Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 25 февраля 2014 г. по делу N 33-713/2014

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

Председательствующего Волкова А.Е.

судей и Романовой И.Е. и Чистовой Н.В.

при секретаре Калининой Д.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Булгаковой Л.М. к ЗАО "Домостроительный комбинат-1", третьи лица Булгаков П.С., Испалов А.И., Управление Федеральной службы государственной Регистрации кадастра и картографии по ХМАО-Югре, о признании одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве недействительным, признании договора долевого участия в строительстве действующим, признании права собственности на квартиру и встречному иску ЗАО "Домостроительный комбинат-1" к Булгаковой Л.М., третьи лица Испалов А.И., ООО ИК "Развитие" об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

по апелляционной жалобе ответчика ЗАО "Домостроительный комбинат-1" на решение Сургутского городского суда от 12 ноября 2013 года, которым постановлено:

"Признать недействительным односторонний отказ ЗАО "Домостроительный комбинат - 1" от (дата)г. и от (дата)г. от исполнения заключенного (дата)г. между ЗАО "Домостроительный комбинат-1" (Застройщиком) и ЗАО "Стройпартнер" (Дольщиком) договора долевого финансирования строительства (номер) в КПД-41 Муниципального образования город окружного значения Сургут по долевому участию в финансировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: (адрес) КПД-41 с передачей Дольщику в собственность жилого помещения (адрес) ориентировочной площадью 79 кв.м.;

Признать действующим заключенный (дата)г. между ЗАО "Домостроительный комбинат-1" (Застройщиком) и ЗАО "Стройпартнер" (Дольщиком) договора долевого финансирования строительства (номер) в КПД-41 Муниципального образования город окружного значения Сургут по долевому участию в финансировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: (адрес) КПД-41 с передачей Дольщику в собственность жилого помещения (адрес) ориентировочной площадью 79 кв.м.;

Признать действующим заключенный (дата)г. между ЗАО "Стройпартнер" и Булгаковой Л.М. договор уступки требования (цессии) по договору от (дата)г., заключенному ЗАО "Домостроительный комбинат-1" и ЗАО "Стройпартнер" долевого финансирования строительства (номер) в КПД-41 Муниципального образования город окружного значения Сургут по долевому участию в финансировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: (адрес), КПД-41 с передачей Дольщику в собственность жилого помещения (адрес) ориентировочной площадью 79 кв.м.;

Признать за Булгаковой Л.М. право собственности на (адрес) на 7 этаже по (адрес) Ханты-Мансийского автономного округа- Югры Тюменской области общей площадью 78,7 кв.м.; признании отсутствующим право собственности ЗАО "Домостроительный комбинат-1" на (адрес) на 7 этаже по проспекту Мира г.Сургута Ханты- Мансийского автономного округа- Югра Тюменской области общей площадью 78,7 кв.м.;

Взыскать с ЗАО "Домостроительный комбинат-1" в пользу Булгаковой Л.М. расходы по уплате государственной пошлины в сумме "данные изъяты") рублей.

В удовлетворении требований ЗАО "Домостроительный комбинат-1" к Булгаковой Л.М. об истребовании имущества- (адрес), расположенной по адресу: (адрес) из незаконного владения Булгаковой Л.М.- отказать.

Заслушав доклад судьи Волкова А.Е., объяснения представителей ответчика Леоновой О.В., Кокотовой Е.Г., Бикташева К.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, истца Булгаковой Л.М. и её представителя Симахиной Ф.Н., третьего лица Булгакова П.С., полгавших решение суда правильным и не подлежащим отмене, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Булгакова Л.М. обратилась в суд с иском к ответчику о признании одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве недействительным, признании договора долевого участия в строительстве действующим, признании права собственности на квартиру. Требования мотивировала тем, что (дата). между ЗАО "Домостроительный комбинат-1" (Застройщиком) и ЗАО "Стройпартнер" (Дольщиком) заключён договор долевого финансирования строительства (номер) в КПД-41 Муниципального образования город окружного значения Сургут. По условиям договора Дольщик принимает долевое участие в финансировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: (адрес) КПД-41, а Застройщик обязуется передать Дольщику в собственность жилое помещение (адрес) ориентировочной площадью 79 кв.м. после ввода объекта в эксплуатацию. Стоимость квартиры составляет "данные изъяты" руб. (дата) между ЗАО "Стройпартнер" (Цедентом) и истцом Булгаковой Л.М.(Цессионарием) заключен договор уступки требования по договору долевого финансирования от (дата)., заключенного между Цедентом и ЗАО "Домостроительный комбинат-1" на (адрес) в (адрес) (адрес), по условиям которого Цедент уступил права требования Цессионарию за "данные изъяты" руб., которые были оплачены истцом Цеденту. Будучи уведомленным о заключении цессии, Должник ЗАО "Домостроительный комбинат-1" не возражал о переходе прав Дольщика истцу, что, по мнению истца, доказывает, что ЗАО "Стройпартнер" обязательства по уплате цены договора долевого участия в строительстве от (дата). были полностью исполнены. Отсутствие перевода долга также свидетельствует о надлежащем исполнении ЗАО "Стройпартнер" обязательств по договору долевого участия в строительстве. 02.03.2009г. решением Арбитражного суда ХМАО-Югры ЗАО "Стройпартнер" признан несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда ХМАО-Югры от 27.12.2010г. конкурсное производство в отношении ЗАО "Стройпартнер" завершено. ЗАО "Домостроительный комбинат-1" участия как конкурсный кредитор в стадиях наблюдения и конкурсного производства не принимал, требований о взыскании с ЗАО "Стройпартнер" долга в размере "данные изъяты". не заявлял, что, по мнению истца также свидетельствует об отсутствии задолженности ЗАО "Стройпартнер" перед ответчиком. По условиям п.2.5 договора долевого участия в строительстве в случае увеличения размеров общей площади квартиры против размеров ориентировочной площади, указанной в п.1.2 договора, на дольщика возлагалась обязанность внести необходимую сумму за увеличение общей площади квартиры. Необходимая сумма должна быть внесена агенту Застройщика ООО ИК "Развитие". (дата). истец уплатила Агенту ООО ИК "Развитие" "данные изъяты" руб. за увеличение площади объекта, возражений по размеру и назначению платежа ответчиком не заявлялось. С согласия Застройщика она вселилась в спорную квартиру, выполнила в ней отделочные работы и проживает по настоящее время. "данные изъяты". ООО ИК "Развитие" направило ей уведомление о расторжении договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке. Повторное уведомление о расторжении договора направлено Булгаковой Л.М. (дата). После сдачи дома в эксплуатацию, передаточный акт подписан не был, право собственности на спорную квартиру ответчик оформил на себя. Поскольку обязательства по уплате цены квартиры были исполнены надлежащим образом, к тому же ответчиком не была соблюдена предусмотренная законом процедура расторжения в одностороннем порядке договора долевого участия в строительстве, полагала, что договор долевого финансирования строительства (номер) в КПД-41 от (дата). является действующим (не расторгнутым).

ЗАО "Домостроительный комбинат-1" обратилось со встречным иском к Булгаковой Л.М. об истребовании спорной квартиры из её незаконного владения, мотивируя требования тем, что спорное жилое помещение является его собственностью. (дата). на данную квартиру между ЗАО "Домостроительный комбинат-1" (Застройщиком) и ЗАО "Стройпартнер" (Дольщиком) заключен договор долевого финансирования строительства (номер) в КПД-41 по которому они должны были передать спорную квартиру в собственность ЗАО "Стройпартнер". Однако, договор был расторгнут по причине невыполнения условий об оплате стоимости квартиры со стороны ЗАО "Стройпартнер". (дата). между ЗАО "Стройпартнер" (Цедентом) и Булгаковой Л.М.(Цессионарием) заключен договор уступки требования по договору долевого финансирования от (дата). По договору цессии цедент (ЗАО "Стройпарнтнер") обязан был передать цессионарию (Булгаковой Л.М.) договор (номер) долевого финансирования строительства в КПД-41 от (дата)., справку о полной оплате цедентом уступаемого по договору требования и сообщить все иные сведения, имеющие значение для осуществления своего права требования. Полагал, что Булгакова Л.М. должна была убедиться в исполнении цедентом своих обязательств перед основным кредитором, прежде чем принимать на себя право требования и обязательства. В соответствии с п.4 Договора цессии, Цедент несет ответственность перед Цессионарием за недействительность переданного требования. Булгакова Л.М. в квартире не зарегистрирована, прав на неё не имеет, проживает в спорном жилом помещении незаконно. Проживание ответчика в квартире нарушает его права собственника жилого помещения.

В судебном заседании Булгакова Л.М. поддержала свои требования по основаниям, изложенным в иске, со встречным иском не согласилась. Просит заявленные ею требования удовлетворить, в удовлетворении требований ЗАО "Домостроительный комбинат-1" отказать.

Представитель Булгаковой Л.М. в суде поддержала требования доверителя, со встречным иском не согласилась. Просила исковые требования Булгаковой Л.М. удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении требований ЗАО "Домостроительный комбинат-1" отказать, считает, что ЗАО "Домостроительный комбинат-1" пропущен срок исковой давности обращения в суд, поскольку ключи от квартиры переданы Булгаковой Л.М. в 2008 году.

Представители ЗАО "Домостроительный комбинат-1" с исковыми требованиями Булгаковой Л.М. не согласились, встречные исковые требования поддержали в полном объёме. Суду пояснили, что между ЗАО "Домостроительный комбинат-1" и ЗАО "Стройпартнер" в 2007г. было заключено несколько договоров долевого финансирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: (адрес) КПД-41, в том числе и договор (номер) от (дата). на квартиру (адрес), стоимость которой составляла "данные изъяты" руб. Все расчеты по договорам производились дольщиком по взаимозачету с Застройщиком. (дата). между ЗАО "Стройпартнер" и Булгаковой Л.М. был заключен договор цессии на спорную квартиру. В соответствии с требованиями действующего законодательства, договор долевого участия в строительстве (номер) от (дата). и договор цессии от (дата). подлежали государственной регистрации. Данные договоры в установленном законом порядке зарегистрированы не были. После выполнения работ выяснилось, что ЗАО "Стройпартнер" оплата за спорную квартиру не произведена. Доказательств оплаты ЗАО "Стройпартнер" спорного жилого помещения по договору долевого участия в строительстве (номер) от (дата). не предоставлено. При таких обстоятельствах полагали, что ЗАО "Домостроительный комбинат-1" вправе расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке. Считали, что процедура одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору и расторжение договора произведены в соответствии с законом.

Представитель ООО ПК "Развитие" в суде с исковыми требованиями Булгаковой Л.М. не согласился, требования ЗАО "Домостроительный комбинат-1" к Булгаковой Л..М. поддержал в полном объеме, просил встречный иск удовлетворить.

Третье лицо Булгаков П.С. в судебном заседании поддержал требования Булгаковой Л.М. в полном объеме, просил их удовлетворить. Со встречным иском не согласился.

Третьи лица Испалов А.И., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела по извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд, руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, рассмотрел дело при указанной явке, постановив решение, резолютивная часть которого указана выше.

В апелляционной жалобе ответчик ЗАО "Домостроительный комбинат-1" просит решение суда отменить, полагает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, решение принято с грубейшим нарушением норм материального и процессуального права. Ссылаясь на положения Закона N214 ФЗ от 30.12.2004г, указал, что договор долевого финансирования строительства и договор цессии подлежали обязательной государственной регистрации, поскольку договора соответствующей процедуры регистрации не прошли, они считаются незаключенными. Так же не согласен с выводом суда о том, что ЗАО "Домостроительный комбинат-1" не представил доказательств неисполнения ЗАО "Стройпартнер" условий договора долевого финансирования строительства. В случае если бы работы ЗАО "Стройпартнер" на сумму "данные изъяты" руб. были бы выполнены, был бы подписан акт взаимозачета и выдана справка о полной или частичной оплате по договору финансирования строительства. Когда же данные работы не были выполнены, подтверждением данного факта является отсутствие данных документов. Довод Булгаковой Л.М. о том, что отсутствие задолженности по оплате подтверждается отсутствием возражений с его стороны в отношении заключаемого договора цессии, не является тому доказательством. ЗАО "Стройпартнер" не являлся стороной в договоре, а являлся стороной, которую лишь уведомили о заключении цессии, поэтому на волеизъявления сторон он повлиять не мог. Исходя из разумности и сознательности, Булгакова Л.М. должна была исполнить свои обязательства перед цессионарием по оплате договора цессии только после заключения договора долевого финансирования строительства и получения справки по полной оплате уступаемого права требования. Кроме того, полагает, что разрешая спор, суд упустил тот факт, что оплата Булгаковой Л.М. "данные изъяты" руб. прошла не по договору цессии, а по предварительному договору купли-продажи квартиры. Его доводам относительно пропуска срока исковой давности со стороны Булгаковой Л.М., суд надлежащей оценки не дал.

Истцом Булгаковой Л.М. представлены возражения относительно доводов апелляционной жалобы. Считает решение суда законным, доводы жалобы необоснованными. Указала, что доводы ЗАО "Домостроительный комбинат-1" относительно обязательной регистрации договора долевого участия в строительстве основаны на неправильном толковании норм федерального закона. Полагает, что при наличии задолженности дольщика ЗАО "Стройпартнер" ЗАО "Домостроительный комбинат-1" должен был принять меры к переводу на неё долга по договору от (дата). долевого финансирования строительства, однако этого не было сделано по той причине, что обязательства ЗАО "Стройпартнер" по оплате стоимости квартиры считались сторонами исполненными. К тому же ЗАО "Домостроительный комбинат-1" в стадиях банкротства ЗАО "Стройпартнер" как конкурсный кредитор с требованиями о взыскании с должника задолженности по оплате стоимости спорной квартиры не заявлялся. Доказательств привлечения собственных средств на строительство спорной квартиры стороной ответчика не представлено. Доводы жалобы о пропуске срока исковой давности также считает необоснованными, указав, что право собственности ЗАО "Домостроительный комбинат-1" на спорную квартиру зарегистрировано (дата)., исковое заявление ею подано (дата). в пределах срока давности.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, в связи с неправильным применением норм материального права.

Судом установлено, что (дата). между ЗАО "Домостроительный комбинат-1" (Застройщиком) и ЗАО "Стройпартнер" (Дольщиком) был заключен Договор долевого финансирования строительства (номер) в КПД-41 Муниципального образования город окружного значения Сургут.

По условиям Договора ЗАО "Домостроительный комбинат-1" (Застройщик) после полной оплаты стоимости квартиры, окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию должен был передать ЗАО "Стройпартнер" (Дольщик) в собственность (адрес), расположенную по адресу: (адрес).

Стоимость квартиры составляет "данные изъяты" рублей (пункт 2.1. договора). Все расчеты по настоящему договору производятся Дольщиком по взаиморасчету с Застройщиком (п.2.4 договора).

(дата). между ЗАО "Стройпартнер" (Цедентом) и Булгаковой Л.М. (Цессионарием) был оформлен договор уступки требования (цессии), по которому Цедент уступает, а Цессионарий принимает право требования и обязательства по Договору долевого финансирования строительства в (номер) от (дата).

Пунктом 1.2 Договора цессии установлено, что Цедент уступил право требования Цессионарию за "данные изъяты" руб.

Разделом 2 Договора цессии от (дата). предусмотрено, что цедент обязан передать цессионарию договор (номер) долевого финансирования строительства в КПД-41 от (дата)., справку о полной оплате Цедентом уступаемого по настоящему договору права требования и сообщить все сведения, имеющие значение для осуществления истцом своего права требования.

Удовлетворяя иск Булгаковой Л.М., и отказывая в удовлетворении встречного иска ЗАО "Домостроительный клмбинат-1", суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемые договоры долевого участия в строительстве и уступки права требования долга являются действующими и соответствующими требованиям закона.

Судебная коллегия с таким выводом суда согласиться не может ввиду следующего.

В соответствии со ст.17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Порядок регистрации устанавливается Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно ч.3 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Из указанных норм права следует, что уступка права требования не возникает и переход права к другому лицу не происходит до момента регистрации, как самого договора долевого участия в строительстве, так и сделки уступки права требования.

В силу ст.11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменении в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Договор долевого финансирования строительства 194/07-Д от 07.11.2007г. и договор цессии от 10.01.2008г. государственную регистрацию в установленном законом порядке не прошли, перевод долга в соответствии с требованиями закона не оформлялся.

Кроме этого, ЗАО "Стройпартнер" не исполнило свои обязательства по договору долевого финансирования строительства от (дата). в части оплаты стоимости спорной квартиры, а так же не передало, как это предусмотрено п.2.1 договора цессии от (дата) года, справку о полной оплате уступаемого права требования.

Таким образом, указанные обстоятельства не дают участникам указанных сделок права на уступку требования предмета договора и не порождают у Булгаковой Л.М. право на жилое помещение.

В связи с наличием указанных обстоятельств в адрес Булгаковой Л.М. было направлено уведомление Агента ЗАО "Домостроительный комбинат-1" ООО ИК "Развитие" от (дата). (номер) о расторжении договора долевого финансирования строительства, что полностью соотносится с п.4.3 указанного договора.

Собственником спорной (адрес) в (адрес) является ЗАО "Домостроительный комбинат-1", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от (дата)., которое в силу ст.ст.209, 218, 288, 301 и 304 ГК РФ, вправе истребовать свое имущество из незаконного владения Булгаковой Л.М.

Не могут быть приняты во внимание доводы истца и её представителя о пропуске истцом по встречному иску срока исковой давности, поскольку в силу ст.208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304) срок исковой давности не распространяется.

Не подлежат удовлетворению и требования Булгаковой Л.М. о признании отсутствующим у ЗАО "Домостроительный комбинат-1" право собственности, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права.

Спорное жилое помещение было возведено ответчиком как застройщиком по договору инвестирования в строительство с соблюдением закона и других правовых актов, при этом истцом доказательств обратному не представлено.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать правильным, в связи с чем оно подлежит отмене с принятием нового об отказе в первоначальном иске Булгаковой Л.М. и удовлетворении встречного иска ЗАО "Домостроительный комбинат-1".

Руководствуясь ст.ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сургутского городского суда от 12 ноября 2013 года отменить и принять новое.

В удовлетворении исковых требований Булгаковой Л.М. к ЗАО "Домостроительный комбинат-1" о признании одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве недействительным, признании договора долевого участия в строительстве действующим, признании права собственности на квартиру, признании отсутствующим право собственности, отказать.

Встречный иск ЗАО "Домостроительный комбинат-1" удовлетворить.

Истребовать у Булгаковой Л.М. в пользу ЗАО "Домостроительный комбинат-1" (адрес) по (адрес) (адрес).

Председательствующий

Судьи