Определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 30 января 2012 г. по делу N 33-687/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

председательствующего Орловой Е.Ю.,

судей Поповой А.А. и Александровой М.А.,

при секретаре Арбатской Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу истца Муниципального учреждения "Администрация города Тулуна" на решение Тулунского городского суда Иркутской области от 13 сентября 2011 года по гражданскому делу по исковому заявлению Муниципального учреждения "Администрация города Тулуна" в лице Управления по имуществу и земельным отношениям к Копытко И.С. о признании ничтожными договоров купли-продажи, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права и исключении записи о регистрации прав собственности Копытко И.С. на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛА:

МУ "Администрация города Тулуна" в лице Управления по имуществу и земельным отношениям в обоснование заявленных исковых требований указало, что согласно свидетельству о государственной регистрации права "Номер обезличен" Копытко И.С. является собственником нежилого одноэтажного здания общей площадью ... кв.м., расположенного по ..... Основанием для регистрации права собственности является договор купли-продажи нежилого здания от "Дата обезличена". Указанный договор является недействительным по следующим основаниям.

Постановлением мэра г. Тулуна "Номер обезличен" от "Дата обезличена" ООО " О." утверждены материалы предварительного согласования места размещения павильона. Постановлением мэра г. Тулуна "Номер обезличен" от "Дата обезличена" Обществу был предоставлен земельный участок площадью ... кв.м. под установку павильона строительных материалов. С ООО " О." был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: .... от "Дата обезличена" под установку павильона строительных материалов. Постановлением мэра г. Тулуна "Номер обезличен" от "Дата обезличена" ООО " О." была разрешена установка павильона строительных материалов, Постановлением мэра г. Тулуна "Номер обезличен" от "Дата обезличена" был утвержден акт приемки в эксплуатацию торгового павильона, расположенного по адресу: .....

"Дата обезличена" поступило заявление руководителя ООО " О." о предоставлении в аренду земельного участка площадью ... кв.м., расположенного по адресу:. .... для эксплуатации павильона. Однако договор аренды земельного участка заключен не был, поскольку "Дата обезличена" поступило заявление директора ООО О." об изъятии земельного участка в связи с продажей павильона. К заявлению был приложен договор купли-продажи павильона стройматериалов " В.", находящемся по адресу: ...., заключенный между ООО " О." и Копытко И.С.

"Дата обезличена" постановлением мэра г. Тулуна "Номер обезличен" были утверждены материалы предварительного согласования места размещения земельного участка под установку павильона Копытко И.С. площадью ... кв.м. по адресу .....

"Дата обезличена" постановлением мэра г. Тулуна "Номер обезличен" Копытко И.С. предоставлен в аренду земельный участок площадью ... кв.м., расположенный по адресу: .... для эксплуатации павильона. Во исполнение указанного постановления между Управлением по муниципальному имуществу и земельным отношениям Комитета по экономике и финансам администрации г. Тулуна и Копытко И.С. был заключен договор "Номер обезличен" от "Дата обезличена" аренды земельного участка, расположенного по адресу:. .... общей площадью ... кв.м. для эксплуатации павильона.

Торговый павильон, принадлежащий на праве собственности ответчику Копытко И.С., не является недвижимым имуществом. Из имеющихся документов следует, что павильон был установлен ООО " О.", а позднее продан Копытко И.С..

На основании ст. 168 ГК РФ, истец полагает, что договор купли-продажи, на основании которого было зарегистрировано право собственности ответчика, от "Дата обезличена", заключенный между Жуковой О.А. и Копытко И.С. является ничтожной сделкой, поскольку на момент подписания указанного договора собственником некапитального строения - павильона являлся Копытко И.С.

С учетом изложенного, администрация г. Тулуна просила суд признать недействительным договор купли-продажи от "Дата обезличена" купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: ....; признать недействительным зарегистрированное право собственности Копытко И.С. на объект недвижимости, расположенный по адресу:. ....; исключить запись о регистрации прав собственности Копытко И.С. на объект недвижимости, расположенный по адресу: .... из ЕГРП.

В процессе рассмотрения дела истец уточнил и дополнил исковые требования, указав, что согласно договора купли-продажи от "Дата обезличена" ТОО " А." и Копытко И.Ю. заключили договор купли-продажи магазина стройматериалов " В.", расположенного по адресу: ..... "Дата обезличена" Копытко И.Ю. продала указанный магазин Жуковой О.А., которая "Дата обезличена" продала его ответчику Копытко И.С.

Истец полагает, что все три договора являются ничтожными в силу п.1 ст. 454 ГК РФ, поскольку на ... год указанного объекта недвижимости, являющегося предметом договора купли-продажи, не существовало, что подтверждается Постановлением мэра г. Тулуна "Номер обезличен" от "Дата обезличена", которым ООО " О." были утверждены материалы предварительного согласования места размещения павильона, и постановлением мера городского округа "Номер обезличен" от "Дата обезличена", которым были утверждены материалы предварительного согласования места размещения земельного участка под установку павильона Копытко И.С.

Из имеющихся документов следует, что в ... году земельный участок по ...., был пустой, никаких зданий и сооружений на нем не находилось, и следовательно в ... году ТОО " А." продало несуществующее нежилое здание, которое в последующем еще несколько раз было продано.

Павильон строительных материалов возник на указанном земельном участке только в ... году после утверждения Постановлением мэра г. Тулуна "Номер обезличен" от "Дата обезличена" акта приемки в эксплуатацию торгового павильона, расположенного по вышеуказанному адресу. Данное сооружение являлось некапитальным и регистрация права на него не требовалась. Следовательно, указанные выше сделки были совершены в нарушение действующего законодательства и являются ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ, так как фактически имущества поименованного в качестве предмета договора не существовало.

На основании изложенного, истец просил суд признать договоры купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: .... от "Дата обезличена", "Дата обезличена", "Дата обезличена" ничтожными; признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права серии "Номер обезличен", выданное Копытко И.С. "Дата обезличена"; исключить запись о регистрации прав собственности Копытко И.С. на объект недвижимости, расположенный по адресу: .... из ЕГРП.

В судебном заседании представители истца Окладникова О.В. и Бахарева Е.А. поддержали заявленные требования с учетом уточнений.

Ответчик Копытко И.С. и его представитель Голышев СВ. исковые требования не признали в полном объеме, заявив о применении исковой давности.

Ответчики Жукова О.А., Копытко И.Ю., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, о чем представили письменные заявления.

Решением Тулунского городского суда Иркутской области от 13.09.2011 и дополнительным решением суда от 26.10.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе представители истца Муниципального учреждения "Администрация города Тулуна" в лице Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации городского округа - Окладникова О.В. и Бахарева Е.А. просят решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда. В обоснование указывают, что рассматривая дело, суд обязан был установить отвечают ли указанные сделки признакам ничтожности, существовало ли на момент заключения договора купли-продажи от "Дата обезличена" здание магазина стройматериалов " В.". Однако указанные обстоятельства судом не устанавливались. Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований послужил вывод суда об отсутствии у администрации права на предъявление исковых требований о признании сделок ничтожными. Вместе с тем продажа объекта недвижимости, который не существует в наличии на момент продажи, фактически узаконенная данным решением суда, не может способствовать укреплению законности и правопорядка, его последующая перепродажа Жуковой О.А. и Копытко И.С., регистрация права собственности в реестре недвижимого имущества создает для муниципальных органов необходимость учитывать интересы зарегистрированного правообладателя при решении вопросов пользования и распоряжения земельным участком, то есть создает угрозу нарушения публичных интересов, что в соответствии со статьей 12 ГК РФ позволяет обратиться в суд за восстановлением положения, существовавшего до нарушения права. Заключение договоров купли-продажи несуществующего объекта недвижимости, расположенного на земельном участке лишает МУ "Администрация города Тулуна" права распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, что является нарушением действующего законодательства. Между тем, земельный участок на котором расположен объект, проданный "Дата обезличена" по договору купли-продажи, входит в состав земельного участка, предоставленного ОКСу Горисполкома для проекта застройки жилых домов, что соответствует генеральному плану г. Тулуна. В судебном заседании свидетели подтвердили, что в ... году на момент выделения ООО " О." земельного участка под установку временного сооружения - павильона, участок был пустой. Сооружение павильона является временным, конструкция павильона не связана неразрывно с фундаментом, выполнена из сборно-разборных материалов только в ... году, введено в эксплуатацию Постановлением мэра города Тулуна "Номер обезличен" от "Дата обезличена". Указанным же постановлением объекту присвоен адрес ...., до этого момента такого адреса объекта не существовало. В ... году земельный участок был передан в аренду Копытко И.С. во временное пользование, для установки и эксплуатации павильона, являющегося временным сооружением, по истечении срока действия договора земельный участок мог быть изъят. Следовательно, вывод суда о том, что договоры купли-продажи недвижимого имущества права Администрации г. Тулуна не нарушают, является неправильным.

Письменных возражений на кассационную жалобу не поступило.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Александровой М.А., объяснения представителей истца Окладниковой О.В. и Бахаревой Е.А., поддержавших доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда в силу п.п. 1, 3 п. 1 ст. 362 ГПК РФ, исходя из следующего.

Разрешая спор, суд установил, что сторонами по сделке от "Дата обезличена" являлись ТОО " А." и Копытко И.Ю.; сторонами по договору купли-продажи от "Дата обезличена" являлись Копытко И.Ю. и Жукова О.А.; сторонами по договору от "Дата обезличена" являлись Жукова О.А. и Копытко И.С.. Таким образом, ни по одному из оспариваемых договоров Муниципальное Учреждение "Администрация города Тулуна" участником сделки не являлась.

Земельный участок по .... на протяжении длительного времени предоставлялся в аренду для установки и эксплуатации павильона, в настоящее время используется согласно разрешенного вида использования земельного участка.

Суду не представлено доказательств, что заключение оспариваемых истцом сделок ограничивает права истца, в том числе его право распоряжения земельным участком по адресу: .....

Установил указанные обстоятельства, суд пришел к выводу об отсутствии права у администрации г. Тулуна на обращение в суд с иском о признании следок купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: .... от "Дата обезличена", "Дата обезличена", "Дата обезличена" ничтожными.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они не основаны на фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ к способам защиты гражданских прав относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Как разъяснено в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Разрешая спор и отказывая администрации г. Тулуна в удовлетворении исковых требований по причине отсутствия нарушений прав истца сделками, о ничтожности которых им заявлено, суд первой инстанции оставил без внимания, что оспариваемые сделки от "Дата обезличена" и "Дата обезличена" совершены вследствие распоряжения Копытко И.Ю. своим правом собственности на недвижимое имущество, зарегистрированным в ЕГРП "Дата обезличена" в порядке ст. 6 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании договора купли-продажи от "Дата обезличена", зарегистрированного в БТИ г. Тулуна.

Согласно ст. 6 указанного ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Суд оставил без внимания доводы администрации г. Тулуна о незаконности действий по регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости от "Дата обезличена" в БТИ г. Тулуна "Дата обезличена" и отсутствии в связи с этим оснований для последующей регистрации права собственности Копытко И.Ю. в ЕГРП "Дата обезличена" в порядке ст. 6 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно положениям п. 2 ст. 32, п. 2 ст. 33 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" субъекты РФ поэтапно вводят систему государственной регистрации прав, в целях чего проводят необходимые структурные и функциональные преобразования и используют для государственной регистрации прав органы (организации), осуществляющие регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого имущества. Создание такой системы должно быть завершено к 01.01.2000.

Во исполнение ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Правительство Российской Федерации издало Постановление от 01.11.1997 N 1378, которым было определено, что уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Министерство юстиции Российской Федерации. До создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним уполномоченными федеральными органами исполнительной власти по обеспечению соблюдения правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами технической инвентаризации и жилищными органами - Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике, органами по земельным ресурсам и землеустройству - Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, органами по управлению государственным и муниципальным имуществом - Министерство государственного имущества Российской Федерации.

С учетом доводов представителей истца о нарушении установленного порядка регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от "Дата обезличена" и отсутствии оснований для регистрации права собственности в ЕГРП "Дата обезличена" в нарушение ст. 12 ГПК РФ суд не предложил истцу уточнить заявленные исковые требования, не разъяснил, что доводы о незаконности государственной регистрации права собственности Копытко И.Ю. органами БТИ г. Тулуна, а затем Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, подлежат обсуждению в качестве исковых требований, поданных в установленном законом порядке, не разъяснил последствия не совершения этих процессуальных действий. Вследствие этого суд оставил без внимания и оценки дату и форму регистрации права собственности на нежилое помещение Копытко И.Ю. в БТИ г. Тулуна, не привлек к участию в деле в качестве соответчика Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, не предложил представить сведения о дате начала работы государственной регистрационной службы в г. Тулуне. Суд не сделал суждений о соблюдении требований ч. 1 ст. 131 ГК РФ о регистрации права собственности на недвижимое имущество при заключении договора купли-продажи "Дата обезличена" и о возможности регистрации права собственности Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в порядке ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Без выводов суда по указанным фактическим обстоятельствам, его суждение об отсутствии у администрации г. Тулуна права на обращение в суд с требованиями о признании недействительными ничтожных сделок купли-продажи недвижимого имущества является необоснованным.

Кроме того, суд не учел заслуживающие внимания доводы истца о том, что согласно генеральному плану г. Тулуна земельный участок, на котором находится торговый павильон, принадлежащий ответчику на праве собственности, запланирован под жилую застройку, в связи с чем наличие зарегистрированного права собственности на нежилое здание на данном земельном участке ограничивает права муниципального образования по распоряжению земельным участком, затрагивает публичные интересы.

При таких обстоятельствах, решение суда по настоящему делу не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку по имеющимся в деле доказательствам обстоятельства, имеющие значение для дела не могут быть установлены, суд кассационной инстанции лишен возможности устранить нарушения, допущенные судом первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, создать условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении настоящего гражданского дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361, 362, 366 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тулунского городского суда Иркутской области от 13 сентября 2011 года по данному делу отменить, дело передать на новое рассмотрение в Тулунский городской суд Иркутской области.

Председательствующий Е.Ю. Орлова

Судьи А.А. Попова

М.А. Александрова