Глава 23. Контроль этапов реализации проекта

Глава 23
Контроль этапов реализации проекта

Планирование

На этапе планирования определяются и назначаются основные показатели эффективности проекта, бюджет и сроки строительства. Он включает основные процессы предпроектной работы, проектирования и подготовки к началу строительства. Ниже приведен план управления проектом с рекомендуемой последовательностью процессов.

Табл. 29. Порядок контроля за реализацией проекта и ключевые точки принятия решений о реализации

N	ЭТАП	Описание ЭТАПА	КОНТРОЛЬНЫЕ ТОЧКИ
Предпроектные работы
1.1	Выбор участка застройки	Определение денежных и временных затрат на покупку (аренду) участка и решение обременений участка.	- Определены требования к участку застройки (площадь, назначение, локация, допущение обременений); - Выполнен предивестиционый анализ пула участков на предмет соответствия требований; - Определен участок застройки; - Определен способ получения права на земельный участок1.
1.2	Маркетинговые исследования и финансовая аналитика	Составление маркетинговой стратегии развития объекта	- Выполнены сбор, фильтрация и сортировка информации для дальнейшего изучения; - Определены задачи исследований; - Выполнено структурирование задач исследования и выявление действующих факторов; - Определены связи между определенными факторами и задачей исследования; - Выявлены оптимальные пути решения маркетинговой задачи; - Выполнен прогноз будущего развития объекта и ситуации на рынке.
1.3	Выполнение и согласование дизайн-проекта	Формирование укрупненных технико-экономических показателей проекта	- Разработаны принципиальные проектные решения; - Разработан и согласован архитектурно-градостроительный облик объекта; - Определены предварительные расходы на проектирование, строительство и эксплуатацию объекта.
1.4	Предварительные инженерные изыскания	Оценка рисков при выполнении строительных работ и безопасности сооружения, корректировка технических решений под условия участка	- Определены конструктивные, экологические и инженерные ограничения участка для размещения проектируемого объекта.
1.5	Функционально-стоимостной анализ технических решений	Вариантное проектирование, предварительная оценка решений и выбор основных функций на основании сравнения параметров (например, выбор типа фундамента на основании оценки стоимости или сроков реализации нескольких вариантов)	- Определены технические решения проекта, которые допускают вариативность; - Выполнена предварительная разработка этих решений до возможности провести оценку; - Выполнена оценка вариантов возможных решений; - Установлены приоритетные варианты технических решений для данного проекта.
1.6	Сбор исходно разрешительной документации на строительство	Оценка рисков законности и возможности размещения планируемого объекта на участке, оценка обременений, корректировка технических решений под условия участка	- Установлены ограничения земельного участка для размещения объекта; - Составлен перечень необходимой исходно-разрешительной документации для объекта; - Установлен план и порядок получения разрешений и согласований от муниципальных, городских и региональных органов; - Назначены ответственные исполнители на каждый этап сбора ИРД; - Получен пакет ИРД в соответствии со ст. 45-51 ГрК РФ.
1.7	Составление задания на разработку проектной документации (ПД и РД)	Фиксация технических решений и требований к ним, технико-экономических показателей. Определение метода закупок, методов строительства, сроки строительства, организационной структуры, необходимых консультантов и т. д.	- Установлены требования к архитектурным решениям (часто зафиксированы в дизайн-проекте) и основные характеристики объекта - назначение, функции, площади, этажность, градостроительный облик, положение на участке и т. д.; - Установлены требования к конструктивным решениям - тип фундамента, тип конструктивной схемы, требования к материалам конструкций, требования к расходам материалов и т. д.; - Установлены требования к инженерным системам - компоновки систем, точки ввода инженерных систем, инженерные нагрузки и т. д.; - Техническое задание на проектирование согласовано с Клиентом и выдано в работу проектировщикам.
1.8	Выявление основных этапов проекта	Составление календарного графика на основании принятых технико-экономических показателей и технических решений	- Определены этапы реализации проекта; - Предварительно определены требуемые ресурсы на реализацию проекта; - Выявлены требования к подрядчикам, которые могут реализовать проект; - Составлен предварительный календарный график реализации проекта; - Разработаны предварительные финансовая модель застройки и бюджет объекта.
Разработка проектной документации для строительства
2.1	Разработка проектной документации	Формирование пакета проектной документации, достаточного для получения положительного заключения экспертизы	- Определены и зафиксированы все технические решения объекта, в соответствии с требованиями норм и правил, технического задания; - Определены технико-экономические показатели объекта; - Получено положительное заключение экспертизы.
2.2	Разработка тендерной документации	Формирование пакета проектной документации, достаточного для проведения конкурсов на реализацию проекта и закупки оборудования и материалов	- Составлены спецификации объемов работ; - Определена стоимость выполнения работ; - Составлен календарный график работ, с учетом долгих позиций поставок (например, оборудование индивидуального изготовления).
2.3	Разработка рабочей документации	Формирование пакета проектной документации, достаточного для реализации проекта	- Выдан комплект рабочей документации для производства работ.
Проведение конкурсов
3.2	Выбор подрядчика	Идентификация и оценка потенциальных подрядчиков на основании пакета тендерной документации; Получение и оценка тендерных предложений; Получение предложений к проектным решениям от потенциальных подрядчиков.	- Определены генподрядчик и подрядчики; - Заключены контракты; - Определена стоимость строительства; - Получены комментарии и предложения к сокращению затрат и улучшению проектных решений от подрядчика.
Подготовка к строительству
4.1	Проработка технологии производства работ	Детализация календарных графиков и бюджетов; разработка проекта производства работ и технологических карт на каждый процесс реализации проекта2	- Определены общие требования к качеству работ; - Выполнена финальная проверка календарного графика работ; - Определена последовательность работ и границы фронтов работ между подрядчиками; - Определены требования к передаче фронтов работ между подрядчиками; - Определены участки работ, которые требуют повышенного внимания к качеству работ.
Строительно-монтажные работы
5	Строительство	Строительно-монтажные работы от мобилизации до ввода в эксплуатацию.	- Определены состав и план работ; - Определены процедуры управления проектом; - Определены процедуры контроля стоимости и сроков реализации; - Определены процедуры контроля качества работ; - Определены процедуры работы с изменениями проекта; - Определены процедуры отчетности о ходе проекта; - Определен список скрытых работ, график и процедура их освидетельствования; - Определены планы закупок и поставок; - Заключены контракты на поставки материалов, машин и оборудования3.
Эксплуатация
6	Эксплуатация	Завершение реализации проекта, ввод в эксплуатацию, составление инструкций по эксплуатации.	- Выполнена пуско-наладка оборудования; - Составлены графики отладочных работ и оценки производительности инженерных систем; - Наблюдение за эксплуатацией объекта в течение гарантийных обязательств.

Инженерные изыскания

Инженерные изыскания направлены на снижение рисков при выполнении строительных работ и обеспечение максимального уровня безопасности при эксплуатации объекта. На этом этапе должны быть проведены комплексное исследование природных и техногенных условий территории объекта строительства, составление прогнозов взаимодействия этих объектов с окружающей средой, обоснование их инженерной защиты и безопасных условий жизни населения (подробнее см. Часть 2 и 3 Книги 5 Стандарта). Несогласованность действий и решений на этапе инженерных изысканий может привести к значительному удорожанию проекта, техническим ошибкам и авариям на этапе эксплуатации.

Изученность площадки влияет на принятие решений относительно:

- посадки здания на участок;

- вертикальной планировки участка;

- фундаментов и конструкций подземной части здания;

- расположения вводов инженерных сетей в здание, расположения технических помещений в здании (ИТП, ГРЩ, водомерные узлы и пр.), внутреннему расположению основных трасс инженерных сетей.

Для того, чтобы выявить и предупредить опасные явления в условиях участка застройки, важно:

- изучить архивные данные об инженерных изысканиях на участке и/ или прилегающих участках;

- если архивные данные отсутствуют, выполнить разведочные изыскания до начала разработки дизайн-проекта;

- на основании архивных данных и разведочных данных определить ограничения и обременения участка застройки;

- к разработке технических заданий на изыскания приступать только после разработки эскизного проекта, чтобы заложить в требования к изысканиям специфику объекта;

- привлекать к разработке технических заданий на изыскания и программы изысканий команду проектировщиков;

- после разработки проектной документации и принятия окончательных проектных решений провести ревизию отчетов и при необходимости выполнить дополнительные изыскания перед началом производства работ.

Сбор исходно-разрешительной документации на строительство

Сбор и согласование исходно-разрешительной документации (ИРД) - один из важнейших этапов, формирующих срок реализации и стоимость застройки. Он требует специализированных знаний в области строительного законодательства, поскольку регулируется всеми уровнями власти: федеральным, региональным и местным. Сбор ИРД обычно выполняется клиентом или лицом, представляющим интересы клиента по доверенности, при участии проектировщиков и подрядчиков.

Сбор и согласование ИРД включает:

- получение землеотводной документации (договор аренды земельного участка или свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт);

- разработку проекта планировки территории (ППТ);

- разработку мастер-плана на основании ППТ;

- получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ);

- инженерные изыскания;

- разработку дизайн-проекта;

- согласование дизайн-проекта;

- расчет инженерных нагрузок на основе дизайн-проекта;

- получение технических условий на подключение к инженерным сетям;

- разработку проектной документации и прохождение экспертизы;

- получение других необходимых согласований и справок.

Проектирование

Этап проектирования - основной для оценки рисков, сроков и стоимости реализации проекта. Подробно этап проектирования рассмотрен в Книге 5 Стандарта "Руководство по разработке проектов развития территорий".

В целях повышения экономической эффективности проекта проектирование на ранних этапах (стадии мастер-планирования, дизайн-проекта) должно включать разработку нескольких вариантов проекта и оценку их технико-экономических показателей. При проработке проекта требуется провести аналитику как минимум двух вариантов по следующим параметрам:

- техническая возможность реализации на данном участке (доступность для доставки материалов, техники, человеческих ресурсов, инженерных мощностей);

- стоимость и сроки поставки материалов и оборудования;

- стоимость и сроки реализации решения;

- совместимость решения с общей концепцией проекта;

- возможность реализации решения выбранным подрядчиком;

- стоимость эксплуатации в долгосрочной перспективе.

В соответствии с выбором должны быть уточнены задания на проектирование и изыскания, сборы нагрузок для получения технических условий, собраны исходные данные для разработки проектной документации.

Рекомендуется проводить функционально-стоимостной анализ на всех этапах проектирования. На предпроектных стадиях должна проводиться оценка крупных решений (например, выбор участка застройки, типа фундаментов, анализ различных конструктивных схем здания), а на стадиях рабочего проектирования может проводиться оценка вариантов в том числе материалов, деталей или марок оборудования (например, сравнение электрических и водяных полотенцесушителей с точки зрения стоимости эксплуатации для жильцов). К оценке каждого варианта следует привлекать экономических и технологических консультантов клиента и подрядчиков. Процедуру сравнения вариантов следует проводить в форме рабочей встречи с участием всех заинтересованных участников команды проекта.

Подготовка к строительству и мобилизация

На этом этапе закладываются основные правила охраны труда и здоровья, безопасности, документооборота, коммуникаций, контроля качества, сроков и стоимости строительства. Важно обратить внимание на долгие позиции поставок и изделия заводского изготовления, которые следует заказывать в производство и поставку задолго до даты монтажа или установки. Также рекомендуется оценить работы по подготовке площадки: расчистку, демонтаж существующих сооружений и вынос инженерных сетей из-под пятна застройки. Такие работы могут существенно влиять на сроки начала строительства или монтажа конструкций и инженерного оборудования.

Команде подрядчика на этом этапе следует:

- организовать совещание для обсуждения процедур, которые будут приняты на этапе строительства;

- посетить строительную площадку, выяснить ее основные особенности: рельеф, грунтовые условие, доступ и подъезд, местные дороги и подводящие трассы, существующие на площадке объекты и инженерные сети. Посещение площадки рекомендуется зафиксировать в отчете, который ляжет в основу проекта производства работ;

- определить доступные для площадки инженерные мощности для производства работ: наличие воды, энергии, газа, телефонных сетей и доступа в интернет. Заключить необходимые контракты;

- провести анализ местных подрядчиков и поставщиков;

- провести конкурсы для выполнения работ, на которые не хватает собственных ресурсов или компетенций;

- заключить договоры с субподрядчиками;

- разработать проект производства работ (ППР) и технологические карты на все предстоящие процессы строительства, согласовать документацию с клиентом и командой проекта, в том числе командой проектировщиков;

- подготовить график производства работ в соответствии с ППР;

- подготовить площадку строительства с точки зрения организации труда: рабочие места, питание, охрану и уборку зон размещения рабочих групп, парковочные места для машин работников, заключить необходимые договоры на эти услуги;

- подготовить реестр субподрядных договоров и контактных лиц;

- назначить координатора проекта, который будет вести коммуникацию с проектировщиками и заниматься отслеживанием статуса проектной документации;

- получить комплект проектной и рабочей документации от клиента и провести внутреннюю проверку документации;

- получить необходимую для строительства исходно-разрешительную документацию;

- установить режимы контроля строительства внешними и внутренними инспекторами;

- создать необходимые документы и журналы для ведения документооборота. Целесообразно заранее разработать чек-листы и необходимые формы документов для проведения проверок, совещаний и т. д. Также необходимо провести обучение субподрядчиков по теме организованного документооборота;

- выполнить все работы по подготовке строительной площадки: защитить сохраняемые деревья и насаждения или произвести срубку в соответствии с дендропланом, выполнить требования по защите от загрязнений, устроить временные дороги, ограждения и т. д.;

- выполнить демонтаж сооружений и вынос инженерных сетей из-под площадки строительства в соответствии с проектом;

- провести дополнительные геотехнические изыскания площадки, если это предусмотрено проектом;

- известить муниципальные или региональные органы о начале строительства.

Руководитель проекта на этом этапе совместно с командой проекта определяет основные вехи и ключевые точки принятия решений в проекте. Также рекомендуется провести внутреннее обучение и инструктирование команды проекта о процедурах проверки и отчетности по мере продвижения по этапам реализации проекта. Инструкции должны включать конкретные механизмы мониторинга и отчетности, связанные с системами контроля качества и другими требованиями клиента к производству работ, например - экологической политики.

Строительно-монтажные работы

Строительство обычно ведется поточным методом, при котором процесс разбивается на части (по типам работ и захваткам), которые выполняются пулом подрядчиков, специализирующихся на отдельных видах работ, таких как:

- земляные работы и вертикальная планировка территории;

- устройство временных и постоянных дорог;

- вынос инженерных сетей из-под участка застройки;

- прокладка коммуникаций к зданию;

- строительство подземной части здания;

- засыпка пазух котлована;

- возведение несущих конструкций здания - колонн, стен, плит перекрытия;

- возведение ограждающих наружных и внутренних конструкций;

- устройство кровли;

- устройство сетей водоснабжения, канализации, газификации, тепло- и энергоснабжения;

- возведение сооружений по охране окружающей среды от загрязнений;

- отделочные работы;

- установка санитарно-технического оборудования;

- возведение подпорных стен, внутриплощадочных пандусов и лестниц;

- устройство автомобильных дорог, дорог проезда пожарной техники;

- устройство пешеходных и велосипедных дорожек;

- выполнение парковочных зон;

- строительство павильонов, детских и спортивных площадок;

- озеленение и орошение;

- монтаж ограждений, настилов и балюстрад;

- устройство систем внешнего освещения;

- устройство систем безопасности;

- устройство дренажа и ливневых систем;

- строительство вспомогательных и технологических зданий.

Каждый подрядчик выполняет свой объем работ, готовя захватку для передачи следующему звену. Если один из подрядчиков задерживает выполнение своего объема работ или не справляется с ним, это ведет к приостановке по следующим фронтам работ, что сказывается на общей стоимости и сроках строительства. В этой связи особенно важны вопросы управления проектом (управление объемами работ, ресурсами, временем, качеством, изменениями и рисками).

Команде проекта рекомендуется:

- провести, при необходимости, дополнительные инженерно-геологические изыскания;

- разработать проекты производства работ⁴ с учетом специфики участка строительства;

- утвердить план и очередность работ;

- разработать и утвердить планы закупок и поставок, заключить необходимые договоры;

- организовать совещание для утверждения проектных решений и проектов производства работ;

- выявить точки передачи фронтов работ между подрядчиками и/или бригадами в составе одного подрядчика;

- составить и однозначно утвердить условия и требования к передаче фронтов работ;

- определить участки работ, предполагающие повышенные требования к качеству работ;

- определить участки работ, требующие консультации внешних специалистов или проектировщиков;

- определить состав скрытых работ, процедуры и график их освидетельствования;

- определить график и процедуры проверки качества выполняемых работ.

Подрядчикам следует разработать планы и графики работ с указанием дат их начала и окончания, согласованные с общим графиком работ. Так как подрядчики выполняют ряд работ, связанный с общим потоком производства работ, руководителю проекта следует незамедлительно уведомлять подрядчиков об изменениях общего графика работ. Рекомендуется составлять более подробные графики работ с коротким периодом планирования к каждому производственному совещанию и производить сверку с общим графиком работ. Это позволит вовремя выявить отставания и скорректировать рабочие планы, чтобы исключить переработки, ухудшение качества производства работ и повышенные затраты.

Ввод в эксплуатацию

Согласно ст. 55 ГрК РФ, ввод объекта в эксплуатацию заключается в подготовке и предоставлении пакета документов, однозначно утверждающих, что построенный объект капитального строительства выполнен в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, ГПЗУ и требованиями норм и правил РФ. Заявление на получение разрешения на ввод в эксплуатацию подается клиентом в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.

Уполномоченный орган в срок 10 дней проверяет полученный пакет документов, производит осмотр сооружения (в случае, если на объекте не осуществлялся государственный технический надзор) и выдает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или мотивированный отказ в выдаче разрешения.

Этап ввода в эксплуатацию ориентирован на проверку качества строительства, работоспособности инженерных систем и обеспечения надежности и безопасности здания. Перед подготовкой документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию команде проекта рекомендуется определить:

- кто будет отвечать за ввод в эксплуатацию;

- какие стандарты и методики должны быть использованы для проверки работоспособности и надежности здания;

- каким образом должны фиксироваться результаты пуско-наладочных работ;

- следует ли выполнять дополнительные тестирования и обследования построенного объекта, и кто из команды проекта должен принимать участие в них;

- состав пакета документации и требования к ней для ввода в эксплуатацию;

- план ввода здания в эксплуатацию.

Помимо официальных процедур команде проекта на этом этапе рекомендуется:

- заполнить руководства по эксплуатации и техническому обслуживанию строительного объекта;

- архивировать электронные и бумажные версии проектной и рабочей документации в полном объеме, как для клиента, так и для всех лиц, принимающих участие в проекте.