Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Толстиковой М.А., судей Ивановой Т.В., Хрусталевой Л.Е. при секретаре Лаврентьевой О.Н. с участием прокурора Левыкиной Л.Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми 06 июля 2011 года дело по кассационной жалобе Шитовой Л. Н. на решение Мотовилихинского районного суда г.Перми от 19 мая 2011 года, которым постановлено:
Исковые требования Паниной И. Г. к Шитовой Л. Н. о выселении удовлетворить.
Шитову Л. Н. выселить из жилого помещения N ** дома N ** по улице бульвар **** без предоставления другого жилого помещения.
Взыскать с Шитовой Л. Н. в пользу Паниной И. Г. расходы по оплате юридических услуг в размере 3 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 рублей.
В удовлетворении встречных исковых требований Шитовой Л. Н. к Паниной И. Г. о признании права пользования жилым помещением N ** дома N ** по улице бульвар **** отказать.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Хрусталевой Л.Е., пояснения Шитовой Л.Н., ее представителя Сыпачева Д.А., представителя Паниной И.Г. -Богдановой В.В., заключение прокурора об отмене решения суда, судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
Панина И.Г. обратилась в суд с иском к Шитовой Н.Е. о выселении из жилого помещения. В обоснование заявленных требований указала, что на основании договора купли-продажи недвижимости от 15.10.2007 года право собственности на жилое помещение N **, расположенное по адресу: **** принадлежит истцу. На момент заключения договора купли-продажи в жилом помещении проживала Шитова Н.Е. Указала, что как собственник не имеет возможности пользоваться, распоряжаться принадлежащим жилым помещением. Также просила взыскать с ответчиков в ее пользу расходы, которые она понесла в связи с оплатой юридической помощи по составлению искового заявления в размере 3 000 рублей.
Определением суда от 11 февраля 2011 года к участию в деле привлечена Шитова Л.Н.
Впоследствии Панина И.Г. уточнила исковые требования. Просила выселить из жилого помещения по адресу: **** Шитову Л.Н., взыскать с Шитовой Л.Н. судебные издержки в размере 3 200 рублей.
Шитова Л.Н. обратилась в суд со встречным иском к Паниной И.Г. о признании права пользования спорным жилым помещением, указав, что в 1997 году в связи с трудовыми отношениями с акционерным обществом открытого типа " ***" ей было предоставлено жилое помещение в общежитии, в которое она вселилась на основании ордера. На регистрационный учёт по указанному адресу она не встала, поскольку сначала там было зарегистрировано другое лицо, а впоследствии, когда началась процедура банкротства ОАО " ***", конкурсный управляющий отказал ей в регистрации. В отношении нее конкурсным управляющим в начале 1994 года было подано исковое заявление о признании утратившей право на жилое помещение. Определением Мотовилихинского районного суда г. Перми по делу N ** от 21.04.2004 года исковые требования ОАО " ***" о признании утратившей право на жилое помещение были оставлены без рассмотрения. На регистрационном учёте Шитова Л.Н. состоит в квартире по адресу: ****, где проживают её дети и внуки, в принадлежащей им квартире. Все эти годы с конца 1997 года и по настоящее время Шитова Л.Н. проживает в указанном жилом помещений (с 1997 г. по 2000 г. с ней проживала её дочь Ш. ), оплачивает коммунальные услуги, производит текущий ремонт. Полагала, что поскольку в 2003 года ОАО " ***" было признано банкротом, то общежитие должно быть передано в муниципальную собственность и продано частным лицам быть не может. Так как ордер на вселение передавался коменданту общежития, ордер у нее не сохранился. Просила признать за ней право пользования жилым помещением N **, общей площадью 24,7 кв.м., жилой 18,2 кв.м., в общежитии, расположенном по адресу: ****.
Истец Панина И.Г. в судебном заседании участия не принимала.
Ответчик Шитова Л.Н. в судебном заседании исковые требования Паниной И.Г. о выселении не признала, встречные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении.
Представитель ответчика - Сыпачев Д.А. исковые требования Паниной И.Г. о выселении не признал, исковые требования Шитовой Л.Н. поддержал по основаниям, изложенным в заявлении.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе Шитова Л.Н., указывая на неправильное применение судом норм материального права, применение закона, не подлежащего применению и не применение закона, подлежащего применению, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения требований о выселении Шитовой Л.Н. в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением судом норм материального права (п.п. 3,4 ч.1 ст.362 ГПК РФ).
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что Панина И.Г. является собственником жилого помещения N **, общей площадью 24, 7 кв.м., расположенного в общежитии по адресу: ****. Право собственности у Паниной И.Г. возникло на основании договора купли-продажи от 15.10.2007 года, заключенного между Полыгаловой Е.Н. и Паниной И.Г, Право собственности Паниной И.Г. зарегистрировано в установленном законом порядке.
В указанном жилом помещении проживает Шитова Л.Н., которая регистрации по месту жительства не имеет. Шитова Л.Н. производит оплату за коммунальные услуги и содержание помещения.
Шитова Л.Н. зарегистрирована по адресу: **** с 30 мая 1986 года.
Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по состоянию на 23.03.2011 года Шитова Л.Н. является собственником однокомнатной квартиры по адресу ****.
Удовлетворяя исковые требования Паниной И.Г. и отказывая в удовлетворении иска Шитовой Л.Н., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Шитова Л.Н., не являясь членом семьи собственника жилого помещения Паниной И.Г., не имеет права на пользование спорным жилым помещением, проживает в жилом помещении без установленных законом оснований, соглашений между истицей и ответчицей о порядке пользования жилым помещением не заключено. При этом суд руководствовался положениями ст. 209, п.2 ст. 292, ст.ст. 301, 304, 307 ГК РФ, ст.ст.30-31 ЖК РФ. Кроме того, суд учитывал, что в собственности Шитовой Л.Н. имеется квартира по улице ****, сохранение за ответчицей права пользования жилым помещением по адресу: ****.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда.
Принимая решение о выселении Шитовой Л.Н., суд руководствовался нормами права, определяющими права собственников на жилое помещение и отсутствием отношений Шитовой Л.Н. с Паниной И.Г. как члена семьи нового собственника. При этом суд не принял во внимание, что положения п. 2 ст.292 ГК РФ к данным спорным правоотношениям не применимы, поскольку как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, вселение Шитовой Л.Н. в спорное жилое помещение не связано с наличием отношений членства с предыдущим собственником жилого помещения.
Как следует из материалов дела, Шитова Л.Н. вселилась в общежитие по адресу: **** в связи с трудовыми отношениями в 1997 году.
08.04.1977г. Шитова Л.Н. принята на работу в Пермский филиал ГСПИ " ***", который был в 1992 году преобразован в Государственный проектный институт " ***", который в апреле 1993г. преобразован в ОАО " ***", что подтверждается записью в трудовой книжке. 18.09.1997г. Шитова Л.Н. обратилась с заявлением к генеральному директору ОАО " ***" о выделении комнаты в общежитии (л.д.96). Свидетели В. , Б. , допрошенные судом, показали, что сначала Шитовой Л.Н. была выделена комната 8 кв.метров, после освобождения двухкомнатного блока, Шитову Л.Н. заселили туда. В деле имеются копии квитанций, из которых следует, что Шитова Л.И. вносила плату за общежитие по **** в 2003-2005 г.г., 2010г., ранее у нее производились удержания за коммунальные услуги из заработной платы. ОАО " ***" обращалось в суд с иском к признании Шитовой Л.Н. утратившей право пользования жилым помещением, который был оставлен судом без рассмотрения в соответствии с абз.7 ст.222 ГПК РФ.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что Шитова Л.Н. вселилась в спорное жилое помещение не самоуправно, в связи с трудовыми отношениями с организацией, которая признавала за ней право пользования спорным жилым помещением.
Возникшие между Шитовой Л.Н. и ОАО " ***" отношения по возмездному пользованию жилым помещением соответствуют критериям, установленным ст.671 ГК РФ для договора коммерческого найма жилого помещения. Таким образом, договор найма в отношении спорного жилого помещения по своей правовой природе является коммерческим, поскольку заключен с ответчиком - частным предприятием, являющимся собственником жилых помещений. При этом предоставление жилого помещения по договору коммерческого найма не предполагает выдачу ордера или направления. Несоблюдение письменной формы сделки само по себе не влечет недействительность договора коммерческого найма. Факт наличия договора коммерческого найма может подтверждаться другими допустимыми доказательствами, которые в материалах дела имеются.
Доводы кассационной жалобы о том, что возникшие правоотношения по пользования Шитовой Л.Н. спорным жилым помещением, вытекают из договора социального найма, являются несостоятельными. Материалами дела подтверждается, что Шитова Л.Н. вселилась в общежитие в 1997 году, после акционирование предприятия.
Ссылки на то, что ранее Шитова Л.Н. состояла в очереди на улучшение жилья, отмену решения не влекут. Права на комнату в общежитии возникают у ответчика со времени вселения, и поскольку ей комната была предоставлена акционерным обществом, поэтому с истцом мог быть заключен только договор коммерческого найма. Не имеет правового значения то обстоятельство, что до акционирования государственного предприятия истец являлся работником государственной организации, поскольку истцу было предоставлено жилье на основе норм жилищного законодательства, в соответствии с которыми по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.
В силу ч.1 ст.60 ГК РФ по договору социального найма жилого помещения могут быть предоставлены только жилые помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда, к которым спорное жилое помещение на момент его предоставления в пользование Шитовой Л.Н. не относилось.
Суд первой инстанции правильно решил, что оснований для признания права пользования спорным жилым помещением за Шитовой Л.Н. по заявленным ею основаниям не имеется. Из содержания искового заявления и кассационной жалобы Шитовой Л.Н. следует, что свои требования о признании права пользования жилым помещением она основывает на возникших, по ее мнению правоотношениях с ОАО " ***" именно по договору социального найма. Судебная коллегия полагает, что резолютивная часть решения суда об отказе в признании за Шитовой Л.Н. права пользования спорным жилым помещением подлежит уточнению с указанием на отказ в удовлетворении требований о признании права пользования жилым помещением по адресу: **** по договору социального найма.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для выселения Шитовой Л.Н. из спорного жилого помещения.
Судебная коллегия пришла к выводу о том, что между Шитовой Л.Н. и ОАО " ***" отношения по возмездному пользованию жилым помещением соответствуют критериям, установленным ст.671 ГК РФ для договора коммерческого найма жилого помещения. В силу прямого указания закона (ст.675 ГК РФ) переход права собственности на занимаемое по договору найма жилого помещения не влечет расторжение или изменение договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Расторжение договора коммерческого найма допускается только в случаях, установленных законом, в данном случае ст.687 ГК РФ, которая указанных Паниной И.Г. в исковом заявлении оснований, не предусматривает. С требованием о расторжении договора коммерческого найма Панина И.Г. в суд не обращалась.
В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
В соответствии с ч. 1 ст. 35 Жилищного Кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Поскольку нельзя прийти к выводу о прекращении у Шитовой Л.Н. права пользования жилым помещением по договору коммерческого найма, при указанных обстоятельствах решения суда в части выселения Шитовой Л.Н. не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене. Поскольку установление новых обстоятельств по делу не требуется, судебная коллегия находит возможным принять в указанной части новое решение, об отказе Паниной И.Г. в удовлетворении исковых требований.
Доводы кассационной жалобы о том, что сделка, на основании которой Панина И.Г. приобрела право пользования спорным жилым помещением, является ничтожной, поскольку в договоре купли-продажи отсутствует условие о сохранении прав ответчика на проживание в отчуждаемом помещении, судебной коллегией отклоняются в связи с несостоятельностью. Указанные доводы основаны на неправильном толковании норм материального права.
Пункт 1 ст.558 ГК РФ предусматривает в качестве существенного условия договора купли-продажи указание перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением в соответствии с законом, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Между тем, Шитова Л.Н. не относится к лицам, сохраняющим в силу закона право пользования жилым помещением после его продажи, поскольку пользуется спорным жилым помещением по договору коммерческого найма.
Не влекут отмену решения суда в части отказа Шитовой Л.Н. в признании за ней право пользования жилым помещением по договору социального найма доводы жалобы о том, что все сделки по передаче данного жилого помещения в числе продаваемых 5-ти этажей общежития, являются ничтожными, поскольку жилые помещения, переданные ОАО " ***", должны быть переданы в муниципальную собственность.
Порядок приватизации государственных предприятий регулировался Законом РФ от 3.07.1991г. N 1531-1 "О
