Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 января 2022 г. N Ф05-34430/21 по делу N А40-247081/2020

город Москва

26 января 2022 г.

Дело N А40-247081/20

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 января 2022 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Петровой В.В., Цыбиной А.В.,

при участии в заседании:

от истца: акционерного общества "Торговый дом "Перекресток" - Мацкевич П.Н. по дов. от 29.07.2019,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "СтайлЛюкс" - Алексеев А.А. по дов. от 20.01.2020,

рассмотрев 19 января 2022 года в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "СтайлЛюкс" и акционерного общества "Торговый дом "Перекресток"

на решение от 14 мая 2021 года

Арбитражного суда города Москвы

и постановление от 14 октября 2021 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску акционерного общества "Торговый дом "Перекресток"

к обществу с ограниченной ответственностью "СтайлЛюкс"

о взыскании затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению и процентов за пользование чужими денежными средствами

и по встречному иску о признании недействительной сделкой заявление о зачете, взыскании задолженности по уплате арендной платы и неустойки,

УСТАНОВИЛ: акционерное общество "Торговый дом "Перекресток" (далее - АО "ТД "Перекресток") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "СтайлЛюкс" (далее - ООО "СтайлЛюкс") с иском о взыскании 17 198 886,69 руб., из которых: 17 095 658,80 руб. - затраты на подготовку помещения к использованию по целевому назначению, 103 227,89 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.10.2020 по 11.12.2020.

ООО "СтайлЛюкс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к АО "ТД "Перекресток" о признании заявления о зачете, изложенного в письме от 26.11.2020 N 100/13050, недействительной сделкой, взыскании задолженности по уплате арендной платы в размере 6 189 411,80 руб. за период до 07.10.2020 и 1 396 601,36 руб. неустойки за просрочку уплаты арендной платы за период с 16.05.2017 по 18.01.2021 (дело N А40-11619/21).

Определением суда от 12.04.2021 дела N А40-11619/21 и N А40-247081/20 объединены в одно производство для совместного рассмотрения дела с присвоением номера дела N А40-247081/20.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 мая 2021 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2021 года, в удовлетворении требований АО "ТД "Перекресток" отказано; требования ООО "СтайлЛюкс" удовлетворены частично: заявление о зачете, изложенное в письме от 26.11.2020 N 100/13050, признано недействительной сделкой; с АО "ТД "Перекресток" в пользу ООО "СтайлЛюкс" взыскана задолженность по уплате арендной платы за период до 07.10.2020 в размере 6 189 411,80 руб. и неустойка за просрочку уплаты арендной платы за период с 16.05.2017 по 07.10.2020 в размере 758 818,57 руб., в удовлетворении остальной части требований ООО "СтайлЛюкс" отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, АО "ТД "Перекресток" и ООО "СтайлЛюкс" обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами.

В кассационной жалобе АО "ТД "Перекресток" просит названные решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований АО "ТД "Перекресток" в полном объеме и отказе в удовлетворении требований ООО "СтайлЛюкс" или направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов АО "ТД "Перекресток" указывает на несогласие с выводами судов о том, что у него отсутствует право на получение компенсации в виде расходов на подготовку арендованного помещения к целевому использованию; факт несения расходов в заявленном к взысканию размере установлен судами, факт расторжения договора аренды с 07.10.2020 по инициативе арендатора и возврата помещения сторонами не оспаривается; мотивировочная часть решения суда содержит взаимоисключающие выводы; судами ошибочно, без учета буквального толкования и системного анализа условий договора истолкованы положения 2.1.17 договора аренды, который, вопреки выводам судов, не содержит исчерпывающий перечень оснований расторжения договора, при которых арендатор вправе получить компенсацию; суды фактически отождествили понятия "вины" и "инициативы"; договор досрочно расторгнут по обстоятельствам, в которых вина как арендатора, так и арендодателя отсутствовала; суды не применили статью 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая гарантирует арендатору право на получение компенсации за неотделимые улучшения при расторжении договора аренды безотносительно к основаниям его расторжения; суды применили не подлежащую применению статью 157 Гражданского кодекса Российской Федерации; суды не учли все особенности взаимоотношений сторон, обстоятельства, предшествующие расторжению договора (уведомление арендодателя от 09.07.2019 о вынужденном расторжении договора аренды в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд); расторжение договора по инициативе арендатора в порядке пункта 5.5 договора было направлено на устранение правовой неопределенности, поскольку арендодатель в течение года после направления уведомления от 09.07.2019 со своей стороны не направлял арендатору уведомления о расторжении договора, понимая, что вынужден будет компенсировать расходы арендатора; суды не приняли во внимание, что неотделимые улучшения, расходы на проведение которых были понесены АО "ТД "Перекресток", должны были учитываться при определении размера компенсации, которую ООО "СтайлЛюкс" получило за изъятие земельного участка для государственных нужд; суды не приняли во внимание, что отказ в иске влечет возникновение на стороне ООО "СтайлЛюкс" неосновательного обогащения в размере 24 млн. руб., что расходы на неотделимые улучшения не учитывались в ставке арендной платы по договору.

В кассационной жалобе ООО "СтайлЛюкс" просит отменить принятые по делу решение и постановление судов в части отказа в удовлетворении требований ООО "СтайлЛюкс" и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в указанной части, указывая на несогласие с выводами судов об отсутствии оснований для взыскания неустойки по договору аренды с даты после расторжения договора.

Отзывы на кассационные жалобы не поступали.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца и ответчика поддержали доводы и требования своих кассационных жалоб.

Обсудив доводы кассационных жалоб, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия суда кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "СтайлЛюкс" (арендодатель) и АО "ТД "Перекресток" (арендатор) заключен договор аренды от 24.09.2015 N 01-6/42, с учетом последующих дополнительных соглашений, предметом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская обл., г.о. Люберцы, 23-й км Новорязанского ш., влад. 9/1.

Согласно пункту 1.4 договора срок аренды составляет 10 лет с даты государственной регистрации договора, то есть до 17.10.2027.

В соответствии с пунктом 5.2 договора он может быть досрочно расторгнут по инициативе одной из сторон в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором.

Арендодатель 09.07.2019 направил арендатору уведомление о том, что земельный участок, на котором расположен объект аренды, будет изъят для государственных нужд, а договор аренды будет расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 7 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с предстоящим изъятием земельного участка и объекта аренды для государственных нужд и уклонением ООО "СтайлЛюкс" в течение года от расторжения договора, АО "ТД "Перекресток" приняло решение самостоятельно расторгнуть договор аренды на основании пункта 5.5 договора, о чем арендодателю направлено уведомление от 02.07.2020 N 100/6895.

Помещение возвращено арендодателю 07.10.2020 на основании акта возврата нежилого помещения от 07.10.2020. Договор аренды прекратил свое действие 07.10.2020.

В соответствии с пунктом 2.1.17 договора в случае его досрочного расторжения не по вине арендатора, в том числе по основаниям, указанным в пунктах 5.3, 5.4 договора, арендодатель обязуется в течение 10 (десяти) календарных дней с момента (дня) освобождения арендатором помещения, компенсировать (выплатить) арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению (в том числе но, не ограничиваясь: стоимость ремонта помещения, а также прокладки и ремонта коммуникационных сетей, обеспечивающих эксплуатацию помещения).

Расходы АО "ТД "Перекресток" на подготовку помещения по целевому использованию составили 24 074 360 руб., что подтверждено документально и ответчиком не оспаривается.

Ввиду наличия у арендодателя по состоянию на 20.10.2020 задолженности по уплате арендных платежей в размере 6 189 411,80 руб. и неустойки в размере 789 289,43 руб., АО "ТД "Перекресток" 26.11.2020 направило в адрес ООО "СтайлЛюкс" уведомление о зачете встречных однородных требований, в связи с чем, оставшаяся задолженность ООО "СтайлЛюкс" перед АО "ТД "Перекресток" составила сумму 17 095 658,80 руб.

В свою очередь, ООО "СтайлЛюкс" предъявило к АО "ТД "Перекресток" иск о признании недействительной сделкой заявления о зачете, изложенного в письме от 26.11.2020 N 100/13050, о взыскании задолженности по уплате арендной платы в размере 6 189 411,80 руб. за период до 07.10.2020 и неустойки за просрочку уплаты арендной платы в размере 1 396 601,36 руб. за период с 16.05.2017 по 18.01.2021.

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении требований АО "ТД "Перекресток" и частично удовлетворяя требования ООО "СтайлЛюкс", суды обеих инстанций руководствовались статьями 157, 166, 169, 309, 310, 329, 330, 331, 421, 431, 450, 450.1, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что расторжение договора аренды произошло именно по инициативе арендатора в связи с односторонним отказом от договора, а не в связи с досрочным расторжением договора не по вине арендатора; стороны в договоре аренды согласовали условие о расторжении договора в одностороннем порядке по решению арендатора и условия досрочного расторжения договора арендодателем, иных условий о расторжении договора в одностороннем порядке стороны не согласовали; фактические правоотношения сторон прекратились 07.10.2020, то есть с даты подписания акта возврата помещения из аренды; основания для начисления убытков, предусмотренных в пункте 2.1.17 договора, и зачета суммы в размере 24 074 360 руб. в счет оплаты задолженности по арендной плате и неустойки отсутствовали; начисление арендодателем неустойки после даты прекращения договора аренды (07.10.2020) является необоснованным.

Кассационная коллегия не может согласиться с выводами судов, поскольку судами обеих инстанций не было учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом на основании пункта 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2).

В данном случае контрагенты в договоре аренды (пункт 2.1.17) предусмотрели, что в случае его досрочного расторжения не по вине арендатора, в том числе по основаниям, указанным в пунктах 5.3, 5.4 договора, арендодатель обязуется в течение 10 (десяти) календарных дней с момента (дня) освобождения арендатором помещения, компенсировать (выплатить) арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению (в том числе но, не ограничиваясь: стоимость ремонта помещения, а также прокладки и ремонта коммуникационных сетей, обеспечивающих эксплуатацию помещения).

Исходя из буквального толкования положений пункта 2.1.17 договора аренды, перечень оснований для досрочного расторжения договора не по вине арендатора, влекущих возникновение на стороне арендодателя обязанности компенсировать (выплатить) арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению, не является исчерпывающим и не ограничивается основаниями, указанными в пунктах 5.3, 5.4 договора.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Кодекса) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Кодекса).

Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно указания на возможность такого отказа в соглашении сторон.

Возможность такого отказа в рассматриваемом случае предусмотрена в пункте пункт 5.5 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения N 5 от 15.10.2018).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя как из буквального толкования положений пункта 2.1.17 договора аренды, так и системного толкования данного пункта с пунктами 5.3, 5.4, 5.5 договора, перечень оснований для досрочного расторжения договора не по вине арендатора, влекущих возникновение на стороне арендодателя обязанности компенсировать (выплатить) арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению, не является исчерпывающим, не ограничивается основаниями, указанными в пунктах 5.3, 5.4 договора, и не исключает основание, предусмотренное пунктом 5.5 договора.

Воспользовавшись правом, предусмотренным пунктом 5.5 договора, статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор, с учетом ранее полученного от арендодателя уведомления о том, что земельный участок, на котором расположен объект аренды, будет изъят для государственных нужд, и договор аренды будет расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с земельным законодательством, принял решение досрочно расторгнуть договор аренды, направив в адрес арендодателя с соблюдением установленного договором срока уведомление от 02.07.2020 N 100/6895, помещение возвращено арендодателю 07.10.2020 на основании акта возврата нежилого помещения от 07.10.2020, договор аренды прекратил свое действие 07.10.2020.

Таким образом, какая-либо вина арендатора в расторжении договора в рассматриваемом случае отсутствует и судами ее наличие не установлено, расторжение договора произошло именно по инициативе арендатора в связи с односторонним отказом от договора, что в силу пункта 2.1.17 договора влечет возникновение на стороне арендодателя обязанности компенсировать (выплатить) арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений и затрат на подготовку помещения к использованию по целевому назначению.

Факт согласования сторонами произведенных истцом неотделимых улучшений и их размер ответчиком не оспаривается, доказательства компенсации ответчиком понесенных истцом расходов в установленный договором срок в материалы дела не представлены.

Исходя из положений статьи 410, пункта 1 статьи 614, пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств.

Для прекращения обязательства зачетом встречного однородного требования необходимо, чтобы заявление о зачете было получено соответствующей стороной.

Арендатор, признав наличие долга по арендным платежам и неустойке, произведя с согласия арендодателя за счет собственных средств неотделимые улучшения арендованного имущества, после прекращения договора аренды заявил о зачете причитающихся с него арендных платежей в сумме, на которую произведены упомянутые улучшения, заявление о зачете получено арендодателем.

Таким образом, произведенный арендатором зачет соответствует статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации и прекращает обязательство арендатора, оснований для признания недействительной сделкой заявления о зачете АО "ТД "Перекресток", изложенного в письме от 26.11.2020 N 100/13050, и частичного удовлетворения требований ООО "СтайлЛюкс", у судов не имелось.

С учетом произведенного зачета, размер компенсации расходов истца, подлежащей уплате ответчиком, составляет 17 095 658,80 руб., доказательства погашения задолженности в материалах дела отсутствуют.

В силу пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

На сумму 17 095 658,80 руб. АО "ТД "Перекресток" начислило ООО "СтайлЛюкс" проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.10.2020 по 11.12.2020 в размере 103 227,89 руб., расчет которых ООО "СтайлЛюкс" не оспорен.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с неправильным применением судами норм материального права признает необходимым отменить принятые по делу судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска.

Судебные расходы АО "ТД "Перекресток", связанные с уплатой государственной пошлины при подаче иска, апелляционной и кассационной жалоб, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся судом на ООО "СтайлЛюкс".

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 14 мая 2021 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2021 года по делу N А40-247081/20 отменить.

Иск акционерного общества "Торговый дом "Перекресток" к обществу с ограниченной ответственностью "СтайлЛюкс" удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СтайлЛюкс" в пользу акционерного общества "Торговый дом "Перекресток" основной долг в размере 17 095 658 (семнадцать миллионов девяносто пять тысяч шестьсот пятьдесят восемь) рублей 80 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.10.2020 по 11.12.2020 в размере 103 227 (сто три тысячи двести двадцать семь) рублей 89 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.12.2020 по день фактической уплаты долга, начисленные на сумму основного долга по ключевой ставке, установленной Банком России, а также судебные расходы в размере 114 478 (сто четырнадцать тысяч четыреста семьдесят восемь) рублей 30 копеек, связанные с уплатой государственной пошлины при подаче иска, апелляционной и кассационной жалоб.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "СтайлЛюкс" к акционерному обществу "Торговый дом "Перекресток" отказать.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

В.В. Петрова А.В. Цыбина