Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 12 марта 2014 г. по делу N 33-2602/2014

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего - Лазарева Н.А.,

Судей - Занкиной Е.П., Самчелеевой И.А.

при секретаре - Шарапове М.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО "ХимТехТранс" на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 04 октября 2013 года, которым постановлено:

"Исковые требования Вахман Натальи Петровны - удовлетворить.

Признать заключенным договор долевого строительства N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Вахман Натальей Петровной и ООО "ХимТехТранс".

Признать за Вахман Натальей Петровной право собственности на неоконченный строительством объект - квартиру, расположенную по строительному адресу: "адрес" по договору N".

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Лазарева Н.А., обсудив доводы апелляционной жалобы представителя ООО "ХимТехТранс", возражения представителя Вахман Н.П. - Меркулов А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Вахман Н.П. обратилась в суд с иском к ООО "ХимТехТранс" о признании права собственности на объект неоконченного строительства.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве N.

Согласно п.3.1, п.1.1.,п.1.2,п.1.3,п.1.4 Договора предметом договора явилась деятельность сторон по инвестированию и строительству жилого дома по адресу: "адрес", квартал N, ул. "адрес" в юго-восточном торце жилого "адрес" строительный номер дома "данные изъяты"

По окончании строительства объекта инвестирования, истцу должно быть передано для оформления права собственности созданное недвижимое имущество - однокомнатная квартира, состоящая из следующих помещений: жилая комната, кухня, лоджия, коридор, совмещенный санузел - ванна, туалет (с/у), кладовое помещение, общей проектной площадью N кв.м., месторасположение квартиры - этаж N, "адрес".

Стоимость квартиры согласно п. 5.1 Договора составила N руб.

Свои обязательства по оплате указанной квартиры истец исполнила в полном объеме, внеся в кассу ответчика N руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N от ДД.ММ.ГГГГ на сумму N руб.

Согласно п.3.1 договора срок передачи квартиры истцу находится в прямой зависимости от срока получения разрешения в ведение объекта в эксплуатацию. Пункт 2.1.4 договора предусмотрено условие о передаче квартиры не позднее двух месяцев после ввода дома в эксплуатацию, то есть после подписания акта государственной комиссии. Планируемая передача документов на ввод дома в эксплуатацию в 4 квартале 2011 года.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к указанному договору. Согласно данного соглашения были изменены сроки сдачи объекта и передачи квартиры истцу - планируемая передача документов на ввод дома в эксплуатацию ? ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с неясностью условий договора в части определения конечного срока передачи квартиры ДД.ММ.ГГГГ истец подал заявление на имя ответчика с просьбой об установлении срока окончания строительства, а также срока передачи квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик уведомил истца о том, что в настоящее время строительство приостановлено в связи с отсутствием продления разрешения на строительство. На сегодняшний день Мэрия городского округа Тольятти не продлила разрешение на строительство и не предоставила письменный отказ. В связи с этим, установить срок окончания строительства, а также срок передачи квартиры не предоставляется возможным до разрешения вопроса по продлению разрешения на строительство.

Со слов ответчика срок и перспективы получения разрешения на строительство в будущем не известен.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточненных исковых требований, истец просил суд признать заключенным договор долевого строительства N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Вахман Натальей Петровной и ООО "ХимТехТранс" и признать за ней право собственности на неоконченную строительством однокомнатную квартиру, состоящую, из следующих помещений: жилая комната, кухня, лоджия, коридор, совмещенный санузел -ванна, туалет (с/у), кладовое помещение, общей проектной площадью "данные изъяты" кв.м., месторасположение квартиры - этаж N "адрес" по адресу: "адрес", квартал N, ул. "адрес", в юго-восточном торце жилого "адрес", строительный номер N

Суд постановил указанное выше решение.

Не согласившись с решением, представитель ООО "ХимТехТранс" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции. В обоснование доводов жалобы указано, что решение незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального и процессуального права.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Вахман Н.П. - Меркулов А.А., просит оставить ее без удовлетворения, полагает доводы апелляционной жалобы не подлежащими удовлетворению, просил решение оставить без изменения.

В судебное заседание стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причину неявки не сообщили, не просили суд рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, посчитал возможным приступить к рассмотрению дела в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Установлено, что на основании договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ мэрией г. Тольятти предоставлен ООО "ХимТехТранс" земельный участок площадью N. м для строительства девятиэтажной жилой вставки со встроенным продовольственным магазином поз. N расположенный по адресу: "адрес" (л.д. 22-25).

ДД.ММ.ГГГГ ООО "ХимТехТранс" выдано разрешение на строительство данного дома действием до ДД.ММ.ГГГГ г.

Постановлением N от ДД.ММ.ГГГГ срок действия разрешения продлен до ДД.ММ.ГГГГ г.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "ХимТехТранс" и Вахман Н.П. заключен договор долевого участия в строительстве N в отношении квартиры, расположенной по строительному адресу: "адрес" строительный номер дома N (л.д.7-14).

Стоимость квартиры согласно п. 5.1 Договора составила "данные изъяты" руб. (л.д. 9).

Срок передачи квартиры истцу предусмотрен не позднее 2 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Планируемая передача документов на ввод дома в эксплуатацию - 4 квартал 2011 г. (л.д. 8).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к указанному договору. Согласно данного соглашения были изменены сроки сдачи объекта и передачи квартиры истцу - планируемая передача документов на ввод дома в эксплуатацию - июнь 2012 года (л.д. 19)

Согласно ст.27 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N2300-1 (ред.от 28 июля 2012 г.) "О защите прав потребителей" исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг).

В силу п.1 ст. 16 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N2300-1 (ред.от 28 июля 2012 г.) "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Как установлено в судебном заседании, истец свои обязательства по Договору исполнил в полном объеме, обратился с заявлением к ответчику об окончании срока строительства, а также срока передачи квартиры (л.д.20).

Государственную регистрацию данный договор не прошел, поскольку в дальнейшем продлении разрешения на строительство ответчику мэрией г.о. Тольятти отказано.

В соответствии со ст. 4, 6 Федерального Закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ... " по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 17 Закона договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии со ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г N 122-ФЗ (ред. от 02.11.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются, в частности, разрешение на строительство.

Установив, что государственная регистрация договора долевого участия в строительстве, заключенного между сторонами, невозможна по объективным причинам (отсутствует продление разрешения на строительство), что истец добросовестно исполнил взятые на себя по договору долевого участия в строительстве обязательства, суд пришел к правильному выводу о необходимости удовлетворения требований Вахман Н.П. о признании упомянутого договора заключенным.

Кроме того, решением Арбитражного Суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ отказ мэрии г.о. Тольятти в продлении ООО "ХимТехТранс" разрешения на строительство указанного выше дома признан незаконным, мэрия обязана устранить допущенные нарушения путем принятия решения о продлении действия разрешения на строительство до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 111-115).

В соответствии со ст. 6 Закона N 214-ФЗот ДД.ММ.ГГГГ (ред. от 28.12.2013) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ... " застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Установлено, что до настоящего времени ответчик свои обязательства по договору долевого участия в строительстве не исполнил, строительство дома не завершено, в эксплуатацию он в установленные договором сроки-4 квартал 2011 г. - не сдан, квартира истцу по акту приема-передачи не передана.

Вместе с тем, согласно заключению ГУП Самарской области "Центральная строительная лаборатория г. Тольятти" от ДД.ММ.ГГГГ строительство квартиры, являющейся предметом договора долевого участия в строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между ООО "ХимТехТранс" и В. (будущий номер 22), осуществлено. Квартира имеет все наружные стены, пол и потолок, а также все перегородки согласно поэтажному плану Приложения N 1 к договору N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 100).

Квартира двухкомнатная и имеет следующие параметры: санузел площадью "данные изъяты" кв. м, коридор площадью "данные изъяты" кв. м, кухня "данные изъяты" кв. м, жилая комната "данные изъяты" кв. м, лоджия "данные изъяты" кв. м, кладовая площадью "данные изъяты" кв.м. Общая площадь квартиры с учетом площади лоджий составляет "данные изъяты" кв. м. На момент обследования в квартире не выполнены следующие работы: цементная стяжка полов; штукатурка стен; выравнивание потолков; гидроизоляция полов в санузлах; разводка под сантехнику и водоснабжение; установка счетчиков электроснабжения; разводка отопления с установкой радиаторов; установка входных дверей; остекление лоджий алюминиевыми конструкциями. (л.д. 100).

Кроме того, согласно п. 3.6 договора фактическая площадь квартиры будет уточнена после проведения обмеров БТИ или иной организацией уполномоченной на проведение обмеров законодательством РФ (л.д.8).

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст. 25 Закона N 122-ФЗ право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного гражданского права является признание права.

Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно истцу.

Учитывая, что со стороны ответчика имеет место нарушение взятых на себя по договору обязательств, а соответственно и имеет место нарушение прав истца, должным образом исполнившего свои обязательства, на своевременное получение в собственность предмета договора долевого участия в строительстве, принимая во внимание, что строительство дома велось в соответствии с градостроительным законодательством, суд пришел к правильному выводу, что в данном случае признание права собственности на объект незавершенный строительством является одним из самых эффективных способов защиты права и обоснованно заявленные требования удовлетворил.

Доводы апелляционной жалобы о невозможности удовлетворения требований истца, поскольку до завершения строительства все конструктивные элементы и помещения строящегося здания являются совместной долевой собственностью в объекте инвестиционной деятельности, и признание права конкретный объект было бы возможно лишь при условии, что незавершенные строительством объекты не является предметом действующего договора подряда, не могут служить основанием к отмене решения суда.

По смыслу ст. 209, 244 ГК РФ право собственности на долю может быть признано в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, способного быть объектом права собственности.

В данном случае квартира, являющаяся предметом договора долевого участия в строительстве, заключенного между ООО "ХимТехТранс" и Вахман Н.П., объективно определяется в незавершенном строительством объекте, обладает индивидуально-определенными характеристиками, соответственно может быть объектом права собственности.

Как следует из положений статьи 3 ГПК РФ и статей 12, 128, 130 (пункт 1) ГК РФ, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда.

Исходя также из положений статей 309, 310 ГК РФ, истец надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ООО "ХимТехТранс", а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что передача незавершенного строительством объекта истцу в собственность является единственным способом для сохранения объекта и возможности окончания его строительства в ближайшие сроки.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с заключением экспертизы также не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку ни одного документа, опровергающего данное заключение, ответчиком не представлено.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о допросе эксперта, основанием к отмене решения суда не является, т.к. заключение ГУП Самарской области "Центральная строительная лаборатория г. Тольятти" от ДД.ММ.ГГГГ является полным, неясностей не вызывает, противоречий не содержит, в связи, с чем оснований для вызова и допроса эксперта у суда не имелось.

Вместе с тем, соглашаясь с вышеприведенными выводами суда, поскольку судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами, определены и установлены в полном объеме юридически значимые обстоятельства, представленным доказательствам дана правовая оценка в их совокупности, судебная коллегия считает необходимым в порядке ст. 200 ГПК РФ устранить допущенную судом описку в резолютивной части решения, вместе "неоконченный" строительством объект, указать "незавершенный" строительством объект.

При этом внесенные судебной коллегией выше исправления в решение суда не касаются существа заявленных исковых требований, в силу чего не влекут отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Иные доводы апелляционной жалобы каких-либо новых данных, не учтенных судом при рассмотрении дела, они являлись предметом обсуждения в суде, им дана соответствующая оценка, не содержат каких-либо новых фактических данных, не учтенных судом при рассмотрении дела, не содержат данных, свидетельствующих о незаконности и необоснованности решения, не опровергают правовые суждения суда, в связи с чем, они не могут рассматриваться как состоятельные.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 04 октября 2013 года оставить без изменения, изложив в следующей редакции:

"Исковые требования Вахман Натальи Петровны - удовлетворить.

Признать заключенным договор долевого строительства N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Вахман Натальей Петровной и ООО "ХимТехТранс".

Признать за Вахман Натальей Петровной право собственности на незавершенный строительством объект - квартиру, расположенную по строительному адресу: "данные изъяты" по договору N", а апелляционную представителя ООО "ХимТехТранс" - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке, в президиум Самарского областного суда, в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий:

Судьи: