Как отразить в учете приобретение квартир (Е. Шаронова, ФПА АКДИ "Экономика и жизнь", выпуск 13, июль 2001 г.)

Как отразить в учете приобретение квартир


Нередко предприятия приобретают квартиры не только для последующей их реализации своим сотрудникам, но также и с целью дальнейшего использования квартир в процессе производственной деятельности.

В данной статье мы рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете квартир, приобретаемых с целью создания общежития.

До 1 января 2001 г. при отражении в бухгалтерском учете приобретаемых в жилом фонде квартир предприятия и организации должны были руководствоваться п.2 письма Минфина России от 29.10.93 N 118 "Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве" (с учетом изменений, внесенных письмом Минфина РФ от 03.04.96 N 37), которым предписывается отражать стоимость квартир на счете 04 "Нематериальные активы".

С 1 января 2001 г. вступило в силу Положение по бухгалтерскому учету "Учет нематериальных активов" ПБУ 14/2000, утвержденное Приказом Минфина России от 16.10.2000 N 91н, которое является нормативным документом, регулирующим бухгалтерский учет нематериальных активов (НМА).

В пункте 4 указанного ПБУ 14/2000 приведен исчерпывающий перечень объектов, которые относятся к нематериальным активам, а в п.3 - условия, при одновременном выполнении которых актив принимается на баланс в качестве нематериального. При этом одним из критериев является отсутствие материально-вещественной (физической) структуры объекта.

В этой связи, по нашему мнению, квартиры, приобретаемые после 1 января 2001 г., в составе нематериальных активов учитываться не должны и соответственно норму, изложенную в п.2 вышеназванного письма N 118, применять не следует.

Аналогичной точки зрения придерживаются налоговые органы в ответах на частные запросы предприятий.

При покупке отдельной квартиры несмотря на то, что она является неотделимой частью жилого здания, принадлежащего другому юридическому лицу, она при одновременном выполнении условий, изложенных в п.4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина РФ от 30.03.01 N 26н и введенного в действие начиная с бухгалтерской отчетности 2001 г., будет отражаться как объект основных средств по стоимости, соответствующей ее доле в общей собственности (п.6 ПБУ 6/01).

При этом необходимо обратить внимание, что п.4 ПБУ 6/01 также предусмотрен ряд условий, при одновременном выполнении которых объект принимается на учет в качестве основного средства. Причем одним из условий является использование принимаемого на учет объекта в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации.

В этой связи многими аудиторами стала высказываться точка зрения, что ПБУ 6/01 может применяться только в отношении основных фондов производственного назначения. Непонятно тогда, каким образом учитывать основные фонды непроизводственного назначения?

Поскольку квартиры относятся к основным фондам непроизводственного назначения и предполагается, что они не могут быть использованы в производственной деятельности предприятия, вопрос о принятии их на баланс в качестве основных средств предприятия (на счет 01 "Основные средства") остается спорным.

Обращаем внимание, что квартиры, приобретенные до 1 января 2001 г. и поставленные на баланс до этой даты, по нашему мнению, не должны переводиться в состав основных средств. Они продолжают учитываться на счете 04, поскольку ПБУ 14/2000 применяется в отношении НМА, приобретаемых после 1 января 2001 г.

По принятым на баланс квартирам амортизация не начисляется (см. п.17 ПБУ 6/01). В конце отчетного года по ним производится начисление износа по установленным нормам амортизационных отчислений (т.е. по Единым нормам амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР, утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 22.10.90 N 1072).

При этом суммы начисленного износа отражаются на отдельном забалансовом счете 014 "Износ жилищного фонда" (при применении предприятием старого Плана счетов, утвержденного Приказом Минфина СССР от 01.11.91 N 56, с последующими изменениями и дополнениями) или 010 "Износ основных средств" (при применении предприятием нового Плана счетов, утвержденного Приказом Минфина РФ от 31.10.2000 N 94н). То есть на счете 02 (по старому Плану счетов - "Износ основных средств", по новому Плану счетов - "Амортизация основных средств") указанные суммы не отражаются и на издержки производства не списываются.

Таким образом, порядок, закрепленный в п.3 письма Минфина N 118, сохранен.

В то же время необходимо обратить внимание, что в п.50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 20.07.98 N 33н, которые были изданы на основе ранее действовавшего Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/97), утвержденного Приказом Минфина РФ от 03.09.97 N 65н (с 1 января 2001 г. не применяется в связи с принятием ПБУ 6/01), указано, что по объектам жилого фонда, которые используются организацией для извлечения дохода и учитываются на счете учета доходных вложений в имущество (счет 03 "Доходные вложения в материальные ценности" - как по новому, так и по старому Плану счетов), амортизация начисляется в общеустановленном порядке.

Однако новое ПБУ 6/01 по учету основных средств, введенное в действие с 1 января 2001 г., такого положения не содержит. В связи с этим в настоящее время порядок начисления амортизации по объектам жилого фонда, используемым организацией для извлечения дохода, остается не урегулированным на законодательном уровне.

По нашему мнению, действующее на сегодняшний день законодательство по бухгалтерскому учету формально не позволяет начислять амортизацию по объектам жилого фонда, используемым организацией с целью получения дохода.

Рассмотрим на примере порядок отражения в бухгалтерском учете квартир, приобретаемых для использования в производственной деятельности предприятия, т.е. с целью получения дохода от оказания услуг по временному проживанию физических лиц в приобретаемых квартирах.


Пример. Цифры примера условные.

Организация приобретает у строительной организации по договору купли-продажи 10 квартир в построенном жилом доме с целью создания общежития. Услуги по проживанию будут оказываться за плату всем физическим лицам, в том числе и работникам предприятия. Стоимость одной квартиры составляет 720 000 руб. (в том числе НДС 120 000 руб.).

Поскольку квартира является недвижимостью (см. ст.130 ГК РФ), договор купли-продажи квартир подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ). При этом необходимо руководствоваться Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отсутствие государственной регистрации сделки в данном случае влечет недействительность договора купли-продажи квартиры.

Максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для юридических лиц составляет 50-кратный МРОТ, т.е. 5 000 руб. (см. п.1 Постановления Правительства РФ от 26.02.98 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах", п.2 ст.11 Закона N 122-ФЗ, ст.5 Федерального закона от 19.06.2000 N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда").

Предположим, плата за государственную регистрацию в комитете по недвижимости каждой квартиры составляет 5 000 руб., т.е. всего за госрегистрацию оплачено 50 000 руб.

Прежде чем говорить об отражении этой операции в бухгалтерском учете, необходимо определить, куда следует относить НДС по приобретаемым квартирам.

С 1 января 2001 г. порядок исчисления и уплаты НДС регулируется гл.21 НК РФ.

Поскольку предприятие приобретает квартиры с целью предоставления их за плату для проживания физических лиц, необходимо иметь в виду следующее.

В соответствии со ст.27 Федерального закона от 05.08.2000 N 118-ФЗ "О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах" от обложения НДС освобождается реализация на территории РФ услуг по предоставлению жилья в общежитиях (за исключением использования жилья в гостиничных целях и предоставления в аренду).

Поскольку организация будет осуществлять операции, не облагаемые НДС, она не сможет принять к вычету уплаченный строительной организации НДС по приобретаемым квартирам.

В настоящее время вопрос об источнике отнесения "входящего" НДС по основным средствам, приобретаемым для производства продукции (работ, услуг), освобожденной от обложения НДС, остается не урегулированным на нормативном уровне.

Формально из подп.1 п.2 ст.170 НК РФ следует, что этот НДС относится на издержки производства и обращения в полном объеме в том отчетном периоде, когда приобретенные основные средства (квартиры) приняты к учету (счет 01).

В пункте 42 Методических рекомендаций по применению главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденных Приказом МНС России от 20.12.2000 N БГ-3-03/447, говорится о том, что суммы НДС, фактически уплаченные поставщикам основных средств, используемых при осуществлении операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются, а относятся на увеличение балансовой стоимости основных средств.

Таким образом, в сложившейся ситуации предприятию самому предстоит определить источник покрытия НДС по приобретенным квартирам.

Учитывая вышеизложенное, в бухгалтерском учете предприятия следует сделать следующие проводки (проводки будут одинаковые как для предприятий, применяющих старый План счетов, так и для предприятий, применяющих новый План счетов):

1) Дебет 60 Кредит 51 - 6 000 000 руб. (600 000 руб. х 10) - перечислены денежные средства строительной организации за приобретаемые квартиры;

2) Дебет 19 Кредит 60 - 1 200 000 руб. (120 000 руб. х 10) - отражен НДС по приобретаемым квартирам на основании счета-фактуры поставщика;

3) Дебет 76 Кредит 51 - 50 000 руб. (5000 руб. х 10) - оплачено за государственную регистрацию права собственности на квартиры комитету по недвижимости;

4) Дебет 08 Кредит 60, 76 - 7 250 000 руб. (6 000 000 руб. + 1 200 000 руб. + 50 000 руб.) - отражены фактически произведенные расходы, связанные с приобретением квартир;

5) Дебет 01 Кредит 08 - 7 250 000 руб. - квартиры приняты к учету в составе основных средств (п.8 ПБУ 6/01);

6) Дебет забалансового счета (014 "Износ жилищного фонда" - по старому Плану счетов или 010 "Износ основных средств" - по новому Плану счетов) - в конце года по приобретенным квартирам начислен износ.


Е. Шаронова,

АКДИ "Экономика и жизнь"


ФПА АКДИ "Экономика и жизнь", выпуск 13, июль 2001 г.


Предлагаемый материал содержится в электронной версии Финансово-правового абонемента "Предпринимательская практика: вопрос-ответ".

Начиная с N 7 за 2003 год журнал (финансово-правовой абонемент) "АКДИ Экономика и жизнь" выходит под измененным названием: "Новая бухгалтерия".

Заинтересовавший Вас документ доступен только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.