Апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 29 апреля 2014 г. по делу N 33-1611/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

председательствующего - Руденко Н.В.,

судей Гузенковой Н.В., Ивановой М.Ю.,

при секретаре Кузьминой Н.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО ФСК "Веж" на решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 20 января 2014 года.

Заслушав доклад судьи Руденко Н.В., объяснения Алексеевой Е.Л., её представителя Смолина О.В., представителя ООО ФСК "Веж" Рисса Е.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Алексеева Е.Л. обратилась в суд с иском к ООО ФСК "Веж" (далее - Общество) о признании права собственности, взыскании неустойки и компенсации морального вреда. В обоснование указала, что в соответствии с договором долевого участия в строительстве жилья от (дата) N (далее - Договор), ответчик взял на себя обязательства по завершению строительства 10-этажного жилого дома по ... во втором квартале 2009 года и передаче в собственность истицы жилого помещения N. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено Обществом (дата) , однако обязанность по передаче истице квартиры в установленный срок ответчиком не исполнена.

Просила суд признать за ней право собственности на квартиру N в доме N по ... , взыскать с ООО ФСК "Веж" неустойку за нарушение сроков исполнения обязательства за период с (дата) по (дата) в размере "данные изъяты" руб. и компенсацию морального вреда в сумме "данные изъяты" руб.

В судебном заседании Алексеева Е.Л. и её представитель Смолин О.В. поддержали исковые требования.

Представитель ответчика - ООО ФСК "Веж" - Татаренкова К.С. иск не признала, указав, что (дата) между сторонами заключено дополнительное соглашение к Договору, в соответствии с которым срок сдачи дома в эксплуатацию перенесён на февраль 2013 года. В связи с тем, что разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено обществом (дата) , письмом от (дата) истица была уведомлена о необходимости подписания акта приема-передачи квартиры, неустойка подлежит начислению за период с (дата) по (дата) . Размер неустойки просила уменьшить на основании ст. 333 ГК РФ до "данные изъяты" руб. Квартира не передана истице по акту, поскольку, в нарушение условий договора в квартире без согласия Застройщика произведена перепланировка, от приведения квартиры в первоначальное состояние истица отказалась.

Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 20.01.2014 исковые требования Алексеевой Е.Л. удовлетворены частично: за истицей признано право собственности на расположенную в доме N по ... квартиру N, общей площадью "данные изъяты" кв.м.; с ООО ФСК "Веж" в пользу истицы взыскана неустойка за нарушение сроков исполнения обязательства за период с (дата) по (дата) в размере "данные изъяты" руб., "данные изъяты" руб. компенсации морального вреда.

В апелляционной жалобе ООО ФСК "Веж", ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит изменить решение суда в удовлетворенной части требований о признании права собственности на спорное жилое помещение и взыскании неустойки.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО ФСК "Веж" Рисс Е.А. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Алексеева Е.Л. и её представитель Смолин О.В. полагали решение суда законным и обоснованным, против удовлетворения апелляционной жалобы возражали. При этом истица не отрицала, что ею было подписано Дополнительное соглашение к Договору, зарегистрированное в регистрирующем органе, и без соответствующих разрешений и согласований с ответчиком выполнена перепланировка спорной квартиры.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, (дата) между Алексеевой Е.Л. и ООО ФСК "Веж" заключен договор N о долевом участии в строительстве многоквартирного дома по ...

По условиям договора Застройщик (ООО ФСК "Веж") обязан завершить строительство и получить разрешение на ввод дома (секции) в эксплуатацию во втором квартале 2009 года и передать жилое помещение N Алексеевой Е.Л., которая обязуется, в свою очередь, оплатить стоимость квартиры в размере "данные изъяты" руб.

Истицей обязательства по договору исполнены. Ответчиком условия сделки надлежащим образом не выполнены, в установленный Договором срок квартира Алексеевой Е.Л. не передана.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 04.04.2012 за Алексеевой Е.Л. признано право собственности на спорную квартиру как на объект незавершенного строительства общей площадью "данные изъяты" кв.м., жилой "данные изъяты" кв.м., с ООО ФСК "Веж" в пользу истицы также взыскана неустойка за нарушение обязательств по Договору за период с (дата) по (дата) в размере "данные изъяты" руб. (л.д.14-15)

(дата) Смоленским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" Алексеевой Е.Л. выдан технический паспорт на спорное жилое помещение, в котором отражены проведенные в ходе перепланировки изменения.

Разрешая спор, руководствуясь положениями Гражданского кодекса РФ, Закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", суд пришёл к выводу о наличии правовых оснований для признания за Алексеевой Е.Л. права собственности на квартиру N в доме N по ... и об обоснованности её требований о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков передачи квартиры за период с (дата) по (дата) , компенсации морального вреда, определённой судом с учётом требований разумности и справедливости, обстоятельств дела в сумме "данные изъяты" руб.

Решение суда в части взыскания компенсации морального вреда сторонами по делу не обжалуется, в связи с чем на основании ст. 327-1 ГПК РФ не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Вместе с тем, заслуживает внимание довод апелляционной жалобы о том, что оснований для признания за истицей права собственности на спорный объект недвижимости у суда не имелось.

Удовлетворяя требования Алексеевой Е.Л. в указанной части, суд первой инстанции исходил из того, что выполненная истицей перепланировка квартиры не освобождает Застройщика от исполнения его обязательств по передаче квартиры в собственность Дольщика. Кроме того, отказ ответчика передать объект долевого строительства Алексеевой Е.Л. препятствует дальнейшей регистрации ее права собственности на спорную квартиру.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, в силу следующего.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пунктом 4.1 Договора в числе прочего предусмотрено, что Дольщик обязан в срок не позже двух месяцев со дня получения уведомления о готовности квартиры произвести отделочные работы по проекту в дополнении к приложению N 1.

В силу п. 6 Договора, качество объекта долевого строительства в целом и квартиры, которая по окончанию строительства будет передана Дольщику, должно соответствовать проекту на возводимый объект и действующим нормативным документам. Переустройство и перепланировка жилого помещения может осуществлять Дольщиком после оформления права собственности на квартиру с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, а в необходимых случаях с согласия всех собственников помещений в доме (л.д.6).

Как следует из материалов дела, (дата) ООО ФСК "Веж" получено разрешение на ввод в эксплуатацию блок-секции N (кв. N) 10-этажного 275-квартирного жилого дома N по ...

В письме от (дата) ответчик сообщил Алексеевой Е.Л. о вводе дома в эксплуатацию и предложил в течение 3-х рабочих дней с момента получения данного уведомления принять квартиру, подписать акт приема-передачи и оформить квартиру в собственность.

(дата) истица обратилась в ООО ФСК "Веж" с заявлением о предоставлении пакета документов для регистрации права собственности на спорное жилое помещение.

(дата) сотрудником ООО ФСК "Веж" проведено освидетельствование квартиры N в доме N по ... , в результате которого установлено, что жилое помещение не соответствует проекту, поскольку истицей произведена его перепланировка.

Письмом ответчика от (дата) N Алексеева Е.Л. информирована о невозможности передачи квартиры по акту в связи с нарушением ею условий подп. "а" п. 4.1 Договора, а именно выполнения перепланировки без согласования с Застройщиком.

В ходе рассмотрения дела судом установлено и не оспаривалось сторонами, что Алексеевой Е.Л. произведена перепланировка квартиры, которая, согласно данным технического паспорта, заключается в следующем: в помещении 2 (кухня) установлена перегородка (газосиликатные блоки), отделившая помещение 9 (топочная); между помещениями 8 (кладовая) и 1 (коридор) дверной проём заложен газосиликатными блоками, между помещениями 7 (жилая комната) и 8(кладовая), 1(коридор) и 9 (топочная) пробит арочный проём, в помещении 3 (жилая комната) расширен арочный проём. В результате выполненной перепланировки, технические параметры спорного жилого помещения изменились, его общая площадь составила 79, 7 кв.м., жилая- 45,7 кв.м.

Порядок проведения перепланировки жилого помещения, последствия самовольной перепланировки, а также порядок сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии регламентирован главой 4 Жилищного Кодекса РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, то есть в отсутствии решения органа местного самоуправления о согласовании проекта переустройства и перепланировки жилого помещения, следовательно, перепланировка, проведенная Алексеевой Е.Л. в отсутствие решения органа местного самоуправления о согласовании соответствующего проекта, и без согласования с Застройщиком, безусловно является самовольной.

В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Вместе с тем, каких-либо доказательств соответствия проведенной перепланировки пожарным, санитарным, техническим нормам и правилам, как и доказательств того, что выполненная перепланировка не нарушает прав и законных интересов собственников иных помещений, не создает угрозы их жизни и здоровью, либо узаконена в порядке, предусмотренном ст. 29 ЖК РФ, в материалы дела не представлено.

Кроме того, из пояснений Алексеевой Е.Л., данных в суде апелляционной инстанции, следует, что экспертиза на предмет соответствия выполненной перепланировки требованиям СНиП не проводилась.

Принимая во внимание изложенное, оснований для признания за Алексеевой Е.Л. права собственности на спорный объект недвижимости с измененными в результате выполненной перепланировки техническими параметрами, у суда не имелось.

При таких обстоятельствах, решение суда в указанной части на основании п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене с вынесением нового решения, которым Алексеевой Е.Л. в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру N в доме N по ... надлежит отказать.

Согласно части 2 статьи 6 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 Постановления Пленума от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Аналогичная позиция изложена Верховным Судом Российской Федерации в п.26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

При разрешении требований Алексеевой Е.Л. о взыскании неустойки суд, установив факт нарушения Застройщиком условий договора в части сроков передачи объекта долевого строительства истице, пришёл к выводу о необходимости взыскания с ООО ФСК "Веж" в пользу истицы неустойки за период с (дата) по (дата) , и указав на несоразмерность заявленной неустойки длительности и существу нарушенного обязательства, на основании ст. 333 ГК РФ снизил размер подлежащей взысканию неустойки до "данные изъяты" руб.

Между тем, при определении периода просрочки исполнения обязательства со стороны Застройщика, суд первой инстанции не учел, что заключенным между сторонами Дополнительным соглашением к Договору от (дата) , срок сдачи дома в эксплуатацию перенесён на февраль 2013 года.

Данное соглашение зарегистрировано в управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Смоленской области (дата) .

В силу подп. "в" п. 3.1 Договора Застройщик обязан передать квартиру Дольщику в течение 2-х месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию многоквартирного дома.

Поскольку срок сдачи дома в эксплуатацию согласован сторонами как февраль 2013, разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено ответчиком (дата) , о чем (дата) был уведомлен Дольщик, судебная коллегия полагает правомерным взыскание с ООО ФСК "Веж" в пользу истицы неустойки за период с (дата) по (дата) в размере "данные изъяты".

Оснований, для снижения размера неустойки судебная коллегия не усматривает, ввиду отсутствия доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

При таких обстоятельствах, на основании ст. 330 ГПК РФ решение суда в части периода и размера взысканной судом неустойки надлежит изменить, взыскав с ООО ФСК "Веж" в пользу Алексеевой Е.Л. неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств за период с (дата) по (дата) в сумме "данные изъяты".

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 20 января 2014 года изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с ООО ФСК "Веж" в пользу Алексеевой Е.Л. неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств за период с (дата) по (дата) в размере "данные изъяты" и "данные изъяты" руб. в счёт компенсации морального вреда.

В остальной части исковых требований отказать.

Председательствующий:

Судьи: