Решение Талдомского районного суда Московской области от 02 апреля 2012 г. по делу N 2-206/12

Талдомский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Никитухиной И.В. с участием адвоката ФИО6 при секретаре Гейко И.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 и Администрации "адрес", 3-му лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" о признании договора аренды недействительным и обязании расторгнуть договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО10 обратился в суд с иском к ФИО3 и Администрации "адрес" о признании договора аренды недействительным и обязании расторгнуть договор аренды земельного участка.

В судебном заседании ФИО11 иск поддержал и пояснил, что процедура оформления спорного земельного участка проводилась в два этапа. Сначала ФИО3 обратилась с заявлением о предоставлении ей указанного земельного участка в аренду в 2009 году, после чего проводились публичные слушания. После этого ФИО3 обратилась в Администрацию ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о предоставлении ей указанного земельного участка в аренду. Он же обратился в администрацию "адрес" с заявлением о предоставлении этого земельного участка ДД.ММ.ГГГГ. Ему предложили представить все необходимые документы. Он стал собирать документы на дом, обратился в БТИ, где не нашли постановления о присвоении адреса жилому дому. ДД.ММ.ГГГГ было принято постановление о присвоении адреса. Он не видел в газете "Заря" публикации о предоставлении в аренду земельного участка, так как эту газету не читал. В заявлении ФИО3 нигде не фигурирует, что на земельном участке находится жилой дом. Он зарегистрирован в указанном жилом доме с ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на жилой дом зарегистрировано в декабре 2011 года. В мае 2011 года он обратился с заявлением о передаче в аренду земельного участка, прилегающего к жилому дому. Свидетельство о праве собственности он получил ДД.ММ.ГГГГ, но из-за допущенной в нем ошибки свидетельство забрали и выдали новое лишь ДД.ММ.ГГГГ. После этого он обратился в "адрес" с заявлением о передаче ему земельного участка в аренду и приложил свидетельство о праве собственности на дом. Он получил ответ о том, что земельный участок передан ФИО3 в аренду, в связи с чем ему предложили обратиться в суд. Когда он хотел сделать межевание земельного участка, то геодезист ему пояснил, что участок уже отмежеван другим лицом. На участке находится его дом, участок огорожен по фасаду, с боков находятся заборы соседних земельных участков. Сзади земельного участка ограждения нет. Он в доме не проживал, так как нужен был ремонт. Этот дом ему предоставили в связи с работой в ЗАО " "данные изъяты"". Он знал, что участком пользуется ФИО3. Когда он оформлял жилое помещение, то вызвал представителя БТИ. На доме был замок. Он по телефону сообщил ФИО3, что ему надо провести обследование жилого дома, после чего она замок сняла. О земле разговора не было. Он знал, что ФИО3 пользуется землей без документов. Считает, что договор аренды не соответствует закону, так как ФИО3 никому не сообщила, что на земельном участке находится жилой дом. Дом нуждается в ремонте, но его можно восстановить. Он обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на жилой дом, но суд признал за ним право собственности на квартиру. По документам не было сведений, что к дому прилегает какой-то земельный участок. Его права нарушаются тем, что он не сможет зайти в дом, так как весь участок находится в аренде у ответчика. При наличии договора аренды с ФИО3 он не сможет оформить договор аренды на прилегающий к дому земельный участок. Он приехал в ЗАО " "данные изъяты"" из "адрес", выписался с прежнего места жительства и ему предоставили этот дом. Ему обещали выделить деньги на ремонт дома, но не выделили. Он снимал квартиру. В 2008 году он уволился из ЗАО " "данные изъяты"".

Ответчик ФИО3 в суде иск не признала. Ее представитель адвокат ФИО6 пояснил, что ФИО3 в данном доме проживала с 1990 года совместно с другими сотрудниками ЗАО " "данные изъяты"". Это был барак на 4 квартиры и их не регистрировали по месту жительства. С 1990 года ФИО3 пользовалась земельным участком при доме. Потом все из этого дома выехали, осталась одна ФИО3, которая проживала в доме до 2007 года. В 2005 году в доме был зарегистрирован истец. Об этом ФИО3 узнала лишь в суде, так как ФИО12 в доме не появлялся, земельный участок не обрабатывал. В 2007 году ФИО3 переехала к мужу, дом использовала для хранения вещей. С 1990 года до 2005 года ФИО3 платила квартплату. Потом совхоз распался и платить перестали. Считает, что требования истца не конкретны, истец не может сослаться на какую-либо статью закона. Если исходить из того, что дом многоквартирный, то статья 36 ЖК РФ предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Так как на данном земельном участке не расположены элементы благоустройства, истец является собственником квартиры, номер которой не известен, то не ясно, какой участок земли ему предназначен. Истец имеет право на землю под домом и для прохода к нему. Истец может оформить земельный участок под домом при решении вопроса с ФИО3. Администрации допустила ошибку, но так как решение вопроса дошло до суда, то сторонам необходимо договориться. Ответчик ФИО3 дополнила, что в документах на землю она не указывала сведения о доме, так как в БТИ не было сведений об этом доме, он на балансе нигде не стоял, дом разваливался. Дом действительно находится на арендуемом ею земельном участке.

Представитель ответчика Администрации "адрес" ФИО7 в суде пояснил, что считает иск обоснованным, так как заключением договора аренды были нарушены права ФИО2. Он пользуется указанным домом и имел право на заключение договора аренды. Они оформляли земельный участок как свободный. Собственник здания имеет преимущественное право на оформление земельного участка в аренду. ФИО13 изначально не предоставил свидетельство о собственности на дом. Когда он предоставил эти документы, то они увидели, что участок уже передан в аренду другому лицу. ФИО14 прописан в этом доме. Раньше участок при доме сформировано не был, сейчас он сформирован. Истец имеет право на сформированный земельный участок на основании ст.36 ЗК РФ.

Представитель 3-го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" в суд не явился, представил письменный отзыв, который приобщен к материалам дела.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса?

В соответствии со ст.28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в "адрес" с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в д. "адрес". После этого ДД.ММ.ГГГГ проведены публичные слушания по вопросу разрешенного использования земельного участка. ФИО3 было предложено уточнить место нахождения земельного участка и ДД.ММ.ГГГГ Постановлением Главы "адрес" утверждена схема расположения земельного участка площадью 1934 кв.м..

ДД.ММ.ГГГГ в газете "Заря" было опубликовано объявление о намерении Комитета по управлению имуществом "адрес" предоставить в аренду земельный участок площадью 1934 кв.м. в д. "адрес" для индивидуального жилищного строительства. ДД.ММ.ГГГГ в "адрес" обратилась ФИО3 с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду, ссылаясь на публикацию в газете "Заря" от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Первым заместителем Главы администрации "адрес" вынесено постановление "О передаче в аренду на три года земельного участка, расположенного в д "адрес" с кадастровым номером N в соответствии с которым земельный участок передан в аренду ФИО3. ДД.ММ.ГГГГ между "адрес" и ФИО3 был заключен договор аренды указанного земельного участка на три года. Договор аренды прошел государственную регистрацию.

ФИО15. обратился в суд с иском об оспаривании указанного договора аренды, так как считает, что нарушены его права как собственника жилого помещения, расположенного на данном земельном участке.

Из пояснений сторон и представленных документов следует, что на арендованном ФИО3 земельном участке расположен жилой дом, которому постановлением Главы сельского поселения "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ присвоен почтовый адрес: "адрес". В указанном доме в квартире б/н зарегистрирован с ДД.ММ.ГГГГ ФИО16 что следует из данных его паспорта. С ДД.ММ.ГГГГ ФИО17. является собственником квартиры, расположенной по адресу: "адрес", на основании решения Талдомского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленных документов следует, что истец также дважды обращался в "адрес" с заявлениями о предоставлении ему указанного земельного участка в аренду. Однако ДД.ММ.ГГГГ истцу был дан ответ о том, что земельный участок передан в аренду другому лицу - ФИО3.

ФИО3 иск не признала, так как пользовалась ранее квартирой в указанном доме и пользуется земельным участком с 1990 года.

Суд считает иск в части оспаривания договора аренды подлежащим удовлетворению, так как из материалов дела следует, что "адрес" д. "адрес" находился на балансе ЗАО " "данные изъяты"". В связи с трудовыми отношениями ФИО2 в 2005 году была предоставлена квартира в указанном доме, на которую истцом предоставлен технический паспорт. Пользование ФИО3 указанной квартирой какими-либо документами не подтверждено, документов о предоставлении ФИО3 в пользование указанной квартиры в суд не представлено. Также ФИО3 не представлено документов, на основании которых она с 1990 года пользовалась земельным участком при данном доме. Самовольное использование земельного участка не порождает у гражданина каких-либо прав на этот земельный участок.

Следовательно, при рассмотрении заявления ФИО3 о предоставлении ей в аренду спорного земельного участка органом местного самоуправления должно было быть учтено наличие жилого дома на этом земельном участке. Однако данное обстоятельство учтено не было, что подтвердил в суде представитель "адрес", так как в документах на земельный участок отсутствовали сведения о расположенном на земельном участке жилом доме, и участок предоставлялся как свободный.

Таким образом, суд считает, что договор аренды земельного участка, заключенный с ФИО3, не соответствует требованиям закона, так как в аренду ФИО3 был передан земельный участок, на котором находится жилой дом, находящийся на балансе ЗАО " "данные изъяты"" и в котором прописан ФИО18 После приватизации жилого помещения ФИО19 имеет право на земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

При приватизации квартир (или комнат в квартире) в многоквартирном доме земельный участок, в соответствии с п. 2 ст. 36 Земельного кодекса, приобретается в собственность в порядке, установленном жилищным законодательством. В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса общее имущество, в том числе земельный участок, в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, передачей в аренду земельного участка ФИО3 были нарушены права ФИО2 на приобретение в собственность придомового земельного участка.

В связи с изложенным суд признает недействительным договор аренды земельного участка общей площадью 1934 кв.м. с кадастровым номером N, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией "адрес" и ФИО3.

Требование истца об обязании расторгнуть договор аренды не подлежит удовлетворению, так как договор не соответствует закону и признан судом недействительным.

В связи с признанием договора аренды земельного участка недействительным, суд признает недействительной регистрационную запись за N в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, и прекращает за ФИО3 право аренды указанного земельного участка.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 удовлетворить частично. Признать недействительным договор аренды земельного участка общей площадью 1934 кв.м. с кадастровым номером N, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией "адрес" и ФИО3.

Признать недействительной регистрационную запись за N в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Прекратить за ФИО3 право аренды земельного участка общей площадью 1934 кв.м. с кадастровым номером N расположенного по адресу: "адрес". В остальной части иска об обязании расторгнуть договор аренды ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Московский областной суд через Талдомский районный суд.

Судья ФИО8

Решение в окончательной форме

принято ДД.ММ.ГГГГ