная плата за пользование муниципальным имуществом является доходом местного бюджета, то капитальный ремонт арендованного имущества, в случае проведения зачета его стоимости (в размере не свыше 50% без учета НДС) в счет арендной платы, относится к работам, подлежащим проведению проверки достоверности определения сметной стоимости, в соответствии с постановлением Правительства -РФ от 18.05.2009 N 427 (в ред. от 03.12.2017). Поскольку бюджетом Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска на 2018 год не предусмотрены расходы на государственную экспертизу сметной стоимости капитального ремонта муниципальных объектов недвижимости, согласовать смету на проведение электромонтажных работ в нежилом здании по адресу: г. Ачинск, микрорайон 1, стр. 57А, не представляется возможным. Более того, в представленном локальном сметном расчете не указано, что проведены работы капитального характера.

При изложенных обстоятельствах истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Заключенные между сторонами договоры являются договорами аренды, отношения по которым регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику по договору N 2544 подтверждается подписанным сторонами без замечаний актом приема-передачи от 27.10.2016.

В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Истец, осуществив ремонтные электромонтажные работы в арендуемом помещении на сумму 392 729 рублей 96 копеек, отнеся их к работам капительного ремонта и ссылаясь на положения пункта 2.2.8 договора N 2544, просит взыскать с ответчика 50% от данной суммы, поскольку в зачете данных расходов истца в счет арендной платы ответчиком было отказано в письме от 01.08.2018 N К-04-19-3266.

В предмет доказывания по исковому требованию о взыскании с арендодателя стоимости работ по капитальному ремонту арендуемого здания входит выяснение следующих вопросов: произвел ли арендатор капитальный ремонт арендуемого объекта за свой счет, размер затрат арендатора на капитальный ремонт, представление арендодателю сметной документации, согласование капитального ремонта с арендодателем либо обоснование неотложной необходимости проводимого ремонта, а также документальное подтверждение факта выполнения работ и двустороннего волеизъявления на проведение зачета в счет арендной платы.

Доказательства заключения сторонами дополнительного соглашения к договору N 2544, устанавливающего порядок, условия и сроки проведения работ капитального характера объекта аренды, в материалах дела отсутствуют.

Вопреки положениям пункта 2.2.6 договора в материалы дела не представлены доказательства предоставления ответчику согласованной с МКУ "Управление капитального строительства" дефектной ведомости, а также отсутствуют доказательства согласования ответчиком представленного истцом в материалы дела в обоснование размера стоимости произведенных работ локального сметного расчета, содержащего электромонтажные работы на спорную сумму 392 729 рублей 96 копеек.

В отзывах на иск и апелляционную жалобу ответчик пояснил, что не согласовывал истцу указанную стоимость электромонтажных работ.

На основании пункту 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, капитальный ремонт объектов капитального строительства - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Согласно пункту 3.11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).

Таким образом, капитальный ремонт - ремонт, в результате которого происходит существенное изменение или улучшение технических характеристик имущества. Капитальный ремонт заключается в замене основных частей или элементов имущества. Капитальный ремонт направлен на недопущение аварийного состояния имущества, когда использование имущества по назначению становится невозможным или опасным. Под капитальным ремонтом подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов.

К текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования. Текущий ремонт - это ремонт, который предупреждает преждевременный износ объекта аренды. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей.

Для квалификации проведенных работ в качестве капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью или текущего ремонта, либо улучшений арендованного имущества, суд при рассмотрении спора должен изучить характер выполненных истцом работ, проанализировать их документальное оформление (заключенный договор подряда, дефектные ведомости, акты о приемке выполненных работ).

Перечень работ по капитальному ремонту приведен в приложении 8 к указанному Положению о ремонте зданий, согласно которому в части электрического освещения и связи к ним относятся: смена износившихся участков сети (более 10%), смена предохранительных щитков, ремонт или восстановление кабельных каналов, при капитальном ремонте сети допускается замена светильников на другие типы (обычных на люминесцентные).

Согласно приложению 8 к данному Положению о ремонте зданий, установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит, относится к текущему ремонту.

Из представленного истцом локального сметного расчета следует, что электромонтажные ремонтные работы включают в себя демонтаж светильников с лампами накаливания и щитков осветительных, монтаж светильников в подвесных потолках, люминесцентных встраиваемых, а также ламп стартера, розеток, выключателей, короба металлического, кабель-канала, трубы винипластиковой и гофры ПВХ, кабелей, корпуса металлического, щитков осветительных, автоматов.

Иные доказательства в обоснование отнесения выполненных по указанному локальному сметному расчету работ к категории работ по капитальному ремонту, вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявителем жалобы в материалы дела не представлены.

Суд апелляционной инстанции отмечает отсутствие доказательств необходимости проведение спорных работ, учитывая отсутствие замечаний в акте приема-передачи (л.д. 37 т.1).

Обоснован вывод суда первой инстанции о том, что из представленного истцом локального сметного расчета невозможно сделать однозначный вывод о том, что вся совокупность указанных работ относится к капитальному ремонту.

Ссылка заявителя жалобы на отчет N 59/16(1) об оценке рыночной стоимости права пользования нежилыми помещениями общей площадью 376,5 кв.м., расположенными по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, микрорайон 1, стр.57А, по состоянию на 01.12.2016, согласно которому при визуальном осмотре здания обнаружено, что электроснабжение отсутствует, подлежит отклонению, поскольку согласно акту приема-передачи от 27.10.2016, нежилое здание было передано истцу в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, для осуществления предпринимательской деятельности, размещения офиса, оказания услуг. В данном акте сторонами при передаче здания истцу не установлено обстоятельств, препятствующих пользованию зданием. Таким образом, стороны установили, что взаимных претензий к техническому состоянию объекта не имели.

Указанные в локальном сметном расчете работы связаны с улучшениями арендуемого помещения, произведенными в интересах арендатора, а не в целях неотложной необходимости и в связи с поддержанием помещения в надлежащем состоянии.

Принятие истцом по указанному акту нежилого здания во владение и пользование подтверждает выполнение ответчиком обязательства по передаче имущества, соответствующего условиям договора и пригодного для использования под размещение офиса.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Довод об отсутствии возможности использования здание по целевому назначению из-за его неудовлетворительного состояния подлежит отклонению по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждается, что при передаче спорного имущества в аренду стороны согласовали все существенные условия сделки, договоры подписаны без разногласий и дополнений, по акту приема-передачи от 06.02.2017 объект аренды передан арендатору в надлежащем состоянии и пригоден для использования в целях его предоставления, претензий со стороны истца относительно передаваемого здания (части здания) не заявлялись, доказательства обратного не представлены.

На стадии подачи заявки на участие в аукционе и последующего заключения договора аренды истец воспользовался правом на ознакомление с техническими характеристиками выставленного на торги имущества, указанные истцом недостатки не носят скрытый характер.

Принятие имущества истцом свидетельствует о том, что оно соответствует согласованным сторонами условиям договора.

При этом истцом не соблюден порядок согласования с ответчиком строительных работ по капитальному ремонту здания.

В материалы дела не представлены доказательства наличия письменного согласия арендодателя на те работы, которые отражены в ведомостях объема работ, доказательства согласования с арендодателем объема и вида работ, заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 06.02.2017, устанавливающего порядок условия и сроки проведения работ капитального характера на объекте аренды, в соответствии с требованиями п.2.2.8 договора аренды.

Отсутствие согласие арендодателя не предоставляет возможность истцу рассчитывать на компенсацию расходов, произведенных в отсутствие согласия арендодателя на их оплату, учитывая отсутствия доказательств действия в условиях крайней необходимости.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 октября 2018 года по делу N А33-23851/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

О.В. Петровская