Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 28 января 2014 г. по делу N 33-580/14

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

судей Медведевой Д.С., Киселева Г.В.,

при секретаре Фатневой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "СтройИнвест-КМВ" в лице директора Локтева С.Н.

на решение Кисловодского городского суда от 11 октября 2013 года,

по иску Щульганова Я.М. к ООО "СтройИнвест - КМВ" о взыскании неустойки, убытков причиненных надлежащим исполнением договора,

заслушав доклад судьи Медведевой Д.С.,

УСТАНОВИЛА:

Щульганов Я.М. обратился в суд с иском ООО "СтройИнвест - КМВ", в котором просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение обязательств в размере ... рублей, убытки за оплату съёмного жилья в размере ... рублей, за предоставление квартиры меньшей площади денежную сумму в размере ... рублей, за оплату услуг, которые не были предоставлены в размере ... рублей, за задержку в оформлении права собственности денежную сумму в размере ... рублей, а также судебные расходы на оплату услуг представителя в размере ... рублей.

В дальнейшем, истец отказался от исковых требований о взыскании денежной суммы в размере ... рублей за оплату услуг которые не были предоставлены и дело в данной части прекращено.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что 11 января 2011 года между Щульгановым Я.М. и ответчиком был заключен договор N ... участия в долевом строительстве. В соответствии с п.6.1 договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства был определен не позднее 30 января 2011 года. Данный срок истек до государственной регистрации договора, которая произошла 04 февраля 2011 года. 28 марта 2031 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение N 1, которым были внесены изменения в пункты, касающиеся исполнения обязательств истца по внесению всей денежной суммы по договору и срока передачи объекта, который был определен - 06 мая 2011 года. Несмотря на заключенное соглашение, 06 мая 2011 года квартира истцу передана не была, квартиру Щульганов Я.М. смог получить лишь 10 января 2013 года, что подтверждается передаточным актом от указанного числа. Просрочка исполнения обязательств составила 545 дней. Таким образом, с учетом ставки рефинансирования ЦБ в размере 8,25 % с ответчика подлежит взысканию денежная сумма в размере ... рублей. Также по указанному передаточному акту вместо квартиры общей площадью ... м. истцу была передана квартира общей площадью ... кв.м. Стоимость одного квадратного метра в соответствии с п.3.2 договора и дополнительного соглашения составляет ... рубля х 2.7 = ... рубля. Истец не стал отказываться от предоставленной квартиры из - за меньшей площади, поскольку желал получить жилье и на момент подписания передаточного акта он не обратил на это внимания. Как следует из пункта 3.4.1. договора при превышении проектной площади квартиры над фактической, застройщик возвращает излишне полученные денежные средства не позднее передачи квартиры по акту приема -передачи, поэтому истец просил взыскать с ответчика данную сумму. Ссылаясь на ст. 8 ФЗ N 214, истец также указал, что изменения и дополнения к договору, изложенные в передаточном акте являются ничтожными, а по вине застройщика истец не мог пользоваться и владеть переданной ему квартирой, поскольку регистрационной палатой ввиду наличия двух разрешений на строительство была приостановлена государственная регистрация его права. Поэтому истец также просил взыскать с ответчика за задержку в оформлении права собственности денежную сумму в размере ... рублей. Кроме того, из - за ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств в течение всего периода просрочки обязательства истец вынужден был снимать жилье и платить за него арендную плату, понесенные им убытки составили ... рублей, и в связи с необходимостью отстаивать свои права истец вынужден был нести расходы на оплату услуг представителя в суде в размере ... рублей, которые он также просил взыскать с ответчика.

Обжалуемым решением Кисловодского городского суда от 11 октября 2013 года исковые требования Щульганова Я.М. удовлетворены в части. Суд взыскал с ООО "СтройИнвест-КМВ" в пользу Щульганова Я.М. денежную сумму в размере ... рублей и понесенные судебные расходы на оплату услуг представителя в размере ... рублей. В удовлетворении исковых требований Щульганова Я.М. о взыскании убытков за оплату съемного жилья в размере ... рублей, за предоставление квартиры меньшей площади в размере ... рублей, за задержку в оформлении права собственности в размере ... рублей, судебных расходов на оплату услуг представителя в размере ... рублей - отказано.

В апелляционной жалобе директор ООО "СтройИнвест-КМВ" Локтев С.Н. просит решение суда в части удовлетворенного иска Щульганова Я.М. отменить, в удовлетворении данных требований отказать. Мотивирует тем, что суд, вынося решение проигнорировал требования ст. 452 ГК РФ и ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, а именно не учел согласования сторонами срока передачи объекта долевого строительства и не дал правовую оценку передаточному акту от 10 января 2013 года, в котором был согласован новый срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а именно не позднее 01 марта 2013 года. Акт приема-передачи является юридически значимым документом, фактический является приложением к договору долевого участия, на основании которого участник долевого строительства приобретает право собственности на квартиру и стороны законно включили в акт приема-передачи согласования нового срока передачи застройщиком объекта долевого строительства. Кроме того, факт законности акта приема-передачи не оспаривался истцом, т.е. подписанный акт приема-передачи имеет законный характер и соответствует действующему законодательству РФ. При решении вопроса о снижении неустойки судом не учтены основания передачи истцу излишне переданной площади ... кв.м. общей площади квартиры на сумму ... рублей, а также просрочка перечисления истцом денежных средств ответчику на срок два месяца. Присужденная сумма неустойки в размере ... рублей явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Удовлетворяя требования истца о взыскании неустойки судом не учтено, что сумма договора уже была значительно снижена и также была значительно ниже рыночных цен на вновь создаваемое жилье в городе-курорте Кисловодске.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Изучив материалы гражданского дела, выслушав директора ООО "СтройИнвест-КМВ" Локтева С.Н., представителя ответчика Маркарова М.Б., поддержавших доводы апелляционной жалобы, истца Щульганова Я.М. и его представителя Егорова Ю.А., просивших оставить решение суда без изменения, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению в части размера взыскания денежной суммы и судебных расходов по оплате услуг представителя, а в остальной части оставлению без изменения.

Судом первой инстанции установлено, что 11 января 2011 года между ответчиком ООО "СтройИнвест-КМВ" и истцом Щульгановым Я.М. был заключен договор N ... об участии в долевом строительстве, который зарегистрирован в установленном законом порядке 4 февраля 2011 года.

Как следует из пп.2.1,2.2 данного договора объектом долевого строительства являлась отдельная однокомнатная квартира, будущий номер ... , на девятом этаже площадью ... кв.м. ( в том числе жилой - ... , балкон - ... кв.м.), по строительному адресу: г.Кисловодск, ...

Пунктом 3.2 договора было предусмотрено, что истец за приобретаемую квартиру должен был внести денежную сумму путем единовременного платежа в срок до 30 января 2011 года в размере ... рублей. Размер затрат на строительство одного квадратного метра общей площади составлял ... рублей.

Срок передачи ответчиком объекта долевого строительства истцу был определен сторонами не позднее 30 января 2011 года (п.6.1. договора).

В установленный вышеуказанным договором срок ни истец, ни ответчик взятые на себя обязательства не исполнили, в связи с чем 28 марта 2011 года между ними было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору участия в долевом строительстве N ... от 11 января 2011 года о внесении изменений и дополнений в данный договор, которым стороны внесли изменения в пункт 3.2 и 6.1 договора, согласно которым истец должен был в срок до 28 марта 2011 года внести единовременный платеж за приобретаемый объект строительства. При этом цена договора снизилась до ... рублей, а цена 1 квадратного метра снизилась до ... рубля, ответчик же должен был передать истцу объект долевого строительства до 06 мая 2011 года.

Указанное соглашение 11 апреля 2011 года было зарегистрировано в установленном законом порядке и является неотъемлемой частью ранее заключенного договора.

В установленный договором срок истцом взятые обязательства по внесению денежных средств ответчику за объект долевого строительства были исполнены в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 2 от 28 марта 2011 года.

Ответчиком же взятые обязательства о передаче объекта долевого строительства в срок до 06 мая 2011 года исполнены не были.

По акту приема-передачи объект долевого строительства передан истцу 10 января 2013 года. Согласно указанного акта ответчик передал истцу однокомнатную квартиру N ... на девятом этаже, общей площадью ... кв.м с балконом ... кв.м.

Также судом установлено, что в передаточный акт сторонами был включен пункт 3, согласно которого сторонами согласован срок передачи объекта долевого строительства не позднее 01 марта 2013 года, и истец не имеет претензий к ответчику по переносу сроков передачи объекта долевого строительства.

Частично удовлетворяя исковые требования и взыскивая с ответчика неустойку за просрочку срока передачи объекта долевого строительства, суд первой инстанции исходил из положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и установленных по делу, выше приведенных, обстоятельств.

Вывод суда первой инстанции о том, что ответчиком допущено нарушение срока передачи объекта долевого строительства истцу является правильным.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании части 9 статьи 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Следовательно, спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно части 2 статьи 6 названного выше Федерального закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Судом первой инстанции дана правильная правовая оценка доводам стороны ответчика относительно пункта 3 передаточного акта от 10 января 2013 года.

Включение в указанный акт пункта 3 не свидетельствует о том, что в установленном порядке сторонами согласован новый срок передачи объекта долевого строительства.

Согласно пункта 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу положений пункта 4 указанной нормы срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора.

Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 ст. 454 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из приведенных норм закона следует, что изменения договора долевого строительства в части срока передачи застройщиком объекта долевого участия участнику долевого строительства должны были быть совершены в той же форме, что и договор долевого участия с обязательной государственной регистраций данных изменений.

На основании изложенного, доводы апелляционной жалобы об отсутствии оценки судом акта приема-передачи от 10 января 2013 года и совершения в установленной законом форме соглашения о переносе срока передачи объекта застройщиком, являются несостоятельными.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с размером взысканной с ответчика денежной суммы в размере ... рублей и судебных расходов по оплате услуг представителя в сумме ... рублей.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 Постановления Пленума от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Как следует из материалов дела и согласно пояснений директора ООО "СтройИнвест-КМВ" Локтева С.Н. и представителя ответчика Маркарова С.Б. в суде апелляционной инстанции, истцу по договору долевого участия N ... от 11 января 2011 года должна быть передана квартира N ... в г.Кисловодске, общей площадью ... кв.м., в том числе ... кв.м. - жилая площадь, ... кв.м. - балкон. Согласно акта приема-передачи от 10.01.2013 г. истцу была передана квартира N ... , общей площадью ... кв.м., в том числе балкон - ... кв.м. по указанному адресу.

Таким образом, истцу застройщиком была передана квартира большей площади на ... кв.м., чем предусмотрено договором долевого участия в строительстве N ... от 11.01.2011 г.

При этом, Щульгановым Я.М. денежные средства за излишне переданную площадь не вносились.

Кроме того, договором долевого участия N ... от 11 января 2011 года была установлена сумма в размере ... рублей, подлежащая уплате истцом для строительства объекта.

Дополнительным соглашением N 1 от 28.03.2011 года цена договора N ... от 11.01.2011 г. была значительно снижена до ... рублей. Указанная сумма была внесена истцом в день заключения дополнительного соглашения, т.е. 28.03.2011 г.

Однако, суд первой инстанции, взыскивая с ответчика в пользу истца сумму в размере ... рублей, вышеназванные обстоятельства не учел и не дал им надлежащей правовой оценки, несмотря на то, что фактически присужденная сумма ко взысканию является четвертью суммы цены договора долевого участия и является несоразмерной последствиям нарушения обязательств.

Таким образом, в силу приведенных обстоятельств, судебная коллегия полагает, что сумма неустойки подлежит снижению до ... рублей.

Кроме того, судебная коллегия также не может согласиться с суммой, взысканной судом на оплату услуг представителя в размере ... рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах.

При этом, при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов на оказание юридической помощи, суд должен учитывать сложность дела, объем произведенной представителем работы, доказательства, подтверждающие расходы на оплату услуг представителя, а также разумность таких расходов.

В данном случае, сумма определенная ко взысканию является неразумной и чрезмерной ввиду незначительного объема правовой помощи, оказанной представителем, что является основанием к ее снижению до ... рублей.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329,330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кисловодского городского суда от 11 октября 2013 года в части размера взыскания денежной суммы и расходов на оплату услуг представителя - изменить, снизить денежную сумму до ... рублей, расходы на оплату услуг представителя до ... рублей.

В остальной части это же решение оставить без изменения.

Апелляционную жалобу ООО "СтройИнвест-КМВ" в лице директора Локтева С.Н. - удовлетворить частично.

Председательствующий:

Судьи: