Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 27 марта 2015 г. по делу N 33-4867/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего

Москаленко Ю.П.,

судей

Ильиной О.В.,

Морозовой С.Б.,

при секретаре Куриленко К.С., рассмотрела в открытом судебном заседании 27.03.2015 в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску администрации ... к Берг Т. А., Берг О. В., Бутакову Ф. Д. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа

по апелляционной жалобе ответчика Берг Т. А. на решение Верх-Исетского районного суда ... от 05.12.2014.

Заслушав доклад судьи Морозовой С.Б., объяснения ответчиков Берг Т.А. и Берг О.В. и их представителя Малмыгина А.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя истца Устьянцева С.М., возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

администрация ... обратилась с иском к единоличному собственнику двухкомнатной ... по адресу: ... "б", общей площадью 46,5 кв. м, Берг Т.А. об изъятии указанного объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд (реконструкции ... , от ... , на участке от переулка Киевского до ... ) с выплатой ей в качестве выкупной цены денежной суммы в размере N рублей, признании права собственности на этот объект за истцом, выселении ответчиков из указанного жилого помещения.

Решением Верх-Исетского районного суда ... от ( / / ) исковые требования удовлетворены. Судо постановлено: изъять у Берг Т.А. жилое помещение - двухкомнатную квартиру, кадастровый номер N, общей площадью 46,5 кв. м, расположенную по адресу: ... "б", ... для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой в качестве выкупной цены за нее денежной суммы в размере N рублей; прекратить право собственности Берг Т.А. на жилое помещение - двухкомнатную квартиру, кадастровый номер N, общей площадью 46,5 кв. м, расположенную по адресу: ... "б", ... ; признать право собственности на двухкомнатную квартиру, кадастровый номер N, общей площадью 46,5 кв. м, расположенную по адресу: ... "б", ... за муниципальным образованием " ... "; выселить Берг Т.А., Берг О,В., Бутакова Ф.Д. из ... в ... без предоставления другого жилого помещения.

Не согласившись с решением суда, ответчик Берг Т.А. в апелляционной жалобе просит решение суда изменить в части определение выкупной цены жилого помещения, определив ее в размере N рублей. В обоснование жалобы ссылается на то, что суд, необоснованно исключил из выкупной цены изымаемого имущества стоимость ее доли на земельный участок под домом, которая составляет N, что соответствует N кадастровой стоимости земельного участка.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца администрации ... Устьянцев С.М. просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, полагая, что доводы жалобы не основаны на законе. Ссылается на то, что выкупная цена, определяемая по правилам ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. Закон не предусматривает отдельное включение в состав выкупной цены стоимости земельного участка под многоквартирным домом. Земельный участок под многоквартирным домом является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним, и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться.

В заседании суда апелляционной инстанции ответчики Берг О.В., Берга Т.А. и ее представитель Малмыгин А.С. настаивали на удовлетворении апелляционной жалобы по доводам, изложенным в ней, представили дополнения к апелляционной жалобе, в которых просят определить выкупную стоимость жилого помещения в размере 3870138 рублей, с учетом стоимости доли на земельный участок под домом, которая составляет 708 593 рубля согласно отчету N 178-Л от 14.08.2014, подготовленному специалистом ООО "Первая Оценочная Компания".

Представитель истца Устьянцев С.М. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, согласившись с решением суда.

Ответчик Бутаков Ф.Д. в суд апелляционной инстанции не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Заслушав представителя истца, ответчиков и представителя, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, а также представленных возражений, проверив в порядке статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанном решении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц.

Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239).

В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст.ст. 279 - 282 и 284 - 286 Гражданского кодекса (ч. 1 ст. 239).

В силу ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Положениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ( / / ) N "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

Судом установлено, что ответчик Берг Т.А. является единоличным собственником двухкомнатной ... по адресу: ... "б", площадью 46,5 кв. м, кадастровый номер 66-66-01/711/2012-253. Вместе с ней в данной квартире проживают Берг О.В., Бутаков Ф.Д.

Постановлением администрации ... N от ( / / ) "Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в зданиях по ... , от ... " принято решение об изъятии путем выкупа земельных участков и жилых помещений для муниципальных нужд города - реконструкции ... , от ... , на участке от переулка Киевского до ... В том числе подлежит изъятию земельный участок и расположенный на нем жилой дом по ...

О предстоящем изъятии земельного участка ответчик была извещена 13.06.2013.

Законность указанного постановления ответчиками не оспаривалась, вместе с тем, соглашение между истцом и ответчиком Берг Т.А. о размере выкупной цены изымаемого администрацией ... жилого помещения достигнуто не было.

Согласно отчету ООО "Трансэнергоресурс" N от 09.06.2014, представленному администрацией ... с целью заключения с ответчиком договора купли-продажи квартиры по рыночной стоимости, рыночная стоимость изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения (квартиры), общей площадью 46,5 кв. м, находящегося в жилом доме по адресу: ... - 2, включая права на общее имущество многоквартирного дома и земельные участки под многоквартирным домом, составляет на дату оценки N рублей, из которых N рублей - стоимость жилого помещения, N рублей - убытки, вызванные изъятием жилого помещения.

В соответствии с отчетом ООО "Первая Оценочная Компания" N 178-Л от 14.08.2014, представленному ответчиком, рыночная стоимость изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения (квартиры) составляет на дату оценки - ( / / ) - N рубль, из которых N рублей - стоимость жилого помещения, N рубля - стоимость доли в праве собственности на земельный участок, N рублей - сумма дополнительных расходов, связанных с изъятием жилого помещения.

Согласно заключению эксперта N от 12.11.2014, выполненному ООО "Глобал Маркет", рыночная стоимость изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения (квартиры), общей площадью 46,5 кв. м, составляет N рублей, из которых N рублей - стоимость жилого помещения, N рублей - сумма дополнительных расходов, связанных с изъятием жилого помещения.

Разрешая заявленные администрацией ... требования, руководствуясь положениями ст. ст. 32, 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации, 235, 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции в основу своего решения о размере выкупной цены изымаемого имущества принял заключение эксперта N от ( / / ) ООО "Глобал Маркет", согласно которому рыночная стоимость изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения (квартиры составляет N рублей, из которых N - стоимость жилого помещения, N рублей - сумма дополнительных расходов, связанных с изъятием жилого помещения, прекратив право собственности ответчика Берга Т.А. на жилое помещение и выселив ответчиков из квартиры.

Отдав предпочтение имеющемуся в материалах дела заключению ООО "Глобал Маркет", суд указал, что земельный участок под многоквартирным домом является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним, и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться. В связи с чем, суд пришел к выводу о том, что стоимость доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом не подлежит отдельному включению в состав выкупной цены изымаемого имущества.

С такими выводами суда об исключении из размера выкупной цены изымаемого имущества стоимости доли ответчика в праве собственности на земельный участок судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям..

При вынесении решения суд правильно исходил из требований ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

На основании ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Из кадастрового паспорта земельного участка следует, что земельный участок по ... "б" в ... , площадью 816 кв. м, поставлен на государственный кадастровый учет, правообладателями земельного участка на праве общей долевой собственности являются собственники помещений многоквартирного дома.

Так как администрацией ... было заявлено и удовлетворено судом требование о переходе права собственности на помещение - квартиру ответчика в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме к истцу должна перейти и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

При таких обстоятельствах, а также, учитывая, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, так как предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом. Такой подход к определению выкупной цены изымаемого жилого помещения, предусматривающий необходимость учета в выкупной цене стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, полностью соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014.

Из отчета ООО "Первая Оценочная Компания" N 178-Л от ( / / ) усматривается, что при его составлении учитывалась стоимость доли в праве собственности на земельный участок ( N рубля), которая была включена в выкупную стоимость жилого помещения.

Данный отчет составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные имущества в части стоимости доли в праве собственности на земельной участок, сторонами не оспаривается. Специалистом принято во внимание, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, поставлен на государственный кадастровый учет, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, как обстоятельство, влияющее на формирование выкупной цены объекта недвижимости. Сведений об изменении стоимости доли в праве собственности на земельный участок на момент рассмотрения дела сторонами не представлено.

Представитель истца отчет от 14.08.2014 не оспаривал (в том числе в части определения стоимости доли в праве собственности на земельный участок в составе выкупной стоимости имущества), указывал только на то, что стоимость земельного участка уже заложена в стоимость квартиры, отдельно учитываться не должна.

Учитывая вышеизложенное, отсутствие принципиальных возражений истца относительно принятия отчета от 14.08.2014, судебная коллегия при определении размера выкупной цены полагает возможным принять именно данный отчет ввиду учета в нем стоимости доли в праве собственности на земельный участок, чего не имеется в заключении эксперта ООО "Глобал Маркет" от 12.11.2014, принятом судом первой инстанции.

Таким образом, в соответствии с отчетом ООО "Первая Оценочная Компания" N 178-Л от ( / / ) размер выкупной цены изымаемого жилого помещения, принадлежащего Берг Т.А., включая стоимость жилого помещения (квартиры), стоимость доли в праве собственности на земельный участок, убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, составляет N рубль.

С учетом изложенного, решение суда подлежит изменению в части размера выкупной цены изымаемого жилого помещения, подлежащего взысканию в пользу ответчика, в размере N рубль.

В остальной части решение суда лицами, участвующими в деле, не оспаривается, оснований для изменения или отмены решения суда в остальной части не имеется.

Руководствуясь ст. 320, 327.1, п. 2 ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Верх-Исетского районного суда ... от ( / / ) в части размера выкупной цены изменить, указав, что выплате Берг Т. А. за изымаемое администрацией ... жилое помещение - ... в ... подлежит денежная сумма в размере N рубля.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий: Ю.П. Москаленко

Судьи О.В. Ильина

С.Б. Морозова