Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 20 января 2015 г. по делу N 33-325/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Сайтбурхановой Р.Х., судей областного суда Имамовой Р.А., Султанова Р.А., при секретаре Туремуратовой Ж.О. в открытом судебном заседании по докладу Сайтбурхановой Р.Х. рассмотрела дело по апелляционной жалобе потребительского ипотечного кооператива "Строим вместе" на решение Ленинского районного суда г.Оренбурга от 28 октября 2014 года по иску потребительского ипотечного кооператива "Строим вместе" к Смирнову А.В. об обращении взыскания на заложенное имущество.

Заслушав доклад, объяснения представителей ПИК "Строим вместе" Сокур Н.С., Шафигуллина Д.М. поддержавших доводы жалобы, объяснения ответчика Смирнова А.В., не возражавшего против доводов жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ПИК "Строим вместе" обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что 21.03.2006 года между ним и Смирновым А.В. заключен договор N SV-01001233 о предоставлении взаимной финансовой помощи, согласно которому ответчику из средств паевого фонда системы взаимной финансовой поддержки предоставлены денежные средства в размере *** рублей для частичного финансирования приобретения Смирновым А.В. в собственность жилого дома, расположенного по адресу: ***, стоимостью *** рублей. Денежные средства Смирнов А.В. обязался вернуть путем внесения ежемесячных паевых взносов согласно графику рассрочки платежей в срок до 05 марта 2009 года.

22.03.2006 года Смирнов А.В. приобрел у Б.С.Н ... вышеуказанный жилой дом за *** рублей, из которых *** рублей являлись средствами целевого займа, предоставленными ПИК "Строим вместе по вышеуказанному договору N SV-01001233. Согласно п.8 договора на приобретенный жилой дом зарегистрировано обременение в виде залога в силу закона, залогодержателем явился ПИК "Строим вместе".

Смирнов А.В. обязательство по возврату заемных денежных средств надлежащим образом не исполнил. В отношении ответчика возбуждены исполнительные производства на основании судебных постановлений на общую сумму *** рублей.

Просил суд обратить взыскания в размере *** рублей на предмет залога - дом и земельный участок, расположенные по адресу: ***, определив способ продажи на публичных торгах, установив начальную продажную стоимость в размере *** рублей, а также взыскать с ответчика судебные расходы.

Решением суда в удовлетворении исковых требований ПИК "Строим вместе" отказано.

В апелляционной жалобе истец ПИК "Строим вместе" просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Судебная коллегия приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении требований ПИК "Строим Вместе" об обращении взыскания на заложенное имущество, в связи с неисполнения Смирновым А.В. обеспеченного залогом обязательства, суд первой инстанции сослался на то, что предмет ипотеки в договоре предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа N SV-01-001233 от 21.03.2006 года сторонами не согласован, государственную регистрацию данный договор не прошел, зарегистрированного договора об ипотеке также не имеется, в связи с чем, правовых оснований для обращения взыскания на жилой дом и земельный участок не имеется.

С таким выводом суда согласиться нельзя, поскольку суд не учел следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса (в редакции, действующей на момент возникновения правоотношений), п.2 ст. 1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Таким образом, предусмотрено два основания возникновения залога - это договор и закон.

Непосредственно закон, ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), является основанием для возникновения залога при приобретении жилого дома на средства кредита банка или иной организации.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге имущества)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено, что 21.03.2006 года между ПИК "Строим Вместе" и Смирновым А.В. заключен договор предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа N SV-01-001233, по условиям которого ПИК "Строим Вместе" предоставил Смирнову А.В. из средств паевого фонда системы взаимной финансовой поддержки денежные средства в размере *** рублей, а Смирнов А.В. обязался возвратить данную сумму путем внесения ежемесячных паевых взносов согласно графику рассрочки платежей в срок до 05 марта 2009 года.

Из п. 1.3 договора следует, что договор является целевым и предназначен для частичного финансирования приобретения в собственность Смирнова А.В. жилого дома, расположенного по адресу: ***, стоимость, равной *** рублей на условиях ипотеки в пользу ПИК "Строим Вместе".

Согласно п.3.2 договора обязательства Смирнова А.В. по договору обеспечиваются залогом (ипотекой) приобретаемого жилого дома в пользу ПИК "Строим Вместе" (л.д.4).

22.03.2006 года Смирнов А.В. по договору купли-продажи приобрел жилой дом, расположенный по адресу: ***, за *** рублей.

Согласно п.6, п.7 договора от 22.03.2006 года вышеуказанный дом приобретен Смирновым А.В. за счет собственных средств, а также заемных средств, предоставленных ему ПИК "Строим Вместе" в сумме *** рублей по договору предоставления взаимной финансовой поддержки на условиях целевого займа N SV-01-001233 от 21.03.2006 года (л.д.132).

Из п.8 договора следует, что в соответствии со ст.77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) на указанный жилой дом возникает залог в силу закона, залогодержателем является ПИК "Строим Вместе" (л.д.133).

Договор прошел государственную регистрацию, при регистрации права собственности Смирнова А.В. на вышеуказанный жилой дом, зарегистрировано обременение: залог в силу закона в пользу ПИК "Строим Вместе" (л.д.114).

Смирнов А.В. обязательство по возврату заемных денежных средств надлежащим образом не исполнил.

Определением Ленинского районного суда г.Оренбурга утверждено мировое соглашение, согласно которому ответчик взял на себя обязательство до 31.12.2009г. погасить задолженность по вышеизложенным обязательствам перед истцом в сумме *** рублей, образовавшуюся из суммы основного долга, задолженности по членским взносам, а также штрафных санкций.

Решением Центрального районного суда г.Оренбурга от 30.05.2013г. с ответчика взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в размере *** рублей.

Определением Ленинского районного суда г.Оренбурга от 27.12.2013г. утверждено мировое соглашение, по условиям которого ответчик обязался не позднее 20.05.2014г. уплатить истцу денежную сумму в размере *** рублей, включающую в себя неустойку за просрочку возврата суммы основного долга и пеню за просрочку уплаты членских взносов.

До настоящего времени Смирнов А.В. не погасил взысканную вышеназванными судебными постановлениями задолженность в пользу ПИК "Строим Вместе".

Согласно ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено взыскание на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Из материалов дела следует, что надлежащих доказательств исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по возврату заемных средств в размере *** рублей Смирновым А.В. не представлено.

Таким образом, учитывая, что обязательство по возврату заемных денежных средств согласно графику рассрочки платежей в срок до 05 марта 2009 года, Смирновым А.В. не исполнено, а обязательство было обеспеченно ипотекой в силу закона в отношении приобретенного на данные денежные средства жилого дома, расположенного по адресу: ***, вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, в связи с тем, что ПИК "Строим Вместе" не является стороной договора купли-продажи от 22.03.2006 года, а зарегистрированный договор об ипотеки между ними отсутствует, основан на неверном толковании вышеуказанных норм права, в том числе, ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости), определяющей основания возникновения залога в силу закона, что привело к неверному разрешению спорных правоотношений.

Учитывая изложенное, решение суда подлежит отмене, требования истца об обращении взыскания на жилой дом подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

В силу положений статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Как следует из материалов дела, на момент регистрации договора купли-продажи жилого дома и регистрации ипотеки, земельный участок, площадью 1929 кв.м., на котором расположен жилой дом, являющийся предметом залога, ответчику на праве собственности не принадлежал, указанный земельный участок ответчик приобрел по договору от 12.10.2009г.

Вместе с тем, согласно п.4 ст. 35 Земельного Кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Таким образом, поскольку реализация жилого дома, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположен жилой дом.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает подлежащим удовлетворению требование об обращении взыскания на принадлежащий Смитрнову А.В. на праве собственности земельный участок, с кадастровым номером ***, общей площадью 1919 кв.м., на котором расположен жилой дом, являющийся предметом залога.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В силу положений ст. 56 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 настоящего Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации; начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде.

Из материалов дела следует, что истцом представлен отчет ООО " Э" N 16-07-141 от 22.07.2014 года "О рыночной стоимости жилого дома с земельным участком, находящихся по адресу: ***, согласно которому рыночная стоимость одноэтажного жилого дома литер А, общей площадью 96,7 кв.м., жилой площадью 51,4 кв.м., расположенного на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1929 кв.м. по адресу: ***, составляет *** рублей, в том числе, стоимость земельного участка *** рублей (л.д.43).

Ответчик Смирнов А.В. с указанной стоимостью объектов недвижимости согласился, в связи с чем, судебная коллегия полагает, что стороны согласовали начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Таким образом, руководствуясь вышеизложенными нормами закона, принимая во внимание, что ответчиком не исполняются обязательства по возврату заемных средств, обеспеченные залогом недвижимого имущества, учитывая размер обязательств ответчика, определенную соглашением залогодателем и залогодержателем начальную продажную цену имущества при его реализации, судебная коллегия считает возможным удовлетворить исковые требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, установив начальную продажную стоимость заложенного одноэтажного жилого дома литер А, общей площадью 96,7 кв.м., жилой площадью 51,4 кв.м., расположенного на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1929 кв.м. по адресу: *** в размере *** рублей, в том числе, стоимость земельного участка *** рублей.

Таким образом, требования истца в данной части также подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, поскольку подлежащий реализации с торгов вместе с жилым домом, вышеуказанный земельный участок не был предметом ипотеки, истец не имеет права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы от продажи земельного участка, которая после его реализации подлежит возврату Смирнову А.В.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г.Оренбурга от 28 октября 2014 года отменить, вынести новое решение, которым иск потребительского ипотечного кооператива "Строим Вместе" удовлетворить.

Обратить взыскание на предмет залога одноэтажный, сборно-щитовой жилой дом, общей площадью 96,7 кв.м., жилой площадью 51,4 кв.м., литер А, расположенный по адресу: *** и земельный участок, общей площадью 1919 кв.м., расположенный по адресу: ***, с кадастровым номером ***, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в сумме *** рублей, в том числе стоимость земельного участка *** руб.

Председательствующий:

Судьи: