Решение Московского городского суда от 21 апреля 2015 г. N 3-47/15

Московский городской суд в составе

судьи Лопаткиной А.С.,

при секретаре Матвеенко Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-47/2015 по заявлению Гитарского К* Л* об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *,

установил:

Гитарский К* Л*27 ноября 2014 года обратился в Московский городской суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, в котором, с учетом уточнения требования, просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей.

Свои требования Гитарский К.Л. мотивирует тем, что является собственником указанного земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Заявитель Гитарский К.Л., извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, направил в суд своего представителя (по доверенности) Моисеенко Е.П., которая поддержала заявленное требование.

Представитель Правительства Москвы (по доверенности) Белова А.А., представляющая также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы Прытков В.В., требование заявителя не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требование, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчёте, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требование заявителя удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 390 НК РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Гитарский К.Л. является собственником земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, * (свидетельство о государственной регистрации права *).

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2013 года составила * рублей.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, Гитарский К.Л. представил отчёт об оценке от 23 сентября 2014 года N 064/2014 (далее отчёт N 064/2014), выполненный по заказу заявителя * "*", в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере * рублей.

Указанный отчёт свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость земельного участка.

Согласно положительному заключению от 23 октября 2014 года N3824/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", отчёт N 064/2014 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком * "*" с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке такого объекта.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчёт об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтверждённое на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из материалов дела, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах, и доходный подход, в рамках которого использовал метод остатка, основывающийся на возможности улучшений оцениваемого земельного участка приносить доход.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённым распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В отчете N 064/2014 в качестве объектов-аналогов используются земельные участки под коммерческую застройку, при этом большая часть объектов представляет собой инвестиционные проекты (объекты-аналоги NN 1 и 2, страницы 112-113 отчета) (в состав цены предложения входят обязательства по строительству объектов определённого назначения и площади, проектно-сметная документация и прочие сопутствующие затраты).

Применение названных характеристик объектов недвижимости обуславливает необходимость внесения корректировок, величина которых должна быть обоснована, однако оценщик в расчетах не учитывает наличие инвестиционного проекта и не вносит корректировок на наличие и параметры инвестиционного проекта к ценам объектов-аналогов.

Оценщиком выбраны в числе объектов-аналогов, расположенных в г.Москве, которые рассматривались как близкие аналоги оцениваемого земельного участка:

земельный участок площадью 10 000 кв.м (м. Нагорная, Каширское шоссе) (объект-аналог N 1);

земельный участок площадью 12 700 кв.м (м. Фили, Большая Филевская ул.) (объект-аналог N 3).

Передаваемые права на эти земельные участки указаны в отчете N064/2014 как право собственности.

Однако имеющиеся в отчете N064/2014 материалы не подтверждают, по мнению суда, названное обстоятельство.

В объявлениях о продаже объектов-аналогов NN 1, 3 отсутствуют информация о праве, на котором эти земельные участки принадлежат обладателям (страницы 112-114 отчета).

В отчете N064/2014 не названо кадастровых номеров объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно зарегистрированных прав на них.

Вышеизложенное является нарушением требований пункта 19 ФСО N1, согласно которому информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В отчете N064/2014 стоимость права собственности на земельный участок рассматривается оценщиком на уровне стоимости права долгосрочной аренды, в связи с чем корректировка на объем передаваемых прав не вводится.

Разница между объектом оценки и сопоставимыми объектами, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора передаваемых прав). Так, право аренды и право собственности имеют различную стоимость. Как правило, право собственности оценивается участниками рынка выше, чем право пользования земельным участком на условиях аренды. Это обстоятельство является общеизвестным и не требует доказывания (статья 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга N 11, 2012г., под редакцией Яскевича Е.Е. (таб. 1.3.1), соотношение цен земельных участков под коммерческую недвижимость, передаваемых на правах долгосрочной аренды, к ценам аналогичных участков, предаваемых на правах собственности, составляет в городе Москве от 0,612 до 0,408 (корректировка от 63% до 145 %).

По данным Справочника оценщика недвижимости, 2012г., под редакцией Лейфера Л.А., коэффициент соотношения стоимости права аренды на земельный участок к праву собственности составляет 0,85.

Таким образом, оценщик, не применяя корректировку по такому элементу сравнения, как передаваемые права, занижает стоимость земельного участка.

Объект оценки, как и объекты-аналоги NN 1-3, относится к категории земель - земли населенных пунктов.

Разрешенное использование объекта оценки "эксплуатация существующих зданий и сооружений центра", его кадастровая стоимость определена согласно 7 группе видов разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения".

Целевое назначение объектов-аналогов (вид разрешенного использования) следующее:

- строительство торговых объектов (объекты-аналоги NN 1, 2);

- эксплуатация существующих зданий и сооружений (гаражи и склады) (объект-аналог N3) (страницы 112-114 отчета).

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39, выделяют в качестве самостоятельных видов разрешенного использования земельных участков в числе прочих:

земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок (п. 1.2.3);

земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (п. 1.2.5);

земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (п. 1.2.7);

земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (п. 1.2.9).

Следовательно, в отчете N064/2014 оценщиком необоснованно принимается допущение о том, что разрешенное использование объекта оценки и объектов аналогов одинаковое, что является нарушением пункта 22 ФСО N1, в силу которого при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

В доходном подходе оценщик очищает денежные потоки (чистый операционный доход, стоимость улучшений) от налога на добавленную стоимость (далее - НДС).

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255, при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

Пунктом 6 ФСО N 2 установлено, что при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Исходя из типовых условий оферты коммерческой недвижимости в городе Москве цены предложений единых объектов недвижимости представлены с учетом НДС, что является общеизвестным и не требует доказывания (статья 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, величина НДС является непосредственной частью публичной оферты и должна быть учтена при определении рыночной стоимости (чистый операционный доход должен быть определен с учетом НДС).

В соответствии с п. 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, при применении доходного подхода оценщик учитывает, что структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода.

Соответственно, данный принцип должен быть использован и при определении стоимости объекта оценки при вычитании стоимости улучшений из стоимости единого объекта в рамках применения метода остатка.

В силу пп. "и" п. 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться раздел "согласование результатов". Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

В отчете N064/2014 оценщик, получив в рамках применения сравнительного и доходного подходов сопоставимые результаты определения рыночной стоимости объекта оценки, отказывается от результатов доходного подхода, объясняя это характером принятых допущений в рамках доходного подхода. При этом, ссылки на данные допущения оценщиком не приводятся, что не позволяет сделать вывод об обоснованном отказе от результатов применения доходного подхода.

В то же время в пункте 4 ФСО N 3 закреплены такие принципы составления отчета об оценке, которых должен придерживаться оценщик, как существенность, обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность приведенной информации.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета N064/2014.

Такой отчет N064/2014 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Ссылки представителя заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчёт N064/2014, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 ГПК РФ. Эксперт не проводил личное ознакомление с объектом оценки, не проводил анализ на достоверность документации заказчика - НОУ ВПО "Международная академия оценки и консалтинга", составив экспертное заключение только на основе анализа представленной версии отчета об оценке (страница 2 экспертного заключения N 3824/2014). Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, Гитарским К.Л. не представлено.

Таким образом, Гитарским К.Л. не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленное им требование подлежит отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

В удовлетворении заявления Гитарского К* Л* об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Московского городского суда А.С. Лопаткина