Апелляционное определение СК по гражданским делам Псковского областного суда от 04 февраля 2014 г. по делу N 33-175

Судебная коллегия по гражданским делам Псковского областного суда в составе:

председательствующего Ельчаниновой Г.А.

судей: Ениславской О.Л. и Яроцкой Н.В.

при секретаре Ищенко О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Андреевой Л.А. на решение Псковского городского суда от *** 2013г., которым постановлено:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Лен" - удовлетворить.

Считать договор N *** долевого участия в строительстве от *** 2013г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Лен" и Андреевой Л.А., заключенным в редакции дополнительного соглашения N *** от *** 2013г., а также считать заключенным само данное дополнительное соглашение.

Выслушав доклад судьи Ениславской О.Л., объяснения представителя Андреевой Л.А. - адвоката Разумовской А.С., объяснения представителя ООО "Лен" - Федоровой Н.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Лен" обратилось в суд с иском к Андреевой Л.А. об обязании заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве.

В обоснование требования истец указал, что ***2012г. между ним и ответчицей был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома "адрес". В соответствии с условиями данного договора объект подлежал введению в эксплуатацию 19.10.2012г. В связи с последующей корректировкой проекта 07.11.2012г. стороны заключили дополнительное соглашения, согласно которому срок передачи объекта был продлен до 28.02.2013г. Однако наличие целого ряда объективных и уважительных причин исключило возможность своевременного исполнения договорных обязательств. В частности, невозможность сдачи объекта в установленный срок обусловливалась чинимыми препятствиями в строительстве со стороны жильцов дома "адрес", блокированием ими строительной техники, ввиду чего затянулись работы по прокладке теплотрассы. По этой причине внутриплощадные сети теплоснабжения не были готовы до начала зимнего периода. Кроме того, пришлось осуществлять строительство детской площадки для дома "адрес".

С учетом этого письмом от 28.02.2013г. ответчице было предложено заключить дополнительное соглашение N ***, устанавливающее новый срок ввода жилого дома в эксплуатацию- 28.04.2013г.

Однако ответчица от заключения данного соглашения уклонилась.

В тоже время в силу закона срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства должен быть един для всех дольщиков, а большая часть последних подписало дополнительное соглашение на указанных условиях.

Ответчица Андреева иск не признала. Полагала, что объективных оснований для заключения дополнительного соглашения не имеется, но вместе с тем указала, что готова подписать требуемый документ при исключении из него пункта об отсутствии у дольщика претензий к застройщику по вопросу переноса срока ввода жилого дома в эксплуатацию.

С учетом данной позиции ответной стороны представитель истца уточнил предъявленные требования и окончательно просил считать дополнительное соглашение N *** к договору долевого участия в строительстве заключенным с Андреевой Л.А.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчицей ставится вопрос об отмене состоявшегося судебного постановления, как незаконного. В частности, апеллятор указывает на то, что, применяя ст.451 ГК РФ, суд не указал существенно изменившиеся обстоятельства и не привел доказательства их существования, а также не установлено наличие необходимой совокупности условий, являющихся основанием для изменения договора.

Проверив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене.

Установлено, что ***2012г. между ООО "Лен" и Андреевой Л.А. был заключен договор N *** долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес", по условиям которого истица обязалась уплатить ответчику *** руб. в счет своей доли в строительстве, а ответчик обязался построить, ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом в срок до 19.10.2012г. и после этого в течение двух месяцев передать истице объект долевого строительства - однокомнатную квартиру "адрес".

***2012 г. в связи с корректировкой проекта на строительство многоквартирного жилого дома между сторонами было подписано дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, согласно которому застройщик обязался ввести в эксплуатацию блок "адрес" в декабре 2012 года и передать объект долевого строительства истице в течении 2-х месяцев с этого момента, т.е. до 28 февраля 2013 г.

Однако 28.02.2013 года ответчик направил истице письмо, в котором просил с пониманием отнестись к невозможности сдать объект долевого строительства в предусмотренный первым дополнительным соглашением срок по объективным причинам, а именно, ввиду отказа Администрации г.Пскова от подписания Акта ввода дома в эксплуатацию в "зимнем" варианте, т.е. без выполнения работ по укладке асфальтового покрытия и озеленения, а кроме того, указал на незавершенность отделочных работ мест общего пользования (лестничных клеток, помещений мусорокамер, машинных отделений лифтовых шахт).

Одновременно ответчиком было подготовлено дополнительное соглашение N *** от ***2012г., по условиям которого ООО "Лен" вводит блок N *** в эксплуатацию в апреле 2013г. и передает истице объект долевого строительства в течении 2-х месяцев с этого момента, т.е. до 01 июля 2013 года.

От подписания данного дополнительного соглашения Андреева Л.А. отказалась.

Разрешая настоящий спор и признавая это соглашение заключенным, суд исходил из того, что исполнение истцом обязанности по передаче ответчице квартиры в предусмотренный договором и первым дополнительным соглашением срок было невозможно в силу наличия объективных, независящих от него (застройщика) причин, которые нельзя было предвидеть в момент заключения договора и которые являются основанием для его изменения в силу ст.451 ГК РФ.

К таким обстоятельствам были отнесены: чинение жителями дома "адрес" препятствий в проведении строительных работ, блокирование ими строительной техники, что повлекло затягивание сроков строительства и невозможность выполнения работ по укладке асфальтового покрытия и благоустройству территории до начала зимнего периода.

Кроме того, удовлетворяя иск, суд указал, что в условиях подписания дополнительного соглашения N *** подавляющим большинством дольщиков ответчица также обязана его подписать в силу положений ч.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, согласно которым срок передачи объекта долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства.

Данные выводы, а соответственно и основанное на них решение нельзя признать законными и обоснованными в виду следующего.

Исходя из положений ст.450 ГК РФ изменение договора возможно только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или самим договором.

Статья 451 ГК РФ предусматривает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, в силу вышеприведенных норм права изменение договора по основаниям, предусмотренным ст.451 ГК РФ, возможно только при одновременном наличии совокупности всех вышеперечисленных в данной норме условий.

Между тем, такая совокупность условий, по настоящему делу отсутствует, а выводы суда о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили в момент заключения договора, не доказаны и не соответствуют фактическим обстоятельствам.

Так, согласно материалам дела, ООО "Лен" проводились работы по реконструкции внутриквартальных сетей теплоснабжения для домов N "адрес" для прокладки теплотрассы к дому "адрес" в соответствии с техническими условиями, выданными МП г.Пскова "Псковские тепловые сети", проектом на внеплощадные сети теплоснабжения, согласованным с УГД Администрации г.Пскова.

При этом в соответствии со схемой расположения земельных участков на кадастровом плане, прилагаемой к Постановлению Администрации г.Пскова N *** от ***.2010 г., разрешениями на строительство, выданными Администрацией г. Пскова ***2010 г. и ***2010 г., прокладка внеплощадочных сетей теплотрассы к строящемуся дому N "адрес" должна была осуществляться в подземном исполнении по территории земельного участка, расположенного по адресу: "адрес"

Таким образом, сама по себе необходимость выполнения работ на территории указанного земельного участка, правами на который, как на объект общей долевой собственности, обладают в силу закона собственники многоквартирного жилого дома N ***, являлась для ООО "Лен" очевидной при определении сроков строительства и при заключении договора долевого участия с ответчицей.

С учетом этого, истец мог и должен был предвидеть возможность наступления негативных событий, связанных с несогласием собственников жилого дома N *** с проведением земляных работ на территории их земельного участка.

По этой причине действия жильцов дома "адрес"., вызванные наличием спора об условиях прохождения теплотрассы по территории принадлежащего им земельного участка, и несогласием с проведением таких работ, не могут быть отнесены к обстоятельствам чрезвычайного и непредвиденного характера, которые застройщик не мог предвидеть в момент заключения договора и преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Более того, вступая в договорные отношения с дольщиками, ООО "Лен" не могло исключать возможности наступления любых хозяйственных рисков, в том числе, противодействия со стороны жильцов дома N *** в проведении строительных работ, и должно было учитывать возможность их наступления при определении сроков строительства.

Кроме того, согласно материалам дела случаи противодействия жильцов дома "адрес" в проведении строительных работ по прокладке теплотрассы к дому "адрес" носили разовый характер.

В тоже время, из писем ООО "Лен" от ***2012 г. и ОАО "Псковоблстрой" от ***2012 г. следует, что несмотря на указанные случаи и на выдвигавшиеся УГХ Администрации г.Пскова требования о прекращении работ по прокладке теплотрассы до решения вопроса с собственниками "адрес", ООО "Лен" продолжило строительные работы по прокладке внеплощадочных сетей теплотрассы к жилому дому "адрес" в рамках ранее выданной разрешительной документации.

Также по делу установлено, что после ***2012 г. никаких действий, которые бы препятствовали ответчику в выполнении строительных работ, жильцами дома N *** не производилось, следовательно, все возможные последствия этих действий были известны ответчику на момент заключения первого дополнительного соглашения от 16.10.2012 г., и должны были им учитываться при определении сроков строительства в первом дополнительном соглашении.

Помимо этого, необходимо учитывать, что ответчиком не представлено доказательств изменения обстоятельств, вызвавших необходимость продления сроков строительства на 4 месяца, а также возможности исполнения договора на измененных условиях, поскольку срок сдачи дома в эксплуатацию - апрель 2013 г. на момент рассмотрения спора в суде истек, и судом установлено, что дом был сдан в эксплуатацию 17.06.2013 года, т.е. с нарушением указанного в дополнительном соглашении срока.

Таким образом, судебная коллегия признает, что наличие совокупности условий, предусмотренных ст.451 ГК РФ, являющихся основанием для изменения договора, не нашло своего подтверждения.

Обоснование решения об удовлетворении иска положениями п.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ также нельзя признать правомерным, поскольку данная норма не является основанием для понуждения истицы к заключению дополнительного соглашения, а то обстоятельство, что большинство дольщиков в настоящее время подписали дополнительные соглашения, правового значения по делу не имеет.

На основании изложенного состоявшееся по спору судебное постановление подлежит отмене ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения материального закона.

Одновременно с этим судебная коллегия постановляет новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. 328, п.п.3 и 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Псковского городского суда от *** 2013 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении иска ООО "Лен" к Андреевой Л.А. о признании заключенным дополнительного соглашения N *** от ***2013г. к договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от ***2012г. отказать.

Председательствующий Г.А.Ельчанинова

Судьи Н.В.Яроцкая

О.Л.Ениславская