Постановление Президиума Кировского областного суда от 07 февраля 2011 г.

Постановление Президиума Кировского областного суда от 07 февраля 2011 г.
(Извлечение)

Президиум Кировского областного суда в составе:

Председательствующего Бармина Ю.В.

Членов президиума Лукьянова Э.В., Мамаева А.Д.,

Кочкиной Е.А.

При секретаре Шулаевой Л.Ю.

По докладу судьи Кочкиной Е.А.

02 февраля 2011года

рассмотрев надзорную жалобу ОАО Сбербанка России в лице Кировского отделения N на определение судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 16.11.2010г. по делу по иску Сбербанка России ОАО в лице Кировского отделения N к Аллахярову Д.Д. об обращении взыскания на заложенное имущество,

Заслушав и обсудив доклад судьи Кочкиной Е.А. объяснения представителя Кировского отделения N Сбербанка РФ по доверенности Климовскую И.Ю., поддержавшую доводы надзорной жалобы, президиум,

УСТАНОВИЛ:

Сбербанк России ОАО в лице Кировского отделения N обратился в Ленинский районный суд г.Кирова сиском к Аллахярову Д.Д. об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ имущество: одноэтажное кирпичное здание магазина общей полезной площадью 582,6 кв.м., расположенное в здании по адресу: "адрес" кадастровый номер N принадлежащее на праве собственности Аллахярову Д.Д., с установлением начальной продажной стоимости в размере "данные изъяты".; земельный участок площадью "данные изъяты" с кадастровым номером N, расположенный на землях поселений по адресу: "адрес" расположенный под указанным зданием, принадлежащий на праве собственности Аллахярову Д.Д.

Решением Ленинского районного суда г.Кирова от 27.09.2010г. исковые требования Банка удовлетворены частично: обращено взыскание на одноэтажное кирпичное здание магазина, являющегося предметом залога по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ обеспечивающему исполнение обязательств по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО СХП "Овощпрод Чепецкий" общей полезной площадью "данные изъяты" расположенное в здании по адресу: "адрес" кадастровый номер N принадлежащее на праве собственности Аллахярову Д.Д., установив начальную продажную стоимость в размере "данные изъяты" руб. В удовлетворении исковых требований Банка об обращении взыскания на земельный участок площадью "данные изъяты" с кадастровым номером N расположенный на землях поселений по адресу: "адрес" принадлежащий на праве собственности Аллахярову Д.Д. отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 16.11.2010г. решение Ленинского районного суда г.Кирова от 27.09.2010г. в части обращения взыскания на одноэтажное кирпичное здание магазина отменено, в этой части исковые требования Банка оставлены без удовлетворения.

В надзорной жалобе Банк просит определение коллегии отменить, оставить решение районного суда в силе.

16.12.2010г. дело истребовано в Кировский областной суд и определением судьи от 18.01.2011года передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум находит, что имеются основания для удовлетворения надзорной жалобы.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов ( ст. 387 ГПК РФ).

В соответствии с положениями, предусмотренными ч.1.1 ст.390 ГПК РФ при рассмотрении дела в надзорном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов надзорной жалобы. В интересах законности суд надзорной инстанции вправе выйти за пределы доводов надзорной жалобы.

Руководствуясь данной нормой процессуального закона, президиум, при рассмотрении настоящего дела полагает необходимым выйти за пределы доводов надзорной жалобы, т.к. в связи с допущенными судом первой инстанции существенными нарушениями норм материального права, невозможно восстановление и защита нарушенных прав Банка.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком и ООО СХП "Овощпрод Чепецкий" был заключён договор N об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки), на основании которого Заемщику был предоставлен кредит в размере "данные изъяты" рублей для пополнения оборотных средств на срок по ДД.ММ.ГГГГ.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору с Аллахяровым Джейгуном Дилаваровичем был заключён договор последующей ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, предметом залога по которому являются:

одноэтажное кирпичное здание магазина общей полезной площадью "данные изъяты" расположенное по адресу: "адрес" кадастровый номер N

право аренды земельного участка площадью "данные изъяты" с кадастровым номером N расположенного на землях поселений по адресу "адрес"

Данный договор ипотеки зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Кировской области ДД.ММ.ГГГГ

Обязательства по кредитному договору Аллахяровым Д.Д. не исполняются, задолженность в размере "данные изъяты". перед Банком не погашена, что подтверждено решением Октябрьского районного суда г.Кирова от 23.07.2009г..

Банк в соответствии со статьей 348 ГК РФ, статьями 51-54 ФЗ "Об ипотеке" обратился в суд с исковым заявлением об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед

другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Отменяя решение районного суда в части обращения взыскания на одноэтажное кирпичное здание магазина, являющегося предметом залога по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащего на праве собственности Аллахярову Д.Д., коллегия указала, что в силу единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости, невозможна ипотека объекта недвижимости без ипотеки земельного участка, поскольку объект недвижимости следует судьбе земельного участка. Право аренды земельного участка залогодателем не было зарегистрировано.

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда, отменив решение районного суда в части обращения взыскания на здание магазина, приняла новое решение об отказе в иске Банку к Аллахярову Д.Д. об обращении взыскания на здание магазина, являющегося предметом залога по договору ипотеки.

Вывод суда кассационной инстанции основан на неправильном толковании и применении судом норм материального права.

В соответствии с абзацем вторым статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Заключенный между Банком и Аллахяровым Д.Д. договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ указанным нормам не противоречит: предметом договора является здание магазина, расположенное на земельном участке, а также право аренды этого земельного участка.

Право аренды на земельный участок у Аллахярова Д.Д. возникло на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия которого с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и в силу статьи 26 Земельного кодекса РФ как заключенный на срок менее 1 года не подлежал государственной регистрации.

Договор аренды в силу части 2 статьи 621 ГК РФ был пролонгирован (если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610)) и так же не подлежал государственной регистрации.

Коллегией не учтено, что приобретение впоследствии ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ залогодателем Аллахяровым Д.Д. земельного участка в собственность, не может являться основанием для признания заключенного сторонами договора ипотеки недействительным.

Фактически земельный участок продолжает оставаться у залогодателя во владении и пользовании наряду с находящимся на нем объектом недвижимости, состав недвижимого имущества переданного в залог банка не изменился, изменений, влияющих на предмет залога, не произошло.

Реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ, ст. 273 ГК РФ, продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено здание.

Начальная продажная стоимость земельного участка может быть определена в порядке исполнения.

С учетом изложенного, президиум находит, что кассационное определение подлежит отмене, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований Сбербанка России ОАО в лице Кировского отделения N об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий на праве собственности Аллахярову Д.Д.., вынести новое решение об удовлетворении исковых требований Банка.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ президиум,

ПОСТАНОВИЛ:

Определение судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 16.11.2010года, отменить;

Отменить решение Ленинского районного суда г.Кирова от 27.09.2010года в части отказа в иске Сбербанку России ОАО в лице Кировского отделения N к Аллахярову Джейгуну Дилаваровичу об обращении взыскания на земельный участок, в этой части принять новое решение :

Обратить взыскание на земельный участок площадью "данные изъяты" с кадастровым номером N расположенный на землях поселений по адресу "адрес" принадлежащий на праве собственности Аллахярову Джейгуну Дилаваровичу.

В остальной части решение Ленинского районного суда г.Кирова от 27.09.2010года оставить в силе.

Председательствующий Ю.В.Бармин