Апелляционное определение Московского городского суда от 18 декабря 2013 N 11-41825/13 (ключевые темы: объекты долевого строительства - застройщик - неустойка - системы отопления - подписание передаточного акта)

Апелляционное определение Московского городского суда от 18 декабря 2013 N 11-41825/13

Судья: Максимова Е.Н.

гр. дело N 11-41825

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

18 декабря 2013 г. г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Грибовой Е.Н.

и судей Салтыковой Л.В., Раскатовой Н.Н.

при секретаре Белоусовой Ю.С.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Раскатовой Н.Н.

дело по апелляционной жалобе истца Антоновой Н.В, на решение Люблинского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2012 года, которым постановлено:

"Исковые требования Антоновой Н. В. к ООО "Салтыковка" о защите прав потребителей - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Салтыковка" в пользу Антоновой Н. В. неустойку за нарушение срока передачи объекта недвижимости в размере * руб. * коп., компенсацию морального вреда * руб., штраф в размере * руб. * коп., судебные расходы в размере * руб., а всего * (* ) руб. * коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Встречные исковые требования ООО "Салтыковка" к Антоновой Н. В. о взыскании денежных средств - удовлетворить.

Взыскать с Антоновой Н. В. в пользу ООО "Салтыковка" * руб. * коп., расходы по уплате государственной пошлины * руб. * коп., а всего * (*) руб. * коп.

Взыскать с ООО "Салтыковка" в бюджет города Москвы государственную пошлину в размере * (*) руб. * коп."

и дополнительное решение Люблинского районного суда г. Москвы от 25 января 2013 г. в редакции определения об исправлении описки от 10 июля 2013 г., которым постановлено:

"Принять дополнительное решение по гражданскому делу N 2-3052/12 по иску Антоновой Н. В. к ООО "Салтыковка" о защите прав потребителей, и встречному иску ООО "Салтыковка" к Антоновой Н. В. о взыскании денежных средств.

Признать п.п * п. * договора N * участия в долевом строительстве от * г., заключенного между Антоновой Н. В. и ООО "Салтыковка" в части слов "в день подписания передаточного акта на объект долевого строительства возместить застройщику расходы, связанные с содержанием объекта долевого строительства (коммунальные платежи и эксплуатационные расходы) за период с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до момента подписания передаточного акта на объект долевого строительства в объеме счетов, выставленных застройщику эксплуатирующими организациями пропорционально общей площади объекта долевого строительства полученной участком по настоящему договору" недействительным".

установила:

Антонова Н.В. обратилась в суд с иском к ООО "Салтыковка" о защите прав потребителей. Требования мотивировала тем, что *г. она заключила с ответчиком (застройщиком) договор участия в долевом строительстве N *, согласно которому застройщик обязан за счет ее денежных средств в срок не позднее * г. построить объект, в состав которого входит объект долевого строительства, и, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать объект долевого строительства ей в собственность (п. * ). В соответствии с условиями договора объект долевого строительства имеет согласно проектной документации нижеследующие характеристики: номер дома - * , этаж - * , условный номер объекта долевого строительства - *, количество комнат - *, ориентировочная общая площадь объекта долевого строительства (с учетом неотапливаемых помещений) - * кв.м. Договором в качестве цены была определена цена одного квадратного метра, которая составила * руб. (п. * Договора). Общая цена договора составила * руб. Согласно договору квартира должна быть передана ей в срок не позднее * года. В нарушение условий договора в установленный договором срок в ее адрес не поступило уведомлений от застройщика о необходимости принять квартиру. * г. она самостоятельно посетила объект строительства для проверки хода выполнения работ. Представители застройщика сообщили, что объект не готов к сдаче госкомиссии, размер ее квартиры после замеров БТИ уменьшился до * кв.м., т.е. на * кв. метр. * она направила в адрес ответчика претензию, в которой потребовала устранить допущенные недостатки, т.е. построить квартиру площадью, указанной в договоре, или вернуть излишне оплаченную сумму денег с уменьшением покупной цены товара, однако ее требования не удовлетворены до сих пор, паспорт БТИ не передан, квартира с характеристиками, установленными договором, не передана. Площадь квартиры является одним из существенных условий договора. Таким образом, ей может быть передана квартира ненадлежащего качества, т.е. товар с недостатками выполненной работы. Ответчик отказался добровольно исполнить требование потребителя в установленный последним срок по устранению недостатков. За нарушение сроков удовлетворения требований о соразмерном уменьшении покупной цены ответчик несет ответственность в порядке п.5 ст. 18 Закона, т.е. в размере * % за каждый день просрочки. При этом размер неустойки законом не ограничен. С учетом того, что неустойка за * дней превышает стоимость товара, размер неустойки составляет * руб. * коп. Кроме того, неустойка за нарушение сроков соразмерного уменьшения покупной цены за * дней просрочки составляет * руб. * коп. за каждый день, то есть на день подачи иска - * руб. * коп.

Согласно пункту * договора застройщик обязуется передать участнику по передаточному акту объект долевого строительства с отделкой, которая включает в себя стяжку полов. Однако при осмотре объекта * г. долевого строительства данная отделка отсутствовала. До настоящего времени данные работы не выполнены и ей по акту приема-передачи не переданы. На день подачи претензии ответчику для стяжки пола площади * кв. м (без площади балкона) толщиной примерно * см необходимо материала * мешков по * кг по цене * руб. за * мешок, для укладки цементной стяжки на указанную площадь необходимо материала примерно * мешков стоимостью от * до * руб. в зависимости от свойств материала и рельефа поверхности пола. Работы по производству цементной стяжки - * до * руб. в зависимости от подрядчика. Претензия о возврате оплаченной ей суммы за стяжку полов в размере * руб. принята ответчиком года, однако до настоящего времени осталась без удовлетворения. Стоимость работ по устройству стяжки пола, а также материалов ответчик не оспаривает. В ее адрес возражений относительно стоимости работ и материалов, а также объема работ и материалов не поступало, в связи с этим ответчику начислена неустойка за нарушение сроков. Расчет неустойки за нарушение сроков устранения недостатков - отсутствия стяжки полов, за * дней просрочки составляет * руб.

Согласно проектно-сметной документации и информации, доведенной ответчиком в момент заключения договора долевого участия, ее квартира имеет автономное газовое отопление. Проектом предусмотрено, что застройщик за свой счет устанавливает отопительное оборудование, в т.ч. газовый котел, радиаторы отопления и монтирует систему отопления. Без установки указанного оборудования сдать дом в эксплуатацию невозможно. При этом она как потребитель, имеет право на то, чтобы работы были выполнены качественно, а установленный котел и вся система отопления были исправными и пригодными к использованию по назначению. В целях проверки качества системы отопления в целом, в том числе работы газового котла, который относится к источникам повышенной опасности, она потребовала произвести запуск системы отопления в семисуточный срок. В связи с нарушением ответчиком сроков запуска системы отопления, установленных потребителем, * г. в адрес ответчика было направлено электронной почтой и заказной почтовой корреспонденцией претензия о необходимости проведении работ в ее квартире запуска газового котла. В нарушение требований Закона и условий договора ответчик уклоняется от исполнения данной обязанности и настаивает на подписании дополнительного договора с газовой службой, которая за ее счёт произведет работы по первому запуску и проверке работы газового котла, что явно нарушает п. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей". До настоящего времени указанные работы не выполнены. Пуск системы отопления в ее квартире не произведен, что делает непригодным квартиру для проживания. В связи с этим за нарушение сроков устранения недостатков по пуску системы отопления ответчику начислена неустойка в порядке ст.ст. 30, 31, п.5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей". При этом потребитель (истец) учитывает, что отдельно стоимость этих работ не определена договором, а поэтому в расчет принимается общая цена договора. Неустойка составляет * руб.

Согласно п.п. * застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства в собственность в срок не позднее *, однако до сих пор обязательства не исполнил. Моментом исполнения обязательств со стороны застройщика по договору будет именно момент государственной регистрации. Неустойка за нарушение сроков передачи построенной квартиры, исходя из ставки рефинансирования * % за * дней просрочки, составляет * руб. * коп.

Кроме этого, в договоре долевого участия содержится ряд условий, ущемляющих ее права как потребителя. Такие условия изначально в силу п.1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", ст. 168 ГК РФ являются недействительными вне зависимости о признания их судом таковыми. В частности, п.2 ст. 153 ЖК установлено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения прав собственности на жилое помещение; лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу передаче, с момента такой передачи. Подпунктом "*" п. *договора установлено: "В день подписания передаточного акта на объект долевого строительства возместить застройщику расходы, связанные с содержанием объекта долевого строительства (коммунальные платежи и эксплуатационные расходы) за период с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до момента подписания передаточного акта на объект долевого строительства в объеме счетов, выставленных застройщику эксплуатирующими организациями пропорционально общей площади объекта долевого строительства полученной участником по настоящему договору". Указанные положения договора противоречат вышеназванной норме Жилищного Кодекса, а поэтому являются ничтожными и ущемляют права потребителя, поэтому не могут применяться.

