• ТЕКСТ ДОКУМЕНТА
  • АННОТАЦИЯ
  • ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Залог недвижимости (С.А.Головцова, "Законодательство", N 7, июль 2000 г. )

Залог недвижимости


До принятия Государственной Думой Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) отношения, возникающие из ипотеки, регулировались Гражданским кодексом РФ, Законом РФ от 29 мая 1992 г. N 2871-1 "О залоге", Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Указом Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования", а также подзаконными правовыми актами. Закон об ипотеке способствовал более четкому и детальному урегулированию вопросов, связанных с ипотекой, однако его применение вызвало ряд проблем.

Какие же задачи должен был решить Закон об ипотеке? Этот закон:

- подробно регламентировал порядок установления залога на недвижимое имущество, находящееся в общей собственности;

- уточнил процедуру заключения договора об ипотеке;

- детально определил процесс государственной регистрации ипотеки;

- установил особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий, сооружений;

- ввел новый вид ценной бумаги - закладной, открыв перед банками и другими кредитными учреждениями широкие возможности для осуществления выгодных долгосрочных вложений;

- разработал правила страхования заложенного имущества, существенно отличающиеся от соответствующих положений Гражданского кодекса РФ;

- установил ранее отсутствовавшие в российском законодательстве правила ипотеки жилых домов и квартир.

Особое внимание законодатель уделил закладной, которая широко применялась еще в дореволюционной России. Согласно Закону об ипотеке, закладная является ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. При этом держателю закладной нет необходимости представлять другие доказательства существования обязательства, обеспеченного ипотекой. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закон об ипотеке предусматривает случаи, когда составление и выдача закладной не допускаются. Например, если предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс; земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке; леса; или если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и отсутствуют условия, позволяющие определить эту сумму в надлежащий момент. Такие ограничения обусловлены или особенностью правового режима указанного имущества, или невозможностью установить сумму требований, которые будут подлежать удовлетворению за счет ипотечного имущества. Однако изъятия, касающиеся сельскохозяйственных угодий, фактически лишают колхозы возможности быть полноценными участниками ипотечно-кредитных отношений. Возникает также вопрос: каким образом будет производиться ипотечное кредитование в рамках кредитной линии? Возможно, в Закон об ипотеке придется внести изменения, позволяющие выдавать закладные на сумму, ограниченную пределами кредитной линии.

Статья 14 Закона об ипотеке включает перечень обязательных данных, которые должна содержать закладная, а именно:

а) слово "закладная", включенное в название документа;

б) имя и место жительства залогодателя либо его наименование и местонахождение, если залогодателем является юридическое лицо;

в) имя первоначального залогодержателя и место его жительства либо его наименование и местонахождение;

г) название денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, либо кредитного договора с указанием даты и места его заключения или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

д) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если он не является залогодателем, с указанием места жительства должника либо его наименования и местонахождения;

е) сумма обязательства, обеспеченного ипотекой, и размер процентов, подлежащих уплате, либо условия, позволяющие в надлежащий момент определить указанную сумму и проценты;

ж) срок уплаты суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, а если сумма подлежит уплате по частям - периодичность платежей и размер каждого из них либо условия, на основании которых можно определить сроки и размеры платежей;

з) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое устанавливается ипотека, а также его местонахождение;

и) денежная оценка закладываемого недвижимого имущества;

к) наименование права, на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, если же предметом ипотеки является право аренды - точное название арендуемого имущества и срок действия этого права;

л) указание на наличие или отсутствие обременения имущества, являющегося предметом ипотеки, подлежащими государственной регистрации правами третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

м) подпись залогодателя, а также должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если залогодатель является третьим лицом;

н) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также сведения о государственной регистрации ипотеки;

о) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Залогодатель и залогодержатель могут договориться о включении в закладную иных данных.

Особенностью закладной является ее приоритет перед договором об ипотеке, а также договором, обязательства из которого обеспечиваются ипотекой, при несоответствии данных закладной тем, которые имеются в этих договорах. В последнем случае верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать об указанном расхождении. Однако данное правило не распространяется на те случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. При выявлении несоответствия между закладной и обоими договорами законный владелец закладной вправе требовать их устранения путем аннулирования имеющейся закладной и одновременной выдачи новой, если это требование было предъявлено немедленно после того, как ему стало известно о таком несоответствии.

По требованию законного владельца закладной орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, обязан зарегистрировать данное лицо в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя.

Передача прав по закладной, как и передача прав по другим именным ценным бумагам, осуществляется путем внесения в нее передаточной надписи в пользу другого лица и передачи закладной этому лицу. Использование бланковой передаточной надписи не допускается. Уступка прав по договору об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Являясь ценной бумагой, закладная, в свою очередь, сама может становиться предметом залога. Однако передача ее в залог другому лицу допускается только в обеспечение обязательств, которые возникли между этим лицом и первоначальным либо ипотечным залогодержателем. На закладной ипотечный залогодержатель может сделать специальную залоговую передаточную надпись, которая дает залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную в целях удержания из вырученных денег суммы обеспеченного ее залогом обязательства. В случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель по требованию залогодержателя закладной обязан передать ему свои права по ней в порядке, на условиях и с последствиями обычной передачи, предусмотренной ст. 48 Закона об ипотеке. При отказе передать права по закладной ее залогодержатель может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя. Суммы, вырученные в результате реализации предмета ипотеки, обращаются вначале в погашение требований залогодержателя закладной, а оставшаяся сумма передается ипотечному залогодержателю в погашение причитающегося ему долга, другим кредиторам залогодателя и самому залогодателю.

В связи с введением в гражданский оборот нового вида ценной бумаги Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг (ФКЦБ) выпустила распоряжение от 26 февраля 1999 г. N 195-р "Об утверждении Методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"", в котором определены основные принципы осуществления сделок с закладными. В Рекомендациях сказано, что осуществление профессиональными участниками рынка ценных бумаг операций с закладными не требует специального лицензирования и что права на закладную не могут быть удостоверены ее сертификатом. Что касается передаточной надписи на закладной, то в соответствии с п. 6 Рекомендаций она не является индоссаментом.

ФКЦБ определила также перечень высоко рискованных закладных, к которым относятся:

а) закладные, по которым залогодателями и должниками по обеспеченным ипотекой обязательствам выступают различные лица;

б) закладные, залогом недвижимого имущества по которым обеспечены не кредитные, а иные гражданско-правовые обязательства;

в) закладные, законными владельцами которых являются физические лица;

г) закладные, первоначальными законными владельцами которых являются юридические лица, не обладающие правом, предоставленным им законодательством Российской Федерации, осуществлять ипотечное кредитование;

д) закладные в отсутствие приложенных к ним договоров кредита и ипотеки, форма и содержание которых соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

е) закладные, недвижимое имущество по которым принадлежит залогодателям на праве хозяйственного ведения или совместной собственности двух или более залогодателей;

ж) закладные, недвижимое имущество по которым может являться предметом гражданско-правовых сделок только с согласия третьих лиц;

з) закладные, по которым заложенным является право аренды или иное право владения и пользования недвижимым имуществом;

и) закладные, по которым заложенными являются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

к) закладные на жилые помещения без приложенных к ним справок о характеристике жилой площади, о количестве и составе зарегистрированных (прописанных) лиц, надлежаще оформленных документов о землеотводе, планов земельных участков, пообъектных выписок из реестров регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В настоящее время довольно актуальной является проблема, касающаяся залога жилых помещений. До сих пор не решен вопрос относительно обращения взыскания на жилые помещения, в которых проживают лица, не имеющие другого места жительства. Выявить таких лиц заранее - до заключения ипотечного договора - не всегда возможно. Законодатель, правда, попытался частично решить данную проблему путем предоставления бывшему собственнику реализуемого жилого дома или квартиры или кому-либо из проживающих с ним членов его семьи возможности заключить с новым собственником договор найма жилого помещения в добровольном, а при отсутствии согласия между сторонами - в судебном порядке. Однако обременение правами третьих лиц снижает оборотоспособность имущества, тогда как банки заинтересованы в оперативном возврате своих средств.

Кроме того, законодатель предусмотрел случаи, при которых залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого помещения в течение месяца освободить занимаемое помещение. Так, после обращения взыскания на жилое помещение и его реализации оно должно быть освобождено при наличии следующих условий:

а) данное помещение заложено по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

б) проживающие с залогодателем члены его семьи до заключения договора об ипотеке (а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже - до их вселения) дали нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на них взыскания.

При этом проблемы, связанные с пропиской и фактом проживания, так и остались нерешенными. По поводу же реальности применения указанных положений на практике и их соответствия конституционным правам граждан можно долго спорить, пока они не будут решены в правоприменительном порядке.

В статье 77 Закона об ипотеке содержится норма, согласно которой жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредитных средств, автоматически считаются заложенными с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. С одной стороны, это упрощает процедуру оформления возникающих в связи с ипотекой отношений, с другой - может привести к возникновению различий между такой ипотекой и залогом недвижимости в его классическом варианте.

Нормы Закона об ипотеке о страховании заложенного имущества, содержащиеся в его главе V, как упоминалось, отличаются от существовавших ранее аналогичных норм. Согласно Закону об ипотеке, залогодержателю предоставляется право на удовлетворение своего требования непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Требование залогодержателя при удовлетворении имеет преимущество перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование. Исключения установлены федеральным законом (ст. 31 Закона об ипотеке). Наличие у залогодержателя такого права, безусловно, повышает ликвидность залога недвижимости, однако на практике далеко не всегда производится страхование недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

В процессе применения Закона об ипотеке возникает также ряд проблем, касающихся состава заложенного имущества, в частности, когда в период действия ипотеки этот состав претерпевает изменения. Дореволюционное российское законодательство регулировало данный вопрос таким образом, что ипотека распространялась на все имение в том составе, в каком оно значилось на момент внесения залога, а также включая то, что было присоединено к имению впоследствии.

В отличие от Гражданского кодекса РФ, согласно которому договором о залоге может предусматриваться залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем, Закон об ипотеке не содержит норм, регулирующих названную ситуацию. Статья 9 Закона об ипотеке требует точного описания в договоре предмета ипотеки, а ст. 5 содержит требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являющееся предметом залога. Таким образом, практически исключается возможность автоматического присоединения какого-либо имущества к уже заложенному. Единственным исключением является ипотека предприятия как имущественного комплекса, при которой право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, а содержащаяся в Законе об ипотеке отсылка к ст. 340 Гражданского кодекса РФ позволяет распространить право залога на имущество, включая права требования и исключительные права, приобретенные в период ипотеки.

За время действия договора об ипотеке предмет залога может претерпеть и другие изменения, в том числе связанные с переходом прав на заложенное имущество к другим лицам. В статье 7 Закона об ипотеке говорится о залоге недвижимого имущества, находящегося в общей собственности. Так, при совместной собственности без определения доли каждого собственника ипотека устанавливается с их общего согласия. Доля же участника долевой собственности может быть заложена без согласия остальных собственников. В случае обращения взыскания на долю при ее продаже будут применяться правила ст. 250 и 255 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности. Исключение составляют случаи обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Содержание ст. 7 предусматривает случаи ипотеки имущества, которое еще до залога находилось в общей собственности. Рассмотрим теперь, как решается вопрос при переходе прав на заложенное имущество к нескольким правопреемникам в период действия ипотечного договора. Согласно ст. 38 Закона об ипотеке, каждый из правопреемников несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если же предмет ипотеки поступает в общую собственность правопреемников, то они становятся солидарными залогодателями.

Предусматривая порядок установления долевых обязательств правопреемников залогодателя, современное законодательство фактически допускает возможность обеспечения единого требования залогом нескольких объектов недвижимости. Но тогда каким образом будет устанавливаться очередность обращения на них взыскания, как будут оцениваться эти объекты - по совокупности или каждый в отдельности, что произойдет с другими объектами недвижимости, если суммы, вырученной от реализации лишь части из них, будет достаточно для погашения долга?

Итак, несмотря на урегулирование Законом важных моментов, относящихся к ипотечному кредитованию, многие проблемы остались, и к ним добавились новые, связанные с воплощением в реальность правовых норм, регламентирующих залог недвижимого имущества.

Первые шаги на пути создания системы ипотечного кредитования уже сделаны. 11августа 1998 г. Правительство Москвы приняло постановление N 625 "О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве", где определены участники ипотечного рынка, основные принципы московской ипотечной программы, процедура ипотечного кредитования, а также предусмотрено создание Московского ипотечного агентства. В целях реализации Концепции ипотечного жилищного кредитования Правительство Москвы постановлением от 6 октября 1998 г. N 767 утвердило ряд типовых форм и положений. В их числе: договор купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства кредита в рамках московской ипотечной программы; форма обязательства об отказе членов семьи собственника-залогодателя от права пользования жилым помещением в случае обращения на него взыскания; порядок регистрации договоров купли-продажи квартир и прав пользования жилым помещением членов семьи собственника и др.

Концепция развития ипотечного жилищного кредитования предусмотрела несколько вариантов ипотечного кредитования. В первом случае заемщик обращается в банк, который, проверив кредитоспособность заемщика, определяет, на какую сумму кредита данное лицо может рассчитывать. В пределах этой суммы заемщик выбирает подходящую квартиру. Далее следует обращение заемщика к кредитору за получением кредита. Выписывается ипотечный сертификат на сумму выдаваемого кредита плюс расчетный первый взнос заемщика в размере 30% от стоимости квартиры. После этого заемщик обращается к продавцу жилья и выбирает подходящую квартиру. Между продавцом и заемщиком заключается предварительный договор купли-продажи, который предусматривает резервирование данного жилья на обусловленный сторонами срок.

Второй вариант более удобен для заемщика, поскольку последний сначала находит подходящее жилье, заключает договор о резервировании квартиры, а затем уже обращается в банк.

После соблюдения указанной процедуры специализированное агентство оценивает выбранное заемщиком жилье, стоимость которого банк соотносит с размером выдаваемого кредита. При положительном решении банк заключает с заемщиком кредитный договор и предварительный договор о залоге жилого помещения, а заемщик вносит на свой банковский счет авансовый платеж. Покупка квартиры оформляется у продавца, с которым заемщик заключает договор ее купли-продажи. Полную стоимость квартиры продавцу выплачивает банк по договору купли-продажи, подлежащему регистрации. Затем учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, регистрирует переход права собственности на квартиру, и покупатель приобретает право вселиться в нее. То же учреждение регистрирует ипотеку жилой площади по месту нахождения имущества.

Одним из наиболее острых является вопрос о том, что ждет граждан, выселяемых при обращении взыскания на заложенное жилое помещение, если они не имеют другого жилья. В целях обеспечения охраны конституционных прав граждан Закон г. Москвы от 31 марта 1999 г. N 11 "Об организации и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве" предусматривает создание резервного жилищного фонда, который предназначен в указанных случаях для предоставления залогодателям и членам их семей. Порядок предоставления и пользования помещениями резервного фонда определяется постановлением Правительства Москвы.

На федеральном уровне постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 была утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Можно сказать, что перспективы многообещающие. Пока же внедрение системы ипотечного жилищного кредитования вызывает сомнения как у банков, так и у граждан, большинство из которых не имеет возможности получить кредит для покупки квартиры.


С.А. Головцова



Залог недвижимости


Автор


С.А.Головцова


Практический журнал для руководителей и юристов "Законодательство", 2000, N 7


Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.