Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 27 февраля 2014 г. по делу N 33-129/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия в составе:

судьи-председательствующего Коченковой Л.Д.

судей Габунова Н.Э. и Джульчигиновой В.К.

и при секретаре Цедеевой Г.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Университетский" и Курноскиной Н.С., представителя истца Марлаевой А.О., на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 25 ноября 2013 г. по гражданскому делу по иску Джамбиновой В.Б. к Обществу с ограниченной ответственностью "Университетский" о возложении обязанности передать объект долевого строительства, взыскании неустойки, излишне уплаченных денежных средств и штрафа.

Заслушав судью-докладчика Джульчигинову В.К., объяснения представителей истца Курноскиной Н.С. и Марлаева З.О., представителя Общества с ограниченной ответственностью "Университетский" Лиджиева Б.В. и Урхусовой И.Б., поддержавших доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Джамбинова В.Б. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Университетский" (далее - ООО "Университетский") о возложении обязанности произвести государственную регистрацию договора N 29 от 07 февраля 2010 года "Об инвестиционном участии в жилищном строительстве", передать ей квартиру по акту приема-передачи, взыскать с ответчика в её пользу неустойку за нарушение сроков сдачи квартиры в размере ХХХ рублей ХХ копеек, излишне уплаченные денежные средства в сумме ХХХ рублей за ХХ квадратных метров площади балконов и компенсации морального вреда в размере ХХ рублей.

В уточненных исковых требованиях она указала, что 07 февраля 2010 года заключила с ООО "Университетский" договор об инвестиционном участии в жилищном строительстве (далее - Договор), предметом которого являлась двухкомнатная квартира N ХХ по адресу: Республика Калмыкия, г.Элиста, ул. ХХХ ХХ, общей ориентировочной площадью 63,37 кв.м., стоимостью ХХХ руб., из расчета ХХХ руб. за один квадратный метр, со сроком передачи квартиры - 4 квартал 2011 года. Свои обязательства по инвестированию строительства жилья она выполнила в установленные договором сроки и в полном объеме. Однако застройщик свои обязательства по договору не исполнил. Договор об инвестиционном участии в жилищном строительстве не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РК. В марте 2012г. ее представитель отказался от заключения соглашения к Договору об изменении срока сдачи многоквартирного дома - не позднее первого квартала 2012 года. Дом сдан в эксплуатацию 14 сентября 2012 г. На ее претензию от середины октября 2012г. о выплате неустойки в связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства ответ не получен. В ноябре 2012г. ее представителю было отказано в подписании акта приема-передачи квартиры до внесения ею стоимости за 1,63 кв.м. ХХХ рублей. По техническому паспорту, составленному Филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" по РК, общая площадь квартиры составила 59 кв.м., площадь с балконами - 65,0 кв.м. В настоящее время ею уплачено ХХХ руб. за 65 кв.м. квартиры. В силу жилищного законодательства площадь балконов не включается в общую площадь квартиры, потому ею излишне уплачена стоимость 6 кв.м. балконов в сумме ХХХ рублей. Отсутствие акта передачи и принятия объекта долевого строительства препятствует ей оформлению квартиры в собственность. В связи с нарушением срока передачи объекта долевого строительства размер неустойки за период с 01 января 2012 г. по 28 ноября 2012 г. составляет ХХХ,ХХ руб. Недобросовестным исполнением ответчика своих обязательств ей причинен моральный вред. Просила обязать ответчика произвести регистрацию Договора в Управлении Росреестра по РК, обязать ответчика передать ей квартиру по акту приема-передачи, взыскать с ответчика в её пользу указанные неустойку и излишне уплаченные денежные средства, компенсацию морального вреда в размере ХХХ руб. и штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере ХХХ руб. ХХ коп.

Определением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 08 февраля 2013 года производство по настоящему делу приостановлено до определения правопреемника истца Джамбиновой В.Б., умершей 28 января 2013 года. В части иска Джамбиновой В.Б. к ООО "Университетский" о компенсации морального вреда производство по делу прекращено.

Определением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 04 сентября 2013 года производство по делу возобновлено в связи с вступлением Марлаевой А.О. в права наследства истца.

Определением Элистинского городского суда от 26 сентября 2013 года по делу произведена замена умершего истца Джамбиновой В.Б. её правопреемником Марлаевой А.О. Производство по данному делу приостановлено до рассмотрения кассационной жалобы ООО "Университетский" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 25 июля 2013 года по делу по иску Марлаевой А.О. к ООО "Университетский" о признании регистрации права собственности недействительной, аннулировании записи о праве собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и включении квартиры в состав наследственного имущества.

Определением Элистинского городского суда от 14 октября 2013 года производство по делу возобновлено.

В судебное заседание истец Марлаева А.О., надлежащим образом извещённая о времени и месте рассмотрения дела, не явилась.

Представители истца Курноскина Н.С., Марлаев З.О. уточнили исковые требования, просили обязать ответчика передать истцу квартиру по акту приема-передачи, взыскать с ООО "Университетский" в пользу истца неустойку в размере ХХХ руб. ХХ коп., излишне уплаченные денежные средства в сумме ХХХ руб. за 6,0 кв.метров площади балконов и штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере ХХХ руб. ХХ коп.

Представители ответчика ООО "Университетский" Лиджиев Б.В., Урхусова И.Б. иск не признали и в иске просили отказать. При этом Урхусова И.Б. пояснила, что Джамбинова В.Б. не произвела уплату денежных средств за квартиру в полном объёме. Согласно Соглашению от 27 октября 2011 г. и Соглашению о приеме-передаче квартиры от 18 июня 2012г., подписанным Марлаевым З.О., действующим по доверенности за Джамбинову В.Б., претензий по существу Договора, в том числе по сроку ввода объекта в эксплуатацию, не имеется. О том, что дом по ул. ХХХ, ХХсдан в эксплуатацию Джамбинова В.Б. была извещена, о чем свидетельствует почтовое уведомление о вручении от 05.10.2012. Жилищный кодекс РФ не регулирует отношения между участниками договора инвестиционного, долевого строительства. Правила проектирования строящихся многоквартирных жилых зданий регулируются СНиП 31-01-2003, согласно которым площадь застройки измеряется без применения понижающих коэффициентов. Термин "общая площадь квартиры", указанный в договоре соответствует "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", то есть общая площадь считается вместе с балконами, так как застройщик не может устанавливать балконы за свой счет. Согласно техническому паспорту на указанный многоквартирный жилой дом, общая площадь квартиры истца с холодными помещениями составляет 66,9 кв. метров, а не 65 кв. м., как указано истцом. Более того, Джамбинова В.Б. не доплатила ХХХ руб. за разницу в квадратных метрах.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РК Цуглинова А.И. в суд не явилась, представив заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие и вынесении решения на основании доказательств, имеющихся в деле.

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 25 ноября 2013 г. исковое заявление Марлаевой А.О. к ООО "Университетский" о возложении обязанности передать объект долевого строительства, взыскании неустойки, излишне уплаченных денежных средств, штрафа оставлено без удовлетворения.

Определением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 22 января 2014 г. Марлаевой А.О. восстановлен срок для обжалования указанного решения.

В апелляционной жалобе Курноскина Н.С., представитель истца Марлаевой А.О., просит решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении и в судебном заседании. По указанию генерального директора ООО "Университетский" Курсинова Б.В., также являвшегося генеральным директором ХХХ "Э.", была осмотрена квартира истца и составлен акт о несоответствии всех перегородок требованиям СНиП специалистом ХХХ "Э." Б.А.Н. Ответчик сам устранил свои недостатки, потому отклонение от проекта и уменьшение площади туалетной комнаты произошли не по вине истца. Признание надлежащим технического паспорта застройщика, изготовленного по состоянию на 21 сентября 2011 г., является незаконным, так как в силу п. 1.3. Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации ответчик имел право заказать технический паспорт только после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, то есть после 14 сентября 2012 г. Технический паспорт по состоянию на 25 сентября 2012 был заказан истцом по рекомендации застройщика для получения свидетельства о праве собственности на квартиру. Определение судом общей площади квартиры с применением понижающего коэффициента для балконов и необходимой доплате ХХХ руб. незаконно, так как согласно ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации площадь балконов в общую площадь квартиры не включается. Судом не учтено, что, заплатив своевременно и в полном объеме стоимость квартиры по договору об инвестиционном участии в жилищном строительстве, истец остался без квартиры и денег.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Университетский" Урхусова И.Б. просила решение суда оставить без изменения и исключить из мотивировочной части решения выводы о применении понижающего коэффициента для балконов, ссылаясь на то, что применение Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации по определению площади квартиры с применением понижающих коэффициентов возможно лишь в целях статистического и инвентаризационного учета. Стоимость квартиры с учетом общей площади 66,9 кв.м. составляет ХХХ руб. и за оставшиеся 1,9 кв.м. истцу необходимо доплатить ХХХ рублей.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителей истца Курноскиной Н.С., Марлаева З.О., представителей ответчика Лиджиева Б.В., Урхусовой И.Б., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене.

Отказывая Марлаевой А.О. в иске, суд исходил из того, что технический паспорт, выданный ООО "Университетский" по состоянию на 21 сентября 2011 года, является надлежащим, так как обмеры общей площади квартиры производились после частично проведённых отделочных работ, определённых п.6.2 Договора. Общая площадь квартиры истца составляла 66,9 кв.метров. В результате проведенного ремонта в квартире входная дверь туалетной комнаты перенесена, стены в двух комнатах разобраны и возведены. Согласно техническому паспорту от 25 сентября 2012 г., составленному по инициативе истца, общая площадь квартиры уменьшилась на 1,9 кв.м. и составила 65 кв.м. Доказательства, подтверждающие устранение недостатков в квартире работниками ответчика, сторона истца не представила. Положения статьи 15 Жилищного кодекса РФ к спорным правоотношениям применению не подлежат, так как в данном случае квартира выступает объектом гражданско-правовых отношений, а не объектом жилищных правоотношений. К площади двух балконов квартиры подлежит применению понижающий коэффициент, потому ее общая площадь составляет 65,1 кв.м. Обязательства участника долевого строительства перед застройщиком не выполнены, так как истцу для надлежащего исполнения своих обязательств необходимо доплатить ответчику ХХХ рублей за оставшиеся 0,1 кв.м.

С таким выводом суда согласиться нельзя, поскольку суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение по делу.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно с чч.1, 2 ст. 421, ч.1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п.4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Как следует из договора об инвестиционном участии в жилищном строительстве от 07 февраля 2010г., заключенном между Джамбиновой В.Б. и ООО "Университетский", Джамбинова В.Б. приняла на себя обязательство по осуществлению финансирования строительства жилого дома по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул.ХХХ, д.ХХ, а ответчик обязался собственными и привлеченными силами обеспечить возведение дома в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства, ввода дома в эксплуатацию, передать ей права на квартиру N ХХ во втором подъезде на пятом этаже указанного дома, общей ориентировочной площадью 63,37 кв.м. Общая сумма Договора с учетом общей площади квартиры составила ХХХ рублей, из расчёта ХХХ рублей за один квадратный метр. Общая площадь квартиры, приходящаяся на передаваемые инвестору права, уточняется в соответствии с экспликацией, выданной ГУП РУН "Калмтехинвентаризация".

Согласно техническим паспортам, составленным Филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по РК по заказу ответчика по состоянию на 21 сентября 2011 года и истца - на 25 сентября 2012 года, общая площадь указанной квартиры соответственно составила 66,9 кв.м. и 65 кв.м. Судом установлено, что после проведенного ремонта общая площадь квартиры уменьшилась на 1,9 кв.м. и составила 65 кв.м.

Пунктом 1.4 Договора предусмотрено, что в случае изменения либо уточнения проектных данных, сторонами будет подписано дополнительное соглашение.

Однако во исполнение указанного пункта Договора дополнительное соглашение об изменении проектных данных, а именно общей площади квартиры и ее стоимости, стороны не заключали. Данное обстоятельство подтвердили в суде апелляционной инстанции представители ответчика.

Следовательно, довод ответчика о том, что истец должен уплатить стоимость квартиры в размере ХХХ руб., исходя из общей площади объекта 66,9 кв.м., является необоснованным.

Из материалов дела следует, что Джамбинова В.Б. перечислила ответчику указанную в Договоре сумму ХХХ рублей за общую ориентировочную площадь 63,37 кв.м., также ею внесена доплата в сумме ХХХруб. за площадь балконов, всего ею уплачено ответчику ХХХ рублей за общую площадь квартиры 65 кв.м.

Представители ответчика также подтвердили указанное обстоятельство в суде апелляционной инстанции.

Таким образом, следует признать исполнение истцом в полном объеме взятых на себя обязательств по инвестированию объекта долевого строительства общей площадью 63,37 кв.м. в сумме ХХХ руб., поскольку дополнительное соглашение к Договору от 07 февраля 2010 г. об изменении общей площади квартиры и ее стоимости сторонами не было заключено. Квартира по акту приема-передачи ответчиком истцу не передана.

При таких данных, суд апелляционной инстанции считает, что требование истца о передаче ему ответчиком указанной квартиры подлежит удовлетворению.

Ссылка суда на необходимость применения понижающих коэффициентов при расчете площади балконов несостоятельна, поскольку правила проектирования регулируются СНиП 31-03-2003, согласно которым площадь застройки измеряется без применения понижающих коэффициентов. Применение Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 04.08.98, возможно лишь в целях статического и инвентаризационного учета (п.3.34).

Согласно с чч.1, 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ч.2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно п.1.5 Договора от 07 февраля 2010 г., заключенного между сторонами, сдача объекта долевого строительства в эксплуатацию планировалась в 4 квартале 2011 г.

Из Соглашения от 27 октября 2011 г. следует, что от предложения застройщика об изменении срока сдачи объекта на "не позднее первого квартала 2012 г." Марлаев З.О., действующий по доверенности за Джамбинову В.Б., отказался.

Многоквартирный жилой дом по ул. ХХХ, ХХ сдан в эксплуатацию на основании разрешения от 14 сентября 2012 г., то есть по истечении установленного в Договоре срока.

16 октября 2012 г. представитель истца обратился к ответчику с претензией о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Ответчик данное требование истца не выполнил.

В исковом заявлении истец просит взыскать с ООО "Университетский" неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 января 2012 г. по 28 ноября 2012 г. (328 дней) в размере ХХХ руб. ХХ коп.

Учитывая, что

ответчиком было допущено нарушение предусмотренного договором срока передачи истцу объекта долевого строительства, у него возникло право на получение неустойки.

При этом в суде апелляционной инстанции представители истца пояснили, что фактически истец проживает в указанной квартире по ул.ХХХ, ХХ г.Элиста.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 14.10.2004 N 293-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. В ч.1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Принимая во внимание фактическое проживание истца в указанной квартире, несоразмерность рассчитанной им размера неустойки степени нарушенного ответчиком обязательства, а также другие заслуживающие внимания обстоятельства, исходя из принципа разумности и справедливости,

суд апелляционной инстанции считает необходимым снизить размер неустойки до ХХХ рублей в силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей).

Учитывая установленные по делу юридически значимые обстоятельства, исходя из приведенных выше норм действующего законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, требование истца о взыскании с ответчика в его пользу штрафа подлежит удовлетворению частично в размере пятидесяти процентов от присужденной судом суммы - ХХХ рублей (ХХХ х 50%).

Требование истца о взыскании в его пользу с ответчика излишне уплаченных денежных средств в сумме ХХХ руб. за 6 кв.м. площади балконов со ссылкой на жилищное законодательство удовлетворению не подлежит, поскольку оно основано на неверном толковании норм материального права. В данном случае правоотношения сторон находятся в рамках регулирования гражданского законодательства и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а не Жилищного кодекса РФ.

Принимая во внимания изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не может быть признано законным и обоснованным и оно подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении заявленных Марлаевой А.О. требований к ООО "Университетский" о возложении обязанности передать объект долевого строительства, взыскании неустойки, штрафа, излишне уплаченных денежных средств.

Руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329, п.1 ч.1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским

делам Верховного Суда Республики Калмыкия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 25 ноября 2013 года отменить.

Исковые требования Марлаевой А.О. к Обществу с ограниченной ответственностью "Университетский" о возложении обязанности передать объект долевого строительства, взыскании неустойки, штрафа, излишне уплаченных денежных средств удовлетворить частично.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Университетский" передать Марлаевой А.О. по акту приема-передачи квартиру N ХХ в доме по ул.ХХХ, ХХ в г.Элиста Республики Калмыкия.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Университетский" в пользу Марлаевой А.О. за нарушение срока передачи квартиры N ХХ по ул.ХХХ, ХХ в г.Элиста Республики Калмыкия неустойку в размере ХХХ рублей, штраф в размере ХХХ рублей, всего ХХХ (ХХХ) рублей.

В остальной части иска Марлаевой А.О. отказать.

Апелляционную жалобу Курноскиной Н.С., представителя истца Марлаевой О.А., удовлетворить, апелляционную жалобу ООО "Университетский" оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Д. Коченкова

Судьи Н.Э. Габунов

В.К. Джульчигинова

"Копия верна": Судья Верховного Суда РК В.К. Джульчигинова