Решение Московского городского суда от 19 мая 2015 г. N 3-44/15

Московский городской суд в составе

судьи Лопаткиной А.С.,

при секретаре Матвеенко Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-44/2015 по заявлению Открытого акционерного общества "Серебряково" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Открытое акционерное общество "Серебряково" (далее - ОАО "Серебряково") 03 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, в котором, с учетом уточнения требования, просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей.

Свои требования ОАО "Серебряково" мотивирует тем, что является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель заявителя ОАО "Серебряково" (по доверенности) Решетников Д.О. в судебном заседании поддержал заявленное требование.

Представитель Правительства Москвы (по доверенности) Вейн К.В., представляющая также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы Степанов Л.Н. требования заявителя не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требование, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчёте, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требование заявителя удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 249 ГПК РФ в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ОАО "Серебряково" на основании договора аренды земельного участка от 26 июня 2006 года N М-* предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г.Москва, *, для эксплуатации административного и производственного зданий, для стоянки автотракторной техники.

Пунктом 3.4 договора аренды земельного участка от 26 июня 2006 года N*, заключённого между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ОАО "Серебряково", установлено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и (или) г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор.

В соответствии с приложением N 1 к постановлению Правительства Москвы от 25 апреля 2006г. N 273-ПП в отношении категории спорного земельного участка предусмотрена ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2013 года составила * рублей.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, ОАО "Серебряково" представило отчёт об оценке от 28 мая 2014 года N 14К-2805 (далее отчёт N14К-2805), выполненный ООО "*" по заказу заявителя, в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере * рублей.

Согласно положительному заключению от 26 июня 2014 года N1944-13/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", отчёт N 14К-2805 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25 июля 2014 года N 51-2405/2014 отклонено заявление ОАО "Серебряково" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "*" с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке такого объекта.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчёт об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчёта об оценке), содержащий подтверждённое на основе собранной информации и расчётов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 4 ФСО N 3 при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться, в частности, следующих принципов:

в отчёте должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).

На странице 35 отчёта N 14К-2805 приведено "_ оценщиком установлено, что наилучшее и наиболее эффективное использование данного земельного участка - текущее, которое является законодательно разрешённым, физически и финансово возможным, в качестве особо охраняемых территорий с соответствующим разрешённым использованием".

В отчёте N 14К-2805 отсутствуют сведения, подтверждающие, что земельный участок относится к особо охраняемым территориям.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из отчёта N 14К-2805 видно, что при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах, и доходный подход, в рамках которого использовал метод остатка.

Пунктом 14 ФСО N 1 предусмотрено, что объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённым распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

В рамках сравнительного подхода при определении корректировки на местоположение использована усреднённая удельная кадастровая стоимость земель по административным округам г.Москвы. В качестве параметра, характеризующего местоположение, выделена в том числе и удалённость от центра (страницы 50-51 отчёта N 14К-2805).

В описании корректировки на местоположение отсутствуют пояснения, каким образом и насколько указанная величина отражает отличия объекта оценки от объектов-аналогов по параметру "удалённость от центра".

Необходимость учёта удалённости от делового центра обусловлена также данными, приведёнными на странице 31 отчёта N 14К-2805, а именно: средняя стоимость 1 сотки земельного участка в Москве, расположенного между Третьим транспортным кольцом и МКАД, составляет 77 543 доллара США, за МКАД - 50 501 доллар США.

Следовательно, разница в стоимости земельных участков, расположенных между Третьим транспортным кольцом и МКАД и за МКАД, составляет примерно 35 %.

Объект оценки расположен между ТТК и МКАД (удалённость примерно 6 км от МКАД), в то время как объект-аналог N 1 расположен за пределами МКАД (1 км от МКАД).

При определении корректировки на наличие инженерного обеспечения (страницы 56-57 отчёта N 14К-2805) оценщик исходит из того, что для целей оценки - оспаривание кадастровой стоимости рыночная стоимость земельного участка определяется без учёта инженерных коммуникаций, так как кадастровая стоимость земельного участка согласно действующим нормативным документам определяется для незастроенного участка, то есть для участка, на котором отсутствуют улучшения. Соответственно, для объекта-аналога N 1 вводится понижающая корректировка на наличие инженерного обеспечения.

Однако, в данном случае необходимо рассматривать наличие инженерных коммуникаций на оцениваемом земельном участке не как сооружения (улучшения), а в виде прав на возможность подключения к коммуникациям, то есть получения технических условий на подключение.

На оцениваемом земельном участке инженерные коммуникации подключены, то есть получены все технические условия на подключение.

Таким образом, для объекта-аналога N 1, не отличающегося от оцениваемого земельного участка по названному элементу сравнения, введение корректировки не требуется, для объектов-аналогов NN 2,3 требуется введение повышающей корректировки, так как у объектов-аналогов NN 2,3 коммуникации отсутствуют.

При определении величины корректировки на наличие инженерного обеспечения в рамках сравнительного подхода (страница 57 отчёта N 14К-2805) используются сведения о затратах на подключение типового земельного участка под индивидуальное жилищное строительство.

Использование указанных сведений в отчёте N 14К-2805 не обосновано, при том, что оцениваемый земельный участок не относится к сегменту загородной недвижимости, имеет разрешённое использование: для эксплуатации административного и производственного зданий, для стоянки автотракторной техники.

Кроме того, в отчёте N 14К-2805 не приведены ссылки на источники информации, используемые при определении "стоимости подключения типового участка" (таблица 11.10, страница 57 отчёта N 14К-2805), позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, что нарушает требования пункта 10 ФСО N 3, согласно которому в тексте отчёта об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В отчёте N 14К-2805 отсутствуют описание объекта-аналога (в том числе номер сборника укрупнённых показателей восстановительной стоимости, номер таблицы УПВС), используемого при определении затрат на замещение улучшений земельного участка, сведения о поправочных коэффициентах, с использованием которых получена величина восстановительной стоимости 1 куб.м здания в ценах 1972 года (таблица 12.3, страница 65).

При определении величины арендной платы для улучшений, расположенных на земельном участке, в качестве объектов-аналогов используются помещения производственно-складского назначения (распечатки (принт-скрины) объектов-аналогов (страницы 83-84 отчёта N 14К-2805). В состав улучшений, расположенных на земельном участке, входит в том числе и здание, площадью 159, 2 кв.м, назначение которого по данным технического паспорта - учрежденческое (страница 96 отчёта N 14К-2805). Корректировка на назначение помещений в расчётах не применялась.

В рамках доходного подхода не рассмотрена возможность получения дохода от эксплуатации стоянки, учитывая, что разрешённое использование большей части площади земельного участка (4059 кв.м из 5509 кв.м) - для стоянки автотракторной техники.

Ввиду отсутствия в отчёте N 14К-2805 сведений о правах на земельные участки объектов-аналогов, используемых при определении величины арендной платы за единый объект недвижимости (улучшения и земельный участок), отсутствует возможность однозначно определить стоимость какого именно права на земельный участок (права аренды или права собственности) была получена в рамках доходного подхода.

В отчёте N 14К-2805 отсутствует обоснование выбора использованных весов в размере 0,5, присваиваемых результатам, полученным при применении сравнительного и доходного подходов к оценке (страница 80 отчёта N 14К-2805), что нарушает требования пункта 8 ФСО N 3, согласно которому при согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

На странице 80 отчёта N 14К-2805 приведено, что при оценке земельного участка использовался один подход - сравнительный, хотя в отчёте N 14К-2805 применяется два подхода - сравнительный и доходный.

Таким образом, нарушаются предъявляемые к отчёту об оценке требования принципов существенности, обоснованности и однозначности (пункт 4 ФСО N 3).

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта N14К-2805.

Такой отчёт N 14К-2805 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Ссылки представителя заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчёт N 14К-2805, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Эксперт не проводил личное ознакомление с объектом оценки, не проводил анализ на достоверность исходных данных, заявленных оценщиком в отчёте, составив экспертное заключение только на основе анализа отчёта об оценке. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчёта об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, ОАО "Серебряково" не представило.

Таким образом, ОАО "Серебряково" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленное им требование подлежит отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении заявления Открытого акционерного общества "Серебряково" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, равной его рыночной стоимости, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Московского городского суда А.С. Лопаткина