Апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 30 сентября 2014 г. по делу N 33-3891/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Вахрамеевой Т.М.,

судей Богониной В.Н., Яковлева Д.В.,

при секретаре Власенко П.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Манойленко Е.В. к ООО "Декор Сити-Белгород" о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, взыскании штрафа, компенсации морального вреда

по апелляционной жалобе ООО "Декор Сити-Белгород"

на решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 24 июня 2014 года

Заслушав доклад судьи Богониной В.Н., объяснения представителя ООО "Декор Сити-Белгород" Забелиной Л.В. и Конопак Н.М., поддержавших доводы, изложенные в жалобе, представителя Манойленко Е.В. - Макарова А.С., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Между Манойленко Е.В. и ООО "Декор Сити-Белгород" "данные изъяты" заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, общей площадью "данные изъяты" кв.м., в том числе жилой - "данные изъяты" кв.м., расположенной на "данные изъяты" этаже "данные изъяты" этажного жилого дома "данные изъяты", находящегося по адресу: "адрес"). По условиям данного договора стороны обязались до "данные изъяты" года заключить основной договор купли-продажи указанного жилого помещения. Во исполнение пункта 3 данного договора Манойленко Е.В. обязана выплатить продавцу стоимость жилого помещения - "данные изъяты" руб. до "данные изъяты".

"данные изъяты" между сторонами заключено дополнительное соглашение к данному предварительному договору купли-продажи, согласно которому срок подписания основного договора продлен до "данные изъяты", при этом в случае неисполнения продавцом обязательств по дополнительному соглашению, продавец выплачивает покупателю штраф в размере, эквивалентном "данные изъяты" % от суммы внесенной стоимости недвижимости за каждый день просрочки.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, Манойленко Е.В. обратилась в суд, утверждает, что между сторонами фактически заключен не предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, а договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, просит признать предварительный договор купли-продажи квартиры от "данные изъяты", заключенный сторонами, договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома; взыскать с ООО "Декор Сити-Белгород" штраф за нарушение сроков исполнения договорных обязательств за период с "данные изъяты" по "данные изъяты" в размере "данные изъяты" руб., компенсацию морального вреда в размере "данные изъяты" руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере "данные изъяты"% от суммы, присужденной судом.

Решением суда исковые требования удовлетворены частично.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, общей площадью "данные изъяты" кв.м., в том числе жилой - "данные изъяты" кв.м., расположенной на "данные изъяты" этаже "данные изъяты" этажного жилого дома "данные изъяты", находящегося по адресу: "адрес", заключенный "данные изъяты" между Манойленко Е.В. и ООО "Декор Сити-Белгород" признан договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

С ООО "Декор Сити-Белгород" в пользу Манойленко Е.В. взыскан штраф за нарушение сроков исполнения договорных обязательств за период с "данные изъяты" по "данные изъяты" в сумме "данные изъяты" руб., компенсация морального вреда в сумме "данные изъяты" руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере "данные изъяты" руб.; в бюджет городского округа "Город Белгород" государственная пошлина в сумме "данные изъяты" руб.

В апелляционной жалобе ООО "Декор Сити-Белгород", не согласившись с решением суда первой инстанции в части удовлетворения требований, считая решение незаконным, вынесенным с нарушением норм материального права, просит решение в этой части отменить, принять новое решение об отказе в иске в полном объеме.

Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Удовлетворяя частично исковые требования Манойленко Е.В. к ООО "Декор Сити-Белгород" о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома, взыскании денежных средств за нарушение срока исполнения договорных обязательств, компенсации морального вреда и штрафа, суд правомерно исходил из того, что порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома установлен ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (с соответствующими изменениями). В соответствии с частью 2 статьи 27 данного ФЗ его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.05.2005. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 Закона, также начиная с указанной даты. Согласно части 2 статьи 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, частью 2.1 статьи 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи.

В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством РФ об административных правонарушениях.

ФЗ от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты РФ", в соответствии с которым статья ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" была дополнена частями 2.1 и 2.2, вступил в силу 21.06.2010.

Согласно правовой позиции, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013, изложенной в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Довод в жалобе о том, что поскольку предварительный договор от "данные изъяты" не прошел государственную регистрацию, то его нельзя признать договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, необоснован.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, расчет между Манойленко Е.В. и ООО "Декор Сити-Белгород" был произведен в рамках сделки предварительного договора купли-продажи в многоквартирном жилом доме от "данные изъяты" (л.д. 7, 14), ответчик тем самым своими действиями фактически признал наличие между ним и истцом правоотношений по договору долевого участия в строительстве жилого дома. Ответчиком также исполняются обязательства по строительству объекта недвижимости и отсутствие государственной регистрации не лишает истицу права на судебную защиту с учетом исполнения его условий сторонами.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы представитель ответчика также признал тот факт, что между сторонами был фактически заключен договор долевого участия.

Доводы, приведенные представителем общества в суде апелляционной инстанции о том, что неустойка должна быть рассчитана в соответствии с частью 2 статьи 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", поскольку судом признано, что между сторонами фактически заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, и составит "данные изъяты" руб., а с учетом применения статьи 333 ГК РФ данная неустойка подлежит снижению, также несостоятельны.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу части 2 статьи 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Стороны вправе предусмотреть в договоре иной размер неустойки, однако он в любом случае не может быть ниже размера, установленного законодательством.

Согласно пункту 3.2 Дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи помещения в "данные изъяты" доме от "данные изъяты" стороны договора предусмотрели ответственность продавца в случае неисполнения взятых на себя обязательств выплатить покупателю штраф в размере эквивалентном "данные изъяты"% от суммы внесенной стоимости недвижимости за каждый день просрочки (л.д. 13).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о взыскании размера штрафа, исходя из договоренности сторон, а не в размере, установленном частью 2 статьи 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом суд принял во внимание, что ответчик в добровольном порядке выплатил истице денежные средства в размере "данные изъяты" руб. и вычел указанную сумму из суммы, взысканной с ответчика в пользу истицы.

Довод о применении статьи 333 ГК РФ для снижения размера начисленной неустойки судом апелляционной инстанции отклоняется. В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" заявление о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства должно быть сделано исключительно на стадии рассмотрения дела по правилам суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, в суде первой инстанции представитель ответчика ходатайств о снижении размера неустойки с представлением доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, не заявлял.

Решение суда соответствует установленным обстоятельствам дела, требованиям закона и оснований для отмены решения суда, по доводам апелляционной жалобы, не установлено.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.

Руководствуясь частью 1 статьи 327.1, пунктом 1 статьи 328, статьей 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 24 июня 2014 года по делу по иску Манойленко Е.В. к ООО "Декор Сити-Белгород" о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, взыскании штрафа, компенсации морального вреда - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи