Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 26 августа 2014 г. по делу N 33-3280/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Роговой И.В.,

судей Злобина А.В. и Стракатовой З.Е.

при секретаре Мариной Т.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 23 июня 2014 г. по иску Муминовой М.Х. к Денищику Ю.Ф. о признании соглашения о задатке недействительным, взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Злобина А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

иск заявлен по тем основаниям, между сторонами ХХ.ХХ.ХХ было заключено Соглашение о задатке (далее - Соглашение), на основании которого истец - покупатель передала ответчику - продавцу задаток в размере ( ... ) руб. в обеспечение обязательства по приобретению объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности Денищику Ю.Ф. В п.4 Соглашения о задатке стороны предусмотрели обязательство по заключению основного договора купли-продажи в срок до ХХ.ХХ.ХХ. Указанный срок истек, основной договор купли-продажи не был заключен по причинам, не зависящим от покупателя. Истец потребовала возврата внесенной суммы задатка, однако ответчик отказался возвратить полученные денежные средства. Кроме того, по условиям Соглашения ответчик обязывался не предлагать свой объект недвижимости к продаже в течение всего срока действия Соглашения, однако в СМИ продолжала осуществляться публикация объявления о продаже объекта. Ссылается на то, что из текста Соглашения о задатке нельзя установить точный предмет договора, не прописаны характеристики продаваемого объекта. На основании изложенного истец просила взыскать с Денищика Ю.Ф. денежные средства, переданные в счет задатка, в размере ( ... ) руб., возместить расходы по государственной пошлине. В последующем истец увеличила исковые требования и просила признать недействительным (ничтожным) Соглашение о задатке.

Определением мирового судьи судебного участка N 10 г.Петрозаводска РК от 17.04.2014 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "Агентство недвижимости "Город".

Определением мирового судьи судебного участка N 10 г.Петрозаводска РК от 06.05.2014 настоящее дело передано по подсудности в Петрозаводский городской суд РК.

Решением суда иск удовлетворен. Суд признал Соглашение о задатке от ХХ.ХХ.ХХ, заключенное между Денищик Ю.Ф. и Муминовой М.Х., недействительным. Взыскан с Денищика Ю.Ф. в пользу Муминовой М.Х. задаток ( ... ) руб. и расходы по госпошлине ( ... ) руб.

С решением суда не согласен ответчик, в апелляционной жалобе просит отменить состоявшееся по делу судебное постановление и принять новое решение. В обоснование жалобы указывает, что в Соглашении о задатке были оговорены существенные условия, а именно указан предмет договора купли-продажи - ( ... ) доли жилого дома и земельного участка с указанием адреса, сумма сделки, ответственность продавца в соответствии со ст.381 ГК РФ, а также срок действия договора. В период действия договора истец перестала отвечать на звонки. Кроме того, после принятия решения судом, ответчику стало известно о том, что истец в ХХ.ХХ.ХХ г. приобрела иное жилое помещение, чем нарушила положения п.2.2 Соглашения. Полагает, что отсутствие в договоре о задатке индивидуализирующих признаков продаваемой недвижимости - отсутствие площадей жилого дома, кадастровых номеров несостоятельны, поскольку не предусмотрены положениями ст.ст.380, 381 ГК РФ.

В возражениях на апелляционную жалобу истец просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.

В судебном заседании ответчик Денищик Ю.Ф. его представитель адвокат Гвоздев И.Е., представитель третьего лица ООО "Агентство недвижимости "Город" Пестряков В.В. доводы жалобы поддержали.

Истец Муминова М.Х. возражала против доводов жалобы.

Заслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ХХ.ХХ.ХХ между Денищик Ю.Ф. и Муминовой М.Х. заключено Соглашение, в соответствии с п.1.1 которого покупатель (истец) передала, а продавец (ответчик) получил задаток в сумме ( ... ) руб. в обеспечение обязательной продажи объекта недвижимости, а именно: ( ... ) доли жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: ( ... ).

В соответствии с п.1.2 данного Соглашения сумма, оговоренная в п.1.1 Соглашения, передается покупателем продавцу в счет причитающегося платежа за вышеуказанный объект недвижимости общей суммой ( ... ) руб. Согласно п.п.2.1, 2.2 Соглашения покупатель обязан произвести покупку вышеуказанного объекта недвижимости у продавца в течение срока действия Соглашении. Покупатель обязан произвести окончательный расчет за приобретаемый объект недвижимости до ХХ.ХХ.ХХ. В п.4.1 Соглашения стороны предусмотрели, что Соглашение действует с ХХ.ХХ.ХХ по ХХ.ХХ.ХХ.

Денищику Ю.Ф. на момент подписания Соглашения на праве собственности принадлежала ( ... ) доля в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: ( ... ), ( ... ) доля в общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью ( ... ) кв.м по тому же адресу.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии со ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а согласно ст.550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как установлено судом и следует из материалов дела, отдельный договор купли-продажи ( ... ) дома и земельного участка сторонами заключен не был.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Соглашение от ХХ.ХХ.ХХ не содержит данных, позволяющих определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество, не содержит данных о наименовании объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, о площади данного объекта и земельного участка, границах земельного участка, поэтому оно не может расцениваться как предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о признании Соглашения недействительным, поскольку в данном случае, отсутствуют условия, позволяющие индивидуализировать объекты недвижимости, в связи с чем отсутствие этих данных в договоре о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку договор купли-продажи между сторонами заключен не был, основное обязательство отсутствует, то отсутствует и обеспечительное обязательство, то есть соглашение о задатке считается незаключенным и полученная ответчиком сумма в соответствии с п.1 ст.1102 ГК РФ подлежит взысканию с ответчика в пользу истца как неосновательное обогащение.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что решение суда в части признания соглашения о задатке от ХХ.ХХ.ХХ, заключенного между Денищиком Ю.Ф. и Муминовой М.Х., недействительным, подлежит отмене в силу п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, с вынесением в этой части нового решения, об отказе в удовлетворении в этой части иска. В силу ст.98 ГПК РФ подлежит изменению и сумма взысканных с ответчика в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 23 июня 2014 г. по настоящему делу, в части признания Соглашения о задатке от ХХ.ХХ.ХХ, заключенного между Денищиком Ю.Ф. и Муминовой М.Х., недействительным отменить, принять в данной части новое решение об отказе в иске.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Денищика Ю.Ф. в пользу Муминовой М.Х. денежную сумму в размере ( ... ) руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере ( ... ) руб.

В остальной части иска отказать."

Председательствующий

Судьи