Кассационное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 30 января 2012 г. по делу N 33-637/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Провалинской Т.Б.,

судей Крятова А.Н., Славской Л.А.,

при секретаре Черникове Д.С.

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Крятова А.Н. гражданское дело по иску Панова С.Л. к Малееву А.А., ЗАО "Сибстоун" о признании договора участия в долевом строительстве недействительным, признании права требования квартиры, возложении обязанности передать в собственность квартиру, иску Малеева А.А. к ЗАО "Сибстоун", Панову С.Л. о признании договора на долевое участие в строительстве недействительным

по кассационной жалобе представителя Панова С.Л. - Кобяковой Е.С.

на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 08 ноября 2011 года, которым, постановлено:

"Исковые требования Малеева А.А. удовлетворить.

Признать недействительным договор участия в долевом строительстве от 23.03.2006г., заключенный между ЗАО "Сибстоун" и Пановым С.Л. в отношении двухкомнатной квартиры N, расположенной на 13 этаже в 1-й блок-секции жилого дома по "адрес".

Применить последствия недействительности сделки:

Взыскать с ЗАО "Сибстоун" в пользу Панова С.Л. 1922700 рублей.

Панову С.Л. в удовлетворении исковых требований отказать".

Выслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Панов С.Л. обратился в суд с иском к ЗАО "Сибстоун" о признании права требования на квартиру.

Требования мотивированы тем, что 29 марта 2006 года между ним и ЗАО "Сибстоун" был заключен договор на долевое участие в строительстве жилого дома N по "адрес", в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательства построить многоэтажный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, передать ему в собственность двухкомнатную квартиру N 43, общей площадью 75,4 кв.м., в 1-й блок-секции на 13 этаже указанного жилого дома. Планируемый срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2007 года. Общая сумма по договору на момент его подписания составила 1992700 рублей. Расчет с ответчиком по договору им произведен полностью. При заключении указанного договора ЗАО "Сибстоун" предоставило распоряжение администрации г.Красноярска от 07 декабря 2005 года N 2885-арх и договор N 258 от 03 февраля 2006 года аренды земельного участка. Продолжительность строительства многоэтажного жилого дома не должна превышать 18 месяцев. Однако строительство дома продолжалось более 4 лет, он не введен в эксплуатацию до настоящего времени. Есть основание полагать, что сложившаяся на данный момент ситуация возникла полностью по вине ответчика, поскольку с его стороны не последовало той заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям делового оборота. Поскольку застройщик не выполнил в 4-м квартале 2007 года свои обязательства по вводу жилого дома в эксплуатацию, право истца на получение индивидуально-определенной вещи (жилого помещения) нарушено. Ответчик не ввел возведенный им жилой дом в эксплуатацию, не сдал определенные законом и необходимые для ввода объекта недвижимости в эксплуатацию документы в регистрирующий орган. В связи с чем, обратиться за государственной регистрацией права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества, как того требует ст.219 ГК РФ, без обращения в суд и получения соответствующего решения суда, для него не представляется возможным.

С учетом дополнения к исковым требованиям, с привлечением к участию в деле ответчика Малеева А.А., просил признать за ним право требования к ЗАО "Сибстоун" о передаче в собственность двухкомнатной квартиры N, общей площадью 75,4 кв.м., находящейся в 1-й блок-секции на 13 этаже жилого дома N по "адрес" (строительный адрес), обязать ЗАО "Сибстоун" передать ему в собственность квартиру после завершения его строительства и ввода дома в эксплуатацию; признать недействительным договор участия в долевом строительстве от 18 января 2005 года, подписанный между ЗАО "Сибстоун" и Малеевым А.А.

Ответчик Малеев А.А. обратился в суд со встречным иском к Панову С.Л., ЗАО "Сибстоун" о признании недействительным договора на долевое участие в строительстве жилого дома.

Требования мотивированы тем, что 17 января 2005 года администрация г.Красноярска выдала ЗАО "Сибстоун" разрешение на строительство объекта недвижимости N 5 на строительство жилого дома, расположенного по адресу: Железнодорожный район, ул.Копылова-ул.Гоголя-ул.Ленина со сроком действия до 28 мая 2005 года. 29 апреля 2005 года в связи с нарушением условий выдачи разрешения N 5 от 17 января 2005 года Комитет по архитектуре и градостроительству администрации г.Красноярска указанное разрешение признал недействительным. 29 марта 2006 года Панов С.Л. заключил с ЗАО "Сибстоун" договор на долевое участие в строительстве, предметом которого является строительство квартиры N в первой очереди данного жилого дома. 03 мая 2006 года администрация г. Красноярска выдала ЗАО "Сибстоун" разрешение N 67 на строительство объекта недвижимости на строительство 1-й очереди жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", "адрес" со сроком действия до 06 декабря 2008 года. Нормами действующего законодательства предусмотрено, что любое строительство без соответствующего разрешения является незаконным. Закон об участии в долевом строительстве вступил в законную силу 01 апреля 2005 года. Поскольку разрешение на строительство первой очереди строящегося жилого дома по ул. Копылова в последующем выдано ЗАО "Сибстоун" администрацией г.Красноярска 03 мая 2006 года, то действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения по поводу привлечение ЗАО "Сибстоун" денежных средств участников долевого строительства первой очереди указанного дома. Договор от 23 марта 2006 года между ответчиками, заключен в период, когда ЗАО "Сибстоун" не обладало правом на его заключение, в связи с тем, что у ЗАО "Сибстоун" отсутствовало разрешение на строительство первой очереди жилого дома. Считает, что оспариваемый договор, заключен с нарушением требований п.2 ст.51 ГрК РФ и является сделкой, заключенной при отсутствии предусмотренного законом основания, что является основанием для признания ее недействительной (ничтожной). Договор, заключенный между ответчиками, не был зарегистрирован, поэтому он не может считаться заключенным, в связи с чем нет правовых оснований для разрешения требований по договорам, не имеющим юридической силы. Поскольку договор между ответчиками заключен до получения ЗАО "Сибстоун" разрешения на строительство, то внесенные Пановым С.Л. денежные средства в кассу ЗАО "Сибстоун" являются неосновательным обогащением, так как у ЗАО "Сибстоун" отсутствовали правовые основания для получения от Панова С.Л. денежных средств по причине отсутствия условий для заключения договоров об участии в долевом строительстве на момент их заключения.

Просил признать недействительным договор на долевое участие в строительстве жилого дома N 5 по ул.Копылова-ул.Гоголя-ул.Ленина г.Красноярска от 29 марта 2006 года между Пановым С.Л. и ЗАО "Сибстоун".

Судом первой инстанции постановлено вышеприведенное решение.

В кассационной жалобе, поданной 29 ноября 2011 года, представитель Панова С.Л. по доверенности Кобякова Е.С. просит отменить решение как незаконное и необоснованное. Со ссылкой на фактические обстоятельства дела указывает, что суд пришел к выводу о подписании оспариваемого договора между ЗАО "Сибстоун" и Пановым С.Л., датированного 18 января 2005 года, в период времени с 11 мая по 07 декабря 2005 года. Однако данный вывод не подтвержден доказательствами, так как он мог быть подписан и позднее. Реестр инвесторов, утвержденный директором ЗАО "Сибстоун" также не может служить надлежащим доказательством заключения договора в 2005 году. При рассмотрении других дел с участием иных инвесторов, Железнодорожный районный суд толкует аналогичные обстоятельства по-разному, признавая договоры, заключенный в один день с договором с участием Панова С.Л. действующими. В связи с чем, у ЗАО "Сибстоун" не возникло обязательств по передаче спорной квартиры Малееву А.А., в связи с чем, договор с Пановым С.Л. является действующим.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, что является основанием для рассмотрения судом кассационной инстанции дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела и решение суда, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 09 декабря 2010 года N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" апелляционные, кассационные и надзорные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

На основании ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом, согласно п.1 ч.4 названной статьи, договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 02 июля 2004 года ЗАО "Сибстоун" было выдано разрешение на строительство N 171 на подготовительные работы по строительству жилого дома, которое было отменено письмом Комитета по архитектуре и градостроительству N 1151 от 21 сентября 2004 года.

Разрешение на строительство от 17 января 2005 года, выданное ЗАО "Сибстоун" сроком действия до 28 мая 2005 года, отменено письмом Комитета по архитектуре и градостроительству N 461 от 29 апреля 2005 года.

28 мая 2004 года администрацией г. Красноярска принято распоряжение N1322 о предварительном согласовании ЗАО "Сибстоун" места размещения жилого дома на земельном участке, площадью 9917,14 кв.м., расположенном по ул. Копылова-ул.Гоголя- ул.Ленина, 5 в г. Красноярске.

06 июля 2004 года между Департаментом недвижимости администрации г. Красноярска и ЗАО "Сибстоун" был заключен договор аренды земельного участка на срок с 28 мая 2004 года по 26 мая 2005 года.

16 декабря 2004 года разработан проект первой очереди жилого дома по "адрес", из которого следует, что проектируемое здание представляет собой 5-секционный жилой дом переменной этажности (12-14 этажей) со встроенными офисами и встроено-пристроенным магазином. В жилой части дома (две 14-этажные секции) запроектированы: одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, всего 104 квартиры. При этом, квартира N 43 располагалась на 12 этаже 1 секции.

30 сентября 2005 года распоряжением администрации г. Красноярска N 2226 ЗАО "Сибстоун" предварительно согласовано место размещения жилого дома на земельном участке, площадью 18006 кв.м, по "адрес"

Распоряжением администрации г. Красноярска от 07 декабря 2005 года N 2885 ЗАО "Сибстоун" был предоставлен в аренду на три года земельный участок, площадью 9377 кв.м по ул.Копылова- ул.Гоголя- ул.Ленина для строительства 1-й очереди многоэтажного жилого дома.

03 февраля 2006 года между ЗАО "Сибстоун" и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений был заключен договор аренды земельного участка N по "адрес" общей площадью 9377 кв.м., для использования в целях строительства первой очереди многоэтажного жилого дома, сроком с 07 декабря 200 года по 06 декабря 2008 года.

03 мая 2006 года ЗАО "Сибстоун" было выдано разрешение на строительство 1-й очереди многоэтажного жилого дома по ул. Копылова- ул.Гоголя- ул.Ленина сроком действия до 06 декабря 2008 года.

18 июля 2006 года незавершенному строительством многоэтажному жилому дому (1-я очередь) присвоен почтовый адрес: ул. Копылова, 19.

Из представленных директором Красноярского филиала ОАО "ГСПИ" "Красноярский проектно-изыскательский институт "ВНИПИЭТ" Травиным В.Е. пояснений следует, что филиал готовил проектную документацию на строительство жилого дома по адресу: г.Красноярск, ул. Копылова, здание 5 (1 очередь строительства, секции 1,2). В проектной документации, разработанной в 2004 году, офисные помещения размещались только на 1 этаже здания (отметка 0,000). При разработке рабочей документации в 2005 году в соответствии с письмом заместителя директора ЗАО "Сибстоун" Малькина Г.Е., офисные помещения были откорректированы и размещены на 1 и 2 этажах здания (отметки 0,000 и +3,000). Указанная корректировка была отражена в дополнении к заданию на проектирование, утвержденном директором ЗАО "Сибстоун" Шапочкиным С.Г. от 06 июня 2006 года, а ранее выданная рабочая документация была аннулирована. В июле 2007 года по поручению заказчика этажность секций N 1 и N 2 была увеличена с 14 до 16 этажей. Увеличение этажности было согласовано с Управлением архитектуры администрации г.Красноярска - письмом исх. N18374 от 03 октября 2007 года внесены изменения в архитектурно - планировочное задание.

Из договора участия в долевом строительстве от 18 января 2005 года, заключенного между ЗАО "Сибстоун" и Малеевым А.А. следует, что застройщик взял на себя обязательства в предусмотренный договором срок с использованием привлеченных сил и средств построить многоэтажный жилой дом с инженерным обеспечением, расположенный по строительному адресу: "адрес" (первая очередь), и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства, которым является двухкомнатная квартира N 43, общей площадью 75,4 кв.м., находящаяся в 1-й блок-секции на 13 этаже, инвестору, который в свою очередь обязуется уплатить обусловленную договором цену в размере 2666520 рублей и принять объект долевого строительства.

Согласно п. 1.1. договора он заключен на основании разрешения на строительство от 17 января 2005 года и договора аренды земельного участка от 06 июля 2004 года.

Из договора от 29 марта 2006 года на долевое участие в строительстве жилого дома "адрес" между ЗАО "Сибстоун" и Пановым С.Л. следует, что его предметом является совместная деятельность сторон по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома строительный адрес: "адрес" 5, и передача части жилых помещений (квартиры) в указанном доме в собственность инвестора. После окончания строительства и подписания акта государственной комиссии о приемке дома в эксплуатацию застройщик передает инвестору двухкомнатную квартиру N, общей площадью 75,4 кв.м., находящуюся в 1-й блок-секции на 13 этаже. Планируемый срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2007 года.

Обе стороны представили документы об оплате договоров.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, дав оценку представленным сторонами доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные отношения, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания за Пановым С.Л. права требования от ЗАО "Сибстоун" двухкомнатной квартиры N в строящемся доме "адрес"

При этом суд обоснованно исходил из того, что обязательство у ЗАО "Сибстоун" по передаче квартиры N 43 в доме по ул. Копылова, 19 в г. Красноярске (строительный адрес) возникло перед Малеевым А.А. в период с 11 мая по 07 декабря 2005 года.

Также суд пришел к правомерному выводу об отсутствии у ЗАО "Сибстоун" предусмотренных законом оснований для заключения договора участия в долевом строительстве с Пановым С.Л. в силу приведенных положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, поскольку на момент подписания договора с Пановым С.Л., у ЗАО "Сибстоун" уже имелись обязательства перед Малеевым А.А. по передаче ему прав на жилое помещение в строящемся доме. Поэтому застройщик не вправе был заключать договор с другим инвестором в отношении указанного жилого помещения.

Установив, что Малеев А.А. имеет приоритетное перед Пановым С.Л. право требования квартиры N 43 от застройщика, суд одновременно применил последствия недействительности договора от 23 марта 2006 года, взыскав в пользу Панова С.Л. уплаченные им застройщику 1922700 рублей.

Оснований для признания договора участия в долевом строительстве между ЗАО "Сибстоун" и Малеевым А.А. недействительным, при исследовании и анализе доказательств в их совокупности, судом установлено не было.

Выводы суда в решении подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным с ними согласиться.

Доводы кассационной жалобы представителя Панова С.Л. основанием для отмены постановленного судом решения являться не могут, так как они направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, к чему судебная коллегия предусмотренных законом оснований не видит.

То обстоятельство, что установленный период фактического подписания договора между ЗАО "Сибстоун" и Малеевым А.А. не совпадает с указанной в нем датой, являлся предметом исследования суда первой инстанции, который его не признал достаточным для признания договора недействительным.

Ссылаясь на то, что оспариваемый договор между ЗАО "Сибстоун" и Малеевым А.А. заключен фактически позднее 29 марта 2006 года, сторона истца Панова С.Л. каких-либо убедительных доказательств этому не предъявила.

Каких-либо новых доказательств, подтверждающих доводы кассационной жалобы, судебной коллегии также представлено не было.

Также не может принять во внимание судебная коллегия и довод кассационной жалобы на решения суда по другим делам, которые преюдициального значения для разрешения настоящего спора не имеют, так как постановлены в отношении других объектов, договоров и инвесторов.

Иные доводы кассационной жалобы не могут служить основанием к отмене решения, поскольку им уже дана надлежащая правовая оценка судом при исследовании доказательств в ходе судебного разбирательства, что отражено в решении.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия находит обжалуемое решение законным, обоснованным и не подлежащим отмене по доводам кассационной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 2 Федерального закона от 09 декабря 2010 года N 353-ФЗ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 08 ноября 2001 года оставить без изменения, а кассационную жалобу представителя Панова С.Л. - Кобяковой Е.С. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: