Решение Московского городского суда от 6 апреля 2015 г. N 3-84/15 (ключевые темы: кадастровая стоимость - рыночная стоимость - кадастровая стоимость земельного участка - отчет об оценке - государственная кадастровая оценка)

Решение Московского городского суда от 6 апреля 2015 г. N 3-84/15

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Килиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-84/2015 по заявлению Открытого акционерного общества "Институт пластмасс имени Г.С. Петрова" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001012:17, расположенного по адресу: г. Москва, Перовский проезд, вл. 2, площадью 7 971 кв.м., установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, обязании внести измененные сведения о кадастровой стоимости в Государственный кадастр недвижимости,

установил:

Открытое акционерное общество "Институт пластмасс имени Г.С. Петрова" (далее - ОАО "Институт пластмасс", заявитель, Общество, арендатор) 27 НОЯБРЯ 2014 ГОДА обратилось в Московский городской суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, общей площадью 7 971 кв.м. с кадастровым номером 77:04:0001012:17, расположенного по адресу: г. Москва, Перовский проезд, вл. 2 (далее - земельный участок, объект оценки, объект недвижимости), утвержденных постановлением Правительства Москвы N 751-ПП от 26 ноября 2013 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" в размере 496 057 170 руб.

В своем заявлении Общество просит признать кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества" в отчете N 127-01/2014 от 30 января 2014 года в размере 128 397 000 руб. по состоянию на 01 января 2013 года с применением данной кадастровой стоимости, установленной решением суда, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление) и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра") внести изменения в Государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость земельного участка в размере 128 397 000 руб. Заявитель также просит возместить ему понесенные судебные расходы.

В обоснование заявленных требований ОАО "Институт пластмасс" указало на то, что является арендатором данного земельного участка на основании договора аренды от 28 февраля 2005 года N М-04-028321, по условиям договора размер ежегодной арендной платы исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем, по утверждению заявителя, установленная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права Общества; заявитель просит пересмотреть результаты определения государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на ту же дату, на которую установлена его кадастровая стоимость; рыночная стоимость определена независимым оценщиком ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества" в отчете N 127-01/2014 от 30 января 2014 года и составила 128 397 000 руб. по состоянию на 01 января 2013 года; верность данной стоимости подтверждена положительным экспертным заключением экспертного совета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N 629/2014-4 от 18 апреля 2014 года.

Рассмотрение настоящего дела осуществляется судом по правилам производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений, исходя из того, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (Государственного кадастра недвижимости), носят общедоступный характер и являются основанием для определения налоговых и иных платежей, утверждаются заказчиком работ.

Представитель ОАО "Институт пластмасс" по доверенности Щербинина М.С. в судебное заседание явилась, по основаниям, изложенным в заявлении поддержала требования о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка; не отрицала того обстоятельства, что орган кадастрового учета не уклоняется от внесения сведений о возможном изменении кадастровой стоимости в соответствующий государственный информационный ресурс. Представитель заявителя ссылалась также на то, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного земельного участка; обращала внимание на то, что изменение кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости земельного участка не влечет нарушение прав собственника на получение доходов от арендной платы, но позволяет установить баланс законных прав и интересов сторон договора аренды, в связи с чем настаивала на установлении судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 128 397 000 руб., равном его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года; полагала, что представленный отчет, в том числе при наличии на него положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, является надлежащим доказательством определения и установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года, а доводы заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в этой части - голословными по основаниям письменных возражений, приобщенных к материалам дела.

Представитель привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Решетников Д.К. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях; указывал на то, что спорный земельный участок находится в собственности города Москвы, предоставлен Обществу на основании договора аренды, земельный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, в связи с чем полагал, что в отношении данного объекта недвижимости невозможно определить его рыночную стоимость; заявлял о том, что представленный заявителем отчет даже при наличии на него положительного экспертного заключения не является надлежащим и допустимым доказательством установления рыночной стоимости земельного участка; Общество, будучи арендатором земельного участка, не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости принадлежащего городу Москве объекта недвижимости, а кроме того, в представленном заявителем отчете содержится ряд методологических недостатков, существенным образом влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости: оценщиком некорректно произведен анализ рынка объекта оценки, неправильно определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; содержащаяся в отчете информация не отвечает требованиям достаточности и достоверности, в отчете нарушены принципы однозначности и обоснованности; введены ошибочные корректировки, и др., что в совокупности с тем обстоятельством, что оценка была произведена исключительно сравнительным подходом, свидетельствует о неподтвержденности полученного итогового результата.

Представители привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, Управление) и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили; суд в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Управлением Росреестра по Москве представлен отзыв на заявление ОАО "Институт пластмасс", в котором заинтересованное лицо просит отказать Обществу в удовлетворении требований, ссылаясь среди прочего на то обстоятельство, что в настоящее время утверждены и внесены в государственный кадастр недвижимости очередные результаты определения кадастровой стоимости (постановление Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы"), кадастровая стоимость земельного участка изменилась, оспариваемая заявителем кадастровая стоимость не является актуальной.

ФГБУ "ФКП Росреестра" возражений на заявление не представило.

Выслушав объяснения представителя заявителя, представителя заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к выводу о том, что требование заявителя не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности, положениями главы III.1. "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) установлены специальные правила проведения государственной кадастровой оценки, которыми определено, что под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (статьи 24.11 - 24.22 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Сама кадастровая стоимость представляет собой стоимость, установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, которой определено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении дела судом установлено, что спорный земельный участок, площадью 7 971 кв.м., расположен по адресу: г. Москва, Перовский проезд, вл. 2, поставлен на государственный кадастровый учет 01 января 2007 года с присвоением ему кадастрового номера 77:04:0001012:17, относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для научно-исследовательской и производственной деятельности.

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 496 057 170,54 руб. и была внесена в Государственный кадастр недвижимости.

Проверка достоверности установленной в отношении данного объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются; заявитель просит пересмотреть приведенные выше результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Далее, судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:04:0001012:17 передан ОАО "Институт пластмасс" в аренду до 30 марта 2030 года для научно-исследовательской и производственной деятельности на основании договора аренды земельного участка N М-04-028321 от 28 февраля 2005 года с последующими дополнительными соглашениями к нему. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке. По условиям договора аренды размер ежегодной арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 30 мая 2014 года заявителю было отказано в удовлетворении заявления от 06 мая 2014 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Возражая против удовлетворения заявления заинтересованными лицами Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы заявлено об отсутствии у ОАО "Институт пластмасс" права как арендатора земельного участка, выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности. Суд находит данный довод заинтересованных лиц несостоятельным и отклоняет; арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре результатов определения его кадастровой стоимости, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости при таком положении затрагивают права и обязанности этих лиц и им право такого обращения предоставлено в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.

Доводы заинтересованных лиц о том, что земельный участок не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, не свидетельствуют о невозможности определения в отношении данного объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Разрешая требование заявителя о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд отмечает, что в соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Обществом в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, представлен отчет независимых оценщиков ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества" N 127-01/2014 от 30 января 2014 года (далее - Отчет) об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, и составляет по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость (01 января 2013 года), - 128 397 000 руб.

Указанный отчет свидетельствует о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость земельного участка.

Согласно положительному экспертному заключению от 18 апреля 2014 года N 619/2014-4 экспертного совета Российской общественной организации "Российское общество оценщиков", Отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков; выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными; итоговая величина рыночной стоимости может быть рекомендована для целей совершения сделок и иных целей; экспертом подтверждена стоимость объекта оценки, определенная в Отчете.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиками ООО "Консалтинговая группа "Высшие Стандарты Качества" с нарушением требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года NN 254, 255 и 256; приведенные в отчете выводы допускают их неоднозначное толкование, исходные данные и расчеты вводят в заблуждение; профессиональное суждение оценщиков относительно рыночной стоимости объекта оценки не подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, а потому данный отчет не является надлежащим доказательством определения итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка.

Так, статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, в частности, данной нормой предусмотрено, что отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости; отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение; в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете; отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1) оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода. При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Пунктом 20 ФСО N 1 предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из материалов дела видно, что при оценке спорного земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обозначив его как наиболее надежный и чаще используемый для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, и использовал в его рамках метод сравнения продаж и метод выделения; оценщик отказался о применения доходного и затратного подходов; обоснования отказа от их использования приведены на стр. 37-41 Отчета. Оценщик отказался от применения:

- затратного подхода, объяснив это тем, что Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений N 568-р от 06 марта 2002 года, использование такого подхода к оценке земельных участков не предусмотрено;

- доходного подхода (методов капитализации, метода остатка и метода предполагаемого использования), сославшись на отсутствие достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Анализируя такие обоснования отказа от использования указанных подходов, суд с ними в части, касающейся доводов оценщика о невозможности применения доходного подхода к оценке спорного земельного участка, согласиться не может и считает доводы, которые приведены оценщиком надуманными.

Доходный подход представляет из себя совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (пункт 13 ФСО N 1); в частности, методами остатка и предполагаемого использования, которые как раз характерны для застроенных земельных участков, каковым является объект оценки.

Указание оценщика на то, что сравнительный подход является наиболее надежным, вызывает у суда обоснованные сомнения; суд полагает, что оценка рыночной стоимости различными подходами и методами позволяет получить наиболее взвешенный и подтвержденный результат.

Суждение оценщика при выборе сравнительного подхода для оценки спорного земельного участка о том, что этот подход наиболее часто используется для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости суд также находит несостоятельным обоснованием отказа от использования доходного подхода; в настоящем деле оценщиком определялась рыночная стоимость объекта недвижимости; оценщик не осуществлял государственную кадастровую оценку спорного земельного участка, проведение которой регламентировано вышеприведенными положениями Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ, достоверность которой предметом проверки в настоящем деле не является.

Учитывая изложенное, суд находит, что приведенные оценщиком обоснования отказа от использования доходного подхода, не могут быть признаны обоснованными и в этой части отчет противоречит пункту 20 ФСО N 1; при этом суд полагает, что оценка рыночной стоимости различными подходами и методами позволяет получить наиболее взвешенный и подтвержденный результат.

Далее, анализируя применительно к пункту 24 ФСО N 1 проведенное оценщиком обоснование согласования результатов, полученных в рамках применения двух методов в сравнительном подходе, суд находит его достаточным по своему объему; доводы заинтересованных лиц Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы об отсутствии в отчете согласования результатов суд отклоняет.

Кроме того, суд полагает, что отчет не соответствует подпункту в) пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее ФСО N 7), требующему для определения стоимости недвижимости анализировать рынок недвижимости, в том числе производить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

В частности, в разделе 4 Отчета "Анализ рынка объекта оценки" (стр. 30-34 Отчета) отсутствует актуальный анализ стоимости земельных участков; представлены данные за 2011 год, февраль 2012 года.

Суд соглашается с доводами Правительства Москвы и Департамента городского имущества, что из произведенного оценщиком такого анализа рынка невозможно получить достоверную информацию о факторах, влияющих на стоимость объекта оценки, а также о всех ценообразующих факторах, использующихся при определении его стоимости.

Доводы представителя заявителя о том, что ФСО N 7 не действовал на дату составления Отчета, суд во внимание не принимает, учитывая, что данный Федеральный стандарт оценки не устанавливает каких-либо новых требований, он разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N3 и определяет требования к проведению оценки недвижимости; он развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N3.

Следующее, что обращает на себя внимание, это проведенный оценщиком анализ наиболее эффективного использования земельного участка.

Так, в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений N 568-р от 06 марта 2002 года рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка.

В отчете в разделе 4 анализа наиболее эффективного использования земельного участка оценщиком указано на то, что наилучшее использование объекта оценки-текущее, при этом указывается, что оно - производственно-складское, в то время как установленным видом разрешенного использования земельного участка является использование для научно-исследовательской и производственной деятельности, а фактически на земельном участке расположены в большей степени административные здания, доля складских помещений - незначительна, производственных здания (строений сооружений) на земельном участке нет.

Изложенное, по мнению суда, указывает на некорректность проведенного оценщиком анализа наиболее эффективного использования земельного участка и как следствие выбора аналогичных объектов недвижимости (единых объектов недвижимости) в конкретном сегменте рынка для целей сравнения продаж и метода выделения.

Проверяя обоснованность примененной оценщиком в Отчете методологии и последовательности расчетов в рамках сравнительного подхода, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 22 ФСО N 1 предусмотрено, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Этой же нормой предусмотрено, что:

- при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта;

- для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Из отчета видно, что в ходе применения сравнительного подхода (метода прямого сравнения продаж) оценщик анализировал предложения по продаже земельных участков в различных округах города Москвы и имеющих различия по разрешенному использованию (подобраны объекты аналоги, предназначенные под строительство многофункционального комплекса с апартаментами, под строительство торгово-развлекательного комплекса, под строительство административно-офисного (объекты-аналоги приведены в таблице 11 на стр. 44-45 Отчета); в отношении объектов-аналогов была произведена корректировка по ценообразующим факторам, корректировка на наличие инвестиционного проекта, на вид разрешенного использования, на местоположение, на площадь.

Оценивая введенные оценщиком показатели указанных корректировок, суд относится к ним критически, а также полагает, что оценщиком необоснованно дополнительно не введены ряд корректировок (на объем передаваемых прав на дату продажи).

Так, во-первых, суд соглашается с доводами Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что введение стоимостной корректировки на наличие инвестиционного проекта к объектам аналогам 1 и 3 без уточнения точного состава документов не может быть признано обоснованным; как правило, все предложения по продаже земельных участков являются инвестиционными проектами и в стоимость оферты входит исходно-разрешительная, проектная, сметная документация, оценить количественный и качественный состав которой без детального изучения не представляется возможным, тогда как оценщиком самостоятельно сделаны выводы о наличии/отсутствии у объектов-аналогов тех или иных документов, стадии оформления инвестиционного контракта и заложенной в ценах-предложений этих объектов-аналогов затрат на их получение и оформление (стр. 44,48-49 Отчета); эти данные исходными сведениями не подтверждены.

Во-вторых, имеет значение, что для выбранного объекта-аналога N 1 оценщик не вводит корректировку на объем передаваемых прав; оценщиком передаваемые права по этому аналогу приняты как право собственности (страница 49 Отчета).

Вместе с тем, по содержащейся в отчете информации об этом объекте (страница 82 Отчета) такой вывод не следует, в представленной к отчету исходной информации эти сведения не указаны, тогда как оформленное право собственности для земельных участков в г. Москве не является типовым и встречается ограниченно, при этом, оформленное право собственности является существенным преимуществом и обязательно позиционируется/указывается в предложении по продаже. Кроме того, по данным публичной кадастровой карты Росреестра http://maps.rosreestr.ru, участок аналог N1 находится в аренде, в связи с чем отсутствие для него корректировки на объем и состав передаваемых прав влияет на рыночную стоимость объекта оценки и свидетельствует о несоответствии отчета требованию пункта 19 ФСО N 1, согласно которому информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности; информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки; информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения, а также пункта 4 ФСО N 3, устанавливающего, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

В-третьих, суд находит необоснованным отсутствие у оценщика корректировки на дату продажи (стр. 49 Отчета), учитывая, что по сведениям, представленным в Приложениях к отчету, предложения Аналога 1 - датировано 29 апреля 2010 года, аналога 2 - 08 апреля 2011 года, в отношении аналога 3 дата предложения не указана, а оценка рыночной стоимости спорного земельного участка определяется на 01 января 2013 года; суждение оценщика об актуальности цен-предложений объектов аналогов вызывает сомнения, учитывая столь длительный срок их экспозиции по отношению к дате оценки.

В-четвертых, суд находит, что отчет не соответствует пункту 4 ФСО N 3 в той его части, в которой федеральным стандартом оценки определено, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

Так, как следует из отчета, оценщиком также проведена корректировка на вид разрешенного использования (стр. 50 Отчета), при этом размер такой корректировки определен на основании данных информационного бюллетеня Rway N203 по состоянию на февраль 2012 года и не соответствует размеру корректировки на дату оценки (01 января 2013 года); при этом какого бы то ни было обоснования использования корректировки на такую дату оценщиком в Отчете не приведено.

Кроме того, по отношению к данной корректировке, также имеет значение и указанное выше неверное определение оценщиком вида разрешенного использования земельного участка как производственно-складского, тогда как на земельном участке расположены в большей степени административные здания. В связи с этим, суд в полной мере соглашается с доводами Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы об отсутствии необходимости введения по отношению к объектам аналогам соответствующей корректировки на вид разрешенного использования земельного участка, ее применение суд расценивает ошибочным, поскольку она существенно занижает стоимость объекта оценки, так как ее значение введено оценщиком, равным минусу 64%.

В-пятых, вызывает объективные сомнения и введенная оценщиком в Отчете величина корректировки на местоположение (стр. 50 Отчета), поскольку выбранные для получения ее величины аналоги (с использованием метода парных продаж) не находятся в непосредственной близости от объекта оценки, тогда как одним из условий применения метода является сопоставимость одного аналога из пары с объектом оценки.

Изложенное свидетельствует о несоответствии Отчета в указанной части пункту 22 ФСО N 1, устанавливающему, что при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Суд считает, что введенная оценщиком корректировка не обоснована в соответствии с приведенными требованиями Федерального стандарта оценки, является неподтвержденной.

Далее, рассматривая и анализируя введенную оценщиком корректировку на площадь земельных участков (стр. 52 Отчета), суд отмечает, что величина корректировки рассчитана на основании данных исследования Власова А.Д. по состоянию на 2007 года для объектов производственно-складского назначения; при этом в отчете также не приведено обоснования корректности использования соответствующих данных по состоянию на дату оценки (01 января 2013 года), что также свидетельствует о несоответствии отчета пункту 22 ФСО N 1.

Таким образом, проведенный анализ применения метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода позволяет сделать вывод о неполном учете ценообразующих факторов (разрешенное использование земельного участка, состав передаваемых прав), а также некорректном применении корректировок (местоположение и площадь), что, по убеждению суда, занижает результаты определения рыночной стоимости объекта оценки.

Анализируя применение оценщиками для получения величины рыночной стоимости метода выделения, суд отмечает, что метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Из отчета видно, что в целях выяснения вышеуказанных обстоятельств, оценщиком были использованы 4 единых объекта-аналога - производственно-складских комплекса (стр. 56-57 Отчета), что с учетом вышеизложенных замечаний к этому обстоятельству (по мотиву того, что фактически на объекте оценки расположены в большей части административные объекты капитально строительства) вновь указывает на несоответствие отчета пункту 22 ФСО N 7, допущенные оценщиками выбор аналогов из иного сегмента рынка, несопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам.

Кроме того, суд критически относится и к введенным оценщиками величинам корректировок на улучшения (затраты на замещение), на объем передаваемых прав, на местоположение и площадь земельных участков, соглашаясь с доводами Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что используемые оценщиком в расчетных формулах величины прибыли предпринимателя (405%), коэффициента стоимости строительства (1,211) не соответствуют данным из источников заимствования (УПСС, КО-ИНВЕСТ, "Складские здания и сооружения 2009 г.", "Общественные здания" 2009 г.", "Промышленные здания 2011 г."; справочник СРД N 11 под редакцией Яскевича Е.Е., сборник Ко-Инвест "Индексы цен в строительстве" N 81 стр. 58-60 Отчета); корректировка на объем передаваемых прав для объектов аналогов в размере 13,4% относится к производственным объектам, в то время как на объекте оценки размещены административные объекты, в отношении которых величина корректировки иная (0,612 или 63%); выбранные для получения корректировки на местоположение аналоги (с использованием метода парных продаж) не находятся в непосредственной близости от объекта оценки, тогда как это является необходимым условием применения метода; поправка на площадь рассчитана на данных 2007 года.

Данные доводы заинтересованных лиц заявителем не опровергнуты и свидетельствуют о несоответствии отчета пункту 4 ФСО N 3 и пунктам 19 и 22 ФСО N 1, принципам достоверности информации и обоснованности.

То обстоятельство, что оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки, не предоставляет ему права использовать те или иные корректировки без их соответствующего обоснования и подтверждения.

Изложенное позволяет суду усомниться в правильности и обоснованности полученного оценщиками результата стоимости объекта методом выделения, а также в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки, которая выведена оценщиками при согласовании результатов от сравнительного подхода.

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости и определенной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки; в связи с чем представленный заявителем отчет суд находит ненадлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Все эти факторы, при отсутствии каких-либо иных результатов определения итоговой величины рыночной стоимости в рамках доходного подхода или иных методов в сравнительном подходе, позволяют усомниться в достоверности определенной в отчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

При таких данных, суд полагает, что представленный заявителем отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Представленные заявителем письменные возражения на замечания не опровергли доводы заинтересованных лиц о допущенных оценщиком методологических нарушениях, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, и не устранили сомнения суда в обоснованности отчета об оценке и достоверности определенной этим отчетом рыночной стоимости спорного земельного участка.

С учетом всех вышеприведенных критических замечаний к отчету, которые не были опровергнуты заявителем, а также установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что Отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, на основании которого заявитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 128 397 000 руб. по состоянию на 01 января 2013 года, как не отвечающий требованиям законодательства об оценочной деятельности, противоречащий федеральным стандартам оценки, не может являться достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой взамен его кадастровой стоимости.

Наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, тоже не подтверждает объявленный в нем размер рыночной стоимости земельного участка.

Данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке наряду с другими собранными по делу доказательствами по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и предусматривающим, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Как уже указывалось выше, обязанность по доказыванию установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости лежит на заявителе. При рассмотрении настоящего дела надлежащие доказательства в подтверждение данного обстоятельства суду представлены не были, ходатайство о проведении судебной экспертизы ОАО "Институт пластмасс" не заявляло.

При таких данных, суд считает, что заявленные Обществом требования о признании кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости в указанном выше размере, подлежат отклонению.

Разрешая требование заявителя об обязании Управления Росреестра по Москве, ФГБУ "ФКП Росреестра" внести изменения в Государственный кадастр недвижимости сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка, суд находит, что оно является производным от просьбы заявителя об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, в удовлетворении которой ОАО "Институт Пластмасс" отказано. При таких данных оснований для удовлетворения требований Общества в этой части также не имеется; кроме того, суд учитывает, что факт неправомерного уклонения ФГБУ "ФКП Росреестра" (филиала по Москве) от внесения сведений об изменении кадастровой стоимости отсутствует, а на Управление Росреестра по Москве государством не возложены функции по ведению государственного кадастра недвижимости, в том числе вопросы внесения в него каких-либо изменений; Управление является органом, выполняющим функции по государственной кадастровой оценке.

Таким образом, суд считает, что заявленные Обществом требования подлежат отклонению в полном объеме.

Распределение судебных расходов между сторонами регламентировано главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в частности статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Поскольку в удовлетворении требований Обществу отказано, то судебные расходы заявителя в размере 4 000 руб. по уплате государственной пошлины при подаче в суд заявления возмещению за счет заинтересованных лиц не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 193, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении заявления Открытого акционерного общества "Институт пластмасс имени Г.С. Петрова" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001012:17, расположенного по адресу: г. Москва, Перовский проезд, вл. 2, площадью 7 971 кв.м., установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, обязании внести измененные сведения о кадастровой стоимости в Государственный кадастр недвижимости отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова