Решение Иркутского областного суда от 09 февраля 2015 г. по делу N 3-86/2015

Иркутский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петуховой В.Г.,

при секретаре судебного заседания Мархееве А.М.,

с участием: представителя ООО "Универсальный" Гаст А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Универсальный" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Универсальный" (далее - ООО "Универсальный") обратилось в Иркутский областной суд с исковым заявлением к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка (данные изъяты) равной рыночной.

В обоснование заявления ООО "Универсальный" указано, что ему на праве собственности принадлежит данный земельный участок.

Согласно сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области" кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет (данные изъяты).

Согласно отчету ООО " Д" Номер изъят от Дата изъята рыночная стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят по состоянию на 1 января 2012 года составила (данные изъяты).

Положительным экспертным заключением Экспертного совета НП СОО " Д" Номер изъят от Дата изъята подтверждено, что отчет об оценке ООО " Д" Номер изъят от Дата изъята соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и Стандартам оценки обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденным приказами Минэкономразвития России NN254, 255, 256 от 20 июля 2007 года.

ООО "Универсальный" обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, указанного объекта недвижимости. Решением комиссии от 22 сентября 2014 года данное заявление отклонено по мотиву отсутствия анализа фактического использования объекта оценки, а были использованы результаты группировки государственной кадастровой оценки населенных пунктов, утвержденные Постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года в редакции Постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года N 239-пп N 517-пп, согласно которым земельный участок отнесен к 13 виду разрешенного использования "Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов".

Истец не согласен с выводом комиссии, указав. что оценщиком принято во внимание некоммерческое использование земельного участка, поэтому выбраны объекты - аналоги, соответствующие 9-й группе вида разрешенного использования, с корректировкой на 13 вид.

Общество обосновывает нарушение своего права и законных интересов тем, что, исходя из кадастровой стоимости, являющейся, по мнению истца, завышенной, исчисляется размер уплачиваемого им земельного налога.

ООО "Универсальный" просило суд установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере (данные изъяты), определенной по состоянию на 01 января 2012 года.

В судебном заседании представитель ООО "Универсальный" Гаст А.Е. поддержала заявленные требования по основаниям, приведенным в исковом заявлении.

Представители ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии", Правительства Иркутской области, Управления Россрестра по Иркутской области, Администрации г. Иркутска в судебном заседании не присутствовали.

Выслушав объяснения представителя ООО "Универсальный" Гаст А.Е., поддержавшую исковые требования, исследовав материалы дела, Иркутский областной суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Как усматривается из материалов дела, данный спор носит публично-правовой характер, а потому в соответствии со ст. 246 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается по общим правилам искового производства с учетом особенностей, предусмотренных главами 23, 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с положениями которой суд не связан основаниями и доводами заявленных требований.

В соответствии с ч. 1 статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2007г. N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года N2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.

Как предусмотрено статьей 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009г. N457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года N 225-ФЗ) под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 24.12 названного закона государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости

Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года N 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года N 293-пп, опубликованы в газете "Областная" от 13 июля 2012 года N 75 и от 12 августа 2013 года N 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года N 239-пп).

ООО "Универсальный" является собственником земельного участка, "адрес изъят".

Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Номер изъят от Дата изъята .

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Постановлением правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области" в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года N 239-пп., по состоянию на 01 января 2012 года и составила (данные изъяты).

Данные обстоятельства подтверждаются сведениями государственного кадастрового учета, содержащимися в кадастровом паспорте земельного участка (л.д.126-132) и в кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 76).

Представитель ООО "Универсальный" Гаст А.Е. в судебном заседании пояснила, что общество не спаривает нормативно правовой акт, его цель установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной.

ООО "Универсальный" заказало проведение работ по оценке земельного участка ООО " Д".

Согласно отчету об оценке ООО " Д" Номер изъят от Дата изъята рыночная стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят по состоянию на Дата изъята составила (данные изъяты) (л.д. 9-62).

В подтверждение соответствия отчета об оценке ООО " Д" требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности представлено положительное заключение Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков " Д" Номер изъят от Дата изъята (л.д.63-75).

Дата изъята ООО "Универсальный" обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, созданной при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 14.02.2012 N П/58. Решением комиссии от 22 сентября 2014 года заявление общества отклонено по мотиву не соответствия отчета об оценке требованиям ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки (л.д.78,79).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1). Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5).

Согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из рыночной стоимости.

Общие понятие оценки, подходы и требования к проведению оценки установлены в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (далее по тексту ФСО N 1), утвержденном приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256, в редакции Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 509.

В соответствии с пунктом 19 ФСО N 1, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

При сравнительном подходе (пункт 14 ФСО N 1) применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик в соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. ФСО N 1 требует скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Согласно подпункту "ж" пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3) вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7" в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 06 марта 2002 года N 568-р (в редакции распоряжения Министерства имущественных отношений российской Федерации от 31 июля 2002 года N 2314-р), рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Раздел III названных методических рекомендаций предусматривает, что при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят вышеуказанные положения законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности учтены оценщиком не были.

Оценщиком при составлении отчета о рыночной стоимости земельного участка применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и представлены объекты-аналоги земельного участка, используемые для проведения оценки.

Как следует из содержания пункта 2 раздела 1.7 отчета (л.д. 14), оценщик в процессе подготовки отчетов исходил из достоверности полученных документов, имеющихся у заказчика.

В разделе 1.10 отчета (л.д.21) указано, что копии всех документов, используемых оценщиком в процессе работы, представлены в приложении к отчету. Данные документы содержатся в отчете в виде ксерокопий, которые не заверены в установленном законом порядке, что является нарушением пункта 11 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли от 20 июля 2007 года N 254, поэтому информация не могла считаться достоверной для оценки на момент оценки.

Рассчитывая величину корректировок на разрешенное использование (назначение) (п.4 раздела 3.2.2.2 отчета л.д.39-40), оценщик указал, что расчет корректировки на разрешенное использование (назначение) был выполнен на основании данных о средней кадастровой стоимости земельных участков, соответствующего назначения, расположенных в г. Иркутске. Кадастровая стоимость была принята на основании данных Постановления Правительства Иркутской области "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области" N 101-пп от 27 ноября 2008 года.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков допускают возможность использования оценщиком при определении рыночной стоимости земельных участков информации, получаемой в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

Вместе с тем, использование при определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2012 года, информации полученной в процессе проведения государственной кадастровой оценки земельных участков по состоянию на 01 января 2007 года, которая утратила свое значение в связи с проведением новой государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2012 года, утвержденной постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года N 239-пп, свидетельствует о неверной оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят.

Как указано выше, в силу п. 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят оценщиком подобраны земельные участки, вид разрешенного использования которых определен оценщиком, исходя из своего допущения, тогда как в объявлениях, приложенных к отчету, вид разрешенного использования не указан, а потому отчет вводит в заблуждение и информация не может быть признана достоверной.

ООО "Универсальный", обращаясь в суд с иском не указало каких-либо уникальных характеристик земельного участка, не учтенных при массовой оценке для определения кадастровой стоимости и влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель ООО "Универсальный" Гаст А.Е. и допрошенная в качестве свидетеля Лановая А.С., являющаяся оценщиком ООО " Д", которой было поручено определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят, указали на наличие обременения земельного участка в виде охранных зон, сведения о которых имеются в кадастровом паспорте на земельный участок.

Суд не принимает указанный довод во внимание, поскольку как следует из содержания отчета Номер изъят от Дата изъята , представленного истцом в качестве доказательств в обоснование заявленных требований, оценщик указанные обстоятельства не анализировал, расположение земельного участка в границах участка охранных зон не было им учтено при определении рыночной стоимости земельного участка.

Кроме того, при определении рыночной стоимости оценщиком при наличии сведений о неоднозначном виде разрешенного использования "под домик сторожевой на берегу р. Ангара" не проведен анализ фактического использования данного объекта оценки, а были использованы результаты группировки государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденные постановлением Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года N 239-пп "О внесении изменений в постановление Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп". Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, оценщик при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости должен провести осмотр объекта оценки, а если осмотр не проведен, в отчете должны быть указаны причины, по которым объект не смотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра. Оценщик не истребовал у заказчика документы технической инвентаризации объекта недвижимости, расположенного на оцениваемом земельном участке.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, при составлении отчета должны соблюдаться следующие принципы:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

В связи с тем, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленный ООО " Д", который представлен в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят, составлен с нарушением приведенных выше требований закона, является недостоверным, а иных допустимых доказательств (ст.ст. 55, 56, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации", истцом не представлено, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных ООО "Универсальный" требований.

Поскольку в представленном экспертном заключении Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков " С" от Дата изъята Номер изъят не отражены выявленные в ходе судебного разбирательства по данному делу нарушения требований статей 11, 24.18,24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поэтому он не может рассматриваться в качестве положительного экспертного заключения.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199, 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Универсальный" к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка "адрес изъят" в размере рыночной, установленной в отчете независимого оценщика Номер изъят от Дата изъята в размере (данные изъяты), отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий судья В.Г.Петухова