Отказывая в возврате излишне оплаченных денежных средств, ответчик ссылается на п. * договора, согласно которому "... при уменьшении общей площади объекта долевого строительства застройщик не возвращает денежные средства, внесенные участником". Однако по условию * в случае увеличения размера площади участник оплачивает дополнительные денежные средства в полном объеме. Такая позиция в договоре изначально ущемляет права потребителя, является крайне обременительной, т.к. устанавливает обязанность оплатить услуги по строительству, которые не оказывались, что делает условие п. * договора недействительным в силу ст. 16 Закона о защите прав потребителей. Кроме этого, данный договор заключался на заранее сформулированных одной стороной условиях. Внести изменения в условия договора она не могла, т.к. в этом случае ответчик отказывался заключать договор. О нарушении своих прав она узнала только после того, как ответчик сообщил фактический размер квартиры и уклонился от возврата денежных средств.

Подпунктом "*" п. *договора установлено: "В день подписания передаточного акта на объект долевого строительства заключить договор по обслуживанию и содержанию объекта с управляющей компанией, уполномоченной застройщиком". Таким образом, ответчик лишил ее установленного законом права выбора управления многоквартирным домом, и вменил ей обязанность заключить договор с той управляющей компанией, которая ей навязана ответчиком, что является незаконным, противоречащим требованиям ст. 161 ЖК РФ.

Как потребитель она вправе требовать компенсации морального вреда (ст. 15 Закона) и присуждения штрафа в доход бюджета в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (п. 6 ст. 13 Закона). В связи с нарушением срока передачи в ее собственность квартиры, она до сих пор вынуждена снимать квартиру и нести дополнительные финансовые потери в виде повышенного размера процентной ставки по кредиту, что причиняет ей убытки, отрицательно сказывается на состоянии здоровья, т.к. из-за этого она сильно переживает, отказывает себе в необходимом, а также в достойном питании. Нарушение прав как потребителя приводит к тому, что она испытывает сильные переживания из-за того, что ответчик - экономически более сильная сторона по сделке, незаконно пользуется ее денежными средствами. Размер компенсации морального вреда она определяет в * руб. В связи с нарушением ее прав она вынуждена была обращаться за квалифицированной юридической помощью, оплачивать услуги представителя. В соответствии с распиской от * г. она уплатила представителю за ведение дела в суде первой инстанции * руб.

На основании изложенного, истец просит суд признать недействительными:

- подпункт "*" пункта * в части слов: "в день подписания передаточного акта на объект долевого строительства возместить застройщику расходы, связанные с содержанием объекта долевого строительства (коммунальные платежи и эксплуатационные расходы) за период с момента получения разрешения на ввод объекта эксплуатацию до момента подписания передаточного акта на объект долевого строительства в объеме счетов, выставленных застройщику эксплуатирующими организациями пропорционально общей площади объекта долевого строительства полученной участником по настоящему договору";

- подпункт "*" пункта *в части слов: "в день подписания передаточного акта на объект долевого строительства заключить договор по обслуживанию и содержанию объекта с управляющей компанией, уполномоченной застройщиком";

- пункт *в части слов: "... при уменьшении общей площади объекта долевого строительства застройщик не возвращает денежные средства, внесенные участником договора участия в долевом строительстве;

- взыскать * руб. с ООО "Салтыковка" в качестве возврата излишне оплаченной за квартиру денежной суммы;

- неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований о возврате излишне уплаченной за квартиру (товар) денежной суммы в размере * руб. руб. за каждый просрочки, начиная с * по день фактической оплаты;

- неустойку за нарушение сроков устранения недостатков - строительство квартиры площадью, указанной в договоре, * руб.;

- неустойку за нарушение сроков устранения недостатков - отсутствия стяжки пола * руб.,

- компенсацию морального вреда в сумме * руб.;

- неустойку в порядке п.2 ст. 6 Закона N 214 в размере * руб. за каждый день просрочки до дня передачи квартиры в собственность, начиная с * г. по день государственной регистрации ее права собственности на квартиру;

- стоимость работ по стяжке пола в размере* руб.;

- неустойку за нарушение сроков устранения недостатков по пуску систем отопления * руб. за каждый день просрочки, начиная с * года по день фактического пуска системы отопления в квартире;

- штраф в бюджет государства и судебные расходы.

Впоследствии истец уточнил требования, просил взыскать с ответчика излишне оплаченную за квартиру денежную сумму в размере * руб. (за уменьшение размера квартиры) (т. 1, л.д. 46).

Затем истец вновь уточнил требования, увеличив и дополнив ранее заявленные, требуя признать п. * (таблица) договора "термин общая площадь Объекта долевого строительства" в части слов: "включая площадь балконов, лоджий, террас, являющихся неотапливаемыми помещениями", недействительным; взыскать * руб. в качестве возврата излишне оплаченной за квартиру денежной суммы за * кв.м; неустойку за нарушение требований о возврате излишне уплаченной за квартиру (товар) денежной сумму в размере * руб. за каждый день просрочки, начиная с * года по день фактической оплаты; стоимость работ по стяжке пола и стоимость работ по производству штукатурки стен * руб.; неустойку за нарушение сроков устранения недостатков - отсутствия стяжки пола * руб., расходы по проверки работоспособности системы отопления, газового котла * руб.; неустойку за нарушение сроков устранения недостатков по пуску системы отопления * руб.; неустойку в размере * руб. за каждый день просрочки передачи квартиры в собственность, начиная с * года по день государственной регистрации права собственности истца на квартиру; обязать ответчика произвести замену системы отопления армированными пластиковыми трубами; взыскать компенсацию морального вреда * руб., взыскать штраф в доход государства, судебные расходы. Решение в части устранения недостатков квартиры обратить к немедленному исполнению (т. 2, л.д. 39-46).

Впоследствии истец вновь уточнил требования, просил взыскать компенсацию морального вреда в размере * руб. (л.д. 61, т. 2).

Не согласившись с заявленными требованиями, ответчик ООО "Салтыковка" обратилось с встречными исковыми требованиями. Иск мотивировало тем, что в соответствии с п. * заключенного между сторонами договора об участии в долевом строительстве стоимость объекта составляет * руб. * коп., и рассчитывается исходя из стоимости одного квадратного метра * руб. и общей площади объекта долевого строительства, указанной в п. * договора, которая составляет * кв.м. В соответствии с четвертым абзацем пункта * Договора термин Общая площадь Объекта долевого строительства имеет следующее значение: общая площадь жилых помещений, определяемая в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса РФ, включая площадь балконов, лоджий, террас, являющихся неотапливаемыми помещениями. Согласно условиям договора ориентировочная общая площадь объекта составляет * кв.м. Антонова Н.В. оплатила по Договору * руб., что является оплатой за весь объект с учетом неотапливаемых помещений, указанного в п. * Договора. В силу п. * Договора его цена является окончательной и изменению не подлежит за исключением случаев, предусмотренных п.п. * Договора. В соответствии с п. * Договора его цена уточняется после его заключения в случае нения общей площади Объекта долевого строительства на основании данных обмеров "МОБТИ". При увеличении общей площади Объекта долевого строительства более чем на * кв.м. Участник уплачивает Застройщику денежные средства в размере стоимости дополнительных метров общей площади Объекта долевого строительства, а при уменьшении общей площади Объекта строительства Застройщик не возвращает денежные средства, внесенные Участником. При проведении таких взаиморасчетов Стороны принимают стоимость одного квадратного метра равной * руб. В соответствии с проектной документацией квартира N * имела следующие проектные характеристики: прихожая-коридор - * кв.м, ванная - * кв.м, туалет - * кв.м, спальня - * кв.м, гостиная - * кв.м, лоджия - * кв.м (без учета коэффициента), * кв.м (с учетом коэффициента), кухня - * кв.м, общая площадь, включая площадь лоджии без учета коэффициента БТИ - * кв.м, общая площадь, не включая площадь лоджии (согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ), общая площадь, включая площадь, включая площадь лоджии с учетом коэффициента БТИ * кв.м. Согласно данных натурных обмеров ГУП МО "МОБТИ" общая площадь объекта долевого строительства (квартиры N *) увеличилась более чем на * кв.м, а именно с * кв.м до * кв.м, что подтверждается техническим паспортом здания. В связи с чем цена Договора изменилась и составляет * руб. * коп. из расчета за каждый из * кв.м общей площади объекта долевого строительства. Расчет размера денежных средств подлежащих доплате Антоновой Н.В. за * кв.м общей площади Объекта долевого строительства: * кв.м х * руб. = * руб. Руководствуясь п.п. "* " п. и п. * Договора ООО "Салтыковка" направило * г. Антоновой Н.В. уведомление об увеличении Общей площади квартиры N * с предложением добровольно доплатить * руб. за дополнительные * кв.м и подписать соответствующее дополнительное соглашение. Антонова Н.В. указанное уведомление и дополнительное соглашение получила, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении письма с описью вложения. При этом уведомления были направлены участнику долевого строительства по двум известным адресам. До настоящего времени в нарушение подпункта "*" пункта * , пункта * и пункта * Договора денежные средства не доплатила, соответствующее дополнительное соглашение не подписала, что противоречит требованиям ст.ст. 307, 309 ГК РФ. Просит взыскать с Антоновой Н.В. денежные средства в размере * руб., расходы по уплате государственной пошлины * руб. * коп.

Истец Антонова Н.В. в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме. Встречные исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении.

Представитель ответчика ООО "Салтыковка", действующий на основании доверенности, Быструшкин К.В. в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования не признал, полагал, что они не основаны на законе. Пояснил, что признает просрочку передачи объекта долевого строительства за период с * года по * г. Поддержал встречные исковые требования, просил их удовлетворить.

Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене и изменении которого в части по доводам апелляционной жалобы просит истец Антонова Н.В.

Проверив материалы дела, выслушав истца Антонову Н.В., её представителя по доверенности - Горбаля Н.П., представителя ответчика ООО "Салтыковка" - Быструшкина К.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит, что решение суда отмене не подлежит, а подлежит изменению по следующим основаниям.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Статьёй 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Статьей 421 ГК РФ установлена свобода договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1, 3, 4 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Договор, подлежащий государственной регистрации, в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 2 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", по соглашению сторон, цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Пунктом 2 вышеназванной статьи предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В ходе рассмотрения дела по существу судом установлено, что * года между ООО "Салтыковка" (Застройщик) и Антоновой Н.В. (участник) заключен договор N * участия в долевом строительстве (т. 1 л.д. 7-11).

В соответствии с п. * застройщик обязуется за счет денежных средств Участника, в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) объект, в состав которого входит Объект долевого строительства и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, передать Объект долевого строительства участнику в собственность, а участник обязуется уплатить застройщику цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно условиям договора объектом долевого строительства является квартира (жилое помещение) _., расположенное в Объекте, имеющая характеристики, указанные в п. 3.1 договора, подлежащее передаче Участнику после получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. Общая площадь Объекта долевого строительства - общая площадь жилых помещений, определяемая в соответствии с ст. 15 ЖК РФ, включая площадь балконов, лоджий, террас, являющихся неотапливаемыми помещениями.

Ориентировочная общая площадь объекта долевого строительства (с учетом неотапливаемых помещений) составляет * кв.м, этаж * , номер дома *, условный номер объекта * .

Цена договора составляет * руб. * коп., которая рассчитывается исходя из стоимости одного квадратного места равной * руб. и общей площади объекта долевого строительства, указанной в п. * договора (п. *). Цена договора уточняется после его заключения в случае изменения общей площади Объекта долевого строительства на основании данных натуральных объектов ГУП МО "МОБТИ". При увеличении общей площади объекта долевого строительства более чем на * кв.м, участник уплачивает застройщику денежные средства в размере стоимости дополнительных метров общей площади объекта долевого строительства, а при уменьшении общей площади объекта долевого строительства застройщик не возвращает денежные средства, внесенные участником. При проведении взаиморасчетов стороны принимают стоимость одного квадратного места общей площади объекта долевого строительства равной 74970 руб. (п. 5.4).

В соответствии с техническим паспортом здания, выданным ГУП МО "Московское областное бюро технической инвентаризации" от * года, согласно поэтажному плану и экспликации поэтажного плана квартира N *, суммарная площадь с учетом неотапливаемых (летних) помещений увеличилась на * кв.м и составляет * кв.м. При этом, как было указано выше, стороны договора определили, что общая площадь объекта долевого строительства определяется без учета коэффициента БТИ (т.1 л.д. 236-247).

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика компенсации за уменьшившуюся площадь объекта долевого строительства, а также в части признания недействительными п. * договора, п. * (таблица) в части слов "с учетом неотапливаемых помещений", суд обоснованно исходил из того, что оплата производиться по результатам обмеров БТИ, истец, подписывая договор, согласился с условиями договора. Доводы истца о том, что включение неотапливаемых помещений в состав квартиры противоречит ст. 15 ЖК РФ, основан на неверном толковании условий договора. Стороны изначально определили, что общая площадь объекта долевого строительства определяется в соответствии с ст. 15 ЖК РФ, включая площадь неотапливаемых помещений. Кроме того, суд обоснованно учел, что истец заключал не договор купли-продажи квартиры, а договор участия в долевом строительстве, результатом которого является передача истцу объекта долевого строительства в виде квартиры. Полагать, что неотапливаемые помещения будут построены за счет других участников долевого строительства или застройщика, у истца не имелось оснований.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания недействительным п. * договора в части "при уменьшении общей площади объекта долевого строительства застройщик не возвращает денежные средства, внесенные участником договора в долевом строительстве", суд обоснованно исходил из того, что договор участия в долевом строительстве, заключенный между сторонами, не является публичным, поскольку предполагает возможность изменения цены договора по соглашению сторон, истец согласилась с условиями заключенного договора, подписав его, доказательств того, что ответчик понуждал её заключить договор на определенных условиях, суду не представила. Кроме того, суд правомерно учел, что каким-либо правилам, установленным законодательством в области защиты прав потребителей, данное условие договора не противоречит.

Поскольку требования о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требования о возвращении излишне уплаченной суммы, а также о взыскании с ответчика неустойки в размере стоимости квартиры за нарушение сроков устранения недостатков - строительство квартиры площадью, указанной в договоре, являются производными от требования о взыскании излишне уплаченной суммы за уменьшившуюся площадь объекта долевого строительства, учитывая, что площадь объекта долевого строительства в действительности не уменьшилась, а увеличилась в результате строительства, данные требования также не подлежат удовлетворению.

Кроме того, содержащееся в договоре обязательство Антоновой Н.В. доплатить удорожание стоимости договора в случае сдачи в эксплуатацию жилого помещения с большей площадью нежели установлено договором, ясно свидетельствует о наличии согласия Антоновой Н.В. принять и оплатить квартиру с улучшенными потребительскими качествами в результате строительства объекта долевого участия.

Далее, судом было установлено, что согласно пункта п. * п.п. "*" застройщик обязан передать участнику по передаточному акту объект долевого строительства с отделкой, которая включает в себя: цементную стяжку полов, штукатурку стен и перегородок отдельными местами, устройство гидроизоляции пола в санузле, установку входной двери, электрической фурнитуры, радиаторов и оконных рам с пластиковым остеклением, остекление лоджий.

Таким образом, договором предусмотрена цементная стяжка, штукатурка стен и перегородок отдельными местами.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика стоимости работ по стяжке полов и штукатурке стен, суд, оценив представленные доказательств в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к правильному выводу о том, что истец не представила доказательства, подтверждающие отсутствие стяжки в её квартире. Напротив, наличие бетонной стяжки подтверждается техническим паспортном здания *, выданным ГУП МО "МОБТИ" (т. 1, л.д. 236-247, 171-193), а также разрешением на ввод дома в эксплуатацию.

Как пояснил в судебном заседании суда первой инстанции представитель ответчика, полы в квартире истца полностью подготовлены под чистовую отделку. В санузле выполнена стяжка полов, так как под ней устроена гидроизоляция.

При этом суд правомерно не принял во внимание в качестве доказательства отсутствия стяжки в квартире истца представленные истцом фотографии, поскольку они не соответствуют требованиям ст.ст. 67, 71 ГПК РФ, так как суду не представлено доказательств того, что они сделаны именно в квартире (объекте строительства) истца. Истцом также не представлено доказательств отсутствия штукатурки в её квартире. Кроме того, истцом не представлены доказательства, подтверждающие стоимость выполнения работ по стяжке и штукатурке и стоимость материалов.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания расходов за работы по проверке работоспособности системы отопления, газового котла, а также неустойки за нарушение сроков устранения недостатков по пуску систем отопления, суд пришел к правильному выводу о том, что застройщик не вправе вместо истца заключить договор на поставку газа и обслуживание газового оборудования, а без поставки газа невозможно пустить газовое оборудование. При этом его надлежащее качество гарантировано производителем. Разрешая данные требования истца, суд правомерно учел, что истцом не представлено доказательств наличия обязательств застройщика по проверке работоспособности газового котла, а также сроков исполнения таких обязательств, того, что ответчик является поставщиком газа и энергоснабжающей организацией. Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что ответчик не установил и не подключил все необходимые приборы для работы системы отопления, не выполнил всех технических условий по подключению всех систем коммуникаций, предусмотренных проектом строительства. Понуждение ответчика к оказанию эксплуатационных услуг на условиях, предложенных истцом и не предусмотренных договором, нарушает принцип свободы договора, определенный Гражданским Кодексом РФ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части обязания ответчика произвести замену системы отопления армированными пластиковыми трубами, суд обоснованно исходил из того, что истцом не представлены доказательства того, что ответчик установил иные трубы.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания недействительным подпункт "*" пункта * в части слов "в день подписания передаточного акта на объект долевого строительства заключить договор по обслуживанию и содержанию объекта с управляющей компанией, уполномоченной застройщиком", суд, руководствуясь положениями действующего жилищного законодательства, обоснованно исходил из того, что данное условие договора не противоречит жилищному законодательству и не ограничивает дольщика в реализации прав, касающихся выбора способа управления и управляющей организации. В силу положений ст. 161 ЖК РФ до момента выбора управляющей организации в установленном законом порядке обязанность по управлению многоквартирным домом может сохраняться за управляющей компанией, с которой застройщиком заключен договор управления.

В то же время, разрешая заявленные требования, суд пришел к правильному выводу о недействительности п.п. "*" пункта * в части слов "в день подписания передаточного акта на объект долевого строительства возместить застройщику расходы, связанные с содержанием объекта долевого строительств (коммунальные платежи и эксплуатационные расходы) за период с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до момента подписания передаточного акта на объект долевого строительства в объеме счетов, выставленных застройщику эксплуатирующими организациями пропорционально общей площади объекта долевого строительства полученной участником по настоящему договору", поскольку данный пункт договора противоречит п.п. 5,6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ, согласно которому обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение; у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Также суд обоснованно согласился с требованиями истца в части взыскания неустойки за задержку передачи истцу объекта долевого строительства.

Удовлетворяя указанное требование, суд правильно сослался на положения ч. 2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", согласно которым в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно условиям договора застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства в срок не позднее * года. Передача объекта долевого строительства и принятие его участником осуществляется по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами. Застройщик уведомляет участника о завершении строительства объекта и готовности объекта долевого строительства к передаче заказным письмом с описью вложения и уведомлением по адресу, указанному в п. * договора или лично под расписку о вручении.

Как усматривается из материалов дела, застройщик направил истцу уведомление об окончании строительства * года, уведомление получено Антоновой Н.В. * года (т. 1, л.д. 65-67).

В соответствии с п.п. * п. *договора Антонова Н.В. обязалась в течение * календарных дней после получения сообщения застройщика о завершении строительства объекта принять объект долевого строительства и подписать передаточный акт при отсутствии претензий к объекта долевого строительства. Следовательно, истец должен был принять объект строительства и подписать передаточный акт * года. Истец в этой части свои обязательства не исполнил по надуманным причинам, уклонился от принятия квартиры и подписания передаточного акта. Поскольку Антонова Н.В. уклонилась от подписания акта, застройщиком * года составлен акт о передаче истцу объекта долевого строительства.

Учитывая изложенное, суд пришел к правильному выводу о том, что просрочка исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства со стороны ответчика составила * дней.

При этом суд правомерно отклонил доводы истца о большем периоде просрочки исполнения, поскольку они противоречат материалам дела, из которых усматривается, что именно уклонение истца от подписания передаточного акта увеличивало просрочку. Кроме того, объект строительства истцу фактически передан, о чем свидетельствует выполнение истцом работ по проверке газового оборудования.

В то же время, определяя конкретный размер неустойки, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца, суд произвел неверный расчет. Исходя из приведенных положений действующего законодательства, размер неустойки должен составлять * рублей * копеек (*) х *).

В связи с изложенным, судебная коллегия полагает необходимым решение суда в части размера неустойки, взысканной с ответчика в пользу истца, изменить и взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере * рублей * копеек.

При этом судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры в собственность, начиная с * г. по день государственной регистрации права собственности истца на квартиру, поскольку условиями договора не предусмотрена регистрация застройщиком права собственности истца. Кроме того, суд обоснованно принял во внимание, что истица уклонилась от подписания передаточного акта, не возместила ответчику затраты, предусмотренные договором, не оплатила разницу, связанную с увеличением площади объекта долевого строительства, в связи с чем не получала документов для регистрации своего права собственности. Доказательств обращения с заявлением о подготовке кадастрового паспорта на квартиру, отказа застройщика передать истцу необходимые для регистрации права собственности документы, истцом не представлено. Право собственности истца на указанный объект ответчиком не оспаривается, а доказательств того, что ответчик препятствует истцу в оформлении права собственности на квартиру, не представлено. Согласно п. * договора обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта на объект долевого строительства.

Разрешая требования истца в части компенсации морального вреда, суд обосновано исходил из того, что ответчик нарушил свои обязательства в части передачи объекта долевого строительства в установленный договором срок, в связи с чем на основании ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" правомерно взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере * рублей, с учетом характера физических и нравственных страданий истца и фактических обстоятельств, при которых были причинен вреда, а также исходя из фактических обстоятельств настоящего дела, требований разумности и справедливости.

На основании ст. 13 Закона РФ "О защите право потребителей" суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца штраф за нарушение прав потребителей. Однако, учитывая изменение размера неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, судебная коллегия полагает необходимым изменить размер штрафа и взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере * рублей * копеек.

Поскольку судебная коллегия изменила размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, также подлежит изменению и размер госпошлины, подлежащей взысканию с ответчика в доход бюджета г. Москвы, в связи с чем на основании ст. 98 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным взыскать с ответчика в доход бюджета г. Москвы госпошлину, от уплаты который был освобожден истец как потребитель, в размере 2904 рублей 56 копеек.

На основании ст. 100 ГПК РФ суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца расходы на представителя в размере * рублей, исходя из требований разумности, с учетом сложности дела и длительности его рассмотрения в суде.

Рассматривая встречные исковые требования ООО "Салтыковка" к Антоновой Н.В. о взыскании денежных средств за * кв.м, суд пришел к правильному выводу о том, что они подлежат удовлетворению, поскольку, как указывалось выше, согласно техническому паспорту здания, выданному ГУП МО "Московское областное бюро технической инвентаризации" от * года, согласно поэтажному плану и экспликации поэтажного плана квартира N * , суммарная площадь квартиры истца с учетом неотапливаемых (летних) помещений увеличилась на * кв.м и составляет * кв.м.

Согласно п.п. "*" п. * договора в случае увеличения размера общей площади объекта долевого строительства по данным натуральных обмеров ГУП МО "МОБТИ" более чем на * кв.м, участник оплачивает дополнительные денежные средства в полном объеме в течение семи рабочий дней с момента получения соответствующего уведомления от застройщика, в сумме, определенной п. * договора.

Пунктом * договора предусмотрено, что при изменении цены договора, в соответствии с п. * договора, стороны заключают дополнительное соглашение к настоящему договору в течение десяти календарных дней с момента получения участника о результатах обмеров ГУП МО "МОБТИ".

ООО "Салтыковка" направило Антоновой Н.В. уведомление о результатах обмеров БТИ и дополнительное соглашение, которые она получила, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении письма с описью вложения (т. 1, л.д. 248-258). При этом уведомления были направлены участнику долевого строительства по двум известным адресам. Однако до настоящего времени Антонова Н.В. денежные средства в нарушение условий договора не доплатила, соответствующее дополнительное соглашение не подписала, что противоречит требованиям ст.ст. 307, 309 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, суд правомерно взыскал с Антоновой Н.В. в пользу ООО "Салтыковка" денежные средства в размере стоимости * кв.м в сумме * руб. (* кв.м х *руб. (цена за * кв.м, предусмотренная договором)).

Кроме того, на основании ст. 98 ГПК РФ суд правомерно взыскал с Антоновой Н.В. в пользу ООО "Салтыковка" расходы по оплате госпошлины в размере * рублей * копеек.

Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку основаны на неверном толковании положений действующего законодательства, неверном толковании условий договора, заключенного между сторонами, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, правильно установленным судом, а также направлены на переоценку тех доказательств, которые были исследованы судом и которым была дана надлежащая оценка в решении суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Люблинского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2012 г. в части размера взысканных неустойки, штрафа и госпошлины изменить.

Взыскать с ООО "Салтыковка" в пользу Антоновой Н. В. неустойку за нарушение срока передачи объекта недвижимости в размере * рублей * копеек, штраф в размере * рублей * копеек.

Взыскать с ООО "Салтыковка" в доход бюджета г. Москвы госпошлину в размере * рублей * копеек.

В остальной части решение Люблинского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2012 г. и дополнительное решение Люблинского районного суда г. Москвы от 25 января 2013 г. в редакции определения об исправлении описки от 10 июля 2013 г. - оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Антоновой Н.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: