Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 19 февраля 2015 г. по делу N 33-640/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи Зайнудиновой Ш.М.,

судей Омарова Д.М., Ибрагимовой А.М.,

при секретаре Абакарове Р.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя администрации г.Махачкалы по доверенности Гасанханова Г.Г. на решение Кировского районного суда г.Махачкалы Республики Дагестан от 26 ноября 2014 года, которым постановлено:

"Исковые требования ФИО1 к администрации МО "город Махачкала" о признании права собственности на самовольно построенные этажи в многоквартирном доме - удовлетворить.

Признать право собственности ФИО1 за многоквартирным 6-ти этажным жилым домом, общей площадью N кв.м., в том числе: нежилых помещений N кв.м.; жилых помещений N кв.м., расположенный по адресу: г.Махачкала "адрес" "адрес"".

Заслушав доклад судьи Верховного Суда РД Омарова Д.М., выслушав объяснения представителя администрации по доверенности Буржуновой К.Н., просившей решение суда отменить по доводам апелляционной жалобы, представителей истицы Микогаджиевой З.М. по доверенности Магомеднабиева О.М. и Чупанова Р.Ч., полагавшие решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Магомеднабиев О.М. в интересах Микогаджиевой З.М. обратился в суд с иском к администрации МО "город Махачкала" о признании права собственности на самовольно построенные этажи в многоквартирном доме, общей площадью N кв.м., расположенном по адресу: г.Махачкала, "адрес", "адрес".

Исковые требования мотивированы тем, что истице на праве собственности принадлежит земельный участок, общей площадью 1000 кв.м., что подтверждается свидетельством о регистрации собственности N, выданным 01.07.2010 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Дагестан. Данный земельный участок отнесён к категории земель населенных пунктов - под индивидуальное жилье, за кадастровым номером N, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество сделана запись регистрации за N. Постановлением главы администрации г.Махачкалы от 27.08.2010 года за N Микогаджиевой З.М. разрешено строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома на собственном земельном участке, общей площадью N кв.м, в "адрес", по проекту, согласованному в Управлении Архитектуры и градостроительства.

С 2009 по 2012 г.г., Микогаджиевой З.М., на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке построен 6-ти этажный монолитный многоквартирный жилой дом, общей площадью N кв.м., с одним подземным этажом, четырьмя надземными этажами и мансардой. В настоящее время существует разрешение на строительство 3-х этажей жилого многоквартирного дома. Однако строительство всех 6 этажей дома выполнено с соблюдением строительных и градостроительных норм. Кроме того, согласно оценки технического состояния объекта выданной Проектно-Строительной компанией "Строй-Дизайн" установлено, что пятиэтажный дом с мансардным этажом, расположенный по адресу: г.Махачкала, "адрес", "адрес", соответствует требованиям строительных норм и правил (СНиЛ) и других нормативных актов, предъявляемых к жилым домам и подсобным помещениям, и многоквартирным домам, приведенным в исследовательской части указанного заключения, что также подтверждается актом экспертного исследования N233/13 от 11.10.2013 года.

Судом постановлено приведённое выше решение.

На решение суда подана апелляционная жалоба представителем администрации г.Махачкала по доверенности Гасанхановым Г.Г., который просит отменить решение суда первой инстанции и постановить новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Микогаджиевой З.М. и её представителя по доверенности Магомеднабиева О.М.

В обоснование жалобы указывает на то, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание, что постройка возведена истцом без соответствующего разрешения администрации города, истицей не было получено и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, истцом не принято надлежащих мер к легализации самовольной постройки, что лишало суд права на принятие решения об удовлетворении заявленных требований.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, стороны поддержали заявленные доводы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, истице на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью N кв.м., расположенный по адресу: г.Махачкала, "адрес", "адрес", чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 01.07.2010 г. сделана запись регистрации за N N.

Постановлением главы администрации г.Махачкалы от 27.08.2010 года за N истице Микогаджиевой З.М. разрешено строительство трехэтажного многоквартирного жилого дома на вышеуказанном земельном участке принадлежащем истице, по проекту, согласованному в Управлении Архитектуры и градостроительства.

Согласно техническому паспорту построенный жилой дом имеет общую площадь N кв.м., из которых, жилая площадь составляет N кв.м., с одним подземным этажом, четырьмя надземными этажами и мансардой.

Администрацией города истице было дано разрешение на возведение трехэтажного многоквартирного жилого дома, однако истица возвела на принадлежащем ей по праву земельном участке шестиэтажное строение. Таким образом, истицей самовольно, при отсутствии разрешения, возведены три дополнительных этажа.

Согласно п. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно п. 1 ст. 25 Закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Эксплуатация построенного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 2 ст. 55.24 ГрК РФ).

В соответствии со ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

В силу ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как видно из материалов дела, вопреки вышеприведённым положениям законодательства, строение, возведённое истицей, на момент рассмотрения дела не введено в эксплуатацию в установленном законом порядке, разрешение на строительство здания у Микогаджиевой З.М. отсутствует, в связи с чем, оно является самовольной постройкой по смыслу ст. 222 ГК РФ.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, в соответствии с которым, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Право собственности на самовольную постройку, возведённую без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим её лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 г. N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ").

Таким образом, вопрос о том, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт ли угрозу жизни и здоровью граждан, подлежит разрешению судом после того, как суд придёт к выводу, что при установленных им обстоятельствах отсутствие разрешения на строительство не является препятствием для признания права собственности на самовольную постройку.

Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства выдачи истице, осуществившей постройку, разрешительной документации на строительство самовольного строения из шести этажей, из которых: один этаж - подвал, четыре полноценных этажа и мансарда, а также на ввод указанного объекта в эксплуатацию.

Истцом в суд первой инстанции также не представлено доказательств (документов), свидетельствующих о том, что она своевременно обращалась в компетентные органы за получением необходимых разрешений и согласований и не имела возможности получить надлежащие документы.

В материалах дела имеется представленное истцом суду первой инстанции заявление Магомеднабиева О.М. на имя и.о. главы администрации г. Махачкалы Сулейманова М.В. от 21.07.2014 г., с просьбой разрешить узаконить вышеуказанный многоквартирный дом, возведённый на принадлежащем истице земельном участке.

Из письма МКУ Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Махачкалы от 22.10.2014 г. Магомеднабиеву О.М. следует, что его заявление не может быть удовлетворено, поскольку в указанном микрорайоне г. Махачкала "адрес", не предусмотрено строительство многоквартирных домов.

Кроме того, к заявлению, Магомеднабиевым О.М. от 21.07.2014 г. не приложен ни один документ, который необходимо представить согласно ст. 55 ГрК РФ.

По мнению судебной коллегии, указанное заявление, к тому же поданное в администрацию города в день принесения искового заявления в суд, не свидетельствует о том, что истицей были предприняты надлежащие меры к легализации спорного объекта, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно свидетельству от 01.07.2010 г. N N о государственной регистрации права собственности на земельный участок, за кадастровым N N, расположенный по адресу: г. Махачкала "адрес" общей площадью N кв.м., относится к категории земли населенных пунктов - под индивидуальное жилье.

При этом, судом первой инстанции оставлено без внимание то, что согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством утвержденным Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 19.03.2014 г., в соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как было выше изложено, одним из признаков самовольной постройки в соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ является её возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Земли, указанные в пункте 1 ст. 7 Земельного Кодекса РФ используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 названного Кодекса).

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 ГрК РФ, статья 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям статьи 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.

Проанализировав вышеприведённые нормы закона, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку у истицы отсутствует разрешение на строительство шестиэтажного строения; истица не предпринимала надлежащих мер к легализации спорного объекта, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, в уполномоченный орган за выдачей такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию не обращалась.

Доводы представителей истицы Магомеднабиева О.М. и Чупанова Р.Ч. судебная коллегия оценивает критически, как не основанные на номах действующего законодательства.

Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующее разрешения, а также в случае, если отказы в выдаче разрешений признаны незаконными.

Доводы представителей истицы о том, что самовольное строение возведено в соответствии с нормами СНиП и пр., не угрожает жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключениями экспертиз имеющихся в деле, не могут быть приняты во внимание исходя из приведённых норм закона.

Учитывая приведённые выше обстоятельства, допущение судом существенных нарушений норм процессуального права, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г.Махачкалы от 26 ноября 2014 года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований представителя истицы Микогаджиевой З.М. - Магомеднабиева О.М. к администрации МО "город Махачкала" о признании за ФИО1 права собственности на жилой многоквартирный дом, общей площадью N кв.м., расположенный по адресу: г.Махачкала, "адрес", "адрес" - отказать.

Председательствующий:

Судьи: