Решение Московского городского суда от 30 апреля 2015 г. N 3-51/15 (ключевые темы: кадастровая стоимость - рыночная стоимость - кадастровая стоимость земельного участка - отчет об оценке - государственный кадастр недвижимости)

Решение Московского городского суда от 30 апреля 2015 г. N 3-51/15

Московский городской суд в составе

судьи Лопаткиной А.С.,

при секретаре Матвеенко Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-51/2015 по заявлению Масловой С* О* об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и обязании внести изменённые сведения в государственный кадастр недвижимости,

установил:

Маслова С.О. 09 декабря 2014 года обратилась в Московский городской суд с указанным заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, в размере его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей, обязать внести изменённые сведения в государственный кадастр недвижимости

Свои требования Маслова С.О. мотивирует тем, что является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Заявитель Маслова С.О., извещённая о времени и месте судебного заседания, не явилась, направила в суд своего представителя (по доверенности) Майорову Ю.О., которая поддержала заявленные требования.

Представитель Правительства Москвы (по доверенности) Важина А.Н., представляющая также на основании доверенности интересы Департамента городского имущества города Москвы, представитель Департамента городского имущества города Москвы Прытков В.В. требования заявителя не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчёте, о величине рыночной стоимости объекта оценки не могут быть признаны обоснованными.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещённые о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Порядок производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, регламентирован в подразделе III Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Маслова С.О. является арендатором земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, что подтверждается договором долгосрочной аренды земельного участка от 30 апреля 2003 года, приложениями к нему, дополнительными соглашениями к договору от 08 апреля 2011 года, 11 апреля 2011 года. Размер арендной платы исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2013 года составила * рублей.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, Маслова С.О. представила отчёт об оценке от 18 августа 2014 года N Н-1408075 (далее отчёт N Н-1408075), выполненный по заказу заявителя ООО "*", в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере * рублей.

Указанный отчёт свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость земельного участка.

Согласно положительному заключению от 17 сентября 2014 года N072/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", отчёт N Н-1408075 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "*" с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. N 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке такого объекта.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчёт об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтверждённое на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из материалов дела, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённым распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Из отчёта N Н-1408075 следует, что оценщиком выбраны в числе объектов-аналогов, расположенных в г.Москве, которые рассматривались как близкие аналоги оцениваемого земельного участка:

1) земельный участок площадью 1500 кв.м по ул. * (далее - объект-аналог N 1);

2) земельный участок площадью 3300 кв.м по * (далее - объект-аналог N2);

3) земельный участок площадью 16700 по ул. * (далее - объект-аналог N 3).

Корректировка на объём передаваемых прав (страница 47 отчёта N Н-1408075) в отношении объектов-аналогов NN 1, 2, 3 определена оценщиком на основании соотношения цен предложений участков в долгосрочной аренде на 49 лет к ценам предложений участков в собственности по данным, опубликованным в издании Приволжского центра финансового консалтинга и оценки "Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", 2012г., Лейфер Л.А., Шегурова Д.А.

В объявлении о продаже объекта-аналога N 3 отражено, что земельный участок находится в аренде до 2020 года (страница 63 отчёта NН-1408075).

Оценщиком в отчёте N Н-1408075 сообщено о нахождении объекта-аналога N 3 в долгосрочной аренде сроком 49 лет, но источник такой информации не приведён.

Оценщик, не применяя корректировку по признаку срока аренды объекта-аналога N 3 при сравнении его с другими объектами-аналогами, исходил из того, что все они находятся в долгосрочной аренде сроком 49 лет, однако имеющиеся в отчёте N Н-1408075 материалы не подтверждают, по мнению суда, названное обстоятельство.

Следовательно, при подготовке отчёта N Н-1408075 в нарушение пункта 19 ФСО N 1 использована информация, не отвечающая требованию достоверности.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчёта об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В объявлении о продаже объекта-аналога N 1 отсутствует информация о дате размещения упомянутого предложения (страница 62 отчёта N Н-1408075).

Вышеизложенное является нарушением требований пункта 4 ФСО N3, согласно которому информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

Согласно пункту 10 ФСО N 3 в тексте отчёта об оценке должны присутствовать ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчёте информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчёту об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

При расчёте корректировки на площадь земельного участка оценщик основывался на данных статистического исследования зависимости цены на земельные участки от размера участка, проведённого сотрудниками ООО "*" в 2012г., содержащихся в таблице "Входные данные для построения корреляционно-регрессионной зависимости" на странице 49 отчёта NН-1408075.

В качестве источника информации о земельных участках, включённых в таблицу, имеется ссылка на раздел сайта http://* в сети Интернет; адреса же страниц в сети Интернет, на которых размещались объявления о продаже земельных участков, сведения о которых использованы при составлении таблицы, не приведены и копии этих страниц (скриншоты) к отчёту не приложены и, как следствие, невозможно установить категорию и вид разрешённого использования выбранных в качестве аналогов земельных участков, что, в свою очередь, влияет на величину корректировки.

Данное обстоятельство также свидетельствует о нарушении пункта 4 ФСО N 3 (принцип обоснованности).

Кроме того, в разделе 8.5 отчёта NН-1408075 "Юридическое, экономическое описание объекта оценки" отсутствует описание количественных и качественных характеристик имеющихся на оцениваемом земельном участке улучшений, наличие и состояние которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки, т.е. при подготовке отчёта в нарушение пункта 19 ФСО N 1 использована информация, не отвечающая требованию достаточности.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчёта NН-1408075.

Такой отчёт NН-1408075 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Ссылки представителя заявителя на наличие положительного заключения, полученного на указанный выше отчёт NН-1408075, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 ГПК РФ. Эксперт не проводил личное ознакомление с объектом оценки, не проводил анализ на достоверность исходных данных, заявленных оценщиком в отчёте, составив экспертное заключение только на основе анализа отчёта об оценке, кроме того, не все ссылки на сторонние источники информации, как указывает эксперт, открылись (страницы 9, 13 экспертного заключения). Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчёта об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Других доказательств, подтверждающих заявленные требования, Масловой С.О. не представлено.

Таким образом, Масловой С.О. не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, в связи с чем заявленные ею требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и обязании внести измененные сведения в государственный кадастр недвижимости, подлежат отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

В удовлетворении заявления Масловой С* О* об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью * кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, *, равной его рыночной стоимости и обязании внести изменённые сведения в государственный кадастр недвижимости, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Московского городского суда А.С. Лопаткина