Апелляционное определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 15 мая 2013 г. по делу N 33-2778

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе

председательствующего Елкановой И.А.,

судей Ефимовой И.В., Петровой Н.А.,

при секретаре Ребневой Е.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по иску прокурора Ленинского района города Саратова в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования "Город Саратов" к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Лемза О.А., Ткачук Т.Н. о признании недействительной ничтожной сделки, признании недействительным зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права аренды,

по апелляционной жалобе представителя Ткачук Т.Н.- Портнягина А.П. на решение Ленинского районного суда города Саратова от 18 февраля 2013 года, которым исковые требования частично удовлетворены.

Заслушав доклад судьи, объяснения представителя Ткачук Т.Н. - Портнягина А.П., поддержавшего доводы жалобы, объяснения прокурора Нефедова В.Н., представителя управления по физической культуре и спорту администрации муниципального образования "Город Саратов" Татаринцевой В.Ю., возражавших относительно удовлетворения жалобы и отмены решения суда, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

прокурор Ленинского района города Саратова, выступая в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования "Город Саратов", обратился в суд с иском к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Лемза О.А., Ткачук Т.Н. о признании недействительной ничтожной сделки, признании недействительным зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права аренды.

В обоснование заявленных требований прокурор указал, что в ходе прокурорской проверки установлен факт незаконного предоставления комитетом по управлению имуществом Саратовской области в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Согласно распоряжению комитета по управлению имуществом "адрес" N-р от "дата" земельный участок площадью 1349 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", предоставлен на праве аренды сроком на 49 лет Ткачук Т.Н.

Во исполнение распоряжения между комитетом по управлению имуществом "адрес" и Ткачук Т.Н. "дата" заключен договор аренды N, право аренды Ткачук Т.Н. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту ЕГРП) "дата". Между Ткачук Т.Н. и Лемза О.А. "дата" заключен договор замены стороны в обязательстве по договору аренды от "дата".

Прокурор полагает договор аренды земельного участка и последующий договор замены стороны в обязательстве недействительными, поскольку они заключены с нарушением норм земельного законодательства. Спорный земельный участок располагается в территориальной зоне общественно-деловой застройки специализированных центров обслуживания (ОД-3). Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" жилая застройка в данной зоне не предусмотрена, в связи с чем земельный участок предоставлен с нарушением обязательных требований Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов".

Прокурор просил суд:

восстановить ему срок исковой давности для предъявления настоящего иска;

признать недействительными договор аренды N от "дата" земельного участка с кадастровым номером N площадью 1349 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", заключенный между комитетом по управлению имуществом "адрес" и Ткачук Т.Н., а также зарегистрированное в ЕГРП право аренды Ткачук Т.Н. на данный земельный участок;

признать недействительными договор замены стороны в обязательстве от "дата" по договору аренды земельного участка от "дата", заключенный между Ткачук Т.Н. и Лемза О.А., и право аренды Лемза О.А. на данный земельный участок, зарегистрированное в ЕГРП;

обязать Лемза О.А. возвратить земельный участок с кадастровым номером N площадью 1349 кв. м, расположенный по адресу, "адрес", в пользу муниципального образования " "адрес"".

Решением Ленинского районного суда города Саратова от 13 февраля 2013 года исковые требования прокурора удовлетворены частично:

прокурору Ленинского района города Саратова восстановлен срок исковой давности для предъявления исковых требований;

признан недействительным договор аренды N земельного участка площадью 1349 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", заключенный "дата" между комитетом по управлению имуществом "адрес" и Ткачук Т.Н.;

признан недействительным договор замены стороны в обязательстве от "дата", заключенный между Ткачук Т.Н. и Лемза О.А.;

применены последствия недействительности сделок, прекращено зарегистрированное в ЕГРП право аренды Лемза О.А. на спорный земельный участок, на Лемза О.А. возложена обязанность передать земельный участок администрации муниципального образования "Город Саратов".

В удовлетворении остальной части исковых требований прокурору Ленинского района города Саратова отказано.

С каждого из ответчиков Лемза О.А. и Ткачук Т.Н. в доход муниципального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 200 рублей.

Ответчик Ткачук Т.Н. не согласилась с решением суда, ее представитель Портнягин А.П. подал апелляционную жалобу, в которой содержится просьба решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Автор жалобы полагает решение суда незаконным и необоснованным, подлежащим отмене ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, существенного нарушения норм материального права. Судом не принято во внимание, что Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" приняты и вступили в законную силу после предоставления комитетом по управлению имуществом Саратовской области в аренду земельного участка ответчику Ткачук Т.Н., право аренды на спорный земельный участок у Ткачук Т.Н. возникло до принятия нормативного акта, закрепляющего расположение территориальных зон.

Заключение договора о замене стороны в обязательстве не требует согласования с арендодателем, в связи с чем вывод суда о нарушении ответчиками Ткачук Т.Н. и Лемза О.А. норм земельного законодательства необоснован.

Судом не учтено, что Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" предусматривают возможность существования и использования ранее предоставленных земельных участков без установления срока приведения их в соответствие с правилами. Следовательно, если право на земельный участок возникло до вступления в силу правил, то жесткого запрета, не позволяющего использовать земельные участки по ранее указанному назначению, не поименованному как "разрешенное использование" в отдельных территориальных зонах, правила не содержат. Кроме того, нормами градостроительного законодательства предусматривается возможность размещения жилых домов в общественно-деловых территориальных зонах.

По мнению автора жалобы, суд необоснованно разрешил вопрос о признании недействительными договора аренды и договора замены стороны в обязательстве, не признав незаконным распоряжение комитета о предоставлении земельного участка в аренду, документ, послуживший основанием для заключения договора аренды, никем не оспорен.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Ткачук Т.Н. - Портнягин А.П. поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая решение суда незаконным и подлежащим отмене.

Прокурор Нефедов В.Н. и представитель управления по физической культуре и спорту администрации муниципального образования "Город Саратов" Татаринцева В.Ю. возражали относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.

С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционном представлении (в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Согласно части 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В судебном порядке осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав (ст. 11 ГК РФ).

Согласно ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Статья 29 ЗК РФ устанавливает, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В соответствии со статьей 4 Закона Саратовской области от 21 мая 2004 года N 23-ЗСО "О земле" (в редакции, действовавшей до 19 октября 2009 года) орган исполнительной власти области, специально уполномоченный на то Правительством области, осуществляет распоряжение земельными участками, расположенными на территории административного центра Саратовской области - города Саратова, государственная собственность на которые не разграничена, а также предварительное согласование мест размещения на них объектов.

Постановлением Правительства Саратовской области от 19 сентября 2006 года N 284-П "О некоторых вопросах, связанных с распоряжением земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена" комитет по управлению имуществом области был наделен полномочиями по распоряжению земельными участками, расположенными на территории административного центра Саратовской области - города Саратова, государственная собственность на которые не разграничена, а также по предварительному согласованию мест размещения на них объектов.

Законом Саратовской области от 07 октября 2009 года N 144-ЗСО "О внесении изменений в закон Саратовской области "О земле" статья 4 признана утратившей силу, изменения введены в действие с 19 октября 2009 года.

19 августа 2009 года внесены изменения в Постановление Правительства Саратовской области от 19 сентября 2006 года N 284-П "О некоторых вопросах, связанных с распоряжением земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена" в части, касающейся полномочий комитета по управлению имуществом Саратовской области (соответствующий пункт Постановления признан утратившим силу).

Решением Саратовской городской Думы от 18 февраля 2010 года N 47-562 "О наделении полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена" администрация муниципального образования "Город Саратов" была наделена полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено законодательством Российской Федерации и законодательством Саратовской области.

Исходя из приведенных норм, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, включая полномочии по предоставлению земельных участков на праве аренды, до 19 октября 2009 года были возложены Правительством Саратовской области на комитет по управлению имуществом Саратовской области. В последующем полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы администрации муниципального образования "Город Саратов".

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Статья 12 ГК РФ предусматривает, что защита гражданских прав осуществляется путем:

восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Статья 166 ГК РФ устанавливает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Исходя из приведенных правовых норм, обстоятельствами, имеющими значение для правильного разрешения спора, являются следующие: имело ли место нарушение действующего законодательства при формировании и предоставлении земельного участка в аренду, является ли допущенное нарушение законодательства основанием для признания сделки недействительной, имеет ли место нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования "Город Саратов", в чем оно заключается.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязанность доказывания перечисленных обстоятельств лежит на лице, которое обратилось за защитой нарушенного права.

Как следует из материалов дела, "дата" комитетом по управлению имуществом "адрес" издано распоряжение N N основании которого Ткачук Т.Н. в аренду предоставлен земельный участок площадью 1349 кв.м, с кадастровым номером N сроком на сорок девять лет без проведения торгов, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: "адрес", для индивидуального жилищного строительства (л.д. 15).

"дата" между комитетом по управлению имуществом "адрес" и Ткачук Т.Н. заключен договор аренды земельного участка N сроком на 49 лет (л.д. 9-13), "дата" осуществлена государственная регистрация договора аренды.

Согласно выписке из ЕГРП "дата" между Ткачук Т.Н. и Лемза О.А. заключен договор замены стороны в обязательстве, права арендатора по договору аренды переданы Лемза О.А., переход права аренды зарегистрирован в ЕГРП "дата" (л.д. 60-61).

Статья 1 ЗК РФ среди принципов регулирования земельных правоотношений закрепляет принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии со статьей 30.1 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент издания распоряжения о предоставлении земельного участка) земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.

В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".

В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, указанному в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.

В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Согласно статье 85 ЗК РФ (пункты 1, 2, 3, 6) в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Пункт 5 статьи 35 ГрК РФ также предусматривает, что общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

Возможность предоставления земельного участка, расположенного в общественно-деловой зоне, для индивидуального жилищного строительства действующим законодательством не предусмотрена.

Судом первой инстанции установлено, что предоставленный Ткачук Т.Н. на праве аренды земельный участок расположен в территориальной зоне ОД-3 (т.е. в зоне общественно-деловой застройки специализированных центров обслуживания). Данное обстоятельство подтверждается имеющимися в материалах дела фрагментом генерального плана "адрес", утвержденного решением Саратовской городской Думы от "дата" N, а также фрагментом карты градостроительного зонирования, утвержденной в составе Правил землепользования и застройки муниципального образования " "адрес"" (решение Саратовской городской Думы от "дата" N).

Судебная коллегия полагает несостоятельным довод автора жалобы о том, что судом неправомерно земельный участок отнесен к зоне ОД-3, поскольку Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", устанавливающие территориальные зоны, утверждены после предоставления земельного участка. Отнесенность земельного участка к зоне общественно-деловой застройки определена генеральным планом г. Саратова, утвержденным решением Саратовской городской Думы от "дата" N, т.е. сведения о виде разрешенного использования земельного участка комитет по управлению имуществом "адрес" располагал до издания распоряжения о предоставлении земельного участка. Доказательств, опровергающих вывод суда о расположении земельного участка в зоне ОД-3, стороной ответчика не представлено.

В силу ст. 18 ГрК РФ (пункты 1, 2) генеральные планы поселений относятся к документам территориального планирования муниципальных образований.

Состав, порядок подготовки документов территориального планирования муниципальных образований, порядок подготовки изменений и внесения их в такие документы, а также состав, порядок подготовки планов реализации таких документов устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

С учетом изложенного вывод суда о недействительности договора аренды и договора о замене стороны в обязательстве в связи с допущенным при предоставлении земельного участка нарушением вида разрешенного использования является законным и обоснованным.

Судебная коллегия критически относится к доводам жалобы о том, что договор аренды не может быть признан недействительным, поскольку прокурором не оспорено распоряжение комитета по управлению имуществом Саратовской области о предоставлении земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Исходя из приведенных правовых норм, акт по распоряжению имуществом, изданный государственным органом, сам по себе не влечет возникновения у гражданина права аренды, поскольку такое право возникает только после государственной регистрации заключенного между сторонами договора аренды.

По вопросу исчисления срока исковой давности судебная коллегия полагает, что к возникшим правоотношениям применимы положения ст. 208 ГК РФ, поскольку исковые требования заявлены прокурором в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования "Город Саратов" в рамках устранения препятствий в пользовании земельным участком в соответствии с определенным муниципальными актами видом разрешенного использования. В суде первой инстанции установлено, что предоставленный на праве аренды земельный участок не был освоен арендаторами, по земельному участку проходят лыжные трассы, в связи с чем земельный участок фактически не выбывал из владения муниципального образования "Город Саратов".

Иные доводы жалобы не содержат фактов, которые бы не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы правовое значение для разрешения спора по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда города Саратова от 18 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи