Апелляционное определение Московского городского суда от 04 июля 2013 N 11-20843/13 (ключевые темы: ипотека - право аренды - договор залога - государственная регистрация договора - государственная регистрация прав на недвижимое имущество)

Апелляционное определение Московского городского суда от 04 июля 2013 N 11-20843/13

Судья: Цывкина М.А.

Гр. дело N11-20843

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

04 июля 2013г. г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пильгуна А.С.,

судей Журавлевой Т.Г., Гончаровой О.С.

при секретаре Паршине Н.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Журавлевой Т.Г.

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя заявителя Комиссарова П.Н. по доверенности Абрамовой О.В. на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 01 марта 2013г., которым постановлено:

Заявление Комиссарова П.Н. о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное сообщением от 28 января 2013 года N <_> об отказе в государственной регистрации заключенного между Комиссаровым П.Н. и Сергеевым В.В. договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 08 октября 2012 года, предметом которого является объект недвижимости, расположенный по адресу: <_> и обязанить осуществить государственную регистрацию указанного договора залога - оставить без удовлетворения.

установила:

Заявитель Комиссаров П.Н. обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 23 августа 2012 года за N <_> о приостановлении государственного регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенный по адресу: <_> и обязании устранить допущенные нарушения.

Также Комиссаров П.Н. обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное сообщением от 28 января 2013 года N 11/160/2012-170 об отказе в государственной регистрации заключенного между Комиссаровым П.Н. и С. договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 08 октября 2012 года, предметом которого является объект недвижимости, расположенный по адресу: <_> и обязанить осуществить государственную регистрацию указанного договора залога.

Протокольным определением Пресненского районного дела г. Москвы от 05.02.2013г. гражданские дела, возбужденные по указанным заявлениям соединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В ходе рассмотрения дела, Комиссаров П.Н. уточнил свои требования и просил суд признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное сообщением от 28 января 2013 года N <_> об отказе в государственной регистрации заключенного между Комиссаровым П.Н. и Сергеевым В.В. договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 08 октября 2012 года, предметом которого является объект недвижимости, расположенный по адресу: <_> и обязать осуществить государственную регистрацию указанного договора залога.

В обоснование заявленных требований Комиссаров П.Н. указал, что 10.10.2012 г. в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве им было подано заявление о государственной регистрации договора залога (ипотеки) вышеуказанного объекта недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности. Однако 30.10.2012г. регистрирующий орган принял решение о приостановлении государственной регистрации договора ипотеки, а в последующем, решением, оформленным сообщением, регистрирующий орган отказал в государственной регистрации названного договора. В качестве основания для принятия решения о приостановлении государственной регистрации, являлось то обстоятельство, что в нарушение ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в регистрирующий орган заявителем не представлены документы о передаче в залог земельного участка под зданием.

Представитель заявителя Комиссарова П.Н. по доверенности Абрамова О.В. в судебном заседании требования уточненного заявления поддержала в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по доверенности Смирнов Д.Ю. возражал портив удовлетворения заявления.

Проверив материалы дела, выслушав представителя заявителя Комиссарова П.Н. по доверенности Абрамову О.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, как постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, с учетом фактических обстоятельств.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, между Комиссаровым П.Н. и С. подписан договор залога недвижимого имущества (ипотеки) от 08.10.2012г.

Предметом данного договора ипотеки является залог нежилого здания расположенного по адресу: <_>, принадлежащего залогодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <_>, выданным 03.10.2012г.

10.10.2012г. с целью государственной регистрации договора ипотеки от имени Комиссарова П.Н. подано соответствующее заявление с комплектом документов в Управление Росреестра по Москве.

Решением Управления Росреестра по Москве от 30.10.2012г. приостановлена государственная регистрация договора ипотеки на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сроком на 1 месяц.

В обоснование принятого решения Управление Росреестра по Москве указало, что предметом ипотеки является здания, однако земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости, в договоре ипотеки не указан, предметом договора ипотеки не является, о государственной регистрации ипотеки земельного участка либо права его аренды не заявлено.

Ввиду не устранения заявителем причин приостановления государственной регистрации, решением от 28.01.2013г. (N<_>) регистрирующий орган отказал в государственной регистрации договора ипотеки недвижимого имущества по адресу: <_>, указав на то, что документы о передаче в залог земельного участка под зданием заявителем не представлены.

Принимая такое решение, заинтересованное лицо руководствовалось ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Разрешая заявленные требования о признании отказа Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации названного договора залога недвижимого имущества (ипотеки), суд пришел к правильному выводу о правомерности его действий, в связи с чем, обоснованно отказал в удовлетворении заявления.

В соответствии с п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог.

В соответствии с п. 4 ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Согласно абз. 2 ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Нормой абз. 3 ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Приведенные правовые нормы требуют одновременно с ипотекой здания и ипотеки земельного участка, на котором оно расположено либо права аренды такого земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что на регистрацию представлен договор ипотеки здания. То обстоятельство, что ипотека земельного участка, на котором расположено здание, либо права его аренды договором не предусмотрена, стороной заявителя не оспариваются.

Исходя из указанных правовых норм в их системной связи, вывод суда о законности отказа Комиссарову П.Н. в государственной регистрации договора ипотеки объекта недвижимости от 08.10.2012 года судебная коллегия находит правильным.

В противном случае нарушается заложенный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1, а также ст. 35 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно Уведомлению N<_> от 04.09.2012г. ФГБУ "ФКП Росреестра по Москве", сведения о земельном участке по адресу: <_> отсутствуют.

Предъявляя требования об оспаривании решения Управления Росреестра по Москве, заявитель ссылался на отсутствие у него зарегистрированных прав на указанный земельный участок, в связи с чем, применение положений ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по утверждению заявителя в данном случае неправомерно.

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что отсутствие надлежащим образом оформленных земельных правоотношений Комиссарова П.Н. на вышеуказанный земельный участок, не исключает применение приведенных норм закона, и не освобождает заявителя от обязательства их оформления.

Учитывая положения ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливающие необходимость представления документов, подтверждающих оформление земельно-правовых отношений, Управлением не нарушены законные права и интересы заявителя, тогда как речь идет о неисполнении заявителем обязательств, возложенных на него законом.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Исходя из вышеизложенного суд правильно указал, что отсутствие надлежащим образом оформленных земельно-правовых отношений не только нарушает принцип платности использования земельных участков, но и является объективной стороной состава административного правонарушения по ст. 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях - использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.

Довод апелляционной жалобы о том, что предыдущий собственник недвижимого имущества также не обладал правами на земельный участок, не свидетельствует о незаконности оспариваемого решения Управления Росреестра по Москве, и выводы суда об отказе в удовлетворении требований не опровергают.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к субъективному толкованию подлежащих применению норм материального права, по существу являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им оценены, в связи с чем повлечь отмену постановленного решения не могут.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, и судебный акт приняты при правильном применении норм материального и процессуального права.

При таких данных, оснований для отмены постановленного по делу решения у судебной коллегии не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия

определила:

Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 01 марта 2013г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя заявителя Комиссарова П.Н. по доверенности Абрамовой О.В. без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: